Parmi risques du viager immobilier encourus par l’acheteur, nous retrouvons fréquemment le risque de longévité exceptionnelle du vendeur. Ce risque a fortement été popularisé par Jeanne Calment. Qu’est-ce que la longévité et comment s’en protéger?
Qu’est-ce que le risque de longévité?
Le risque de longévité est un risque de long terme et correspond au fait qu’un individu vive plus longtemps qu’anticipé. Dans le domaine du viager, ce risque est supporté par l’acheteur, aussi appelé débirentier. Il est donc important d’avoir connaissance de ce risque mais également de le mesurer pour éviter que votre projet d’achat en viager soit très lourdement déficitaire.
La dérive de longévité est-elle prise en compte dans les tables de mortalité?
Nous avions déjà développé le risque de longévité dans l’article vous aidant à comprendre les différences entre les tables de mortalité.
Pour rappel, il existe deux types de tables de mortalité :
- Les tables de mortalité du moment, comme la TH00-02 ;
- Les tables générationnelles, comme la TGH05.
Une table du moment a été déterminée sur une période donnée (par exemple, de 2000 à 2002 pour la TH00-02). Elle nous donnera donc la mortalité qui a été observée sur cette période. Par conséquent, nous pouvons utiliser des tables du moment pour des risques très courts (des espérances de vie inférieures à 5 ans). Au delà, vous vous exposez au risque de longévité.
Les tables générationnelles sont plus adaptées au viager
En effet, utiliser la table TH00-02 pour déterminer l’espérance de vie d’un homme de 60 ans revient à postuler qu’il aura une mortalité à venir similaire à un homme ayant toujours vécu entre 2000 et 2002. Pourtant, vous conviendrez qu’avec les progrès de la médecine, cet homme sera probablement mieux soigné en 2030 s’il contracte une maladie qu’en 2000.
Pour réduire ce risque de longévité, les assureurs ont construit des tables prospectives, comme les tables générationnelles. La plus connue d’entres elles est la TGH05 / TGF05. Elle permet de répliquer l’évolution de la mortalité pour les années à venir. Par exemple, si l’espérance de vie augmente de x années tous les 10 ans, il en sera de même pour les décennies à venir.
Ces deux approches ne donnent pas des différences très importantes sur les espérances de vie faibles, et donc sur des personnes très âgées. En revanche, l’écart devient très important sur les personnes plus jeunes. Si vous souhaitez le vérifier, vous pouvez comparer l’espérance de vie d’une personne de 65 ans et de 85 ans à l’aide de mon outil de calcul d’espérance de vie. Vous pourrez également retrouver une version de démonstration (gratuit) de l’outil en bas de page.
Dans l’exemple précédent, la différence d’espérance de vie entre les deux tables est moindre pour l’homme le plus âgé.
Comment réduire le risque de longévité?
L’acheteur souhaitant réduire le risque de longévité préférera contracter avec des personnes assez âgées (à partir de 80 ans)*. Par conséquent, pour une même valeur vénale et un même bouquet, les rentes seront plus élevées.
L’acheteur pourra également augmenter le bouquet afin de diminuer les rentes. En effet, si l’espérance de vie du vendeur est finalement plus élevée que celle anticipée, le surcoût des rentes sera atténué. En reprenant l’exemple précédent, si on rajoute
Enfin, deux pistes supplémentaires peuvent être envisagées : la vente à terme et le viager temporaire.
*Attention! Ne choisissez pas un vendeur trop âgé! L’impact financier d’une année supplémentaire de rente est très différent si l’espérance de vie initiale est de 10 ou de 3 ans! Dans le premier cas, vous paierez 10% de rentes en plus, dans le second, 33%! Si vous souhaitez tout de même acheter le bien d’un vendeur très âgé, je vous conseille d’avoir un bouquet très important relativement à la valeur vénale du bien (diminuée du DUH si le viager est occupé).