L’achat en viager peut offrir des avantages intéressants, tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs, mais il est essentiel de comprendre les risques potentiels associés à ce type de transaction immobilière et de savoir comment les éviter. Dans cet article, nous allons explorer en détail les risques auxquels les acheteurs et les vendeurs peuvent être confrontés lors de l’achat en viager.
L’estimation du bien immobilier
L’estimation d’un bien immobilier en viager est cruciale car c’est le point de départ du calcul du montant de la rente et du bouquet. En effet, lorsque l’on se demande quels sont les principaux pièges du viager on pense directement à l’estimation du bien immobilier.
Heureusement, les juges ont le pouvoir discrétionnaire de déterminer si ce montant est réel et sérieux, en s’appuyant sur divers éléments de preuve.
Préciser les éléments de preuve : on compare les estimations des biens comparables à la date de la vente et on constate si l’écart n’est pas trop important. Parler de la rescision pour lésion des 7/12.
Il est donc essentiel que ce montant corresponde fidèlement à la valeur réelle du bien concerné.
Cela implique une évaluation précise et objective, pour ainsi éviter ce piège lorsque l’on achète de l’immobilier.
Les risques associés à l’estimation en viager sont multiples :
- Sous-estimation de la valeur du bien : Une évaluation initiale incorrecte peut conduire à un bouquet ou une rente insuffisant pour le vendeur, compromettant ainsi l’équilibre financier de la transaction.
- Rente excessive : Fixer une rente supérieure à la valeur réelle du bien peut dissuader les acheteurs potentiels et prolonger le processus de transaction.
- Effet de l’indexation des rentes : L’ajustement des rentes peut modifier la valeur des paiements futurs, influant sur la stabilité financière de la transaction.
En général, les professionnels du viager s’appuient sur des outils tels que des tables de mortalité et de bases de données pour évaluer le montant de la rente de manière objective et précise, réduisant ainsi les risques potentiels pour toutes les parties impliquées dans la transaction.
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Le montant de la rente
Lorsqu’il s’agit du viager et du montant des rentes, plusieurs pièges peuvent compliquer la situation. Mais quels sont ses pièges ?
L’un des principaux problèmes est la possibilité que le vendeur surestime la valeur de sa propriété. Cela peut sembler une bonne idée au départ, mais cela pourrait entraîner des rentes trop élevées par rapport à la vraie valeur de la maison.
Ensuite, il y a la question des calculs de rente viagères. Ces calculs sont basés sur divers facteurs comme l’âge du vendeur en viager et son espérance de vie, ainsi que les caractéristiques de la propriété. Des erreurs dans ces calculs pourraient signifier des rentes qui ne reflètent pas correctement la situation économique réelle et ne rendent la vente très compliquée.
Les contrats de viager incluent également des indexations périodiques basés sur l’inflation. Si ces indexations sont trop élevées, cela pourrait signifier des paiements de rente excessifs par rapport à la valeur initiale de la maison. L’acheteur risque d’être en difficulté pour payer ces rentes.
Il est également crucial de lire attentivement le contrat pour comprendre toutes les clauses. Des clauses peu clair et/ou des termes complexes peuvent parfois entraîner de mauvaises surprises, comme les suivantes :
- la clause de réversion : transfère le bénéfice de la rente viagère au conjoint survivant.
- la clause de libération anticipée : permet au crédirentier de céder la pleine propriété du bien en cas de déménagement ou de placement en maison de retraite. La rente peut alors augmenter de 20 à 30 %.
- clause de réquisition : permet à l’acquéreur d’arrêter de verser la rente si le vendeur vit plus longtemps que prévu par l’acheteur.
- la clause résolutoire : permet au vendeur de rompre le contrat de viager en cas de défaut de paiement du crédirentier
- clause d’augmentation : compense la perte du domicile si le crédirentier renonce à son droit d’usage et d’habitation.
Enfin, il y a toujours le risque que l’acheteur ne puisse plus payer la rente. Cela pourrait mettre le vendeur dans une situation financière difficile, alors il est crucial de s’assurer que l’acheteur est fiable.
Les obligations fiscales
Pour échapper à des taxes excessives, certaines personnes tentent d’acheter en viager à leurs ascendants directs ou à des oncles et tantes.
Elles pensent ainsi pouvoir hériter du bien immobilier sans avoir à payer de droits de succession. Cependant, les inspecteurs des impôts connaissent bien cette stratégie. En jouant ainsi avec le feu, vous vous exposez à un redressement fiscal important, qui pourrait vous faire perdre toutes les économies que vous pensiez réaliser, voire plus !
Une autre erreur courante est de sous-estimer la valeur du bien afin de minimiser le montant du bouquet et des rentes. Les agents du fisc sont également bien conscients de cette technique, ce qui vous expose à un risque fiscal important.
Le défaut du paiement du débirentier
Il faut prendre en considération un autre risque majeur lors de l’achat en viager : le défaut de paiement de la part de l’acquéreur.
Dans ce type de contrat, il est d’usage d’inclure des clauses résolutoires qui garantissent le paiement du bouquet initial et des rentes. Ces clauses permettent au vendeur de résilier la vente en cas de non-paiement.
De plus, les tribunaux reconnaissent que les rentes et le bouquet déjà versés par le vendeur restent la propriété de l’acheteur en tant que dommages et intérêts. Cependant, il est également possible de prévoir contractuellement une clause pénale pour renforcer cette possibilité.
Il est donc primordial d’être consciencieux dans le versement des arrérages, c’est-à-dire les paiements périodiques de la rente, afin de prévenir ce risque. Par ailleurs, l’inscription du privilège du vendeur à la conservation des hypothèques offre une sécurité supplémentaire. En cas de défaut de paiement, le crédirentier a le droit de faire saisir et vendre le bien. Ce privilège constitue une sûreté réelle similaire au mécanisme de l’hypothèque conventionnelle.
Il est donc essentiel de prendre toutes les mesures nécessaires pour se protéger contre ce risque potentiel, en incluant les clauses appropriées dans le contrat et en veillant à la régularité des paiements.
La présence du privilège du vendeur à la conservation des hypothèques renforce la sécurité de la transaction en viager.
La répartition des charges
Lors de la rédaction du contrat de vente, il est essentiel de prévoir une répartition claire des charges.
Dans le cadre d’une vente en viager, le vendeur se transforme techniquement en locataire de son propre logement. En revanche, l’acheteur acquiert le statut de propriétaire. En l’absence d’une clause spécifiant la répartition des charges, il incombe donc à l’acheteur de prendre en charge les travaux.
Il est également primordial de convenir avec le vendeur de la question des impôts locaux. Que ce soit l’acheteur ou le vendeur qui assume ces taxes, il est impératif de préciser clairement ces modalités dans le contrat afin de prévenir tout litige.
En cas de défaut de précision dans le contrat, la répartition des frais (impôts et charges) sera effectuée conformément aux dispositions des articles 605 et suivants du Code civil (qui traitent de l’usufruit).
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Les autres pièges en viager à prendre en compte
Prendre en considération les révisions potentielles du loyer
Tous les contrats de viager prévoient la possibilité de réviser à la hausse la rente chaque année.
Cette révision est effectuée en fonction d’un indice de référence. Généralement, cet indice est l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE.
Cependant, il est légalement possible que l’indice de révision du loyer soit différent, tel que l’indice des prix à la consommation (IPC), qui prend en compte l’inflation et mesure la variation des prix des biens consommés par les ménages, ou l’indice du coût de construction des immeubles à usage d’habitation (ICC).
Ces indices ne sont pas fixes et leurs fluctuations sont disponibles sur le site de l’INSEE. Il est donc prudent de se méfier des loyers peu élevés, car ils peuvent être soumis à une forte augmentation annuelle selon l’indice choisi. Il est préférable de comparer différents contrats pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation financière.
L’aléa du viager
La vente en viager appartient à la catégorie des contrats dits « aléatoires ». L’aléa constitue la cause du contrat, et sans cette cause, le contrat est nul. Il s’agit d’une nullité absolue, non modifiable.
En d’autres termes, le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort, car cela éliminerait l’aléa.
De plus, si le vendeur décède dans les vingt jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée. En outre, l’annulation est possible si l’on peut prouver que l’acheteur était au courant de la maladie du vendeur. Cependant, le décès accidentel ne remet pas en cause la vente.
Ainsi, l’opération ne doit pas garantir à l’acheteur un bénéfice certain, quelle que soit la durée de vie du vendeur.
La fluctuation des prix immobiliers
Si vous souhaitez occuper le logement vous-même ou le louer, l’importance de ce paramètre est moindre. En revanche, si votre objectif est un investissement à moyen terme de 10 à 15 ans avec la possibilité de réaliser une plus-value à la revente, il est essentiel de cibler les zones géographiques où les prix de l’immobilier augmenteront.
Dans ce cas, vous devez prendre en compte les critères principaux tels que la taille de la ville et les opportunités d’emploi qu’elle offre. Si vous voulez limiter les risques, il est préférable de choisir Paris ou une grande métropole.
Quels sont les risques du viager pour le vendeur ?
Bien que le viager immobilier présente plusieurs avantages, il comporte également des risques importants. Pour le vendeur, le risque majeur concerne la rente viagère. Si l’acquéreur cesse de la verser, le vendeur perd le complément de revenus qu’il recevait.
Afin de se protéger contre ce risque, le vendeur peut inclure une clause résolutoire dans l’acte de vente, lui permettant de reprendre sa propriété si plusieurs rentes ne sont pas payées par l’acheteur.
Si l’acheteur décède, la dette de la rente partira dans la succession. Là encore, le vendeur peut avoir de gros problèmes pour être payé. Nous recommandons de couvrir ce risque avec une assurance viager.
Quels sont les risques du viager pour l’acquéreur ?
L’acquéreur du viager fait face au principal risque lié à l’aléa propre à ce type de transaction. Étant donné qu’il ne connaît pas la date de décès du vendeur, il s’expose au risque de longévité. Ainsi, en cas de décès tardif du vendeur, il peut être amené à payer une rente cumulée bien plus élevée que prévue.
De plus, si le viager est occupé, l’acquéreur ne peut pas occuper le bien jusqu’au décès du vendeur, tout en devant assumer les dépenses liées aux grosses réparations effectuées dans le bien ainsi que la taxe foncière.
En outre, si l’acquéreur décède avant le vendeur, l’obligation de paiement de la rente est transmise à ses héritiers, qui devront alors la payer jusqu’au décès du vendeur.
Enfin, la vente en viager étant favorable au vendeur, qui peut notamment récupérer le bien en cas de défaut de paiement de la rente viagère, les établissements de crédit sont souvent plus réticents à accorder un prêt aux acheteurs pour cette transaction spécifique.
Afin de sécuriser le crédit immobilier, ils demandent souvent des garanties supplémentaires, telles que l’hypothèque d’un bien immobilier ou encore le nantissement d’un placement financier.
En savoir plus sur les risques du viager
- Les types de viager
- Les zones géographiques du viager
- Quoi vendre en viager ?
- La formation viager pour les professionnels
- La fiscalité du viager
- Modèle de compromis de vente en viager