Le viager est un investissement très intéressant pour l’acquéreur mais aussi le vendeur. Cette vente consiste à acheter un logement où le vendeur reste dans le bien (dans la majorité des cas).
En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une décote à l’achat et il peut payer le bien avec une partie au comptant et une autre sous forme de rentes viagères.
Nous vous expliquons dans cet article tout ce que vous devez savoir sur l’achat en viager immobilier.
Le viager occupé et le viager libre : les différences
Il existe deux types de viager : le viager occupé et le viager libre.
Comme leur nom l’indique, le vendeur conserve un droit d’occupation à vie sur le premier. Le viager libre est vendu libre de toute occupation : l’acheteur peut y habiter ou le mettre lui-même en location.
Le viager occupé
Le viager occupé représente la grande majorité des ventes en viager. Il permet à l’acquéreur d’acheter un viager à prix décoté car une décote d’occupation est déduite du prix du bien.
Le viager libre
Le viager libre offre plus de droits à l’acquéreur car le plus souvent, il s’agit d’une résidence locative ou secondaire vendu par le crédirentier. Par contre, le prix de vente est plus élevé, égal à la valeur vénale du bien (le prix sur le marché classique de la transaction immobilière).
Pour qui est le viager ?
Vous pourrez vous diriger vers le viager occupé ou le viager libre en fonction de vos objectifs :
- Vous souhaitez investir dans l’immobilier facilement ? Le viager occupé est fait pour vous
- Vous préférez acquérir un bien pour y habiter ? Ou éventuellement y loger un locataire ? Privilégiez le viager libre. Attention toutefois à ne pas être trop sélectif : le nombre d’annonces est faible
Pourquoi acheter en viager immobilier
Les raisons d’acheter en viager sont nombreuses. Toutefois, le viager immobilier est avant tout un investissement locatif pour l’acheteur.
Investir dans l’immobilier à prix décoté
L’acquéreur investi dans l’immobilier grâce au viager. Si celui-ci est occupé, le vendeur appelé crédirentier restera dans le logement jusqu’à la fin de sa vie.
Pour compenser cette occupation, le bien est acheté avec une décote, appelée le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation).
C’est donc sur la valeur occupée (différence entre la valeur vénale du bien et le DUH) que la transaction est effectuée.
La valeur occupée augmente mécaniquement chaque année, à mesure que le vendeur vieillit et que son espérance de vie diminue.
Il n’est donc pas nécessaire que le vendeur décède prématurément pour que l’investisseur gagne de l’argent.
Une gestion facilitée avec l’achat en viager
Le vendeur reste dans le logement. C’est donc le locataire à vie de l’acheteur en quelques sorte.
Cela présente de nombreux avantages : absence d’impayés, pas de gestion locative, pas de quittances à envoyer, pas de dégradations du bien, etc.
Acheter un bien sans recourir à une banque
Il est de plus en plus compliqué d’emprunter aujourd’hui.
Le viager permet de continuer cette difficulté : vous n’avez pas besoin de banque pour acheter en viager.
En effet, le bien est vendu contre des rentes viagères. Ce sont des versements que vous devez faire chaque mois et qui correspondent par analogie à un crédit immobilier.
A la seule différence que le banquier, c’est le vendeur du viager (le crédirentier).
Comment acheter en viager immobilier ?
Comment acheter un viager ? Cela est légèrement différent d’un achat immobilier classique. Bien qu’un viager soit de l’immobilier et que l’on y retrouve des similitudes, il faut faire attention à certaines choses, comme l’âge de l’acheteur et du vendeur, les critères de négociation du bien immobilier etc.
L’âge du vendeur
Il n’est pas recommandé d’acheter un viager à une personne trop âgée (plus de 90 ans). En effet, le paiement des rentes peut rapidement être un gouffre financier. Si l’espérance de vie est très faible et que le vendeur vit 2 ou 3 ans au dessus de son espérance de vie théorique, la charge totale des rentes sera élevée.
De la même manière, acheter un viager à une personne trop jeune (moins de 65 ans) rend la transaction compliquée. La décote d’occupation est très importante et le vendeur n’est plus motivé pour vendre. L’acheteur s’engage, quant à lui, sur une opération très longue.
Le viager est un contrat aléatoire
Le viager est un contrat aléatoire et il doit impérativement le rester : ni l’acheteur, ni le vendeur ne connaissent la date de décès du vendeur. Et donc le prix de revient du bien pour l’acheteur.
Acheter un viager à un couple
Vous pouvez investir dans un viager « sur 2 têtes ». Cela signifie que le bien appartient à deux vendeurs, généralement un couple.
L’espérance de vie d’un couple étant supérieur aux espérances de vie de chacun des conjoints, le droit d’usage et d’habitation sera plus élevé.
La rente sera donc mécaniquement plus faible que celle d’un viager équivalent sur une seule tête.
La rente viagère est dite réversible : en cas de décès de l’un des conjoints, vous devrez continuer à la verser au conjoint survivant.
De la même manière, ce conjoint continuera à bénéficier du droit d’usage de la maison.
Les frais et les taxes à votre charge
En achetant en viager, vous devrez supporter, en plus des rentes viagères, différentes charges et taxes.
La répartition de l’entretien et des travaux est souvent similaire à un rapport locataire / bailleur. Autrement dit, vous devrez payer :
- La taxe foncière (mais vous pourrez récupérer la taxe d’ordure ménagère auprès du vendeur)
- Les charges de copropriété non récupérables
- L’assurance propriétaire non occupant
- Les réparations du logement
Quels sont les risques d’un viager immobilier ?
Les risques du viager
En plus des risques classiques que l’on retrouve dans un achat immobilier, comme le risque d’acheter trop cher son bien immobilier ou encore l’état du logement (vices cachés par exemple), le viager présente des risques pour l’acheteur :
- La longévité du vendeur
- Le décès prématuré de l’acheteur
- Un risque sur le calcul de la rente viagère
- Etc.
Ces risques ne doivent pas être pris à la légère et anticipés avant l’achat pour sécuriser votre transaction.
Sachez néanmoins qu’il existe des clauses à ajouter à votre contrat viager ou des assurances pour vous couvrir des principaux risques.
Le risque de longévité
Le risque le plus redouté est la longévité exceptionnelle du vendeur.
Autrement dit, que vous achetiez un viager à un sénior qui vivra aussi longtemps que Jeanne Calment !
En réalité, la décote à l’achat du viager ainsi que la revalorisation naturelle de l’immobilier sur le long-terme vous permet de réduire drastiquement ce risque.
Prenons le cas d’un viager occupé d’une personne de 80 ans. Son espérance de vie est de 10 ans.
L’acheteur va donc payer un bien 65 au lieu de 100 (le DUH étant égal à 35). Ces 65 sont ventilés en bouquet et rentes.
Si le vendeur vit 10 ans, l’acheteur aura payé 65 un bien qui vaut (au moins) 100.
S’il vit plus longtemps ? Il aura encore une marge de paiement de rentes de 35. Et si cette marge ne suffit pas, il ne serait pas étonnant que le bien se soit revalorisé d’ici 15 ou 20 ans, couvrant ainsi les rentes supplémentaires.
Revendre un viager : est-ce possible ?
L’acquéreur s’engage à payer les rentes viagères au crédirentier jusqu’au décès de ce dernier. En cas d’impayé, le vendeur peut demander l’annulation de la vente et récupérer tous les droits sur le logement et sans rembourser les versements déjà effectués par l’acheteur. Pour cela, il lui suffira d’actionner la clause résolutoire du contrat.
Avant d’en arriver là, sachez qu’il est possible de revendre le viager que vous avez acheté, même si le vendeur occupe toujours les lieux.
Pour cela, il faudra recalculer la nouvelle valeur occupée du logement et trouver un acquéreur qui vous versera un bouquet plus important pour compenser les rentes déjà payées. Il devra ensuite payer les rentes viagères du crédirentier.
Attention cependant à bien choisir le nouvel acheteur : le crédirentier n’a pas son mot à dire sur la revente mais en revanche, cela ne doit pas avoir d’impact sur le versement de sa rente. Autrement dit, si le nouveau débirentier ne peut pas payer les rentes, c’est vous qui devrez le faire ! En effet, vous restez solidaire sur le paiement de la rente.
Est-il possible d’acheter un viager à un membre de sa famille ?
Sur le plan juridique, rien ne vous empêche d’acheter un bien en viager à un membre de votre famille : un parent, un grand-parent, un oncle, etc.
Cependant, l’administration fiscale voit ce type d’opération d’un mauvais oeil. Beaucoup d’achat en viager en famille sont en réalité une donation déguisée.