Acheter en viager : avantages et les inconvénients

Vous souhaitez acheter un logement en viager immobilier? Retrouvez sur cette page tout ce dont vous devez savoir pour préparer votre transaction en viager.

Pourquoi investir dans un viager occupé ou libre ?

Quel est l’intérêt d’acheter un bien immobilier en viager ? Les raisons peuvent être nombreuses et vous devez adapter votre achat immobilier à vos projets patrimoniaux :

  • acheter sa résidence principale
  • réaliser un investissement locatif
  • financer sa future retraite
  • etc.

Quels sont les avantages du viager ?

Le viager immobilier présente de nombreux avantages pour l’acheteur (mais aussi pour le vendeur). Il lui permet notamment d’accéder à la propriété ou à l’investissement locatif sans certaines contraintes. En effet, le vendeur peut-être vu comme un locataire qui a déjà payé son loyer (d’où l’abattement pour occupation, appelé droit d’usage et d’habitation DUH).

Pour être intéressant, un viager doit être rentable. Pour cela, il ne faut pas hésiter à comparer ce type d’investissement avec des investissements locatifs traditionnels, comme la location nue, meublée (LMNP ou LMP), le Pinel etc.

Les inconvénients et les risques du viager immobilier

Nous avons dépeint un certain nombre d’avantages d’acheter en viager. Il existe cependant des inconvénients que vous devez connaitre avant d’investir pour ne pas être pris au dépourvu!

En effet, le plus gros risque du viager est la longévité du vendeur. L’histoire de Jeanne Calment est très connue. Il s’agit d’une centenaire ayant vendu son logement en viager à son notaire. Ce dernier est décédé bien avant elle et la famille du notaire du payer la rente viagère de Madame Calment jusqu’à son décès !

De la même manière, un acheteur trop âgé peut engendrer des risques importants car celui-ci risque de décéder avant le vendeur et ce sera la famille ou les héritiers qui devront payer la facture.

Comment choisir un viager ?

Le choix d’un viager est important lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier avec cette formule d’acquisition.

Tout d’abord, le viager est une forme de prêt du vendeur envers l’acheteur. Il lui prête une somme d’argent (dont la valeur est celle de sa propre habitation) et l’acheteur lui rembourse périodiquement des rentes viagères jusqu’à la fin de sa vie.

L’acheteur doit donc choisir un viager en fonction de sa surface financière et ainsi pouvoir payer le bouquet mais également les rentes viagères.

Le risque sur le viager sera d’autant plus important si l’acheteur ne veille pas à choisir un viager parfaitement adapté à sa situation personnelle et professionnelle. Un vendeur trop jeune ou un acheteur trop âgé peuvent avoir des conséquences financières dramatiques sur les finances du vendeur !

La nature du bien en viager peut-être différente, tant que le bien est tangible et immobilier :

  • Une maison ou un appartement d’habitation ;
  • Un commerce ;
  • Un terrain ;
  • Un bien immobilier déjà loué par un locataire ;
  • Un immeuble de plusieurs lots locatifs ;
  • Une ferme ;
  • Un fonds viager : le viager mutualisé

Ces différents biens se répartissent sur tout le territoire français, mais plus particulièrement dans les grandes agglomérations comme l’île de France et Paris mais aussi Lyon, Nice, Marseille, Toulouse et le bassin méditerranéen : Nice, Cannes etc.

Investir dans un viager pour préparer sa retraite

La retraite préoccupe de nombreux français. Savez-vous que le viager est une solution pour préparer sa propre retraite?

En France, la retraite fonctionne par répartition. La pension par répartition versée est financée par les actifs. Il s’oppose au système de capitalisation qui individualise le placement des cotisations de chaque assuré. Cela signifie que les cotisations prélevées aujourd’hui sur les salaires des salariés sont versées au même moment aux retraités.

A la naissance de la retraite par répartition, le système était bénéficiaire. En effet, au lendemain de la Seconde Guerre Mondiale, l’économie était en forte croissance et la durée de vie à la retraite faible. Pour rappel, l’âge du départ à la retraite était fixé à 65 ans, on pouvait donc espérer vivre quelques années après son départ en retraite… Aujourd’hui, les choses ont bien changé. L’allongement de la durée de vie (qui caractérise notamment le risque de longévité) et les échecs des gouvernements pour repousser l’âge de départ à la retraite fragilisent le système. Ajoutez un fort taux de chômage et c’est la faillite assurée! Pour éviter la banqueroute, le gouvernement n’a pas d’autre solution que d’appliquer des décotes, toujours plus fortes, sur les futures pensions.

Projection des prestations de retraite du COR
Projection du ratio retraite salaire selon le COR (06/2016)

Vous trouverez une mine d’informations sur le site de l’organisme chargé de la surveillance des systèmes de retraite, le COR : http://www.cor-retraites.fr/. Le graphique précédent est issu d’une étude de juin 2016. Le COR s’est intéressé au rapport entre la prestation de retraite et le salaire avant la retraite (toute profession confondue). Plusieurs scénarios ont été projetés : le plus optimiste vous informe que vous toucherez 45% de votre salaire lors de votre retraite en 2060. Le plus pessimiste, 35%. Attendez-vous donc à diviser par plus de 2, voire 3 votre salaire lors de votre retraite si vous êtes aujourd’hui en début de carrière. A titre personnel, je pars du principe que je ne toucherai pas de retraite.

Il est donc illusoire de croire qu’il n’est pas utile de préparer votre retraite tôt et aberrant de ne pas la préparer du tout!

Investir dans un viager vous permet d’utiliser la puissance de l’intérêt composé et de l’effet de levier

Se constituer une épargne conséquente pour se verser une rente à vie une fois à la retraite ne signifie pas se serrer la ceinture sur les 20 prochaines années. En revanche, il faut s’équiper des bons outils : les intérêts composés et l’effet de levier.

Tout d’abord, les intérêts composés vous permettent de vous enrichir de manière exponentielle au cours du temps. On retrouve les intérêts composés dans n’importe quel produit financier où les intérêts sont réinvestis.

D’autre part, l’effet de levier va vous aider à investir plus que votre propre capacité d’investissement, démultipliant par ricochet les intérêts versés. L’effet de levier est possible par le biais d’un emprunt auprès d’un tiers. On retrouve classiquement l’effet de levier dans l’immobilier ou en bourse.

Une manière intelligente d’investir est donc :

  1. Emprunter le capital auprès d’un tiers
  2. Encaisser les intérêts
  3. Faire financer le remboursement du capital par une autre personne

Dans un achat immobilier classique, l’emprunt se fait auprès d’une banque. Les intérêts et le remboursement du capital sont issus des loyers du locataire.

Cette technique est particulièrement efficace pour vous constituer un capital rapidement. Dans notre cas, ce capital vous versera une rente pour votre retraite.

Le cas du viager pour investir dans sa retraite

Le viager occupé est assez similaire à un investissement immobilier classique. La différence  est que votre banque et le locataire sont la même personne pour un viager occupé : le crédirentier (le vendeur).  Dans le cas d’un viager libre, le vendeur, qui est votre « banquier », est différente de la personne qui occupe les lieux (vous ou votre locataire). Cela présente plusieurs avantages :

  • L’emprunt est facilité car vous n’avez pas besoin d’avoir un dossier « béton ». Le vendeur sera moins exigeant qu’un banquier car il connaît très bien la maison ou l’appartement en vente et son potentiel locatif (et oui, c’est lui qui va y habiter!). Le vendeur va s’assurer que vous êtes en capacité de payer sa rente alors que le banquier s’intéressera à d’autres paramètres (comme votre consommation de produits bancaires potentielle) ;
  • Vous ne payez pas d’intérêts ;
  • Aucun problème de vacance locative ;
  • Le vendeur « locataire » prendra soin du logement. Il y aura beaucoup moins de dégradations ;
  • Une gestion simplifiée de votre bien. Comme un propriétaire bailleur, vous devez néanmoins prendre en charge les grosses réparations.

Cas réel d’investissement viager pour la retraite

Imaginons que vous êtes âgés de 40 ans et que vous souhaitez partir à la retraite à 65 ans. Vous disposez approximativement d’un joli capital de 50.000€ pour financer le bouquet qui « dort » aujourd’hui sur un livret fiscalisé. Vous devez vous focaliser sur des viagers occupés par des vendeurs ayant une espérance de vie (résiduelle) légèrement inférieure à 25 ans.

René Costes Viager propose de nombreux biens en vente. Comme celui-ci :

Annonce viager Carcassonne

Cette maison en viager est proposée par un couple composé d’un homme de 73 ans et d’une femme de 70 ans. Elle est située près de Carcassonne, ce qui peut être intéressant pour la proposer en location saisonnière à la semaine après la libération du bien. Le bouquet est fixé à 42.000€ et la rente à 425€. La durée de vie du couple est estimée entre 16 et 21 ans par l’agence. En vérifiant le prix des locations sur les sites spécialisés (Abritel, AirBnb…), nous apprenons qu’une maison similaire se loue au moins de 150 à 200€ la nuitée.

Un rapide calcul nous permet d’estimer, sur la base de 210 nuits louées par an, un revenu brut annuel entre 22.000€ et 30.000€. L’hypothèse de 210 nuits est très prudente, cependant, vous pourrez profiter de cette maison durant la moitié de l’année en cas de vacances locatives. Nous retenons dans la suite une hypothèse de 30% de frais de gestion par une agence spécialisée et des charges de 5.000€ annuelles. Le revenu net se situera entre 1.500€ et 2.000€ par mois après libération du bien.

On récapitule en prenant le scénario le plus prudent :

Vous versez aujourd’hui 42.000€ puis 425€ durant 21 ans (fourchette haute de la durée restante à vivre du couple estimée par René Costes Viager). Après libération du bien, dans 21 ans, vous touchez 1.500€ à vie pour votre retraite. La rentabilité sera donc de près de 6%.

Dans un scénario qui vous sera plus favorable, le couple vivra 16 ans (fourchette basse de la durée restante à vivre du couple estimée par René Costes Viager) et vous toucherez 2.000€ à la retraite (fourchette haute du revenu futur estimé). Soit une rentabilité supérieure à 8%. Enfin, en améliorant le taux de remplissage et en louant 9 mois dans l’année (soit 274 jours par an), vous obtiendrez une rentabilité de 10%.

A noter qu’il s’agit d’une estimation rapide et qu’elle doit être affinée. Cette annonce a été choisie « rapidement », vous n’aurez donc pas de difficultés pour trouver des biens plus rentables. De plus, une négociation bien préparée peut vous permettre de rendre l’opération encore plus intéressante.

Pour conclure : Les avantages de l’investissement en viager

Bien que les projections du système de retraite soient inquiétantes, il est possible d’améliorer les revenus dont vous disposerez à la retraite en quelques opérations immobilière (voire une seule!). L’idée de cet article est de vous montrer qu’en versant un bouquet et des rentes « raisonnables », il est tout à fait possible de générer un complément de retraite non négligeable. Chaque situation étant différente, vous devez adapter votre investissement à vos capacités financières et à vos projets futurs. Sachez que vous pouvez trouver des viagers avec des bouquets très faibles (voire nuls) et des rentes également très variables.

 

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