Le viager libre est une catégorie de vente viagère. Bien que ce type de vente soit peu répandu, il offre des avantages non négligeables au vendeur comme à l’acheteur par rapport au viager occupé, qui est une vente plus commune.
Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l’acheteur, le débirentier, en contrepartie du paiement d’une somme d’argent le jour de la vente (le bouquet) et d’une rente viagère de manière périodique.
Contrairement au viager occupé, le vendeur d’un viager libre vend son logement libre d’occupation (il quitte éventuellement le bien).
Le viager libre : fonctionnement et définition
Le viager libre est une vente immobilière dans laquelle le logement est vendu libre d’occupation. Le vendeur cède donc la pleine propriété de son bien, comme lors d’une vente immobilière classique.
Le fonctionnement est donc différent du viager occupé. Ce dernier cas est un démembrement de propriété où le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (ou plus rarement l’usufruit) du logement et l’acheteur récupère la nue-propriété.
Le viager libre est donc simplement la vente totale d’un bien en contrepartie d’un paiement fractionné : un bouquet et des rentes viagères.
Le bouquet du viager libre
L’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur une somme d’argent à apporter le jour de la vente. Cette somme doit être libérée en totalité par l’acheteur et peut être vue comme un apport pour acquérir le bien immobilier.
Il n’existe pas de loi qui fixe le bouquet d’un viager libre. Généralement, on parle d’une somme représentant en 20% et 30% de la valeur vénale du bien immobilier.
En pratique, il est possible de rencontrer des viagers libres sans bouquet.
La rente viagère du viager libre
L’acheteur complète le versement du bouquet par des versements réguliers (généralement mensuels) appelés rentes viagères.
La rente viagère est payée jusqu’au décès du vendeur.
En fonction de l’âge d’entrée en jouissance de la rente, le vendeur pourra appliquer un abattement aux rentes viagères. Par conséquent, les revenus sont peu fiscalisés.
Les avantages et inconvénients du viager libre
Le viager libre présente un avantage de taille pour l’acheteur : la possibilité d’occuper directement le bien ou de le louer.
L’acheteur peut occuper directement le bien immobilier sans attendre le décès du vendeur. Le viager libre est donc adapté à une stratégie d’acquisition de sa résidence principale par exemple.
Le viager libre peut également convaincre des investisseurs immobiliers. Ces derniers peuvent proposer le bien immobilier à la location.
Concernant le financement, le viager libre est avantageux contrairement à un achat classique. L’octroi du viager est donné par le vendeur et non par une banque.
Attention toutefois, le bouquet ne pourra pas être financé par un emprunt bancaire. L’acheteur devra donc apporter le bouquet au comptant dans l’opération ou négocier un montant plus bas (ce qui augmentera mécaniquement la valeur de la rente viagère).
Si l’acheteur rencontre des difficultés pour se faire financer dans le circuit bancaire (situation particulière, entrepreneur, sans emploi…), le viager libre peut-être une bonne solution.
Du côté du vendeur, si le logement était son ancienne résidence principale, il ne paiera pas d’impôts sur le bouquet. Les rentes seront très peu fiscalisées.
Cela lui permettra de financer son entrée en établissement médicalisé par exemple.
Le viager libre présente cependant quelques inconvénients. Contrairement à un viager occupé, le prix d’acquisition est plus élevé pour l’acheteur.
Le nombre de biens disponibles en viager libre est également très faible et il sera compliqué de trouver le bien idéal, surtout pour les acheteurs qui souhaitent en faire leur résidence principale et qui ont de nombreux critères à satisfaire.
Le viager libre sans bouquet
Il est possible de trouver des viagers libres sans bouquet, et donc exclusivement payés avec des rentes viagères. Cela peut-être très intéressant pour un acheteur qui n’a pas de capital à placer lors de l’achat de son bien immobilier.
Il s’agit d’un achat immobilier sans apport en quelques sortes.
La répartition des travaux du viager libre
Contrairement à un bien vendu en viager occupé sur lequel acheteur et vendeur doivent respecter une répartition des charges et des travaux, le viager libre fonctionne différemment.
Le viager libre est une vente de la pleine propriété.
Dans ce cas, la totalité des charges et des travaux sont redevables par l’acheteur.
Comment calculer un viager libre ?
Le calcul du viager libre est plus simple que celui du viager occupé. En effet, vous n’avez pas à calculer le montant du droit d’usage et d’habitation (DUH) puisqu’il n’y en a pas.
Je vous détaille ci-dessous les étapes du calcul du viager libre.
Vous devez tout d’abord déterminer la valeur vénale du bien immobilier. Pour cela, vous pouvez comparer votre bien immobilier avec ceux disponibles sur le marché. Vous trouverez des annonces dans les journaux locaux, les devantures des agences immobilières et également sur internet, sur Leboncoin ou Seloger. N’hésitez pas à faire appel à un agent immobilier pour qu’il vous aide à affiner le prix de vente du bien immobilier. Cette valeur vénale est la valeur de la pleine propriété qui servira pour la suite du calcul.
La deuxième étape consiste à soustraire de la valeur vénale le montant du bouquet.
Enfin, vous devrez utiliser un barème viager à jour pour déterminer le coefficient diviseur à appliquer. Le coefficient diviseur vous permettra de convertir le capital précédemment calculé en rentes viagères. Par exemple, pour un appartement de 150 000€, vendu en viager libre avec un bouquet de 30 000€. Si le coefficient diviseur est de 10, la rente viagère mensuelle est de (150 000 – 30 000) / (12 x 10) = 1 000€.
La fin du viager libre
Le viager libre se termine classiquement au décès du vendeur.
Dans ce cas, la famille du vendeur ou le notaire en charge de la succession contactera l’acheteur pour qu’il cesse les paiements des rentes viagères.
L’acheteur peut également mettre fin à son viager viager en le revendant.
Peut-on revendre un viager libre ?
Beaucoup de personnes pensent qu’il n’est pas possible de revendre un viager une fois acquis et qu’il est obligatoire d’attendre le décès du vendeur.
Cela est faux.
Il est tout à fait possible de revendre un viager libre (ou occupé) même si le vendeur est toujours en vie.
Attention toutefois, vous devez prendre quelques précautions en amont.
Afin de faciliter la revente, assurez-vous d’acheter un viager libre dans une zone dynamique et prisée. En achetant votre viager à un bon prix, vous limiterez les risques de pertes lors de la revente.
Nous éditons un calculateur viager réservé aux professionnels qui vous permet de déterminer le montant de la rente pour éviter les erreurs de calcul.
Si vous avez besoin d’une ou deux études viagères, vous pouvez demander un étude personnalisée.
N’hésitez pas à négocier le prix du viager. Vous pourrez même, dans certains cas, faire une affaire à la revente !
Vous devez également savoir que la revente n’est pas soumise à l’accord du vendeur, ni sur la cession, ni sur le choix du repreneur.
En revanche, l’acheteur se porte garant du nouvel acheteur. En cas de défaut de ce dernier, le premier acheteur devra payer les rentes viagères !
Ce dernier devra donc s’assurer de la solvabilité du repreneur qu’il choisira.
Enfin, le nouveau bouquet demandé, payé par le nouvel acheteur à l’ancien devra être bien calculé pour éviter des déconvenues.
La fiscalité du viager libre
Le viager libre est une vente immobilière où les revenus sont fiscalisés.
Il existe des exonérations et abattements à connaître pour réduire ses impôts.
La fiscalité du bouquet
Si le logement était réservé à l’habitation du vendeur, celui-ci n’aura pas de fiscalité à payer au titre de l’impôt sur la plus-value.
En revanche, s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, il devra payer un impôt sur la plus-value qui dépendra de la durée de détention du bien.
La fiscalité des rentes
Les rentes sont fiscalisées à l’impôt sur le revenu du vendeur.
Ce dernier peut néanmoins profiter d’abattement en fonction de l’âge de vente du viager.
J’insiste sur le fait que cet abattement dépend de l’âge de vente et non de l’âge de déclaration des rentes aux impôts. Cet abattement est donc définitivement acquis.
- Vendeur de plus de 70 ans : abattement de 70%
- Vendeur ayant entre 60 et 69 ans : abattement de 60%
- Vendeur ayant entre 50 et 59 ans : abattement de 50%
- Vendeur ayant moins de 50 ans : abattement de 30%
L’IFI
L’immeuble n’appartenant plus au vendeur, il n’aura plus à déclarer sa valeur pour payer l’impôt sur la fortune immobilière.
En revanche, c’est à l’acheteur de déclarer la valeur vénale du bien immobilier acheté en viager libre pour le paiement de l’IFI.
Bonjour,
si sur l’acte notarié il y a deux héritier le père et le fils le viager sera t’il reporté sur le fils au décès du père?
Merci
Marina
Bonjour,
Vous ne l’avez pas précisé mais j’imagine que le père et le fils sont les héritiers du vendeur. En cas de décès de ce dernier, la réserve d’occupation s’éteint et l’acheteur récupère la pleine-propriété du bien. Autrement dit, il n’y a pas d’héritage pour les enfants du vendeur.
Cyrille
J’ai une vieille maison de village qui est évalué 97 000 euros, j’ai 74 ans je voudrais aller en résidence seniors ma retraite est petite (1000 e) , si je met en viager libre je pense d’après vos explications que je pourrais avoir de quoi compléter mon loyer senior il me fauDrait 600 euros par mois et le bouquet 10 000 par exemple POSSIBLE ,,???? (tout en baissant le prix de la maison ..?? JE VOUDRAIS REPARTIR DANS MON DEPARTEMENT avec des vieux comme moi MERCI
Bonjour,
La vente en viager vous évitera d’avoir une décote sur le prix de revente. Il est donc possible de procéder ainsi pour maximiser le montant de la rente. En revanche, je ne suis pas sûr que vous puissiez atteindre une rente de 600€/mois. Nous pouvons étudier ensemble le dossier si vous le souhaitez. Vous pouvez me contacter à contact@vitapecunia.fr
Cyrille
bonjour.
est ce que l’acheteur peut demander l’aide au logement sur les rentes qu’il paie.
Bonjour,
Non, cela n’est pas possible puisqu’il ne s’agit pas d’un loyer.