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Viager libre : Tout ce que vous devez savoir

viager libre

Le viager libre est un type de vente en viager. Bien qu’il soit peu répandu, il offre des avantages non négligeables au vendeur comme à l’acheteur par rapport au viager occupé, qui est une vente plus commune.

Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l’acheteur, le débirentier, en contrepartie du paiement d’une somme d’argent le jour de la vente (le bouquet) et d’une rente viagère de manière périodique.

Contrairement au viager occupé, le vendeur d’un viager libre vend son logement libre d’occupation (il quitte éventuellement le bien).

Qu’est ce qu’un viager libre ? Définition

Un viager libre c’est quoi ?

Le viager libre est une vente immobilière dans laquelle le logement est vendu libre d’occupation. Le vendeur cède donc la pleine propriété de son bien, comme lors d’une vente immobilière classique. Un viager libre est donc un viager inoccupé ou encore un viager vide.

Comment fonctionne le viager libre ?

Le viager libre est donc simplement la vente totale d’un bien (viager vide ou viager non occupé) en contrepartie d’un paiement fractionné : un bouquet et des rentes viagères.

Le bouquet est une somme d’argent versé au comptant le jour de la vente.

Les rentes viagères sont des paiements effectués périodiquement (généralement tus les mois) jusqu’au décès du vendeur (appelé le crédirentier).

Viager libre ou occupé : les différences

Le fonctionnement du viager libre est différent du viager occupé. Ce dernier permet au vendeur de conserver un droit d’usage et d’habitation (ou plus rarement l’usufruit) du logement. L’acheteur ne peut donc pas y habiter ou le louer, contrairement à un viager libre.

La répartition des charges et des travaux du viager est également différente. Dans le viager libre, la totalité des charges et travaux sont redevables par l’acheteur. Dans le cas d’un viager occupé, on retient généralement une répartition des coûts similaire à une location.

Le viager libre en France

le viager libre en france
Le viager libre en France : quelques statistiques

Le viager libre en France représente une minorité des viagers vendus.

En 2022, sur 5 500 ventes en viager, la répartition des ventes a été la suivante :

  • Viager occupé avec rente : 69%
  • Viager occupé sans rente : 23%
  • Viager libre : 8%

En terme de typologie de biens, 60% des logements sont des maisons vendues en viager, 40% sont des appartements.

On pourrait croire que la plupart des vendeurs de viager n’ont pas d’héritiers. En réalité, près de 70% des vendeurs ont des enfants. En effet, la vente en viager est avant tout une opération de gestion du patrimoine : elle permet d’anticiper sa succession et de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant.

Enfin, la moyenne d’âge d’un vendeur de viager libre est de 75 ans.

Le bouquet et la rente d’un viager libre

Qu’est ce que le bouquet d’un viager libre ?

Le bouquet du viager libre est une somme d’argent apportée par l’acheteur le jour de la vente. Elle doit être libérée en totalité par l’acheteur et peut être vue comme un apport pour acquérir le bien immobilier.

En pratique, il est possible de rencontrer des viagers libres sans bouquet. Dans ce cas, le montant de la rente viagère est mécaniquement plus élevé.

Qu’est ce que la rente d’une vente en viager libre ?

L’acheteur complète le versement du bouquet par des versements réguliers (généralement mensuels) appelés rentes viagères.

La rente viagère est payée jusqu’au décès du vendeur.

La rente viagère est déterminée en fonction :

  • Du montant du bouquet
  • De l’espérance de vie du vendeur
  • Du contexte macro-économique : les taux d’emprunts immobiliers et le niveau de l’inflation par exemple.

En fonction de l’âge d’entrée en jouissance de la rente, le vendeur pourra appliquer un abattement fiscal aux rentes viagères. Par conséquent, les revenus de la rente viagère sont peu fiscalisés.

Quels sont les avantages et les inconvénients du viager libre ?

avantages inconvénients viager libre
Les avantages et les inconvénients du viager libre

Le viager libre peut également convaincre des investisseurs immobiliers. Ces derniers peuvent proposer le bien immobilier à la location.

Concernant le financement, le viager libre est avantageux contrairement à un achat classique. L’octroi du viager est donné par le vendeur et non par une banque.

Attention toutefois, le bouquet ne pourra pas être financé par un emprunt bancaire. L’acheteur devra donc apporter le bouquet au comptant dans l’opération ou négocier un viager libre sans bouquet (ce qui augmentera mécaniquement la valeur de la rente viagère).

Si l’acheteur rencontre des difficultés pour se faire financer dans le circuit bancaire (situation particulière, entrepreneur, sans emploi…), le viager libre peut-être une bonne solution.

Le viager libre présente cependant quelques inconvénients.

Contrairement à un viager occupé, le prix d’acquisition est plus élevé pour l’acheteur.

Le nombre de biens disponibles en viager libre est également très faible et il sera compliqué de trouver le bien idéal, surtout pour les acheteurs qui souhaitent en faire leur résidence principale et qui ont de nombreux critères à satisfaire.

Comment acheter en viager libre ?

L’achat d’un viager libre

L’achat en viager libre vous permet d’acquérir un logement sans recourir à un crédit immobilier.

Vous pourrez ainsi habiter ou mettre en location le bien immobilier.

Bien que peu fréquent, vous pourrez trouver des annonces d’appartements ou de maisons en viager libre sans bouquet dans certaines agences immobilières spécialisées en viager. Les viagers libres avec bouquet sont plus communs.

Comment trouver un viager libre ?

Si vous souhaitez être informé de nos opportunités d’achat de viager, inscrivez-vous à notre liste de diffusion Le Cercle :

Comment vendre en viager libre ?

Si vous avez un projet de vente en viager libre, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel du viager.

En effet, vendre un appartement ou une maison en viager libre demande une expertise pour valoriser le bien immobilier, établir le calcul du bouquet ou des rentes du viager libre, trouver l’acquéreur ou encore établir le projet de vente en viager libre chez le notaire.

Vita Pecunia, expert des ventes en viager libre peut vous accompagner sur votre projet. Pour commencer, vous pouvez réaliser votre simulation vente en viager libre ci-dessous :

Existe-t-il des viagers libres sans bouquet ?

Il est possible de trouver un viager libre sans bouquet, et donc exclusivement payés avec des rentes viagères. Cela peut-être très intéressant pour un acheteur qui n’a pas de capital à placer lors de l’achat de son bien immobilier.

Il s’agit d’un achat immobilier sans apport en quelques sortes.

Ce type de viager libre est assez rare. Un bon compromis est donc de négocier un viager libre avec petit bouquet.

Quand au viager libre sans rente, cela n’existe pas car il s’agit tout simplement d’un vente traditionnelle !

Comment calculer un viager libre ?

Le calcul du viager libre est plus simple que celui du viager occupé : il suffit de soustraire le bouquet à la valeur du bien, puis de convertir le montant restant en rentes viagères.

calcul viager libre
Le détail du calcul du viager libre : calcul du bouquet et des rentes

Comment se calcule un viager libre ? Je vous détaille ci-dessous les étapes du calcul.

Vous devez tout d’abord déterminer la valeur vénale du bien immobilier. Il s’agit de la valeur du bien sur le marché immobilier. Vous pouvez comparer l’appartement ou la maison avec des biens immobiliers semblables en vente. Vous pouvez également demander l’aide d’un agent immobilier. Cette valeur vénale est la valeur de la pleine propriété qui servira pour la suite du calcul.

Comment calculer le bouquet d’un viager libre ?

Le calcul du bouquet d’un viager libre est en réalité un montant défini entre l’acheteur et le vendeur du viager libre. La deuxième étape consiste à soustraire de la valeur vénale le montant du bouquet.

Il est possible de réaliser un calcul viager libre sans bouquet. Dans ce cas, il suffit de ne pas tenir compte de cette étape (le bouquet étant égal à 0).

Comment calculer la rente d’un viager libre ?

Le calcul de la rente d’un viager libre est possible grâce à un barème viager ou un logiciel de calcul viager. Un barème viager vous donnera le taux de rente pour convertir le capital précédemment calculé en rentes viagères.
Par exemple, pour un appartement de 150 000€, vendu en viager libre avec un bouquet de 30 000€. Si le taux de rente est de 10%, la rente viagère mensuelle est de (150 000 – 30 000) x 10% / 12 = 1 000€.

Comment simuler les frais de notaire d’un viager libre ?

Les frais de notaire d’un viager libre se calculent sur la valeur de la pleine-propriété du bien, exactement comme pour une vente classique.

Retrouvez ci-dessous notre outil de simulation calcul frais de notaire viager libre. Pour un viager libre, indiquez une décote de 0% dans la méthode 1.

La fin d’un viager libre

fin viager libre
La fin d’un viager libre : comment cela se passe ?

Maintenant que vous savez comment se passe un viager libre, voyons comment celui-ci se termine.

Le décès du vendeur d’un viager libre

La fin d’un viager libre se caractérise généralement par le décès du vendeur.

Dans ce cas, la famille du vendeur ou le notaire en charge de la succession contactera l’acheteur pour qu’il cesse les paiements des rentes viagères.

Comment revendre un viager libre ?

Il est tout à fait possible de revendre un viager libre (ou occupé) même si le vendeur est toujours en vie.

La revente n’est pas soumise à l’accord du vendeur, ni sur la cession, ni sur le choix du repreneur.

En revanche, l’acheteur se porte garant du nouvel acheteur. En cas de défaut de ce dernier, le premier acheteur devra payer les rentes viagères ! Ce dernier devra donc s’assurer de la solvabilité du repreneur qu’il choisira.

Enfin, le nouveau bouquet demandé, payé par le nouvel acheteur à l’ancien devra être bien calculé pour éviter des déconvenues. Nous éditons un calculateur viager qui vous permettra de faire le calcul du bouquet ou des rentes du viager libre lors d’une revente.

La fiscalité du viager libre

fiscalité viager libre
La fiscalité du viager libre

Le viager libre est fiscalisé sur le bouquet et les rentes du vendeur. L’acheteur peut également payer des taxes.

La fiscalité du bouquet

Si le logement était réservé à l’habitation du vendeur, celui-ci n’aura pas de fiscalité à payer au titre de l’impôt sur la plus-value.

En revanche, s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, il devra payer un impôt sur la plus-value qui dépendra de la durée de détention du bien.

La fiscalité des rentes

Les rentes sont fiscalisées à l’impôt sur le revenu du vendeur.

Il profite d’un abattement en fonction de son âge au jour de la vente du viager :

  • Vendeur de plus de 70 ans : abattement de 70%
  • Vendeur ayant entre 60 et 69 ans : abattement de 60%
  • Vendeur ayant entre 50 et 59 ans : abattement de 50%
  • Vendeur ayant moins de 50 ans : abattement de 30%

L’IFI et le viager libre

L’immeuble n’appartenant plus au vendeur, il n’aura plus à déclarer sa valeur pour payer l’impôt sur la fortune immobilière.

En revanche, c’est à l’acheteur de déclarer la valeur vénale du bien immobilier acheté en viager libre pour le paiement de l’IFI.

La fiscalité du viager libre pour l’acheteur

L’acheteur devra s’acquitter de l’IFI et de la taxe foncière.

Il devra également payer la fiscalité des revenus fonciers s’il met le logement en location (viager libre locatif).

Qu’est ce qu’un viager libre locatif ?

Un viager libre locatif est un viager non occupé mis en location. Il permet donc à l’acheteur de rembourser tout ou partie des rentes viagères avec les loyers qu’il perçoit.

N’oubliez pas la fiscalité de la location en viager libre : l’acheteur devra s’acquitter d’impôts fonciers puisqu’il percevra des loyers.

Qu’est ce qu’un viager libre à terme ?

Le viager à terme libre peut signifier plusieurs types de vente :

  • La vente à terme libre : l’acheteur paie une mensualité durant une durée définie. En cas de décès prématuré du vendeur, l’acheteur continue de payer les mensualités aux héritiers
  • Le viager libre « capé » : l’acheteur paie des rentes jusqu’au décès du vendeur et limité dans le temps. Cela le protège d’une éventuelle longévité du vendeur.

Ce type de viager libre est un peu plus complexe et l’accompagnement d’un expert viager est indispensable.

En savoir plus sur le viager libre

6 commentaires sur “Viager libre : Tout ce que vous devez savoir”

    1. Bonjour,
      Vous ne l’avez pas précisé mais j’imagine que le père et le fils sont les héritiers du vendeur. En cas de décès de ce dernier, la réserve d’occupation s’éteint et l’acheteur récupère la pleine-propriété du bien. Autrement dit, il n’y a pas d’héritage pour les enfants du vendeur.
      Cyrille

  1. J’ai une vieille maison de village qui est évalué 97 000 euros, j’ai 74 ans je voudrais aller en résidence seniors ma retraite est petite (1000 e) , si je met en viager libre je pense d’après vos explications que je pourrais avoir de quoi compléter mon loyer senior il me fauDrait 600 euros par mois et le bouquet 10 000 par exemple POSSIBLE ,,???? (tout en baissant le prix de la maison ..?? JE VOUDRAIS REPARTIR DANS MON DEPARTEMENT avec des vieux comme moi MERCI

    1. Bonjour,
      La vente en viager vous évitera d’avoir une décote sur le prix de revente. Il est donc possible de procéder ainsi pour maximiser le montant de la rente. En revanche, je ne suis pas sûr que vous puissiez atteindre une rente de 600€/mois. Nous pouvons étudier ensemble le dossier si vous le souhaitez. Vous pouvez me contacter à contact@vitapecunia.fr
      Cyrille

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