Vous cherchez à vendre votre maison ou votre appartement en viager à Lyon pour améliorer vos finances ? Nous vous expliquons comment fonctionne le viager et comment maximiser vos chances de vendre votre logement en viager.
Pourquoi vendre en viager sa maison ou son appartement lyonnais ?
Quand vous vendez votre maison en viager, vous la vendez mais continuez à y vivre. Cela signifie que vous, en tant que vendeur, recevez de l’argent régulièrement tout en restant dans votre maison. Cette vente est comme les autres, sauf que la façon dont vous êtes payé change.
La vente en viager attire surtout les personnes âgées ou retraitées. Mais attention, une fois que vous signez les papiers chez le notaire, la maison n’est plus à vous. Elle appartient à l’acheteur, et en retour, il vous donne une somme d’argent de manière périodique. Ce paiement continue jusqu’à votre mort, si vous êtes le seul concerné, ou jusqu’à ce qu’aucun des vendeurs initiaux ne soit en vie si vous avez vendu à deux.
Cette manière de vendre repose sur une incertitude : combien de temps le vendeur va vivre. Si vous êtes gravement malade, la vente en viager n’est pas recommandée. Et si le vendeur décède moins de 20 jours après avoir signé, la vente est annulée, conformément à la loi (article 1975 du Code civil).
À retenir :
Si vous vendez en viager en tant que couple, c’est sur deux têtes. L’acheteur ne possèdera votre logement qu’après le décès du dernier conjoint.
Vendre un logement en viager à Lyon : libre ou occupé ?
Vous avez deux options pour vendre en viager à Lyon :
- Viager libre : Vous quittez le logement. L’acheteur l’occupe quand il le souhaite.
- Viager occupé : Vous y restez. Le logement devient disponible pour l’acheteur après votre décès.
Les plus d’une vente en viager à Lyon
Le bouquet :
L’acheteur vous paie une somme lors de la signature. Cette somme, appelée bouquet, est fixée avec l’acheteur selon vos besoins et ses moyens. Elle est soustraite du prix total. Si le bouquet est gros, les rentes mensuelles seront moindres. Vendre avec un bouquet est souvent conseillé, surtout pour les vendeurs plus âgés. Sans cela, la vente peut être remise en question.
La rente :
L’acheteur vous paie régulièrement une somme, la rente, jusqu’à votre décès. Son montant se base sur la valeur du bien à Lyon et votre âge. Si vous vendez en tant que couple, après le décès de l’un, l’autre continue de recevoir la rente. Cette somme régulière vous offre une sécurité financière pour une retraite sereine.
Avantages fiscaux :
Vendre en viager à Lyon a des bénéfices fiscaux. Votre imposition dépend de votre âge :
- Moins de 50 ans : 70% de la rente est imposable.
- Entre 50-59 ans : 50% imposable.
- Entre 60-69 ans : 40% imposable.
- 70 ans et plus : Seulement 30% imposable.
Par exemple, si à 72 ans vous recevez 8 500 € par an, vous ne serez imposé que sur 2 550 € (30% de 8 500 €).
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Les quartiers lyonnais où vendre en viager
Lyon, la troisième plus grande ville de France, est réputée pour sa richesse culturelle, son architecture historique et sa qualité de vie.
Cette ville dynamique offre de nombreuses opportunités pour la vente en viager, un concept attractif tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.
Les quartiers prisés pour la vente en viager :
- Le Vieux Lyon : Situé au pied de la colline de Fourvière, ce quartier historique est très convoité. Avec ses ruelles pavées, ses traboules et ses bâtiments Renaissance, il séduit par son charme authentique. Vendre en viager ici attire les amoureux d’histoire et de patrimoine.
- La Presqu’île : Entre Rhône et Saône, la Presqu’île est le cœur vivant de Lyon. Des places emblématiques comme la Place Bellecour ou la Place des Terreaux, aux rues commerçantes comme la rue de la République, ce quartier est idéal pour ceux qui recherchent une vie urbaine dynamique.
- La Croix-Rousse : Connu comme le quartier des canuts, artisans de la soie lyonnaise, la Croix-Rousse est prisée pour son esprit village, ses marchés et ses vues imprenables sur la ville. Les biens en viager ici sont parfaits pour ceux qui cherchent un cadre de vie artistique et bohème.
- Confluence : Ce quartier moderne au confluent du Rhône et de la Saône est en plein essor. Avec ses bâtiments futuristes, ses espaces verts et sa proximité au centre-ville, Confluence est idéal pour un viager moderne et urbain.
- Tête d’Or / Brotteaux : Ce secteur résidentiel haut de gamme, à proximité du parc de la Tête d’Or, offre un cadre de vie exceptionnel. Les ventes en viager ici s’adressent à une clientèle exigeante, cherchant calme et verdure en cœur de ville.
Lyon, avec ses quartiers variés et ses nombreuses facettes, offre un terrain fertile pour la vente en viager. Que ce soit pour la richesse historique du Vieux Lyon, le dynamisme de la Presqu’île, l’âme artistique de la Croix-Rousse, la modernité de Confluence ou le prestige de Tête d’Or/Brotteaux, chaque quartier a son charme unique. Le viager à Lyon représente donc une opportunité à considérer sérieusement pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier lyonnais.
Les questions fréquentes sur les ventes de viager à Lyon
Quels sont les risques du viager pour un vendeur à Lyon ?
En vendant en viager, vous risquez que l’acheteur cesse de payer les rentes, compromettant ainsi votre situation financière. Une action en justice pour récupérer les paiements peut être longue.
De plus, vendre en viager signifie que vous ne pouvez pas laisser ce bien à vos héritiers, une raison pour laquelle souvent les personnes sans enfants ou avec une petite retraite choisissent cette option à Lyon.
Comment est calculé un viager ?
Lors d’une vente en viager à Lyon, le paiement complet n’est pas immédiat. Vous recevez une rente à vie, et parfois un bouquet initial. La rente est calculée de manière à ce que si vous décédez à un âge prévisible, l’acheteur aura payé le juste prix pour votre logement. Si vous décédez plus tôt, l’acheteur aura payé moins, et vice versa.
Pour déterminer la rente, plusieurs facteurs sont considérés, comme votre âge, si la vente est sur une ou deux têtes, le type de viager, votre espérance de vie, la valeur de votre logement à Lyon, et si un bouquet est payé et son montant.
Qui paie les charges d’un viager vendu à Lyon ?
La répartition des charges entre vous et l’acheteur est à définir lors de la vente. En général, en viager libre, l’acheteur couvre les charges. En viager occupé, il paie souvent la taxe foncière, vous restez responsable de la taxe d’habitation et des charges courantes. L’acheteur s’acquitte aussi des droits de mutation, et vous, des impôts sur les plus-values.
Important :
Clarifiez qui paiera pour l’entretien et les grosses réparations pour éviter des conflits.
Est-il possible d’annuler une vente en viager ?
Oui, dans certains cas :
- Non-paiement des rentes : Vous pouvez demander l’annulation en justice.
- Sous-évaluation du prix de vente ou incapacité au moment de la vente : Vous pouvez également saisir la justice.
- Si vous décédez dans les 20 jours suivant la vente, ou si vous étiez malade et que l’acheteur le savait, la vente peut être annulée.
Quel est le meilleur âge pour vendre en viager ?
Le montant que vous allez récupérer à l’issue de votre vente (bouquet et rentes) dépend de votre âge. Plus vous êtes âgé, plus vous allez récupérer rapidement de l’argent mais moins votre espérance de vie est importante.
Il n’y a donc pas d’âge où vendre en viager est plus favorable pour vous. En revanche, si vous vendez un viager alors que vous êtes jeunes (moins de 65 ans) ou âgé (plus de 90), vous minimisez les chances de trouver un acheteur. Néanmoins, cela n’est pas impossible !
Nous estimons qu’un âge raisonnable pour vendre en viager serait entre 75 ans et 85 ans.
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Cyrille Chéry est expert viager, membre de l’institut des actuaires et conseiller en investissements financiers. Il a fondé la société Vita Pecunia pour accompagner les particulier et professionnels à acheter et vendre du viager.