Le viager occupé : comment ça marche ?

Parmi les différents types de viagers immobilier possibles, le viager occupé représente la très grande majorité des transactions en viager.

Le principe est relativement simple. Le vendeur, appelé crédirentier, vend son logement à l’acheteur, appelé débirentier. Le vendeur peut rester dans le logement jusqu’à son décès (ou partir avant s’il le souhaite et qu’une clause dans le contrat le stipule).

viager occupe

Viager occupé : définition et fonctionnement

Le viager occupé repose sur un démembrement de propriété.

Lorsque l’on possède la totalité des droits sur un logement, on possède ce que l’on appelle la pleine propriété.

Cette pleine propriété est éclatée, dans le cas du viager occupé, en deux droits distincts : le droit d’usage et d’habitation, gardé par le vendeur, et la nue-propriété, acquise pas l’acheteur.

L’abattement pour occupation : le droit d’usage et d’habitation (DUH)

Le droit d’usage et d’habitation est donc un abattement pour occupation.

C’est parce que le vendeur va rester dans le logement jusqu’à son décès, que l’acheteur va acquérir son logement pour un prix moindre à sa valeur vénale.

Pour simplifier, on peut voir le DUH comme un droit valorisé comme la somme les loyers futurs.

Sachant que le nombre de loyers fictifs versés par le vendeur est aléatoire car il dépend de la date de son décès, il faut utiliser une table de mortalité ou un barème viager pour calculer le DUH.

Finalement, la valeur de transaction d’un viager occupé est la valeur vénale (c’est-à-dire valeur de marché du bien immobilier) diminuée du droit d’usage et d’habitation.

Ce montant est ensuite réparti en deux éléments, les rentes viagères et le bouquet.

Le bouquet

De la même manière qu’une banque demande un apport à un emprunteur pour acheter un bien immobilier, il est d’usage que le vendeur oblige l’acheteur à verser un montant le jour de la vente.

Ce montant est appelé bouquet.

Il permet notamment au vendeur de vérifier le sérieux de l’acheteur.

Il n’existe pas de règle au sujet du bouquet à verser. Généralement, les professionnels recommandent à l’acheteur de verser 30% de la valeur de vente sous forme de bouquet. EN réalité, après négociation, cette somme est moindre. Entre 10% et 20%.

Notez qu’en règle générale, plus le vendeur est vieux et plus le montant du bouquet demandé sera élevé.

En effet, la probabilité de décès brutal est plus grande sur les âges élevés. Par conséquent, le vendeur souhaite protéger ses héritiers et sa succession en demandant un bouquet plus élevé.

La rente viagère

Le deuxième élément du viager occupé est la rente viagère.

Périodiquement, l’acheteur devra verser une rente viagère jusqu’au décès du vendeur. En général, elles sont payées tous les mois.

C’est à ce moment que le vendeur devra propriétaire de la totalité du bien (la pleine propriété) et qu’il n’aura plus à verser de rentes.

Les rentes viagères se calculent sur la base de la valeur vénale diminuée de la valeur d’occupation (le DUH) et du bouquet.

Annuellement, il est couramment admis que la rente doit être revalorisée selon un indice. Généralement fixé dans le contrat viager. Si ce n’est pas le cas, il faut appliquer un indice légal pour revaloriser à date anniversaire la rente viagère.

Quelle est la différence entre le viager occupé et le viager libre ?

Le viager occupé est différent du viager libre.

En effet, un viager occupé est habité par le vendeur jusqu’à son décès ou la libération anticipée du logement. Il s’agit donc forcément d’une opération d’investissement locatif pour l’acheteur.

Un viager libre est vendu vide de tout occupation. Par conséquent, l’acheteur peut directement le mettre en location ou y habiter s’il le souhaite. Il s’agit généralement de résidences secondaires du vendeur ou d’anciens appartements ou maisons locatifs.

Le fonctionnement d’un viager occupé et libre est identique.

L’acheteur verse un bouquet et des rentes viagères de manière périodique jusqu’au décès du vendeur.

Seule la valorisation est différente. En effet, le vendeur ne reste pas dans le logement. Il n’y a donc pas de DUH à calculer.

Pour un même logement et bouquet identique, la rente viagère d’un viager libre sera donc plus élevée que celle d’un viager occupé.

Comment acheter ou vendre en viager occupé ?

Les conseils pour acheter en viager

Lorsque l’on achète en viager, non seulement on retrouve les risques classiques d’une transaction immobilière (notamment sur le choix du bien) mais également un risque sur le déroulement du viager (notamment le risque de longévité).

Nous conseillons donc à l’acheteur de se faire accompagner par un professionnel s’il ne connaît pas le viager ou l’immobilier locatif.

Il existe de nombreux agents immobiliers et notaires. En revanche, peu d’entre eux réalisent régulièrement ce type de transaction.

Assurez-vous donc que le professionnel choisi ait suffisamment d’expérience pour vous accompagner.

De plus, équipez-vous d’un barème viager à jour et réalisé par un professionnel pour vérifier les calculs de votre notaire ou de l’agent immobilier.

Trop de barèmes obsolètes sont encore utilisés aujourd’hui…

La rente viagère calculée est une valeur de référence, n’hésitez pas à négocier si vous trouvez qu’elle est élevée par rapport à vos propres calculs ! De plus, vous aurez tout intérêt à moduler la rente viagère en fonction de l’état de santé du vendeur.

Enfin, ne choisissez pas un vendeur trop jeune. Avec les progrès permanents de la médecine, vous vous exposez à un risque de longévité important.

Choisir un vendeur trop vieux n’est pas non plus la bonne alternative. Les rentes viagères seront très élevées. Aux vieux âges, la mortalité devient erratique, ce qui augmente les risques.

Finalement, nous vous conseillons de retenir un vendeur entre 75 et 90 ans.

Concernant le logement en lui-même, voyez long-terme. A la fin du viager, vous devrez soit exploiter le bien en location, soit le revendre.

Assurez-vous donc du potentiel locatif du bien. Un appartement qui se loue sans problème est également un logement qui se vend rapidement.

Concentrez-vous sur l’emplacement. Sélectionnez un bien idéalement placé, proche des commodités (transport, école, commerces etc.) dont la superficie est cohérente avec la localisation. Par exemple, une petite surface en hyper centre ou un grand appartement en périphérie d’une grande ville n’auront aucun problème à être loué ou vendu par la suite.

Si vous souhaitez acheter un bien pour y habiter, nous vous recommandons plutôt le viager libre. En effet, en achetant un viager occupé, vous ne saurez pas à l’avance quand vous pourrez récupérer le bien. Ce qui pourrait vo mettre dans une situation inconfortable par la suite. De plus, il sera complié d’avoir à la fois un projet rentable et une maison qui vous plaise.

Les conseils pour le vendeur

Tout d’abord, le vendeur doit être conscient qu’un viager ne se vend pas aussi facilement qu’un bien immobilier vendu de manière classique.

Si le logement se situe à Paris, dans une grande ville ou au bord de la mer, cela facilitera la vente du viager toutefois.

Il faut donc être flexible sur ses conditions et ne pas hésiter à s’adapter à l’acheteur potentiel si vous rencontrez des difficultés à vendre votre bien immobilier.

Si le bouquet est trop élevé pour l’acheteur, peut-être auriez-vous intérêt de le diminuer au profit d’une rente viagère plus élevée ?

N’oubliez pas que plus le temps passe, moins vous percevrez de rentes viagères et plus votre logement coutera cher à votre acquéreur !

Bien évidemment, vous devrez partir de vos conditions idéales si elles sont réalistes. Equipez-vous d’un barème viager à jour pour recalculer la rente viagère donnée par votre agent immobilier ou notaire en charge de la vente.

Qui paie quoi ? La répartition des charges et travaux d’un viager occupé

Il est d’usage de dire que les réparations et les travaux sont réparties de la manière suivante pour un viager occupé :

  • Les petites réparations sont à la charge du vendeur
  • Les gros travaux doivent être payés par l’acheteur

La notion de petits et gros travails est assez vague.

En réalité, les travaux d’entretien mais aussi la maintenance de la chaudière, ravalement de façade, le remplacement de portes et fenêtres, installation d’un store seront dus par le vendeur.

L’acheteur devra lui financer le remplacement des poutres du bâtiment, la couverture et les éléments de la toiture. Ces dépenses sont définies à l’article 606 du code civil.

Comment calculer un viager occupé ?

Comme nous l’avons vu précédemment, un viager occupé se calcule dans un ordre précis.

La valeur vénale du viager

Evaluer tout d’abord la valeur vénale du logement. Il s’agit de la valeur qui pourrait être perçue lors d’une vente classique. Pour cela, n’hésitez pas à comparer le logement avec les offres immobilières existantes sur le marché (annonces en lignes, agences immobilières, journaux etc.) ou à faire appel à un professionnel pour évaluer le prix du bien.

Calculer le DUH

Vous devez ensuite calculer le droit d’usage et d’habitation.

Nous vous recommandons d’utiliser la méthode de valorisation « économique ».

Pour cela, estimez le loyer potentiel du bien immobilier. En multipliant le loyer mensuel par 12, vous obtenez le loyer annuel.

En appliquant le coefficient viager à ce montant (issu d’un barème viager), vous obtenez la valeur du DUH.

Le bouquet

Reprenez ensuite la valeur vénale à laquelle vous soustrayez le DUH. A cette somme, vous enlevez le bouquet pour trouver le capital à renter. Il s’agit du montant qui va nous permettre de calculer les rentes viagères.

Déterminer les rentes viagères

Il s’agit de la dernière étape du calcul du viager occupé.

En divisant le capital à renter par le coefficient viager, nous obtenons la rente annuelle du viager. Divisez de nouveau par 12 et vous obtiendrez la rente viagère mensuelle.

La fin du viager occupé

Il existe plusieurs scénarios de la fin du viager occupé. Nous voyons ensemble les fins « classiques » du viager occupé.

Le décès du vendeur

Dans la majorité des cas, le viager prend fin à la suite du décès du vendeur crédirentier. A ce moment, l’acheteur devient pleinement propriétaire du logement.

Toutes les formalités administratives ayant été faites lors de la vente du bien, l’acheteur ne devra pas repasser chez le notaire pour officialiser la pleine propriété.

Les engagements financiers ayant pris fin en même temps que le décès du vendeur, l’acheteur n’est plus tenu à verser les rentes viagères.

Peut-on revendre un viager occupé ?

C’est une question que beaucoup de personnes se posent avant d’acheter un viager occupé.

« S’il m’arrivait un problème, pourrais-je revendre le bien immobilier par la suite ? »

Il est tout à fait possible pour l’acheteur de revendre son investissement en viager. Pour cela, il devra lui-même trouver un nouvel acquéreur et lui vendre le viager.

Puisque ce nouvel acquéreur se substitue au premier, il devra payer le viager en une seule fois au premier acheteur (l’équivalent d’un nouveau bouquet). Puis, il versera la rente au vendeur dans les mêmes conditions que celles qui ont été fixés lors de la première vente.

Attention cependant, le premier acheteur se porte garant du second. En effet, le vendeur ne peut s’opposer à la revente de son viager. En revanche, il ne peut pas être lésé si le nouvel acquéreur se révélait insolvable et ne payait plus ses rentes !

L’acquéreur devra sélectionner avec attention son successeur.

La revente d’un viager occupé ne signifie pas forcément une perte d’argent pour l’acquéreur.

En effet, les années passant, la nue-propriété du viager a été revalorisée. Il devrait donc, en théorie, revendre son viager plus cher qu’il ne l’a acheté.

Ce qui signifie que le bouquet payé par le nouvel acquéreur est supérieur à l’ancien bouquet augmenté des rentes payées jusqu’à présent.

La libération anticipée du viager occupé

Il est possible (et même fortement recommandé) d’ajouter une clause de libération anticipée du viager occupé dans le contrat.

Cela permet de laisser au vendeur le choix de partir du logement (pour une maison de retraite par exemple) et permettre ainsi à l’acheteur de récupérer le bien.

Le viager occupé libéré se transforme ainsi en viager libre.

Généralement, la libération anticipée est compensée par une augmentation de la rente viagère, fixé contractuellement dans le contrat viager.

Cela permet ainsi au vendeur de financer un établissement spécialisé ou une maison de retraite.

Attention cependant, l’acheteur ne pourra pas s’opposer à la libération du bien et devra payer la majoration de la rente quoi qu’il en soit.

Les variantes du viager occupé

Nous vous avons présenté le cas d’un viager occupé classique. Il peut exister des variantes dans le fonctionnement du viager, afin de s’adapter aux objectifs du vendeur et de l’acheteur.

Le viager sans rente

Le viager sans rente est un viager occupé pour lequel l’acheteur ne fait qu’un seul versement, celui du bouquet le jour de la signature chez le notaire.

Il n’y aura donc pas de versements de rentes viagères par la suite.

Ce type de viager occupé présente des avantages pour le vendeur. Il est payé en totalité le jour de la vente. Il peut donc placer cet argent pour générer des intérêts par exemple.

Il n’est pas exposé à un risque d’impayé de la part de l’acheteur puisque la totalité du viager a été réglée.

Cependant, les candidats pour ce type d’acquisition sont plus rares.

L’acheteur, quant à lui, doit apporter un montant conséquent lors de la vente. Il peut néanmoins solliciter la banque pour financer le bouquet. En effet, le vendeur ne prendra pas d’hypothèque sur le bien immobilier.

Le viager occupé avec réserve d’usufruit

Le viager occupé jusqu’à présent est un viager avec réserve du droit d’usage et d’habitation.

Il existe une variante sur le droit conservé par le vendeur.

On peut retrouver des viagers occupés avec réserve d’usufruit.

Contrairement à un DUH où le vendeur ne peut qu’habiter dans le logement, l’usufruit lui permet non seulement d’habiter mais également de le mettre en location.

Il s’agit d’un droit plus intéressant pour l’acheteur.

C’est en revanche plus contraignant pour l’acheteur. Notamment le jour du décès du vendeur car il est possible que des locataires habitent le logement. Il ne pourra donc pas jouir immédiatement du logement.

Nous vous déconseillons ce type de viager occupé. En effet, si vous êtes acheteur, vous risquez de ne pas disposer de votre bien à la fin du viager. Si vous êtes le vendeur, vous aurez des difficultés à vendre votre bien.

La fiscalité du viager occupé

Le viager présente des avantages fiscaux très intéressants. Nous voyons ensemble de quels avantages il s’agit.

L’imposition du bouquet

Le bien vendu étant la résidence principale du vendeur, celui-ci n’est pas imposé sur le bouquet perçu lors de la vente en viager.

La fiscalité sur les rentes viagères

Les rentes viagères du vendeur sont imposées dans la catégorie rentes viagères à titre onéreux. Elles subissent néanmoins un abattement selon l’âge du crédirentier au moment de la vente :

  • 30% pour un crédirentier de moins de 50 ans ;
  • 50% pour un crédirentier âgé de 50 à 59 ans ;
  • 60% de 60 à 69 ans ;
  • 70% au-delà de 70 ans.

Attention, il s’agit d’un abattement définitivement acquis le jour de la vente. Si le vendeur est un couple, il faut retenir l’âge du plus âgé des deux conjoints.

Le viager et l’IFI

En matière d’impôt sur la fortune immobilière, le vendeur du viager occupé doit déclarer la valeur d’occupation de son bien.

L’acheteur doit, quant à lui, déclarer la valeur du bien, déduction faite de la valeur d’occupation conservée par le vendeur.

Les impôts locaux

La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est du par le vendeur en vertu de l’article 608 du code Civil.

Il est cependant possible d’y déroger en fixant la répartition du paiement des impôts locaux dans le contrat viager.

 

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