Parmi les types de viagers immobilier possibles, le viager occupé représente la très grande majorité des transactions.
Le principe est relativement simple. Le vendeur, en échange d’une somme payée comptant (le bouquet) et de rentes, il vend son logement dans lequel il pourra y rester à vie.
Viager occupé : définition et fonctionnement
Le viager occupé est un démembrement de propriété.
Lorsque l’on possède la totalité des droits sur un bien immobilier, on possède ce que l’on appelle la pleine propriété.
Cette pleine propriété est éclatée, dans le cas du viager occupé, en deux droits distincts : le droit d’usage et d’habitation, gardé par le vendeur, et la nue-propriété, acquise par l’investisseur.
Le droit d’usage et d’habitation (DUH) du viager occupé
Le droit d’usage et d’habitation est une décote liée à l’occupation.
C’est parce que le sénior va rester dans sa maison à vie, que l’investisseur va l’acquérir pour un prix moindre que sa valeur libre.
Pour simplifier, on peut voir le droit d’usage et d’habitation comme la somme les loyers futurs.
Sachant que le nombre de loyers fictifs versés par le vendeur est aléatoire car il dépend de la date de sa mort, il faut utiliser une table de mortalité ou un barème pour calculer le DUH.
Finalement, le prix de vente d’un viager occupé est la valeur vénale (c’est-à-dire valeur de marché du bien immobilier) diminuée décote d’occupation.
Cette somme, appelé valeur occupée, est ensuite réparti en deux éléments, les rentes viagères et le bouquet.
Le bouquet du viager occupé
De la même manière qu’une banque demande un apport à un emprunteur pour acheter un bien, il est d’usage que le vendeur perçoive un montant comptant le jour de la vente.
Cette somme d’argent est appelée bouquet.
Il permet notamment au vendeur de récupérer une partie du prix de la vente au comptant mais aussi de vérifier le sérieux de l’investisseur.
Il n’existe pas de règle au sujet de ce paiement comptant. Généralement, les professionnels recommandent à l’investisseur de verser 30% de la valeur libre.
En réalité, après négociation, cette somme est moindre. Entre 10% et 20%.
Notez qu’en règle générale, plus le vendeur est vieux et plus le montant du bouquet demandé sera élevé.
En effet, la probabilité de mort brutale est plus grande sur les âges élevés. Par conséquent, le vendeur souhaitant protéger ses héritiers et sa succession demandera un comptant plus conséquent.
La rente viagère
Le deuxième élément du viager occupé est la rente viagère.
Périodiquement, l’investisseur devra verser des arrérages tant que le vendeur est en vie. En général, elles sont payées tous les mois.
Les rentes se calculent sur la base de la valeur du bien diminuée de la valeur d’occupation (le DUH) et du bouquet.
Annuellement, il est couramment admis que les arrérages doivent être revalorisés selon un indice. Généralement fixé le jour de l’acte de vente, dans le contrat viager.
Si ce n’est pas le cas, il faut appliquer un indice légal pour revaloriser la rente viagère à date anniversaire.
Qui paie quoi ? La répartition des charges et travaux d’un viager occupé
Il est d’usage de dire que les réparations et les travaux sont réparties de la manière suivante :
- Les petites réparations sont à la charge du vendeur
- Les gros travaux doivent être payés par le débirentier
La notion de petits et gros travaux est assez vague.
En réalité, l’entretien mais aussi la maintenance de la chaudière, ravalement de façade, le remplacement de portes et fenêtres, installation d’un store seront dus par le vendeur.
Le débirentier devra lui financer le remplacement des poutres du bâtiment, la couverture et les éléments de la toiture. Ces dépenses sont définies à l’article 606 du code civil.
Comment calculer un viager occupé ?
Comme nous l’avons vu précédemment, le calcul d’un viager occupé se réalise dans un ordre précis.
La valeur vénale du viager
Evaluer tout d’abord la valeur vénale de la maison ou de l’appartement. Il s’agit de la valeur qui pourrait être perçue lors d’une vente classique.
Pour cela, n’hésitez pas à comparer la maison avec les offres immobilières existantes sur le marché (annonces en lignes, agences immobilières, journaux etc.) ou à faire appel à un professionnel pour évaluer le prix du bien.
Calculer le DUH
Vous devez ensuite calculer le droit d’usage et d’habitation.
Nous vous recommandons d’utiliser la méthode de valorisation « économique ».
Pour cela, estimez le loyer potentiel de la maison. En multipliant le loyer mensuel par 12, vous obtenez le loyer annuel.
En appliquant le coefficient viager à ce montant (issu d’un barème viager), vous obtenez la valeur du DUH.
Ce coefficient prendre non seulement en compte l’espérance de vie du vendeur, mais également le taux d’actualisation (c’est-à-dire le taux d’intérêt des loyers « payés d’avance par le crédirentier »).
Le bouquet
Reprenez ensuite la valeur du bien à laquelle vous soustrayez le DUH.
A cette somme, vous enlevez le bouquet pour trouver le capital à renter. Il s’agit du montant qui va nous permettre de calculer les arrérages.
Capital à renter = Valeur vénale – DUH – Bouquet
Déterminer les rentes viagères
Il s’agit de la dernière étape du calcul du viager occupé.
En divisant le capital à renter par le coefficient viager, nous obtenons la rente annuelle. Divisez de nouveau par 12 et vous obtiendrez la rente mensuelle.
La fin du viager occupé
Il existe plusieurs scénarios de la fin du viager occupé. Nous voyons ensemble les échéances « classiques ».
Le décès du vendeur
Dans la majorité des cas, le viager occupé prend fin à la suite du décès du vendeur crédirentier. A ce moment, l’investisseur devient pleinement propriétaire du bien.
Toutes les formalités administratives ayant été faites lors de la vente du bien, l’acheteur ne devra pas repasser chez le notaire pour officialiser la pleine propriété.
Les engagements financiers ayant pris fin en même temps que la mort du vendeur, le débirentier n’est plus tenu à verser les arrérages.
Peut-on revendre un viager occupé ?
C’est une question que beaucoup de personnes se posent avant d’acheter un viager occupé.
S’il m’arrivait un problème, pourrais-je revendre le bien immobilier par la suite ?
Il est tout à fait possible revendre son investissement en viager occupé.
Pour cela, il devra lui-même trouver un nouvel acquéreur et lui revendre le bien.
Puisque ce dernier se substitue au premier, il devra payer le viager en une seule fois au premier débirentier (l’équivalent d’un nouveau bouquet).
Puis, il versera la rente au vendeur dans les mêmes conditions que celles qui ont été fixés lors de la première vente.
Attention cependant, le premier débirentier se porte garant du second. En effet, le vendeur ne peut s’opposer à la revente de son viager. En revanche, il ne peut pas être lésé si le nouvel investisseur se révélait insolvable et ne payait plus ses rentes !
Le crédirentier devra donc sélectionner avec attention son successeur.
La revente d’un viager occupé ne signifie pas forcément une perte d’argent pour l’acquéreur.
En effet, les années passant, la nue-propriété a été revalorisée. Il devrait donc, en théorie, revendre son viager plus cher qu’il ne l’a acheté.
Ce qui signifie que le bouquet payé par le nouvel acquéreur est supérieur à l’ancien, augmenté des rentes payées jusqu’à présent.
La libération anticipée du viager occupé
Il est possible (et même fortement recommandé) d’ajouter une clause de libération anticipée du viager occupé dans le contrat.
Cela permet de laisser au vendeur le choix de partir du logement (pour une maison de retraite par exemple) et permettre ainsi à l’acheteur de récupérer le bien.
Le viager occupé libéré se transforme ainsi en viager libre.
Généralement, la libération anticipée est compensée par une augmentation de la rente viagère, fixé contractuellement dans le contrat.
Cela permet ainsi au vendeur de financer un établissement spécialisé ou une maison de retraite.
Attention cependant, l’acheteur ne pourra pas s’opposer à la libération du bien et devra payer la majoration de la rente quoi qu’il en soit.
Comment acheter ou vendre en viager occupé ?
Les conseils pour acheter un viager occupé
Lorsque l’on achète un viager occupé, non seulement on retrouve les risques classiques d’une transaction immobilière (notamment sur le choix du bien) mais également un risque propre au viager (notamment le risque de longévité).
Nous conseillons donc à l’investisseur de se faire accompagner par un professionnel s’il ne connaît pas le viager ou l’investissement locatif.
Il existe de nombreux agents immobiliers et notaires. En revanche, peu d’entre eux réalisent régulièrement ce type de transaction.
Assurez-vous donc que le professionnel choisi ait suffisamment d’expérience pour vous accompagner.
N’hésitez pas à demander une évaluation réalisée par un expert indépendant. Nous proposons une offre d’évaluation sur-mesure.
Trop de barèmes obsolètes sont encore utilisés aujourd’hui…
La rente viagère calculée est une valeur de référence, n’hésitez pas à négocier si vous trouvez qu’elle est élevée par rapport aux calculs de votre conseil !
Enfin, ne choisissez pas un vendeur trop jeune (moins de 65 ans). Avec les progrès permanents de la médecine, vous vous exposez à un risque de longévité important.
Choisir un vendeur trop vieux n’est pas non plus la bonne idée (plus de 90 ans). Les rentes seront très élevées. Aux vieux âges, la mortalité devient erratique, ce qui augmente les risques.
Finalement, nous vous conseillons de retenir un vendeur entre 75 et 90 ans.
Concernant l’appartement en lui-même, voyez long-terme. A la fin du viager occupé, vous devrez soit exploiter le bien en location, soit le revendre.
Assurez-vous donc du potentiel locatif du bien. Un appartement qui se loue sans problème se vendra aussi rapidement.
Concentrez-vous sur l’emplacement.
Sélectionnez un bien idéalement placé, proche des commodités (transport, école, commerces etc.) dont la superficie est cohérente avec la localisation.
Par exemple, une petite surface en hyper centre ou un grand appartement en périphérie d’une grande ville n’auront aucun problème à être loué ou vendu par la suite.
Si vous souhaitez acheter un bien pour y habiter, nous vous recommandons plutôt le viager libre. En effet, en achetant un viager occupé, vous ne saurez pas à l’avance quand vous pourrez récupérer le bien.
Ce qui pourrait vous mettre dans une situation inconfortable par la suite. De plus, il sera complié d’avoir à la fois un projet rentable et une maison qui vous plaise.
Les conseils pour le vendeur du viager occupé
Tout d’abord, le vendeur doit être conscient qu’un viager ne se vend pas aussi facilement qu’un appartement ou une maison sur le marché traditionnel.
Si le logement se situe à Paris, dans une grande ville ou au bord de la mer, cela facilitera toutefois la vente.
Il faut donc être flexible sur ses conditions et ne pas hésiter à s’adapter à l’acheteur potentiel si vous rencontrez des difficultés à vendre votre viager occupé.
Si le bouquet est trop élevé pour l’investisseur, peut-être auriez-vous intérêt de le diminuer au profit d’une rente viagère plus élevée ?
N’oubliez pas que plus le temps passe, moins vous percevrez de rentes viagères et plus votre opération coutera cher à votre acquéreur !
Bien évidemment, vous devrez partir de vos conditions idéales si elles sont réalistes. Equipez-vous d’un barème viager à jour pour recalculer la rente viagère donnée par votre agent immobilier ou notaire en charge de la vente.
Nous accompagnons les vendeurs dans la vente de leur viager occupé. Contactez-nous pour savoir si nous avons des investisseurs intéressés par bien !
Les variantes du viager occupé
Nous vous avons présenté le cas d’un viager occupé classique. Il peut exister des variantes dans le fonctionnement du viager, afin de s’adapter aux objectifs du vendeur et de l’acheteur.
Le viager sans rente
Le viager sans rente est un viager occupé pour lequel l’acheteur ne fait qu’un seul paiement, celui du bouquet le jour de la signature chez le notaire.
Il n’y aura donc pas de rentes viagères par la suite.
Ce type de viager occupé présente des avantages pour le vendeur. Il est payé en totalité le jour de la vente. Il peut donc placer cet argent pour générer des intérêts par exemple.
Il n’est pas exposé à un risque d’impayé de la part de l’acheteur puisque la totalité du prix a été réglée.
Cependant, les candidats pour ce type d’acquisition sont plus rares.
L’acheteur, quant à lui, doit apporter un montant conséquent lors de la vente. Il peut néanmoins solliciter la banque pour financer le bouquet. En effet, le vendeur ne prendra pas d’hypothèque sur le bien immobilier.
Si vous souhaitez vendre votre bien en viager occupé sans rente, nous pouvons vous mettre en relation avec nos acquéreurs professionnels qui se positionnent sur ce type d’opération.
Le viager occupé avec réserve d’usufruit
Le viager occupé présenté jusqu’à présent supposait une réserve du droit d’usage et d’habitation.
Il existe une variante sur le droit conservé par le vendeur : la réserve d’usufruit.
Contrairement à un DUH où le vendeur ne peut qu’habiter dans le logement, l’usufruit lui permet non seulement d’habiter mais également de le mettre en location.
Le viager occupé avec réserve d’usufruit est plus intéressant pour le vendeur mais il devra payer plus de charges et de taxes.
C’est également plus contraignant pour l’acheteur. Notamment le jour du décès du vendeur car il est possible que des locataires habitent le logement. Celui-ci ne pourra donc pas jouir immédiatement du logement.
Nous vous déconseillons ce type de vente. En effet, si vous êtes acheteur, vous risquez de ne pas disposer de votre bien à la fin du viager. Si vous êtes le vendeur, vous aurez des difficultés à vendre votre bien.
La fiscalité du viager occupé
Le viager présente des avantages fiscaux très intéressants. Nous voyons ensemble de quels avantages il s’agit.
L’imposition du bouquet
Le bien vendu étant la résidence principale du vendeur, celui-ci n’est pas imposé sur le bouquet perçu lors de la vente.
La fiscalité sur les rentes viagères
Les rentes viagères du vendeur sont imposées dans la catégorie rentes viagères à titre onéreux. Elles subissent néanmoins un abattement selon l’âge du crédirentier au moment de la vente :
- 30% pour un crédirentier de moins de 50 ans ;
- 50% de 50 à 59 ans ;
- 60% de 60 à 69 ans ;
- 70% au-delà de 70 ans.
Attention, il s’agit d’un abattement définitivement acquis le jour de la vente. Si le vendeur est un couple, il faut retenir l’âge du plus âgé des deux conjoints.
Le viager occupé et l’IFI
En matière d’impôt sur la fortune immobilière, le vendeur du viager occupé doit déclarer la valeur d’occupation de son bien.
L’acheteur doit, quant à lui, déclarer la valeur du bien, déduction faite de la valeur d’occupation conservée par le vendeur.
Les impôts locaux
La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est du par le vendeur en vertu de l’article 608 du code Civil.
Il est cependant possible d’y déroger en fixant la répartition du paiement des impôts locaux dans l’acte de vente.
Quelle est la différence entre le viager occupé et le viager libre ?
Le viager occupé est différent du viager libre.
En effet, un viager occupé est habité par le vendeur jusqu’à son décès ou la libération anticipée du bien. Il s’agit donc forcément d’une opération d’investissement locatif pour le débirentier.
Un viager libre est vendu vide de tout occupation. Par conséquent, l’acheteur peut directement le mettre en location ou y habiter s’il le souhaite. Il s’agit généralement de résidences secondaires du vendeur ou d’anciens appartements ou maisons locatifs.
Le débirentier verse un bouquet et des rentes viagères de manière périodique tant que le vendeur est en vie.
Seule la valorisation est différente. En effet, le vendeur ne reste pas dans le logement. Il n’y a donc pas de DUH à calculer ni de décote à l’achat.
Pour un même bien et bouquet identique, la rente viagère d’un viager libre sera donc plus élevée que celle d’un viager occupé.