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Vendre en viager à un membre de sa famille : points de vigilance

vendre en viager à un membre de sa famille

La vente en viager à un membre de sa famille permet à un sénior de rester dans son logement tout en bénéficiant de revenus complémentaires grâce aux rentes viagères. Cette solution permet également de conserver le bien immobilier dans la famille et à un enfant ou un proche d’aider financièrement un parent.

Cependant, il existe des risques de requalification en donation déguisée par l’administration fiscale, il est conseillé d’examiner d’autres options de transmission pour transmettre un bien immobilier à un enfant si les motivations sont autres que la vente mais plutôt la donation.

Dans tous les cas, il est important de faire appel à un professionnel pour établir le contrat et respecter les règles en vigueur.

La vente en viager : quelques rappels

La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier à un acheteur qui paie une somme d’argent appelée bouquet, suivie d’une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur. Il s’agit d’une solution intéressante pour les personnes âgées souhaitant percevoir des revenus réguliers tout en conservant leur logement.

Les avantages de la vente en viager à un membre de sa famille

La vente en viager à un membre de sa famille présente de nombreux avantages.

Tout d’abord, elle permet de maintenir le sénior dans son logement. Les personnes âgées peuvent ainsi continuer à vivre dans leur domicile, ce qui peut être rassurant pour elles. En effet, il est souvent difficile pour les personnes âgées de quitter leur maison (souvenirs, peur du changement et du déménagement, etc.).

Ensuite, la vente en viager à un membre de sa famille permet de transmettre un bien immobilier à un proche avec une fiscalité réduite. En effet, si l’acheteur est son héritier, il devrait s’acquitter des droits de succession au moment du décès.

Il s’agit donc d’une solution intéressante pour les personnes souhaitant transmettre un bien immobilier, tout en percevant des revenus réguliers jusqu’à leur décès. Cela permet également de préserver l’entente familiale, car il n’y a pas de rivalité entre les héritiers, la transmission étant anticipée.

Il est important de noter que lorsque l’achat d’un bien implique l’engagement d’un de vos enfants, il est crucial d’obtenir l’approbation écrite des autres héritiers (frères et soeurs). En cas de non-respect de cette procédure, selon l’article 751 du Code général des impôts, les membres de la fratrie peuvent réclamer une compensation financière lorsque le décès du vendeur se produit dans le cadre de la succession.

Le montant du bouquet et des rentes peut être un premier cas de contestation, d’autant plus si le vendeur décède prématurément. En effet, le caractère aléatoire du viager rend la détermination exacte du bouquet et des rentes impossible. L’état de santé du vendeur peut être évoqué pour demander l’annulation de la vente.

Si le juge donne raison aux héritiers contestataires, la valeur du bien sera réintégrée à la succession. Non seulement, l’acquéreur sera censé n’avoir rien payé, mais il devra également restituer les sommes « indues » aux autres héritiers.

Enfin, il est souvent plus facile de conclure un contrat viager avec un membre de sa famille. La confiance réciproque est généralement plus importante entre membres de la famille qu’entre étrangers, il est donc plus facile de se mettre d’accord sur les modalités de la vente en viager.

Vous êtes propriétaire de votre logement et vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires tout en restant chez vous ?

La vente en viager à une personne de sa famille est possible mais …

Il est tout à fait possible de vendre son bien immobilier à un membre de sa famille. Il faudra faire attention à plusieurs choses, comme la motivation de la vente et l’évaluation du bien (que nous aborderons plus bas).

Si vous vendez votre bien immobilier en viager occupé (vous restez dans le logement) ou viager libre (vous quittez le bien ou le vendez déjà vide), votre acheteur, membre de votre famille, vous versera un bouquet puis des rentes viagères périodiques (généralement chaque mois).

Vous devrez passer devant chez le notaire pour formaliser la vente et des frais de notaire devront être réglés (par votre enfant ou vous-même).

Le jour de votre décès, votre héritier récupérera la pleine-propriété du bien. Il pourra ainsi y habiter, le mettre en location ou encore le revendre.

Enfin, comme dans un viager classique, vous pourrez ajouter les clauses :

  • De libération anticipée : votre enfant pourra vous verser une rente plus élevée si vous quittez le logement plus tôt ;
  • Résolutoire : afin de vous protéger vous et vos autres héritiers dans le cas où votre enfant ne paierait plus les rentes viagères.

La vente en viager à un membre de sa famille peut cependant présenter des risques de requalification, c’est-à-dire que l’opération peut être considérée comme une donation déguisée par les autorités fiscales. Cela peut avoir des conséquences fiscales importantes pour les deux parties.

Comment survient le risque de requalification ?

Les risques de requalification peuvent se produire lorsque la vente en viager est considérée comme une opération qui a pour principal objectif de transférer à un prix réduit la propriété d’un bien immobilier à un membre de sa famille. Le fisc peut considérer que la vente en viager est un moyen de contourner les règles fiscales applicables aux donations.

Dans ce cas, les autorités fiscales peuvent requalifier la vente en viager en donation, ce qui entraîne des conséquences fiscales importantes pour les deux parties.

Un compensation sera demandée par le Fisc car le vendeur et l’acheteur devraient être soumis à l’impôt sur les successions et sur les donations. Le versement d’un dédommagement aux autres héritiers sera également exigé car l’administration fiscale stipulera qu’ils auront été lésés.

Comment savoir si le risque de requalification est réel ?

Pour savoir si le risque de requalification est réel, posez-vous la question sur les motivations de la vente.

Est-ce un réel besoin de vente ?

Si le vendeur cède son bien à un prix plus bas que le marché le fisc aura de gros doutes.

Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel pour établir le contrat de vente en viager et s’assurer que celui-ci respecte les règles en vigueur. Votre notaire pourra vous aider sur ces problématiques.

Eviter le risque de requalification en cas de vente d’un viager à un membre de sa famille

Bien qu’une opération sincère et réelle soit difficilement contestable par les héritiers, il est vivement conseillé d’informer ces derniers et de les faire intervenir à l’acte de vente pour qu’ils certifient être en accord avec la vente du viager.

La vente en viager à un enfant : nos conseils 

En respectant quelques principes simples et dans le cadre d’une vente de viager à un enfant, il est tout à fait possible de ne pas être inquiété quant à une possible requalification du viager en donation déguisée.

Vous êtes propriétaire de votre logement et vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires tout en restant chez vous ?

Les éléments à regarder pour éviter les litiges

La valeur du bien immobilier doit être justifiée et probable. Par conséquent, il est primordial de faire appel à un professionnel, comme un agent immobilier, pour évaluer la valeur du bien immobilier.

Cette valeur vénale permettra de déterminer le montant de la rente et du bouquet. Pour qu’ils soient difficilement contestables, les calculs devront être effectués par un professionnel (viagériste ou notaire spécialisé, contactez-nous pour être accompagné sur ce type de calculs).

Enfin, la preuve du paiement du bouquet et des rentes devra être rapportable. Par conséquent, il est conseillé à l’acheteur, comme au vendeur, de conserver les traces des virements sur les comptes bancaires. Il est même recommandé de demander au vendeur d’établir une quittance à chaque versement de rente.

La donation de l’usufruit aux enfants

Si la motivation du vendeur est la donation et non la vente, il est préférable de réaliser une donation du bien avec réserve d’usufruit.

Ainsi, le parent conserve la jouissance du bien. Il pourra également le mettre en location s’il le souhaite.

Il utilisera également les plafonds de donation (comme vus précédemment) pour diminuer voire supprimer les frais de donation.

Le jour du décès, l’usufruit réintègre la nue-propriété déjà possédée par les enfants. Cela permet ainsi d’anticiper sa succession et de limiter les frictions entre les enfants.

Le bien immobilier reste ainsi dans le cercle familial et les enfants n’auront pas à payer des frais de succession élevés qui pourraient les obliger à revendre le bien pour les financer.

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