Lorsque l’on pense aux raisons qui nous pousse à vendre en viager, on pense généralement au fait qu’il ne faut pas avoir d’enfants.
Le sénior cède son bien immobilier mais en conserve la jouissance jusqu’à la fin de sa vie. Et puisqu’il n’a pas d’enfants (ou d’héritiers plus généralement), cela lui permet de profiter de son patrimoine immobilier de son vivant.
En réalité, le viager immobilier est parfaitement adapté en présence d’héritiers. Mieux, il permet d’améliorer la situation du sénior vendeur mais également celle de ses enfants.
Le viager, une solution pour déshériter ses enfants ? Non ! Bien au contraire.
La particularité du contexte économique actuel
Depuis quelques décennies, nous traversons des crises.
Subprimes, dette souveraine, COVID, guerre en Ukraine…
La réaction des gouvernements a été la même : faire fonctionner la planche à billets. Autrement dit, injecter de l’argent dans l’économie pour financer nos déficits publics.
Lorsque l’on injecte massivement de l’argent dans une économie ayant un faible taux de croissance, il se passe généralement deux choses :
- Hausse de l’inflation, c’est-à-dire la montée des prix
- Hausse des actifs. Et c’est notamment l’immobilier qui va nous intéresser
Chez les retraités, cela produit deux conséquences :
- Une baisse de leur pouvoir d’achat car les pensions de retraites sont gelées ou moins revalorisées que la hausse réelle des prix
- Une hausse de leur patrimoine immobilier résidentiel
Phénomène assez ubuesque : les séniors s’enrichissent mais voient leur pouvoir d’achat baisser !
Le coût de la dépendance
D’autre part, les dépenses ne sont pas constantes chez les séniors.
Une mauvaise chute à domicile peut entraîner une dépendance. Et donc des dépenses plus importantes pour financer une assistance, une aide médicalisée ou un séjour en établissement spécialisé.
Et si le sénior ne peut pas financer ces services ?
Ce sont bien souvent les enfants qui devront participer à l’effort financier ou aider leurs parents dans leur quotidien.
Rappelons-le tout de même : le code civil indique noir sur blanc que les parents doivent aider financièrement leurs enfants en cas de besoin… Mais également l’inverse : un enfant doit assister un parent en difficulté.
Le viager pour anticiper sa transmission et rester autonome
On comprend donc tout l’intérêt du viager immobilier, même en présence d’enfants du vendeur.
Il permet au sénior de vendre son patrimoine immobilier pour rester autonome financièrement et éventuellement anticiper la transmission de son patrimoine (et ainsi l’optimiser par la même occasion).
Je prends souvent l’exemple du sénior vivant en plein coeur de Paris : un bien immobilier valorisé à plus d’un million d’euros (acheté 40 ans plus tôt pour un dixième de sa valeur actuelle) mais une retraite mensuelle inférieure à 1 500€… Difficile de profiter de ses vieux jours dans la capitale et d’être serein face à l’avenir !
En quelques lignes, voici l’avantage de la vente en viager pour le sénior et ses enfants :
| Situation initiale | Vente du bien en viager | |
|---|---|---|
| Dépense importante du sénior | Payée par le sénior, à défaut par les enfants | Financée grâce au bouquet |
| Dépenses régulières du sénior | Payée par le sénior, à défaut par les enfants | Utilisation de la rente viagère |
| Frais de succession du bien | Importants et payés par les liquidités du sénior, à défaut par les enfants | Nuls car immobilier déjà vendu |
| Coût de la dépendance | Financée par le sénior, à défaut par les enfants | Financée par le viager |
Transmettre son patrimoine en ligne indirecte
Il y a quelques semaines, j’ai reçu une cliente dans mon cabinet de gestion de patrimoine qui avait une situation particulière.
Mariée depuis 20 ans avec un homme ayant eu des enfants d’une première union, elle souhaitait léguer son patrimoine à la petite-fille de son mari.
Plusieurs problèmes se présentaient à nous :
- La majorité de son lègue proviendra de sa résidence principale qu’elle comptait encore habiter durant de nombreuses années
- Elle n’a pas d’enfants et donc aucun héritier
Plusieurs pistes auraient pu être envisagées, comme la transmission de la nue-propriété de la maison à sa belle petite-fille… mais les frais auraient été très importants. L’adoption de sa petite-fille pour profiter d’abattement plus élevés ? Compliqué à mettre en place avec un risque de requalification fiscale.
Non… La meilleure solution ici, vous la devinez.
C’est le viager immobilier.
Et sans rentes viagères afin de récupérer un capital que l’on fera fructifier et que l’on optimisera.
Il pourra être placé sur une assurance-vie sur laquelle nous prendrons le soin d’indiquer comme bénéficiaire la petite-fille de la vendeuse afin de profiter d’une exonération des frais de succession (dans la limite de 150k€ versés si le versement est fait avant 70 ans et 30k€ transmis pour un versement après 70 ans).
Si les abattements sont atteints, il est également possible de placer l’argent sur un contrat de capitalisation que l’on démembrera : la vendeuses conservera le quasi-usufruit de son capital (et pourra l’utiliser comme bon lui semble). Les frais de transmissions seront ainsi optimisés (et payés avec une partie du bouquet du viager).
Vous avez des questions sur le viager et la succession ? Posez vos questions dans la section commentaires ci-dessous !
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