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Le bail viager : une alternative au viager occupé ? 

Le bail viager, comment ça marche ?

L’univers immobilier ne cesse d’évoluer, proposant sans cesse de nouveaux mécanismes pour adapter la propriété à nos besoins changeants. 

Parmi les tendances émergentes, le marché du viager, longtemps niché, connaît désormais une croissance remarquable, avec une augmentation de 6 % rien qu’en 2021. 

Si la vente en viager reste le mécanisme le plus connu du grand public, un type de viager qui est une alternative intrigue de plus en plus les experts et les propriétaires : le bail viager. À la croisée des chemins entre propriété et location, ce concept offre une nouvelle perspective sur la manière dont nous envisageons la propriété et la transmission patrimoniale. 

Dans cet article, nous plongerons au cœur de ce mécanisme, explorant ses avantages, ses particularités et son potentiel en tant qu’outil patrimonial. 

Définition du bail viager 

Le bail viager se distingue comme un contrat de location singulier et novateur. Contrairement à un bail classique, où la durée est clairement définie, le bail viager s’étire sur une période indéterminée, s’achevant uniquement avec le décès du locataire, appelé le « preneur ». 

Ce loyer, fixé dès le début du contrat qui est le jour de la vente chez le notaire, est révisé selon des modalités préétablies dans le contrat. 

Ainsi, ce genre de contrat locatif offre une opportunité séduisante aux propriétaires désireux de valoriser leur propriété tout en y résidant. Par ailleurs, il présente un avantage pour les investisseurs en quête de diversification de leur portefeuille immobilier. 

Les caractéristiques principales du bail viager 

Le bail viager se démarque des autres contrats de location ou ventes en viager. Voici les principales caractéristiques de ce mécanisme : 

Durée Indéterminée 

L’un des atouts majeurs du bail viager est sa durée non spécifiée. Là où les baux traditionnels fixent un terme précis, souvent renouvelable, le bail viager s’étend jusqu’au décès du preneur.

Cette durée indéterminée confère une tranquillité d’esprit au preneur, lui assurant un toit pour le reste de sa vie, tout en garantissant au bailleur un flux de revenus potentiellement long.

🪦 Au décès du preneur, le bailleur récupère la pleine jouissance du bien et pourra soit le revendre, soit le mettre en location

Loyer à vie 

Au cœur de ce contrat se trouve le loyer, une somme versée périodiquement par le preneur au bailleur. Contrairement à un loyer traditionnel qui peut fluctuer ou être réévalué à chaque renouvellement de bail, le loyer est fixé dès l’instauration du bail. Toutefois, des clauses de révision peuvent être intégrées pour tenir compte de l’inflation

Pour le preneur, c’est l’assurance d’une stabilité résidentielle : il restera dans son logement à vie. Pour le bailleur, c’est la perspective d’un revenu stable, souvent supérieur à la durée moyenne d’un bail traditionnel.

🔮 C’est l’assurance que le vendeur prenne soin du logement : il s’agit de son ancienne propriété dans laquelle il y restera à vie. 

Les avantages du bail viager pour le preneur 

Le bail viager présente une panoplie d’avantages pour le preneur. Voici quelques-uns des avantages les plus significatifs pour le preneur : 

Sécurité Résidentielle 

Au premier rang des bénéfices se trouve la stabilité résidentielle. Grâce à la nature indéterminée du bail viager, le preneur est assuré de jouir du bien pour toute sa vie. Il n’y a plus la préoccupation des renouvellements de bail, des hausses de loyer imprévues ou de la nécessité de chercher un nouveau logement. 

Flexibilité Financière 

Cette économie potentielle, étalée sur plusieurs années, peut représenter une somme conséquente. De plus, en fonction des modalités du contrat, des ajustements périodiques de la rente peuvent être négociés, offrant une certaine marge de manœuvre financière. 

Droit d’Usage et d’Occupation 

Le preneur jouit non seulement de la sécurité de l’occupation, mais également de la liberté d’utiliser le bien comme bon lui semble, que ce soit pour y résider ou, sauf restrictions contractuelles, le sous-louer. 

Protection contre les fluctuations du marché 

Dans un marché locatif dynamique, les loyers peuvent augmenter de manière significative. Avec un bail viager, le preneur est protégé de ces hausses potentielles, garantissant une prévisibilité financière. 

Une baisse des charges locatives 

Le vendeur devenu locataire aura moins de charges à payer. Il n’aura plus à payer la taxe foncière par exemple. La règle de répartition entre les charges du locataire et du bailleur est similaire à celle d’un bail d’habitation classique. 

Les avantages du bail viager pour le bailleur 

Le bail viager offre également un ensemble d’avantages pour le bailleur viager. Voici un aperçu des principaux atouts pour le bailleur : 

Revenus réguliers et garantis 

L’une des caractéristiques majeures du bail viager est le loyer, assurant au bailleur un flux constant de revenus. Ce loyer, défini dès le début du contrat, offre une garantie financière pour le bailleur, souvent sur une période plus longue que celle d’un bail traditionnel. 

Réduction du risque de vacance locative 

Avec un preneur engagé pour une durée indéfinie, le bailleur élimine le risque récurrent de recherche de nouveaux locataires, évitant ainsi des périodes de vacance potentiellement coûteuses. 

Moins de Gestion 

Étant donné que le bail s’étend sur la durée de vie du preneur, le bailleur est souvent exempté des tracas administratifs et logistiques liés aux renouvellements fréquents de baux et aux vérifications des antécédents des locataires. 

Accès à la propriété 

Le bail viager permet à l’acheteur de devenir propriétaire du logement. Le bailleur conserve la propriété du bien, ce qui signifie qu’à long terme, il peut bénéficier de l’appréciation de sa valeur. 

Le recours à l’emprunt 

Le bailleur peut solliciter sa banque pour acquérir le logement. De l’autre côté, les loyers qu’il perçoit l’aideront à rembourser la dette qu’il a contracté. 

Le Bail Viager dans une stratégie patrimoniale 

Ce mécanisme offre une nouvelle dimension à la stratégie patrimoniale, en particulier pour les seniors qui cherchent à optimiser la valeur de leurs actifs tout en répondant à leurs besoins immédiats. 

Monétisation des Actifs 

Le bail viager permet aux propriétaires, notamment les seniors, de convertir la valeur de leur bien immobilier en capital immédiat tout en restant chez eux à vie. 

Cette conversion offre une source de financement pour d’autres besoins, comme la retraite, une donation aux enfants, des soins médicaux ou même des investissements diversifiés. 

Transmission Patrimoniale 

Pour de nombreux seniors, l’une des préoccupations majeures est la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers au moment opportun. Le bail viager permet une telle transmission, en fournissant des fonds immédiats qui peuvent être utilisés pour des dons ou des investissements profitables pour la génération suivante. 

Le bail viager leur permet également de rendre leur patrimoine liquide : le jour de la succession, les héritiers recevront immédiatement une somme d’argent et non un bien immobilier, parfois long et compliqué à revendre. 

Optimisation des Ressources 

Les fonds générés par le bail viager peuvent être réinvestis dans d’autres actifs, tels que des assurances-vie, des parts de SCPI ou d’autres formes d’investissements, maximisant ainsi le rendement global du patrimoine. 

Les aspects fiscaux du bail viager 

L’aspect fiscal du bail viager est crucial, tant pour le bailleur que pour le preneur, et mérite une attention particulière. 

Pour le Vendeur 

Le bail viager offre des avantages fiscaux considérables. Les frais de notaire, généralement à la charge du preneur, sont souvent calculés sur une base réduite. 

De plus, le vendeur peut bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière s’il vend sa résidence principale ou si le bien a été acquis depuis plus de 30 ans. 

Pour l’Acquéreur 

L’acquéreur est soumis à une fiscalité similaire à celle d’un investissement immobilier traditionnel. Les frais de notaire sont généralement calculés sur une fraction de la valeur vénale, et il doit déclarer des revenus fonciers. 

Cependant, un avantage notable est la possibilité de déduire les intérêts d’un prêt immobilier de ces revenus fonciers, offrant ainsi une optimisation fiscale. 

Il est essentiel pour les parties impliquées de consulter un expert fiscal ou un notaire pour s’assurer qu’elles tirent pleinement parti des avantages fiscaux du bail viager et qu’elles respectent toutes les obligations légales. 

Bail viager ou viager occupé ? 

Le bail viager présente des similitudes importantes avec le viager occupé : 

  • Le vendeur reste dans le logement à vie : il dispose d’un Droit d’Usage et d’Habitation 
  • L’acheteur souhaite investir dans l’immobilier avec une solution simple, rentable et sans gestion 

Néanmoins, alors que le viager occupé permet à l’acheteur de bénéficier d’un prix d’achat décoté, le bail viager est une solution qui apporte plus de capitaux immédiats au vendeur. En contrepartie, il devra payer un loyer à vie à l’acheteur. 

💡 Pour illustrer nos propos, nous allons prendre un exemple. 

Un homme de 75 ans souhaite rester dans son logement à vie. Il préfère récupérer un gros capital au lieu de rentes viagères. Son logement est évalué à 400 000€ et pourrait se louer 1 300€ hors charges. 

Il a donc le choix entre un viager occupé sans rentes ou un bail viager. 

Une simulation avec un viager occupé sans rentes 

En restant dans son logement, le vendeur devra consentir à une baisse de la valeur de vente. 

On évalue le droit d’usage et d’habitation à l’aide d’un barème. Dans notre exemple, il nous donne un taux de DUH de 43%. 

Le DUH (décote) est de 43% x 400 000€ = 172 000€. 

La nue-propriété est donc estimée à 400 000€ – 172 000€ = 228 000€. 

Le vendeur pourra donc récupérer ce capital et rester chez lui à vie, sans avoir à débourser un loyer de 1 300€. 

Une simulation avec un bail viager 

Un bien immobilier vendu en bail viager se vend moins cher qu’un bien équivalent sur le marché. En effet, l’acheteur n’a pas la liberté de choisir d’y habiter ou de sélectionner le locataire de son choix. 

La décote à l’achat est généralement de 10% à 20%. Dans notre cas, retenons 15%. 

Le vendeur récupère donc une somme de 400 000€ – 15% x 400 000€ = 340 000€ le jour de la vente, à laquelle il faut soustraire des frais de notaire (côté locataire). Ils sont calculés sur 10 ans de loyers et représentent 8% de ce montant, soit 1 300€ x 12 x 10 x 8% = 12 480€. 

Le capital récupéré est donc de 327 520€ net d’impôt sur le revenu et sur la plus-value. 

Il doit ensuite verser un loyer de 1 300€ chaque mois au bailleur (acheteur), durant une durée moyenne de 13 ans (son espérance de vie). 

Afin de tirer profit de ce capital récupéré dès le jour de la vente, nous lui conseillerons d’investir cette somme sur des placements judicieusement choisis, comme des assurances-vie, contrats de capitalisation en encore SCPI.


Cyrille Chéry est expert viager, membre de l’institut des actuaires et conseiller en investissements financiers. Il a fondé la société Vita Pecunia pour accompagner les particulier et professionnels à acheter et vendre du viager.


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