Le calcul de l’espérance de vie est une étape très importante dans la tarification d’un viager immobilier.
En effet, la durée de vie théorique du vendeur permet de déterminer la décote d’occupation dans la cas d’un viager occupé (aussi appelé DUH ou usufruit) mais aussi la rente viagère. L’espérance de vie est donc un paramètre important pour s’assurer du bon équilibre du contrat entre le crédirentier et le débirentier. Elle est garante de la conservation de l’aléa du viager.
Comment est déterminée une espérance de vie ?
Une espérance de vie se fonde sur les tables de mortalité. Ce sont des données statistiques qui nous renseigne sur la mortalité d’une population donnée.
Il existe plusieurs tables de mortalité mais les plus fiables et utilisées dans le viager sont la table de mortalité INSEE (régulièrement mise à jour) et la TGH TGF 05 qui est la table réglementaire des assureurs.
La table de mortalité INSEE
Cette table de mortalité a été construite sur la population « France Entière ». Elle distingue les sexes et les âges et nous permet de calculer une espérance de vie actualisée.
Les tables de mortalité INSEE sont régulièrement mises à jour et publiées sur le site de l’INSEE.
La table de mortalité TGH TGF 05
Cette table est la table réglementaire des assureurs. C’est la table de référence utilisée pour établir les comptes de résultats et bilans financiers des organismes d’assurance.
Cette table a la particularité de prendre en compte l’année de naissance en plus de l’âge et du sexe. Par conséquent, l’espérance de vie est différente pour un homme de 70 ans né en 1950 ou 1945.
Ce qui est parfaitement logique lorsque l’on y pense : l’espérance de vie augmente années après années (grâce à l’évolution de la médecine et de notre confort de vie principalement).
Les assureurs ont construit cette table au début des années 2000. On observe déjà des écarts avec la réalité (la TGH TGF 05 sous-estime la mortalité). Pour cette raison, certains assureurs construisent eux-même leur table de mortalité et la font certifier par des actuaires afin d’obtenir des calculs plus justes.
Il n’est donc pas rare de voir des institutionnels acheter des viagers avec une espérance de vie légèrement au-dessus de celle de la TGH TGF 05.
Calculer l’espérance de vie d’un couple
Une table de mortalité permet de calculer l’espérance de vie d’un individu mais également d’un couple (voire même d’un groupe de personne si on le souhaite).
La formule mathématique est un peu complexe, c’est la raison pour laquelle nous préférons vous mettre à disposition un calculateur d’espérance de vie ci-dessous.
Il vous permet de déterminer l’espérance de vie d’un vendeur seul ou en couple (homme-femme, homme-homme ou femme-femme).
Le calculateur de l’espérance de vie
Entrez la donnée « seul » ou « en couple » ainsi que le sexe et la date de naissance. Attention, la date de naissance est au format américain : mm/jj/aaaa donc si le vendeur est né le 15 août 1950, il faut entrer 8/15/1950 et non 15/8/1950.