Acheter un bien en viager pour le mettre en location est une des solutions offertes par l’investissement en viager. La mise en location d’un bien vendu en viager se fait généralement à l’initiative de l’acquéreur.
De rares cas permettent au vendeur de mettre son bien en location pour en tirer des revenus. Nous aborderons donc rapidement la situation du vendeur bailleur pour nous concentrer sur la mise en location du viager par l’acquéreur.
L’acheteur peut recourir à différents types de viager dans un but locatif mais il devra respecter quelques règles simples afin que les relations avec son vendeur soient apaisées.
La location d’un viager n’est possible que sur certains types de viager
Pour diverses raisons (grand âge, maladie, etc.), le vendeur peut être amené à quitter sa résidence vendue en viager.
Pour la majorité des viagers occupés, le vendeur garde le Droit d’Usage et d’Habitation. Ce droit ne permet pas au vendeur de tirer des revenus de son bien immobilier. Par conséquent, il ne pourra pas le mettre en location son viager.
Le vendeur et l’acheteur doivent donc veiller à insérer une clause de majoration de la rente en cas de libération anticipée dans l’acte de vente. Cette clause lui évitera que son bien ne soit vacant après son départ.
Le bien immobilier sera récupéré par l’acquéreur en contrepartie d’une hausse de ses rentes, ce qui financera son établissement d’accueil par exemple.
Dans des situations plus rares, le vendeur a conservé l’usufruit de sa maison. Il pourra donc mettre en location cette dernière.
L’acheteur met en location le viager
Lorsqu’il s’agit d’un viager occupé libéré par la suite ou un viager libre, 9 acheteurs sur 10 préfèrent le vendre ou le mettre en location le viager que d’en faire leur résidence principale.
En effet, la majorité des acquéreurs sont déjà propriétaires de leur résidence principale (l’âge moyen de l’acheteur d’un viager étant d’environ 50 ans).
De plus, les viagers libres concernent généralement des petites surfaces, ce qui en fait un bien moins prisé par l’acquéreur quinquagénaire.
Acheter un viager libre et le mettre en location
L’acquisition d’une maison ou d’un appartement en viager libre permet à l’acquéreur de disposer du bien pour son usage propre ou celui d’un locataire.
Le crédirentier consent de vendre son bien en viager libre pour diverses raisons :
- Le bien est une résidence secondaire du vendeur ;
- Le bien est un logement locatif ;
- Le vendeur doit partir en établissement de retraite.
En effet, avec l’âge, le vendeur délaisse sa résidence secondaire. La gestion locative devient contraignante ou l’état de santé du vendeur l’oblige à être surveillé médicalement.
Choisir la formule du viager libre assure au vendeur une décharge des contraintes administratives et de gestion locative du bien.
En outre, il dispose d’une fiscalité allégée par rapport au régime foncier. Le bien est vendu libre d’occupation, ce qui lui permet d’en tirer un meilleur prix (car le prix de vente n’est pas diminué du droit d’usage et d’habitation).
Cependant, les loyers perçus par l’acquéreur qui met le viager en location seront considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers et donc fiscalisés en ce sens.
L’acquisition d’un bien en viager libre permet à l’acheteur de jouir de la pleine propriété du bien.
L’acheteur peut ainsi occuper le bien ou mettre le viager en location.
Pour rappel, contrairement à un viager libre, le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) pour un viager occupé, l’acheteur ne peut donc pas habiter ou louer le bien.
Le viager occupé libéré et mis en location
Comme nous l’avons vu précédemment, le vendeur peut quitter prématurément les lieux.
Dans le cas d’un viager occupé, la location du viager est envisageable à la suite de la libération des lieux par le crédirentier (en maison de retraite par exemple).
Il est donc nécessaire qu’une clause de libération anticipée des lieux ait été rédigée dans l’acte de vente. La contrepartie d’une telle clause exige une majoration des rentes lorsque le crédirentier quitte son logement. L’acquéreur récupère ainsi le Droit d’Usage et d’Habitation que le vendeur vient de lui céder. Il peut donc disposer du bien comme bon lui semble et le mettre ainsi en location.
Les conséquences de la pleine propriété du bien
Puisque le débirentier dispose de la pleine propriété du bien, toutes les charges et les taxes afférentes seront à sa charge. Il pourra également réaliser tous les types de travaux sans autorisation nécessaire du vendeur.
Dans le cas d’une acquisition d’un bien déjà loué, l’acheteur reprend le bail en cours. Ce serait le cas si le vendeur avait une réserve d’usufruit sur le viager.
La taxe d’habitation et d’ordure ménagère restent bien évidemment toujours à la charge du locataire en place.
En cas de location du viager libre, l’aléa doit être conservé
Lorsqu’un propriétaire met en location son viager libre, il doit respecter le caractère aléatoire du viager.
On admet communément (notamment par jurisprudence) que l’aléa du contrat est remis en cause lorsque le loyer est supérieur à la rente.
Nous sommes sceptique avec cette approche.
Un loyer est lié à un bien immobilier, pas à une transaction dont les caractéristiques dépendent de l’âge vendeur. Pour illustrer, à bien immobilier et bouquet égaux, la vente par un crédirentier ayant une espérance de vie de 5 ans ne sera pas concernée par ce plafonnement de loyer.
En revanche, si le crédirentier a une espérance de vie de 25 ans, le montant du loyer sera probablement dérisoire relativement à ce qui est pratiqué sur le marché !
Si vous êtes bailleur, vous confirmerez que la gestion locative présente des risques : impayés, vacances locatives, dégradations, etc. Et du travail de gestion : quittances, états des lieux, rédaction du bail, etc. Un loyer n’est donc pas un revenu certain.
Nous ne sommes donc pas d’accord sur le fait que l’acquéreur bailleur ne prend aucun risque si le loyer est supérieur à la rente.
Afin de rendre l’aléa difficilement contestable, un bouquet devra accompagner le viager libre.
La somme devra être sérieuse. L’acquéreur aura ainsi plus de dépenses que de revenus si le vendeur venait à décéder rapidement.
Le débirentier peut aussi effectuer des travaux dans le bien acquis. Le loyer ne pourra plus être comparé à la rente viagère grâce aux dépenses supplémentaires engagées.
A noter par ailleurs que cette opération sera d’autant plus intéressante que l’acquéreur créera un déficit foncier venant diminuer son imposition globale.
En savoir plus sur la location d’un viager
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Bonjour,
Une cliente vient d’acheter un viager occupé et souhaiterez nous confier la gestion de son bien.
Est ce possible ? Peut on considérer que le vendeur est maintenant locataire de l’acheteur ?
Bonjour,
Oui cela est tout à fait possible. Le vendeur conserve un droit d’habitation sur le logement mais vous pouvez très bien intervenir dans la gestion du bien.
Bonjour , je loue un appartement depuis plusieurs années et ma propriétaire le mets en viager que va t il se passer ?
Bonjour,
Votre propriétaire va mettre l’appartement que vous louez en viager car elle conservera l’usufruit. Dans ce cas, il n’y aura rien de nouveau pour vous : vous continuerez à payer votre loyer à votre propriétaire. Le jour de son décès, le nouveau bailleur sera l’acheteur du viager.
Bonjour,
Après achat d’un viager occupé, la créditrentière vient d’exercer la clause de libération anticipée, en contrepartie d’une majoration de la rente de 30%. Je dispose donc de la pleine propriété. Est ce que l’on peut louer le bien en LMNP (option réel) ?
Existe-t’il des points de vigilance particulier à observer sur le plan fiscal ?
Dans tous les cas, je vous remercie.
Cordialement
Bonjour,
Vous pouvez tout à fait exploiter le bien en LMNP au régime BIC au réel pour optimiser la fiscalité.
L’assiette de l’amortissement pourra être le prix d’acquisition (valeur vénale), si le bien a été réévalué depuis, retenez la valeur vénale actuelle pour maximiser l’assiette de l’amortissement.
Cyrille
J’ai 75 ans.seule et sans enfants je pense vendre en viager occupe. Au cas où avec l’âge je sois amené à partir en ehpad mon appartement peut il être loué pour augmenter mes revenus en plus de la rente viagère
Merci pour votre aimable réponse
Bonjour,
Généralement, on ajoute une clause d’augmentation de la rente pour libération anticipée du logement. Cela vous permet d’augmenter votre rente lorsque vous partez de votre logement.
Bien à vous,
Cyrille
Bonjour,
Je possède une habitation de 100m2 + 2 studios de 40 m2 annexés à la maison bâtis il y a 4 ans que je loue. Mon habitation totale est donc de 140m2. Puis-je continuer à louer les studios si je vends l’ensemble en viager occupé?
Merci pour votre réponse.
Marc
Bonjour,
Oui cela est possible mais seulement si vous conservez l’usufruit de votre bien et non le droit d’usage et d’habitation.
Cyrille
Bonjour. récupéré un appartement en Août 2020 que j’avais en viager depuis 15ans, j’ai fait beaucoup de travaux et je l’ai mis en location en janvier 2021. Pour la déclaration d’impôts qu’elle est la date d’acquisition a l’achat ou à la libération. Merci. Cordialement. J.B.
Bonjour,
Vous devez retenir la date d’achat de votre viager, vous pourrez déclarer vos revenus fonciers en mai 2022 (sur les revenus 2021).
Cyrille
Bonjour,
Petite question au décès du vendeur y’a t’il des frais de succession. Car n’ayant pas d’héritier direct. Je me pose la question si sa serai pas une solution pour donner mes biens à la nièce. Merci
Bonjour,
Le DUH s’éteint au décès du vendeur et l’acheteur récupère la pleine-propriété du bien. Il n’y a donc pas de frais de sucession.
Dans votre cas, votre nièce peut acheter votre viager ou vous pouvez faire une donation d’une partie du bien occupé.
Bien à vous,
Cyrille
Bonjour Cyril,
Dans le cadre de l’acquisition d’un bien en viager libre loué. peut on déduire des revenus locatifs les rentes?
Car nous aurons un potentiel prêt bancaire avec ses mensualités pour financer le bouquet, plus les rentes en terme de dépenses et ce sans compter les autres dépenses locatives (charges etc).
Si les rentes ne rentrent pas dans les dépenses prise en compte il existe assez peu de moyen de venir faire baisser les impôts car les intérets bancaires seront faibles pour un bouquet raisonnable.
Dans le cas négatif, nous générerions beaucoup de « faux » revenus locatifs car nous serions en réalité grévé par les rentes.
Merci par avance de votre éclairage!
Bonne journée.
Arnaud.
Bonjour Arnaud,
Les rentes versées ne sont pas considérées comme des charges mais bien comme du capital remboursé. Contrairement à un emprunt bancaire, l’administration fiscale considère qu’il n’y a pas d’intérêts versé au vendeur.
Vous ne pouvez donc pas les déduire de vos revenus locatifs.
Dans votre cas, l’effort d’épargne est élevé car le vendeur doit probablement être assez âgé (donc l’espérance de de vie réduite). Si vous souhaitez baisser votre effort d’épargne, vous auriez tout intérêt d’augmenter le bouquet. En effet, la durée du crédit étant plus élevée que l’espérance de vie du vendeur, cela vous permettra de « convertir » les rentes viagères en mensualités plus faibles. Sans compter que vous augmenterez vos intérêts d’emprunt du crédit, déductibles des revenus fonciers et baisserez ainsi votre fiscalité.
Je reste à votre disposition si vous avez des questions.
Bien à vous,
Cyrille
Très intéressant, je ne savais pas du tout que c’était possible
Le viager est vraiment une option intéressante, mais un peu risquée
je l’étudies de plus en plus, en complément de mes autres investissements immobiliers
Bonne journée
Bonjour Pierre,
Je pense effectivement que le viager peut être très intéressant lorsque l’on souhaite renforcer son patrimoine déjà constitué d’immobilier locatif. D’une part, les rentes viagères décaissées seront financées par les loyers des autres biens. D’autre part, dans le cas de l’acquisition d’un viager occupé, vous n’alourdissez pas la gestion locative de votre parc. Enfin, vous n’augmentez pas votre fiscalité puisque vous ne touchez pas de loyers supplémentaires.
Bonne journée,
Cyrille