Comment mettre en location son viager?

Acheter un bien en viager pour le mettre en location est une des solutions offertes par l’investissement en viager. La mise en location d’un bien vendu en viager se fait généralement à l’initiative de l’acquéreur. De rares cas permettent au vendeur de mettre son bien en location pour en tirer des revenus. Nous aborderons donc rapidement la situation du vendeur bailleur pour nous concentrer sur la mise en location du bien par l’acquéreur.

L’acheteur peut recourir à différents types de viager dans un but locatif mais il devra respecter quelques règles simples afin que les relations avec son vendeur soient apaisées.

Certains types de viager permettent au vendeur de louer son propre bien

Pour diverses raisons (grand âge, maladie, etc.), le vendeur peut être amené à quitter sa résidence vendue en viager. Pour la majorité des viagers occupés, le vendeur garde le Droit d’Usage et d’Habitation. Ce droit ne permet pas au vendeur de tirer des revenus de son bien immobilier. Par conséquent, il ne pourra pas le mettre en location.

Le vendeur doit donc veiller à insérer une clause de majoration de la rente en cas de libération anticipée dans l’acte de vente. Cette clause lui évitera que son bien ne soit vacant après son départ. Il sera récupéré par l’acquéreur en contrepartie d’une hausse de ses rentes, ce qui financera son établissement d’accueil.

Dans des situations plus rares, le vendeur a conservé l’usufruit de sa maison. Il pourra donc mettre en location cette dernière.

Le débirentier acheteur est bailleur

Lorsqu’il s’agit d’un viager occupé libéré par la suite ou un viager libre, 9 acheteurs sur 10 préfèrent le mettre en location plutôt que d’en faire leur résidence principale. En effet, la majorité des acquéreurs sont déjà propriétaires de leur résidence principale (l’âge moyen de l’acheteur étant d’environ 50 ans). De plus, les viagers libres concernent généralement des petites surfaces, ce qui en fait un bien moins prisé par l’acquéreur quinquagénaire.

Acheter un viager libre

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement en viager libre permet à l’acquéreur de disposer du bien pour son usage propre ou celui d’un locataire.

Le crédirentier consent de vendre son bien en viager libre pour diverses raisons :

  • Le bien est une résidence secondaire du vendeur ;
  • Le bien est un logement locatif ;
  • Le vendeur doit partir en établissement de retraite.

En effet, avec l’âge, le vendeur délaisse sa résidence secondaire. La gestion locative devient contraignante ou l’état de santé du vendeur l’oblige à être surveillé médicalement.

Choisir la formule du viager libre assure au vendeur une décharge des contraintes administratives et de gestion locative du bien. En outre, il dispose d’une fiscalité allégée par rapport au régime foncier. Le bien est vendu libre d’occupation, ce qui lui permet d’en tirer un meilleur prix (car le prix de vente n’est pas diminué du droit d’usage et d’habitation).

Cependant, les loyers perçus par l’acquéreur seront considérés par l’administration fiscale comme des revenus fonciers et donc fiscalisés en ce sens.

L’acquisition d’un bien en viager libre permet à l’acheteur de jouir de la pleine propriété du bien. L’acheteur peut ainsi occuper le bien ou le mettre en location. Pour rappel, contrairement à un viager libre, le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) pour un viager occupé, l’acheteur ne peut donc pas habiter ou louer le bien.

Le viager occupé avec une clause de libération anticipée

Comme nous l’avons vu précédemment, le vendeur peut quitter prématurément les lieux. Dans le cas d’un viager occupé, la location est envisageable à la suite de la libération des lieux par le crédirentier (en maison de retraite par exemple). Il est donc nécessaire qu’une clause de libération anticipée des lieux ait été rédigée dans l’acte de vente. La contrepartie d’une telle clause exige une majoration des rentes lorsque le crédirentier quitte son logement. L’acquéreur récupère ainsi le Droit d’Usage et d’Habitation que le vendeur vient de lui céder. Il peut donc disposer du bien comme bon lui semble et le mettre ainsi en location.

Les conséquences de la pleine propriété du bien

Puisque le débirentier dispose de la pleine propriété du bien, toutes les charges et les taxes afférentes seront à sa charge. Il pourra également réaliser tous les types de travaux sans autorisation nécessaire du vendeur.

Dans le cas d’une acquisition d’un bien déjà loué, l’acheteur reprend le bail en cours. La taxe d’habitation et d’ordure ménagère reste bien évidemment toujours à la charge du locataire en place.

Le caractère aléatoire du viager libre doit être conservé

Lorsqu’un propriétaire met en location son viager libre, il doit respecter le caractère aléatoire du viager.

On admet communément (notamment par jurisprudence) que l’aléa du contrat est remis en cause lorsque le loyer est supérieur à la rente.

Je suis sceptique avec cette approche.

Un loyer est lié à un bien immobilier, pas à une transaction dont les caractéristiques dépendent de l’âge vendeur. Pour illustrer, à bien immobilier et bouquet égaux, la vente par un crédirentier ayant une espérance de vie de 5 ans ne sera pas concernée par ce plafonnement de loyer. En revanche, si le crédirentier a une espérance de vie de 25 ans, le montant du loyer sera probablement dérisoire relativement à ce qui est pratiqué sur le marché !

Etant moi-même bailleur, je confirme que la gestion locative présente des risques : impayés, vacances locatives, dégradations, etc. Et du travail de gestion : quittances, états des lieux, rédaction du bail, etc. Un loyer n’est donc pas un revenu certain. Je ne suis donc pas d’accord sur le fait que l’acquéreur bailleur ne prend aucun risque si le loyer est supérieur à la rente.

Toutefois, n’étant pas juriste, je vous conseille de suivre les recommandations de votre notaire. En cas de doute, je recommande le consensus et ne pas proposer un viager locatif avec un loyer supérieur à la rente.

Afin de rendre l’aléa difficilement contestable, un bouquet devra accompagner le viager libre. La somme devra être sérieuse. L’acquéreur aura ainsi plus de dépenses que de revenus si le vendeur venait à décéder rapidement.

Le débirentier peut aussi effectuer des travaux dans le bien acquis. Le loyer ne pourra plus être comparé à la rente viagère grâce aux dépenses supplémentaires engagées. A noter par ailleurs que cette opération sera d’autant plus intéressante que l’acquéreur créera un déficit foncier venant diminuer son imposition globale.

En savoir plus :

2 réponses sur “Comment mettre en location son viager?”

  1. Très intéressant, je ne savais pas du tout que c’était possible
    Le viager est vraiment une option intéressante, mais un peu risquée
    je l’étudies de plus en plus, en complément de mes autres investissements immobiliers
    Bonne journée

  2. Bonjour Pierre,
    Je pense effectivement que le viager peut être très intéressant lorsque l’on souhaite renforcer son patrimoine déjà constitué d’immobilier locatif. D’une part, les rentes viagères décaissées seront financées par les loyers des autres biens. D’autre part, dans le cas de l’acquisition d’un viager occupé, vous n’alourdissez pas la gestion locative de votre parc. Enfin, vous n’augmentez pas votre fiscalité puisque vous ne touchez pas de loyers supplémentaires.
    Bonne journée,
    Cyril

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