Investir en Viager – Comment se Constituer un Patrimoine Immobilier et Préparer sa Retraite

L’investissement viager est un moyen intéressant pour se construire un patrimoine immobilier et préparer sa retraite. Ce n’est certainement pas un concept nouveau pour vous. Acheter un bien immobilier en viager, c’est acquérir un logement ou une maison que le vendeur occupe pendant tout son séjour terrestre.

C’est un moyen très efficace pour se construire un patrimoine immobilier et préparer efficacement sa retraite. 

Qu’est-ce que le viager ? Comment se construire un patrimoine immobilier avec le viager ? Comment est-il possible de préparer sa retraite avec le viager ? 

Dans cet article, il sera question de vous expliquer l’investissement viager et tous ses avantages dans la construction d’un patrimoine immobilier et dans la préparation de sa retraite.

L’investissement en viager : qu’est-ce que c’est

L’investissement viager est un investissement orienté vers l’immobilier lié à la durée de vie du vendeur, signifiant que l’achat est valable jusqu’à son décès. 

Régulé par le Code civil, ce contrat implique un acheteur (débirentier) et un vendeur (crédirentier) qui perçoit une rente régulière. 

Le paiement initial appelé bouquet, est souvent de 30% de la valeur du bien. 

La rente, ajustée selon l’inflation ou d’autres indices, permet à l’acheteur de bâtir un patrimoine à un coût avantageux et au vendeur, souvent retraité, d’obtenir un revenu supplémentaire. 

La transaction peut s’étendre aux conjoints, avec des conditions pour transmettre la rente au survivant.   

Quel est le principe de l’investissement viager ? 

Le viager fonctionne suivant un principe très simple : il consiste en la vente d’un bien immobilier contre le paiement d’une rente (mensuelle, annuelle, etc.) jusqu’au décès du propriétaire originel du bien. Lorsque le propriétaire originel décède, le débirentier devient le propriétaire légitime du bien.

Cependant, vous devez savoir qu’il existe deux différentes sortes de viagers : 

• Le viager libre est un viager où le vendeur ne reste pas dans le logement. L’acheteur peut donc directement habiter le logement ou le mettre en location
• Le viager occupé est un viager où le vendeur reste dans le logement. L’acquéreur ne récupère le bien qu’au décès de ce dernier.

Quel est l’intérêt d’investir en viager ? 

Intérêt d’un investissement en viager libre 

Des deux types de viager qui existent, le viager libre est très rare. Cette vente représente entre 5 à 10% des transactions en viager. Ce type de transaction est particulièrement plus adopté par des personnes qui souhaitent accéder à la propriété mais qui n’ont pas le profil type emprunteur.

À titre illustratif, les personnes qui ne disposent pas d’un apport conséquent et celles qui ont une situation professionnelle précaire comme le CDD, le contrat saisonnier ou l’intérim, ou encore celles qui ont subi une ancienne maladie rendant l’emprunt compliqué et cher sont celles particulièrement intéressées par le viager libre.

Acquérir un bien immobilier en viager libre permet à cette catégorie de personnes de devenir propriétaire occupant et ce, à moindre prix, car il échappe au coût du crédit immobilier. 

Intérêt d’investir en viager occupé

Le viager occupé présente des intérêts économiques et fiscaux. 

✓ Sur le plan économique, investir en viager occupé représente un levier très puissant entrant dans la constitution de patrimoine pour les ménages.

C’est un moyen de se constituer de façon progressive un patrimoine immobilier dans le temps tout en ayant le bénéfice d’un prix réduit grâce à la décote d’occupation. Encore appelée DUH (droit d’usage et d’habitation), la décote peut prendre une valeur plus ou moins importante en fonction de l’âge et du sexe du ou des vendeurs en jeu.

Investir dans un viager, l’investisseur diversifie son épargne sur un placement immobilier sécurisé. Il connaît le support de son épargne. Celui-ci réside dans la pierre, valeur refuge des Français, et non sur des supports financiers hasardeux.

Par ailleurs, pour investir dans un viager occupé, on n’a pas forcément besoin d’avoir recours à l’emprunt.  Ce qui en permettra de réaliser une grande économie : le vendeur joue d’une certaine façon le rôle de banquier.

Aussi, notons que les charges annexes sont très allégées, l’occupant crédirentier ayant à sa charge l’entretien courant de son logement et des équipements, ainsi qu’une partie non négligeable des charges de copropriété.

✓ Sur le plan fiscal, investir dans un viager occupé est une très bonne opportunité pour l’investisseur qui cherche un investissement dont la pression fiscale est moindre.

Aussi, le débirentier n’a aucune obligation de déclaration de revenus fonciers, ce qui est le cas d’un propriétaire bailleur. Son acquisition immobilière n’alourdit donc pas son impôt sur le revenu.

Enfin, l’acquéreur procède uniquement à la déclaration de la valeur correspondant à la nue-propriété du bien. Par conséquent, grâce à l’achat en viager, il évite au maximum l’IFI.

Les autres intérêts de l’investissement en viager

En dehors des intérêts économiques et fiscaux du viager libre, l’achat d’un viager permet à l’acquéreur de donner une appréciation de la gestion simplifiée de son investissement. Lorsqu’il s’agit d’un viager occupé, il n’y a plus de souci à se faire comme c’est le cas dans la gestion locative.

Aucun risque de loyers impayés, ni de dégradation, ni de vacance locative, etc. L’occupant, ayant une considération indescriptible pour son bien, il se chargera de son entretien avec soin.

Quant à l’investisseur, il est plus serein et profite de la souplesse de gestion qu’offre cette solution ainsi que de son important rendement économique.

Pourquoi investir en viager ? 

En plus de permettre la constitution d’un patrimoine immobilier et de préparer sa retraite, le viager offre bien d’autres avantages.

La répartition des charges

Lors d’un investissement dans viager avec droit d’usage (viager occupé), il est important que vous réfléchissiez à une clause pouvant mettre les charges et travaux sur le compte du vendeur (l’acheteur doit toujours payer la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Dans le cas d’un viager en usufruit, tout est à la charge du crédirentier.

Investir en viager offre une décote à l’achat

En raison de l’incertitude qu’engendre l’espérance de vie du vendeur, peu sont   les investisseurs qui optent pour l’achat en viager. Pourtant, le marché offre un avantage de taille et très favorable à tous notamment pour l’investisseur.

Il est question de la décote plus ou moins importante qu’offre le viager. Avec le déséquilibre que connaît le marché actuellement et suite à la Covid, l’offre de viager devient inférieure à la demande ce qui place le futur propriétaire en position de force.

Il peut plus facilement procéder à une négociation du montant de l’achat par rapport à une transaction usuelle sans oublier de prendre en compte bien évidemment à la fois du bouquet initialement versé et la somme des rentes qui seront dues, tout en se basant sur l’âge et l’espérance de vie du vendeur.

Le montant du prix global (la somme du bouquet et des rentes probables) doit être significativement inférieur à ce que serait celui d’un achat immobilier classique. 

Investir en viager évite l’emprunt bancaire

Investir dans le viager vous permet d’étaler la durée de versement d’une partie du montant de l’achat. Vous n’aurez qu’à rembourser immédiatement le bouquet et le versement du reste se fera en fonction du temps. Le futur propriétaire, étant en possession des capitaux correspondant au bouquet, il peut donc éviter au maximum le crédit bancaire.

Le viager reste la meilleure option pour toutes les personnes ayant des difficultés à obtenir un tel crédit, pour des raisons comme par exemple de revenus irréguliers (comme les personnes exerçant une profession libérale) ou de problèmes de santé rendant la souscription d’une assurance-crédit difficile.

Vous vous évitez également le paiement des intérêts qui alourdissent considérablement un emprunt généralement lié à l’achat immobilier. 

La possibilité de revendre le bien en cas de problème

Si vous ne pouvez plus payer la rente viagère, il est tout à fait possible de revendre le bien sans l’accord du vendeur. Le transfert du bien peut se faire au nouvel acheteur à condition que vous vous rendez disponible pour servir de garantie au cas où le nouvel acheteur est défaillant. 

L’intérêt de l’investissement en viager pour préparer sa retraite

Investir en viager est une vente qui permet de percevoir un revenu complémentaire tout en ayant à sa garde un bien immobilier. C’est donc un moyen très efficace qui permet de compléter ses revenus ou sa future retraite.

Pour conclure le contrat de la vente, le débirentier (l’acheteur) verse au crédirentier (vendeur) le bouquet (une somme d’argent) et revient périodiquement verser une rente jusqu’à la mort du ou des vendeurs.

Autrement dit, lors de la vente, si la rente est constituée sur deux têtes par exemple entre époux, lorsque le premier conjoint décède, l’acheteur continuera à payer la rente jusqu’au décès du conjoint survivant. Pendant ce temps, ce dernier pourra continuer à occuper les lieux. 

Par ailleurs, investir dans le viager présente de nombreux avantages dans la préparation de sa retraite :

Il assure au bénéficiaire un revenu fixe et régulier tout au long de sa vie.

Il n’est pas contraignant et est versé de façon ponctuelle avec une certaine certitude. Le crédirentier est de ce fait libre de faire inscrire dans l’acte de vente une clause résolutoire par laquelle il peut retrouver la propriété de son bien en cas de non versement de plusieurs rentes.

Il peut être également inscrit dans l’acte de vente  une clause d’indexation qui donne le droit au crédirentier de faire une augmentation automatique de la rente en fonction de l’indice des prix, par exemple.

Quels sont les risques d’investir en viager ? 

L’un des premiers dangers en viager est l’incertitude. En effet, l’investissement dans le viager prend en compte un terme indéfini qui se rapporte à la durée de vie du vendeur.

Dans ce cas, il est bien possible que certains investisseurs entrent en possession du bien dans un bref délai tandis que d’autres ne le pourront qu’après des années tout en versant des sommes colossales allant au-delà de ce qui était normalement prévu. 

Vivre dans l’attente de la mort d’une personne avant d’entrer en possession de son bien peut être très dur et compliqué à vivre pour l’acquéreur. Par ailleurs, prendre la décision d’acheter en viager devient l’investissement d’un capital (le bouquet et les rentes déjà versées) ; il n’y a donc pas de certitude en ce qui concerne le moment idéal où il pourra entrer en possession du bien (dans le cas d’un viager occupé) pour mettre fin au paiement de la rente.

C’est pourquoi, investir dans le viager occupé est déconseillé à toute personne voulant   occuper la maison ou l’appartement à un moment précis car, rien ne garantit la disponibilité du bien immobilier au moment voulu par ce dernier. 

Bien qu’il s’agisse d’un moyen fiable de se construire un patrimoine et de préparer sa retraite, le viager est un acte consistant à acheter un bien qu’on ne possédera des année après. 

Le montant payé se calcule donc selon l’évaluation des  prix actuels de l’immobilier et celui du crédirentier pendant que la valeur du bien, lors de sa disponibilité, sera celle de l’immobilier à terme. Et avec la variation des prix de l’immobilier en fonction du temps, il est bien possible que l’investisseur s’expose à un risque de moins-value qu’à celui d’une plus-value.

C’est pourquoi, il est conseillé de prêter une attention particulière à la nature et la qualité du bien immobilier, en l’occurrence sa localisation géographique qui peut être un facteur déterminant de son prix. C’est pourquoi un accompagnement par des professionnels du viager est nécessaire.

Pour finir, investir en viager peut impliquer l’achat d’un bien ancien construit suivant les normes de construction ancienne. Avec l’évolution des règlements et normes de construction, il est bien possible de se retrouver avec un bien ne répondant pas aux normes en vigueur.

Dans ce cas, le viager lors d’un investissement comporte un risque d’obsolescence du bien immobilier obtenu. Il est vrai qu’il faut investir dans la rénovation du bien après l’avoir possédé mais il est aussi tout important de veiller à la qualité afin de l’utiliser lors de la fixation du prix du viager. Pour cela également, notre équipe se tient à votre disposition. 

L’investissement viager est un moyen très connu pour se constituer un patrimoine immobilier et préparer sa retraite. De notre avis, investir en viager présente de nombreux avantages donnant ainsi le droit à tous d’investir librement. Seulement, il faut tenir compte des risques qu’il représente pour tirer profit du viager.

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