Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par votre logement : il permet au propriétaire de plus de 60 ans d’obtenir jusqu’à 75 % de sa valeur sans aucune mensualité ; capital et intérêts ne sont remboursés qu’au décès ou lors de la vente du bien.
L’essentiel à retenir
- Capital immédiat : 15–75 % de la valeur expertisée du bien immobilier.
- Sans condition de revenus : financement à partir de + 60 ans.
- Zéro mensualité : remboursement après décès ou vente.
- Héritiers protégés : dette limitée au prix de vente.
- Taux fixe connu : TAEG 5 % – 7 % (2025).
- Capital non imposable : aucun impact sur l’impôt sur le revenu.
Vous êtes propriétaire de votre logement et vous souhaitez obtenir un capital immédiat tout en restant chez vous ?
Qu’est ce qu’un prêt viager hypothécaire ?
Introduit par l’ordonnance n° 2006‑346 du 23 mars 2006 (art. L 315‑1 Code de la consommation), le prêt viager hypothécaire est un prêt qui permet à un propriétaire de transformer la valeur de son bien immobilier en liquidités sans le vendre et sans verser de mensualités. Le capital prêté (15–75 % de la valeur expertisée) et les intérêts s’additionnent jusqu’au dénouement du prêt : décès de l’emprunteur ou cession du bien.
À ne pas confondre avec la vente en viager (transfert de propriété) ni avec le prêt hypothécaire classique (remboursements mensuels).
Fonctionnement pas à pas
- Premier contact : simulation gratuite avec Vita Pecunia.
- Expertise indépendante du logement.
- Offre de prêt détaillée : montant, TAEG, frais, délai de réflexion légal (10 jours).
- Acceptation de l’offre de prêt : signature du contrat.
- Signature notaire : inscription de l’hypothèque viagère en garantie du prêt.
- Mise à disposition du prêt : financement par capital unique.
- Durée illimitée : pas de mensualités ; entretien, taxes et assurance restent à la charge du propriétaire.
- Dénouement : remboursement anticipé par vente du bien ou règlement de la dette par les héritiers au décès de l’emprunteur s’ils veulent conserver le logement.
Conditions d’éligibilité du PVH 2025
| Critère | Exigence / Tolérance |
|---|---|
| Âge minimum | 60 ans (55 ans dans certaines banques) |
| Type de bien | Résidence principale, secondaire ou locative en pleine propriété |
| Usage mixte | ⚠️ Non éligible (habitation + professionnel) |
| Revenus | Aucune condition de revenu ou d’assurance‑emprunteur |
| Entretien | Obligation de maintenir le bien en bon état |
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Montant, taux & calcul
Formule rapide
Montant du prêt = Valeur expertisée × Pourcentage financé
- Valeur du bien immobilier : expertise indépendante.
- Pourcentage financé : 15–75 %, varie avec l’âge et l’espérance de vie.
- TAEG 2025 (taux annuel effectif global) : 5 %–7 % (intérêt fixe + frais : dossier, hypothèque, notaire).
Exemple
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Valeur du bien | 300 000 € |
| Âge | 70 ans |
| Pourcentage financé | 45 % |
| Montant du prêt | 135 000 € |
Dette après 10 ans : 135 000 € × (1 + 0,055)¹⁰ ≈ 237 000 €.
Les Avantages et Inconvénients
Le Prêt Viager Hypothécaire est avantageux : pas de remboursement mensuel, vous restez chez vous, vos héritiers sont protégés. Néanmoins, la dette bancaire augmente dans le temps et réduit l’assiette successorale.
| Avantages | Points de vigilance |
|---|---|
| 💶 Aucun remboursement mensuel | Intérêts composés : la dette peut doubler en 12–15 ans |
| 🏠 Vous restez chez vous | Montant plafonné (20–60 % en pratique) |
| 🛡️ Dette limitée au prix de vente – protection héritiers | Frais initiaux élevés (expertise, dossier, hypothèque) |
| 📈 Capital non imposable | Bien mixte inéligible |
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PVH vs Viager vs Hypothèque classique
| Critères | Prêt Viager Hypothécaire | Vente en Viager | Prêt Hypothécaire classique |
|---|---|---|---|
| Propriété | Conservée | Cédée (nue-propriété) | Conservée |
| Remboursement | Pas durant la vie | Non | Mensualités capital+intérêts |
| Capital immédiat | 15–75 % valeur | 10–30 % (bouquet) + Rentes mensuelles | Jusqu’à 70 % valeur |
| Revenus requis | Aucun | Aucun | Oui |
| Héritiers | Patrimoine net réduit | Déshérités | Risque saisie si défaut |
FAQ
Quel est le principe d’un prêt viager hypothécaire ?
Le PVH convertit une partie de la valeur de votre bien immobilier en liquidités sans mensualités ; la dette est soldée à votre décès ou lors de la vente.
Quelles banques proposent le prêt viager hypothécaire ?
En 2025, les prêteurs sont les suivants :
- Caisse d’Épargne : offre « Foncier Reversimmo » (crédit Reversimmo).
- Banque Populaire : produit Reversimmo distribué par le Crédit Foncier de France.
- Crédit Agricole : certaines caisses régionales offrent ce type de pret sous conditions locales.
- Crédit Mutuel : propose une formule pour seniors dans certaines agences.
Le capital est‑il imposable ?
Non. Les fonds reçus ne constituent pas un revenu et n’entrent pas dans la base d’imposition sur le revenu.
Pourquoi le taux annuel effectif global est aussi élevé pour un PVH ?
Les établissements bancaires ont l’obligation de communiquer de manière très transparente sur le TAEG d’un PVH afin de pouvoir le comparer avec un autre crédit. Le coût est plus élevé qu’un crédit immobilier car plus complexe à mettre en place. Dans de nombreux cas, l’emprunteur sénior n’aurait pas accès au crédit immobilier, rendant la comparaison impossible.
Quelle est la différence entre un PVH et un prêt hypothécaire classique ?
Un prêt hypothécaire classique est un crédit immobilier garanti par une hypothèque sur un bien, remboursable par mensualités (capital + intérêts) sur une durée déterminée (10–25 ans). Il sert à financer l’achat, la rénovation, ou le refinancement d’un bien immobilier.
Quel pourcentage de la valeur du bien peut-on emprunter ?
Entre 15 % et 75 %, selon l’âge, le sexe, la valeur et la politique de la banque. En moyenne : 40 %.
Le capital est‑il imposable ?
Non. Les fonds reçus ne constituent pas un revenu et n’entrent pas dans la base d’imposition sur le revenu.
Peut‑on rembourser par anticipation ?
Oui, un remboursement par anticipation est possible. Totalement ou partiellement, sans pénalité dans la plupart des contrats signés après 2019.
Quels sont les avantages du prêt viager hypothécaire ?
- Capital immédiat sans déménager.
- Aucun remboursement mensuel à prévoir.
- Montant non imposable (pas un revenu).
- Protection des héritiers : pas de dette au-delà de la vente du bien.
- Remboursement anticipé possible sans pénalité (totalement ou partiellement le prêt).
Quels sont les inconvénients du prêt viager hypothécaire ?
- Montant limité par rapport à la valeur totale.
- Frais élevés : expertise, dossier, hypothèque, notaire.
- Taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt amortissable.
- Accumulation des intérêts (intérêts calculés selon le taux fixe) rapide sur le long terme.
- Inéligibilité pour un bien mixte (habitation + professionnel).
COMBIEN LES INTERETS SUR 50000E POUR PRET VIAGER HYPOTHECAIRE
Bonjour
Impossible de répondre à cette question sans informations sur le crédirentier (sexe, âge…)
J’aimerais connaître les noms des établissements bancaires qui pratiquent ce type de produit…
Bonjour,
Vous pouvez vous rapprocher de nos conseillers pour une étude gratuite et une simulation personnalisée.
Bien à vous
Dans le cas d’un prêt viager hypothécaire, le taux d’emprunt est il établit en fonction de la valeur locative de l’immeuble donné en garantie ?
Bonjour,
Le taux d’emprunt va dépendre de nombreux paramètres, je vous invite à faire une simulation ici : https://www.vitapecunia.fr/simulateur-pret-viager-hypothecaire/
Bien à vous,
Cyrille
quel organisme financier propose le prèt viager hypothécaire ?
merci
Bonjour,
Nous travaillons avec plusieurs banques pour proposer du prêt viager hypothecaire à nos clients. Je vous invite à nous contacter pour que l’on puisse vous faire des propositions.
Bonne journée,
Cyrille