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Comment calculer les frais de notaire d’un viager ?

Frais de notaire viager

Les frais de notaire font partie de la liste des frais et des dépenses que vous devez prendre en compte dans votre projet de de vente en viager immobilier libre ou occupé.

Les frais de notaire sont comptabilisés différemment dans le cas d’un viager par rapport à une vente immobilière classique. En effet, si vous achetez un bien de manière « classique », le notaire retiendra une assiette de calcul égale à la valeur du bien immobilier. Pour un viager (occupé), il faudra prendre en compte une décote, liée à l’usufruit ou au droit d’usage et d’habitation.

Pour rappel, les frais de notaire sont payés lors de la signature de l’acte de vente.

Dans le cas du viager occupé, l’acheteur ne s’acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement.

Attention : les frais de notaire sont indépendants de la rente viagère ou du montant du bouquet. En effet, la valeur du logement occupé (valeur vénale – DUH) correspond à la valeur des droits cédés à l’acheteur (le vendeur conservant le DUH). Par conséquent, ce droit est égal au bouquet et à la somme des rentes viagères futures.

Je vous propose donc de voir ensemble le cas général du calcul des frais de notaire, puis la spécificité du viager.

Cet article est un extrait de mon Guide Viager.

Cas général : les frais de notaire sur un bien immobilier

Les frais de notaire regroupent en grande partie des droits d’enregistrement et des taxes, collectés par le notaire et reversés à l’Etat et aux collectivités territoriales. L’autre partie des frais est constituée des émoluments du notaire (sa rémunération) et des débours (ses frais engagés). L’ensemble de ce montant est assis sur la valeur vénale, ou prix du bien immobilier.

1. Les émoluments du notaire

Le notaire est rémunéré pour son travail proportionnellement au prix du vente du bien. Le barème dégressif (au 01/01/2021) est le suivant ;

  • De 0 à 6 500€ : 3,945%
  • De 6 500€ à 17 000€ : 1,627%
  • De 17 000€ à 60 000€ : 1,085%
  • Plus de 60 000€ : 0,814%

Ce barème peut-être librement consulté dans l’arrêté du 26 février 2016 (Art. A. 444-91). Je vous conseille également de vous rendre sur le site officiel des notaires de France afin de vérifier qu’il s’agit bien du dernier barème en vigueur.

Je détaille un exemple de calcul des émoluments :

Soit un appartement vendu au prix de 150 000€ net vendeur. Les émoluments sont de :

  • (6 500 – 0) x 3,945% = 256,43€
  • (17 000 – 6 500) x 1,627% = 170,84€
  • (60 000 – 17 000) x 1,085% = 466,55€
  • (150 000 – 60 000) x 0,814% = 732,60€
  • Emoluments totaux : 256,43 + 170,84 + 466,55 + 732,60 = 1 626,41€

Le notaire est également rémunéré de manière forfaitaire. Il a droit à des émoluments fixe pour l’accomplissement des formalités auprès du Service de publicité foncière (demandes d’actes civil, attestations, copies pour la publicité foncière…). Ce forfait est d’environ 500€ TTC.

2. Les débours

Lorsque le notaire travaille sur un dossier de vente de bien immobilier, il engage des frais pour payer des services, comme la demande de documents. Ces frais sont donc refacturés à l’acheteur.

Le viager : L’assiette de calcul des frais de notaire dans le cas du viager

Lors d’une vente immobilière classique, les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien. En revanche, il existe des spécificités selon le type de viager. Notez que le montant du bouquet ou de la rente viagère n’a aucun impact sur les frais de notaire puisque la somme de ces deux montants correspond à la valeur du bien occupé (ou de la valeur vénale si le viager est libre).

1. Le viager libre

L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (ou valeur vénale) du bien immobilier. L’avantage d’acheter en viager libre permet à l’acquéreur de faire du bien immobilier sa résidence principale ou de le mettre en location et de percevoir des revenus locatifs.

2. Le viager occupé

La valeur vénale (ou prix de vente du bien sans occupant) d’un viager occupé se compose en partie du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). Ce droit étant conservé par le vendeur, il ne doit pas être soumis aux frais de notaire. Pour rappel, le DUH doit faire l’objet d’un calcul spécifique. Ces éléments de calcul son inscrits dans le contrat de vente.

Nous reprenons le même exemple que dans le cas d’un transaction classique. Supposons que le DUH soit valorisé 50 000€, les frais de notaires sont donc calculés sur l’assiette de 150 000€ – 50 000€ = 100 000€.

Les frais de notaire sont donc réduits à hauteur de la part du DUH dans la valeur vénale du bien. Un nombre non négligeable de notaire l’ignore. Je vous recommande donc, une fois de plus, de choisir un partenaire spécialiste de la transaction viagère pour votre opération.

Un exemple complet de calcul de frais de notaire d’un viager occupé

Supposons que la vendeuse d’un viager occupé soit une femme de 82 ans.

Son bien immobilier a été valorisé 350 000€ par un agent immobilier. Sachant que le vendeuse souhaite rester dans le logement, nous devons calculer le DUH.

Pour cela, nous déterminons le taux de DUH grâce à un barème viager. Supposons qu’il soit de 40%. Dans ce cas, le DUH est estimé à 40% x 350 000€ = 140 000€.

La valeur occupée du bien est de 350 000€ – 140 000€ = 210 000€.

C’est donc 210 000€ qui est transmis à l’acheteur le jour de la signature chez le notaire. Les frais s’élèvent donc à environ 8% x 210 000 = 16 800€.

Ces frais de notaire sont identiques, que le vendeur souhaite un bouquet de 50 000€ ou de 150 000€.

Pour information, si le barème donne un coefficient de capitalisation de 10, cela nous donne :

  • Pour un bouquet de 50 000€, la rente viagère est de 16 000€/an : (210 000€ – 50 000€) / 10
  • Pour un bouquet de 150 000€, la rente viagère est de 6 000€/an : (210 000€ – 150 000€) / 10

Mon calculateur de frais de notaire

Afin de vous aider à calculer au mieux les frais de notaire pour une vente de viager occupé, vous trouverez ci-dessous un simulateur simple pour déterminer les frais de notaire (comme nous l’avons vu, les frais de notaire sont identiques dans le cas d’une une vente classique ou un viager libre).

D’autre part, il est possible que le calcul soit très différent de celui retenu par le notaire. Vérifiez bien qu’il calcule les frais de notaire sur la nue-propriété et non la valeur vénale du bien ! Cette erreur est extrêmement fréquente et coûte des milliers d’euros à l’acheteur ! Pour vous aider à faire valoir vos droits, j’ai compilé des références juridiques dans le kit « Frais de notaire » de Vita Pecunia.

71 commentaires sur “Comment calculer les frais de notaire d’un viager ?”

  1. Bonjour,

    je vais acquérir un bien en viager occupé sur des bases quasiment identiques a votre exemple.
    Quels seront les frais de notaire que j’aurais à régler?

    Valeur maison 200 000€, bouquet 50 000€, Homme de 83 ans, rente de 400€.

    Je ne comprends pas bien le calcul de la DUH et sur quoi sont calculer les frais de notaire.

    D’après mon calcul avec un rendement brut de 5% et une espérance de vie de 8 ans la DUH economique serait de 80000€, alors que la DUH fiscale ne serait que de 24 000€.

    Cela veut donc dire que les frais de notaire que j’aurais à payer (pour moi acheteur) se calculent sur 24 000€ ou sur 80 000€ ou sur un autre montant?

    Merci d’avance pour votre aide.

    Bonne journée

    1. Bonjour Jérémy,

      Vous devez vous acquitter des frais de notaire sur la « part » du bien que vous acheté, c’est-à-dire la pleine propriété diminuée du DUH. Le DUH étant conservé par le vendeur.
      L’assiette de calcul des frais de notaire est donc :
      – 200 000€ – 80 000€ = 120 000€ dans une vision économique ;
      – 200 000€ – 24 000€ = 176 000€ avec la méthode fiscale.
      Vous avez tout intérêt à retenir la méthode économique, bien plus proche de la réalité financière de l’opération. Le barème fiscal est centenaire est n’est plus du tout adapté à l’espérance de vie et aux rendements locatifs actuels (plus d’infos sur l’article https://www.vitapecunia.fr/calculer-duh-viager-droit-usage-habitation/).
      Cependant, la valeur retenue du DUH sera celle de votre contrat de vente, pensez donc bien à faire valoir la méthode qui vous semble la plus juste (et aussi la plus avantageuse pour vous).
      De nombreux notaires (peu habitués au viager) calculent les frais de notaire sur la pleine propriété, alertez bien votre notaire si c’est le cas.

      J’attire votre attention sur le fait que la rente me semble très faible pour un homme de 83 ans… le bouquet n’est-il pas plutôt de 150 000€?

      N’hésitez pas à revenir vers moi si je n’ai pas été clair.

      Bonne journée à vous,

      Cyril

  2. Bonjour Cyril,
    je voulais savoir si vous pouviez me sortir d’un doute quant au calcul de frais de notaire sur viager occupé..: Valeur vénale 140.000€ – DUH 59.000€
    Le bouquet est de 30.000€ ( 15.000€ pour l’agent immobilier)
    Selon son calcul : valeur vénale moins DUH + honoraires d’agence = 140.000 – 59.000 + 15.000 = 96.000€ = 8400€ frais de notaire.
    Si sont compris dans le bouquet ses honoraires, est ce normal de les ajouter au calcul pour la base des frais de notaires?
    En vous remerciant infiniment de votre réponse, je vous souhaite une bonne journée.
    Cordialement,
    JC

    1. Bonjour Jérôme,

      J’ai déjà rencontré ce cas pour une transaction immobilière classique.
      Le notaire fait ce calcul car les frais d’agence doivent être payés par votre vendeur.
      Le conseil que je peux vous donner, c’est de régler vous-même les honoraires de l’agent immobilier. C’est totalement légal et transparent pour le vendeur et l’agent immobilier : aucune différence financière ou fiscale.
      Rapprochez-vous de l’agent immobilier pour lui demander qu’il vous établisse un mandat de recherche à votre nom, rémunéré 15 000€ (jolie somme soit dit en passant!).
      Le notaire précisera dans l’acte de vente que vous réglez les honoraires de l’agence.

      Votre vigilance vous a fait économisé plus de 1 000€, félicitations! 🙂 Je regrette que le notaire ne vous ai pas informé de cette possibilité…

      Je reste à votre disposition,

      Cyril

  3. Bonjour, nous allons acquérir un bien en viager libre, le bouquet est 200000 euros et une rente de 600 euros , l’âge de la dame est de 75 ans.
    Comment calculer les frais de notaire???? Je pensais que le calcul se fais sur le bouquet et non pas sur la valeur du bien.
    Est se que vous pouvez m’aider svp, la dame a estimé sa maison à 400000 euros

    1. Bonjour Selma,

      Les frais de notaire portent sur la valeur des droits acquis le jour de la signature chez le notaire.
      Vous achetez un bien immobilier en viager libre, vous acquérez donc la pleine propriété du bien immobilier, à savoir 400 000€.
      Les frais de notaires sont donc calculés sur 400 000€ et non sur le bouquet de 200 000€.

      Si vous achetez le bien avec des meubles, vous pouvez éventuellement soustraire leur valeur aux 400 000€ afin de faire légèrement baisser les frais de notaire.
      N’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel de l’immobilier pour évaluer correctement la valeur vénale du bien immobilier. Le prix estimé par les vendeurs est souvent éloigné de celui du marché.

      N’hésitez pas si vous avez d’autres questions.

      Cyril

  4. Bonsoir Cyril,
    je voulais savoir si après que le mandat d’exclusivité d’une agence ait été rompu par lettre recommandée avec AR, de la part d’un propriétaire( avec les 15 jours légaux ), je pouvais me porter acquéreur d’un viager, que j’avais visité il y a un an, avec l’agence, sans donner suite a l’époque..?
    Le « propriétaire » est d’accord, mais a peur de problèmes qui pourraient survenir dans un futur avec l’agence..
    Pourriez vous me dire ce qu’il en est au point de vue légal?
    En vous remerciant infiniment,
    bonne soirée,
    J

  5. J’envisage d’acheter un bien en viager composé de 2 maisons, dont une occupée par le crédirentier. l’autre est libre et sera occupée par moi. Au cadastre il n’y a pas de séparation. la valeur totale est estimée à 118 500 €. Comment seront calculés les frais ? Merci de votre réponse et pour votre site.

    1. Bonjour Arlette,
      Si je comprends bien, le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation d’une des deux maisons.
      Bien qu’il n’y ait pas de séparation cadastrale, cela ne vous empêche pas d’évaluer séparément les deux maisons.
      Les frais de notaire sont assis sur la valeur de cession le jour de la signature de l’acte authentique.
      Par conséquent, les frais de notaires se calculent sur la valeur de la maison libre et de la maison occupée diminuée du droit d’usage et d’habitation (à définir selon l’âge et le sexe du crédirentier).
      Je reste à votre disposition si vous avez besoin de plus d’informations.
      Cyril

  6. Bonjour,
    Je souhaite acquerir un appartement en viager occupé Usufruit. La proprietaire est une dame de 72 ans . Le montant a payer est de 115 000 euros sans rente mensuelle. La valeur du bien est estimee a 280 000 euros. Quelle est l’assiette de calculbdes frai de notaire et taxes y afferente a la vente.

    Merci.

  7. Bonjour
    Je souhaite acquérir un bien en viager occupé SANS RENTE. Le bien est vendu en bouquet seulement à 235000. Et la valeur vénale est de 352000€ je n’arrive pas bien à comprendre comment calculer mes frais notariés .. pour re vous m’éclairer s’il vous plaît

    Je vous remerci

    1. Bonjour,
      Que le bien soit vendu en viager avec ou sans rentes, vous devez retenir la nue-propriété, qui correspond à la valeur occupée du bien.
      C’est à dire la valeur vénale libre diminuée du droit d’usage et d’occupation. Il s’agit de 235 000€ dans votre cas.
      Les frais de notaire s’élèveront donc à environ 20 000€.

  8. Bonjour, sur l’acte de vente d’un achat en viager occupé, la valeur vénale est elle à préciser en sus du prix d’achat occupé. Sur quel prix sera basé l’impot sur les plus value lors de la cession ultérieure ?

    1. Bonjour,
      Pour éviter toute contestation ultérieure, il est préférable de détailler la valeur libre du bien et les calculs qui permettent de déterminer la valeur de la rente et du bouquet.

  9. Bonjour

    J’ai un dossier d’achat en viager bloqué chez le notaire car divergence sur le montant des frais de notaire et droit d’enregistrement.

    Viager occupé par une dame de 75 ans
    Valeur vénale 190000
    DUH estimé par l’agence à 102000
    Pas de bouguet, rente à 610€
    Frais d’agence à 10000€ à ma charge

    L’agence et moi avons la même compréhension, à savoir frais de notaire et droit d’enregistrement à calculer sur la base de 88 000€

    Le notaire ne veut rien savoir car selon lui, la publicité foncière prend toujours la taxe sur la base de la valeur vénale que ce soit un viager libre/occupé ou vente classique. Il me demande donc de déposer tous les fonds sur cette base et espérer un remboursement de trop perçu si jamais la publicité sur la base des 88000€ es acceptée par l’administration fiscale.

    Un précision, rien sur les frais de notaire ou le calcul du DUH n’est mentionné sur le compromis signé il y a quelques mois. La vente étant aujourd’hui bloquée pour cette raison, le recours à un avocat ou la chambre des notaire pourrait m’aider ou me conseillez-vous une autre approche? La persistance du notaire me couterait environ 7000€ de plus.

  10. Bonjour
    J’ai un dossier d’achat en viager bloqué chez le notaire car divergence sur le montant des frais de notaire et droit d’enregistrement.
    Viager occupé par une dame de 75 ans
    Valeur vénale 190000
    DUH estimé par l’agence à 102000
    Pas de bouguet, rente à 610€
    Frais d’agence à 10000€ à ma charge

    L’agence et moi avons la même compréhension, à savoir frais de notaire et droit d’enregistrement à calculer sur la base de 88 000€
    Le notaire n’est pas d’accord car selon lui lui, la publicité foncière prend toujours la taxe sur la base de la valeur vénale que ce soit un viager libre/occupé ou vente classique. Il me demande donc de déposer tous les fonds sur cette base et espérer un remboursement de trop perçu si jamais la publicité sur la base des 88000€ est acceptée par l’administration fiscale.
    Rien sur les frais de notaire ou le calcul du DUH n’est mentionné sur le compromis signé il y a quelques mois. La vente étant aujourd’hui bloquée pour cette raison, le recours à un avocat ou la chambre des notaire pourrait m’aider ou me conseillez-vous une autre approche? La persistance du notaire me couterait environ 7000€ de plus

  11. Bjr
    Je vais faire l acquisition d un viager. Je viens d avoir une estimation des frais de notaire qui me semblent élevés
    Valeur du bien. 115.000 euros
    Duh 68040 euros.
    Bouquet 30.000 euros
    Frais agence 4000 euros
    Rente 400 euros
    Si j ai bien compris les frais doivent être calculés sur la différence soit sur 46.960 euros ?
    Qu en pensez-vous ?
    Merci de votre analyse
    Cdlt

    1. Bonjour,
      Effectivement, vos frais de notaire ont été calculés sur la pleine-propriété, ce qui n’est pas correct puisque le DUH est conservé par l’acquéreur.
      L’assiette de calcul n’est pas 115 000€ mais 115 000€ – 68 040€
      Bien à vous

  12. Bonjour
    J’ai le même probléme que Cathy. Frais de notaire et droit d’enregistrement calculés sur la pleine propriété alors que c’est un viager occupé. Quel recours face au notaire qui persiste et ne veut rien entendre? La vente est bloqué depuis plusieurs semaines.
    Cordialement

  13. Bonjour, même probleme que Cathy concernant l’assiette de calcul du notaire. Quel recours face au notaire qui persiste? la vente étant bloquée depuis 2 semaines

  14. Bonjour, j’ai un problème avec le notaire sur l’assiette de calcul d’un viager occupé. Il persiste sur un calcul des frais et droits d’enregistrement basé sur la pleine propriété sans prendre en compte le DUH. Quel recours vu que la vente en est bloquée ? Un avocat ?

  15. Bonjour, quel recours face au notaire qui refuse categoriquement de prendre en compte le DUH dans le calcul des frais d’enregistrement pour un viager occupé?

    1. Bonjour,
      Malheureusement à part changer de notaire, cela est compliqué…
      Je peux éventuellement vous mettre en relation avec un professionnel spécialisé dans le viager qui a l’habitude de négocier avec les notaires et leur faire entendre raison.
      Si cela vous intéresse, contactez-moi directement par mail et je vous transmettrai ses coordonnées.
      Cordialement

    2. Bonjour,
      Je vais acquérir un bien d’une valeur de 375000 euros et verser un bouquet de 214500 euros sans rente. Je voudrai savoir combien je devrai payer de frais de notaire.
      Je vous remercie d’avance
      Cordialement

    3. Bonjour Cyrille
      J’aimerai acquérir un viager qui se compose ainsi :
      Occupé : H 76 ans. Valeur du bien : 100 826€. 41% de décote : 59286€. Bouquet (FAI) : 35587€. Rente : 250€.
      Mes frais de notaire seront bien (approximatif) de : 2670€ ? Et ne trouvez vous pas que la rente est faible ? Cela ne ferai pas courir un risque, d’une révision de rente, qui au final sera beaucoup plus élevée ? En vous remerciant, bien cordialement

      1. Bonjour Christèle,
        Vos frais de notaire sont assis sur la valeur occupée à savoir 60 000€. Sachant que les frais de notaire sont d’environ de 10% sur des petits montants, votre évaluation me semble sous-estimée.
        Votre rente est cohérente si on utilise le barème Daubry (ce qui a été fait dans votre cas, l’espérance de vie est de 12 ans.
        Attention toutefois car à la vue du prix du bien, le DUH pourrait être sous-estimé. En effet, le barème Daubry est applicable dans les grandes métropoles de France et sur la côte d’Azur (là o l’immobilier est cher). En dehors de ce secteur, le barème Daubry n’est pas adapté car les hypothèses sous-jancentes ne sont pas adaptées (notamment sur la valeur locative).
        Sinon, vous ne risquez pas de révision importante pour régulariser une éventuelle sous-évaluation de rente. En effet, la révision est contractuelle et donnée par un indice indiqué dans le contrat viager.
        Bien à vous
        Cyrille

    4. bonjour
      J’envisage de vendre une maison en viager en normandie dans une petite ville du calvados avec DUH
      le viagiste le calcule d’après le barème Daubry ce barème est il adapté aux petites villes ? ou trop élevé

    5. Bonsoir,
      Je dois signer chez un notaire l’acte authentique d’un viager occupé:
      – Bouquet : 67.000,00 euros
      – Rente : 300,00 € mensuel
      – Valeur vénale du bien : 115.000,00 euros
      – Pas de notion de DUH
      Le notaire me demande 9 950€ ce qui me parait élevé.
      Comment vérifier que le montant est correct?
      Merci

      1. Bonjour,
        Si votre viager est occupé, le contrat doit impérativement faire apparaître la valorisation du DUH.
        Les frais de notaire sont ici calculés sur la valeur vénale du bien. Ce qui n’est pas correct.
        Cyrille

    6. Bonsoir,
      Nous envisageons d’acquérir un bien en viager composé de 3 maisons, dont 2 sont occupées par les crédirentiers. la 3e maison est en viager libre et sera occupée par nous. la valeur vénale totale est estimée à 595 000 €, bouquet 109 000eur, rentes mensuel 2800 eur. Comment seront calculés les frais du notaire ? Doit on payer des frais d’entretien des 2 maisons viager occupés? Pouvons nous faire des travaux dans la maison en viager libre après l’acquisition? Merci de votre réponse et pour votre site.

      1. Bonjour,
        Les frais de notaire sont assis sur la nue-propriété. Pour la calculer, il faut retrancher à la valeur vénale (595 000€) le DUH (que votre notaire doit calculer, si vous avez besoin d’aide dans le calcul contactez-nous pour une évaluation personnalisée).
        La répartition des charges est définie dans le contrat viager. Pour un viager occupé, vous n’avez pas à supporter (à priori), les charges courantes comme les frais d’entretien.
        La maison en viager libre vous appartient totalement car vous possédez la pleine-propriété. Vous pouvez donc y faire des travaux.
        Bien à vous,
        Cyrille

    7. Bonjour je dois acheter une maison en viager elle veut estimée à 166000€ et le bouquet et de ,21000€et une rente 370€, qu’elle seront les frais de notaire merci de votre réponse

    8. Bonjour Cyrille,

      Je tente actuellement de faire l’acquisition d’un bien en viager. Le notaire ne démord pas du fait que le duh ne doit pas être retiré pour le calcul des frais dit “de notaire”. Il porte son propos en m’envoyant des documents dont je ne peux juger du sérieux. Que faire ? Je change de notaire et repars donc à 0 ? Avez vous un texte légal que je pourrais lui envoyer pour justifier des frais dans le cadre d’un viager occupé?

      Bien à vous,

      François

      1. Bonjour François,
        Malheureusement, la meilleure solution dans ce cas est de changer de notaire… A-t-il un mandat de vente sur le bien ? Si c’est le cas, c’est plus compliqué car vous ne pourrez pas passer par un autre notaire facilement.
        Bien à vous,
        Cyrille

    9. Bonjour Mr Cyril
      Voilà je voudrais acquérir une maison en viager occupé
      La personne a 76 ans
      seule sans enfants
      Estimation du bien 300000 euros
      Bouquet 70000 euros
      Rente 900 euros mensuel
      J’ ai vu avec un notaire qui a évalué les frais 23000 euros sans prendre en considération le DUH
      Pourrais je svp avoir une fourchette de ce que je devrais payer réellement
      Cordialement

      1. Bonjour,
        Cela dépend de la valeur du DUH mais vous devriez probablement payer environ 16 000€ de frais de notaire. Sans connaître le sexe du vendeur, je ne peux pas être plus précis.
        Bien à vous,
        Cyrille

    10. Bonjour, Cyrille.
      Je veux acheter une maison en viager a 300000 € le bouquet et de 300000 € la rente de 300€ environ quelle est le montant des frais de notaire, merci d’avance

      1. Bonjour,
        Cela dépend du DUH si le viager est occupé. Et donc du sexe et de l’âge du vendeur.
        En effet, les frais de notaire se calculent sur la valeur occupée du bien (valeur vénale – DUH) à raison de 8% à 10%.
        Bien à vous,
        Cyrille

    11. Bonjour,
      J ai un doute sur la provision des frais de notaires demandés pour un achat viager
      Prix du bien 304750 euro
      Duh 142080
      rente 950
      bouquet 44750
      frais de notaire 18800
      agent immobilier à ma charge
      Pouvez vous me confirmer ces frais de notaire ? sachant que les droit de mutation s’ elevent à 13910 euro
      Merci d’avance

    12. Bonjour,
      J’envisage d’acheter un viager occuper sans bouquet et une rente de 400 euros.
      Age du vendeur 59 ans.
      Valeur des biens 50.000 euros.
      Sur quel base et calculé les frais de Notaire
      Quels seront les frais de Notaire .
      merci
      Ctd…

      1. Bonjour,
        Difficile de vous répondre sans connaître la valeur du DUH estimée par le notaire. Vous devez calculer les frais de notaire (environ 9%) sur la valeur occupé (valeur libre – DUH).
        Bien à vous,
        Cyrille

    13. j’envisage d’acheter une maison en viager occupé dans le nord de la france
      le vendeur est un ami homme de 81 ans.Maison estimée à 175 000 euros
      il me demande 10 000 euros de bouquet et son espérence de vie et de 8 ans
      le notaire estime la rente à 1400 euros.Est que cette rente est justifiée et combien
      devrais je payer comme frais de notaire sachant qu’en location le notaire à estime sa valeur à 750 euros merci de me renseigner.

      1. Bonjour,
        Pour une évaluation précise et exploitable, vous pouvez demander une étude personnalisée depuis la rubrique « nos solutions ».
        Pour répondre rapidement à votre question et sur la base des hypothèses transmises :
        Le DUH est d’approximativement 8 x 12 x 750€ = 72 000€, la nue-propriété est donc estimée à environ 100 000€, soit 9 000€ de frais de notaire.
        La rente viagère se calcule sur la base du capital à renter, évalué à 90 000€. 90 0000€ / 8 = 11 250€ de rentes annuelles ou 940€ / mois.
        La rente du notaire me semble élevée mais encore une fois, il faudra valider les hypothèses avec une étude personnalisée.
        Cyrille

    14. Bonjour
      Je souhaiterais une information sur le calcule des frais de notaire ou le montant que je vais paye
      J acheté une maison en viage sans bouquet d une valeur de 210000€ et je vais versées une rentre mensuel de 650€
      Pourriez vous me communiquer le montant approximatif de se que je vais paye de frais de notaire
      Merci d avance
      Bien cordialement

      1. Bonjour,
        Les frais de notaire sont d’environ 8%, assis sur la valeur de la nue-propriété. Celle-ci dépend de la valeur locative du bien et de l’espérance de vie de votre vendeur. N’ayant pas ces informations, je ne peux malheureusement pas vous répondre.
        Cyrille

    15. Bonjour et merci Cyrille pour tous les renseignements qui m’ont déjà été précieux!

      Je suis en train de lire le contrat de vente d’un viager: les frais notariés doivent-ils apparaître dans le document ?

      Pour mon calcul, la vv est de 190000, la VUH de 99595, la VBO donc de 90404. Si je fais le comptes les frais notariés seront de la fourchette de 9% en moyenne, soit 8200 euros environ. Suis-je dans l’ordre de calcul ,

      En vous remerciant encore
      Coridalement
      G.

      1. Bonjour Geoffrey,

        Ravi d’apprendre que les publications vous ont aidé.
        Les frais de notaire doivent en effet apparaître dans le contrat de vente. Si la valeur occupée est de 90k€, les 8200€ de frais de notaire annoncés me semblent cohérents.

        Cyrille

    16. bonjour ,pourriez vous m’indiquer les frais de notaire sur un viager libre ,avec un bouquet de 70000E,1000E de rente ,,la maison est évaluée a 250000e ,,,merci

      1. Bonjour,
        Il est compliqué de répondre à votre question sans l’âge du crédirentier. Vous pouvez utiliser le simulateur disponible sur cette page pour évaluer le montant des frais de notaire.
        Cyrille

    17. Bonjour et merci Cyrille de vos qualités de réponse.
      Une amie de 50 ans souhaite que nous contractualisons un viager pour que son appartement reste dans la « famille de coeur » : de sexe féminin – 82 ans, veuve, sans enfants – le prix envisagé (sans agence et le bien non entretenu) a été envisagé au regard des prix dans le secteur d’habitation de 90 000 €.
      1°Dois je passer par une agence pour l’évaluation formelle ?
      Je ne suis pas arrêtée sur la forme du viager (libre ou occupé) mon amie accepte l’une ou l’autre des formules.J’ai 68 ans.
      2°Selon vous vers quelle formule dois je m’engager (je peux payer un bouquet et/ou rente)au vu de nos âges
      3) il y a t il des notaires spécialisés pour confier ce dossier et vous en remercie
      Bien cordialement

      1. Bonjour,
        Avec plaisir !
        1) Vous n’êtes pas obligé de passer par une agence mais il est fortement conseillé d’avoir un avis sur le prix. Cela permettra notamment de prouver votre bonne foi si on venait à remettre en cause l’évaluation de la valeur vénale.
        2) Pour la formule, tout dépend de votre objectif et de celui de votre amie. Si elle souhaite rester dans son logement, privilégiez le viager occupé. Sinon, vous pourrez acheter en viager libre et le mettre en location si vous ne comptez pas y habiter. Idem pour la répartition bouquet/rentes : tout dépend de vos capacités et des besoins de votre amie. Dans tous les cas, si l’évaluation est correcte, le contrat sera équilibré et personne ne pourra être avantagé en recourant à un montage différent.
        3) Vous pouvez trouver des notaires qui connaissent le viager (d’ailleurs je vous recommande de passer par un notaire spécialisé).
        Bien à vous,
        Cyrille

    18. Bonjour,

      Cas un peu complexe. Nous nous apprêtons à signer un compromis en achetant ou plutôt en rachetant un viager qui a toujours été libre.
      Nous sommes les 2ième « racheteur » de ce viager.

      La crédirentière (82 ans en 2018, 85ans aujourd’hui)

      Lors du 1er rachat en 2018 (celle qui vend aujourd’hui et qui est donc celle qui a été la 1ère à racheter le viager)a payé 227.000eur « comptant » + un paiement dit partiel de 10.000 euros de rente prévisionnelle avec une rente viagère mensuelle à payer de 272 euros.

      Aujourd’hui nous avons suite à des négociations avec la vendeuse un accord pour racheter ce bien à 347.000eur.(c’est ce que la vendeuse va percevoir à l’issue de la vente donc.)

      Maintenant que cela est fait nous voyons apparaitre dans le calcul des frais de notaire un montant de rente prévisionnel(le)…?
      Le notaire nous fait le calcul suivant:
      – 347.000eur de paiement comptant
      – 10.000 euros (paiement partiel) pour la rente prévisionnelle,
      – Et toujours bien-sur 372 euros de rente mensuelle.
      – Nb: 17.000 euros de mobilier donc la réduction qui s’applique, bref
      — Frais de notaires évalués à 25.600eur
      Cela nous parait juste, le confirmez vous?

      * Devons nous comprendre que nous payons des frais de notaire sur le montant prévisionnel d’une rente « estimé »? Ici les 10K…Autrement si le credit rentier décède le lendemain de la vente, les frais de cette prévision sont ils remboursés? :))

      *par ailleurs nous ne comprenons pas pourquoi l’estimation (10K) de la rente est la même qu’il y a 3 ans…

      Cette rente prévisionnelle est-elle une ligne incluse dans tous les achats en viager?
      Nous pensions qu’il y avait un bouquet et une rente, et là nous apparait un montant dit partiel sur lequel nous payons des frais notariés…
      Désolée pour la longueur et un grand merci pour une éventuelle réponse…
      Cordialement
      Michel

      1. Bonjour,

        Je ne sais pas à quoi correspond la ligne rente partielle mais le calcul et la logique sous-jacente du notaire me semblent faux.

        Dans le cas du rachat d’un viager, vous devez :
        1) Réévaluer la valeur vénale du bien immobilier => La valeur du bien a très bien pu baisser ou monter, ce qui constituera une plus ou moins value pour le revendeur
        2) Calculer le capital constitutif de la rente viagère => comme vous le faites remarquer, le montant cumulé des rentes sera (en moyenne) plus faible puisque plusieurs années se sont écoulées depuis la vente précédente (et donc des rentes ont été versées entre temps). Sachant que vous prenez la suite des paiements des rentes mais que les acheteurs précédents restent solidaires, vous devez obligatoirement verser le même montant de rente. Donc le capital est égal au coefficient viager x 12 x rente mensuelle
        3) Calculer le DUH actualisé (avec la nouvelle valeur vénale et l’âge du crédirentier actualisé)
        4) Le capital versé au revendeur le jour de la vente (hors frais de notaire) est donc : valeur vénale – capital constitutif des rentes – DUH

        Je reste à votre disposition si vous avez d’autres questions.

        Cordialement,

        Cyrille

    19. bonjour
      nous souhaitons notre maison en viager sans passer par une agence
      valeur de notre maison 105.000 € nous sommes 2 de 75 et 76 ans. Pas de bouquet car des travaux de rénovation importants à faire (fenêtres, chauffage et autres) comment pouvons nous estimer les frais de notaire svp ?
      merci pour votre réponse

    20. Bonjour Cyrille,

      Nous pensons mettre notre maison en viager.
      Un de nos deux fils serait interressé,l’autre pas du tout.
      Nous avons eu 2 rdv avec notre notaire et au 2 fois,les sommes diffèrent.
      J’essaye,depuis ce matin de calculer,mais j’ai un doute,surtout pour les frais de notaire,malgré votre exemple.
      Je préfère vous demander.
      Notre maison est évaluée à 250000
      Nous avons 75 ans,
      Notre fils,nous donnerait 80000 de bouquet,
      Et,selon le notaire,480 e mois.
      Nous résiderons dans la maison.

      Un grand merci d’avance pour votre aide.
      Au plaisir de vous lire.

    21. Bonjour.
      Nous sommes sur le point de signer l’acte définitif pour un viager occupé :
      Une tête femme de 75 ans
      Valeur vénale du bien 480000 eur
      Bouquet 100000 eur dont 19000 eur de commission que le vendeur doit payer à l’agence
      Rente: 1200 eur

      1/Quels seraient le montant des frais de notaire svp?
      2/ Mon notaire n’en démords pas et veut appliquer la valeur vénale comme base de calcul des frais notariés sous prétexte qu’il ne trouve pas de texte des impôts confirmants le calcul sur la valeur décotée. Auriez-vous la gentillesse de me fournir ce texte svp?
      Je vous remercie infiniment pour votre aide précieuse.
      Cordialement
      Yasmina

      1. Bonjour,
        Les frais de notaire doivent être calculés sur la valeur occupée du bien (valeur vénale – DUH). Votre notaire doit impérativement reporter ce montant dans l’acte définitif pour éviter toute contestation ultérieure de la part des héritiers.
        Dans votre cas, je dirais que l’écart des frais de notaire entre le bon calcul et celui imposé par votre notaire est de plus de 15 000€. Je vous recommande de lui envoyer les textes du « kit frais de notaire » : https://go.vitapecunia.fr/kit-frais-notaire
        Il s’agit d’un travail de longue haleine qui nous a permis de faire un condensé de textes officiels et preuves irréfutables de l’utilisation de la valeur occupée comme assiette de calcul des frais de notaire.
        Cordialement,
        Cyrille

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