Comment calculer les frais de notaire d’un viager?

Les frais de notaire font partie de la liste des frais et des dépenses que vous devez prendre en compte dans votre projet de de vente en viager immobilier libre ou occupé.

Les frais de notaire sont comptabilisés différemment dans le cas d’un viager que dans le cadre d’une vente immobilière classique. En effet, si vous achetez un bien de manière « classique », le notaire retiendra une assiette de calcul égale à la valeur du bien immobilier. Les frais de notaire sont payés lors de la signature de l’acte de vente.

Dans le cas du viager occupé, l’acheteur ne s’acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement. Les frais de notaire sont indépendants de la rente viagère ou du montant du bouquet.

Je vous propose donc de voir ensemble le cas général du calcul des frais de notaire, puis la spécificité du viager. Cet article est un extrait de mon Guide Viager.

Cas général : les frais de notaire sur un bien immobilier

Les frais de notaire regroupent en grande partie des droits d’enregistrement et des taxes, collectés par le notaire et reversés à l’Etat et aux collectivités territoriales. L’autre partie des frais est constituée des émoluments du notaire (sa rémunération) et des débours (ses frais engagés). L’ensemble de ce montant est assis sur la valeur vénale, ou prix du bien immobilier.

1. Les émoluments du notaire

Le notaire est rémunéré pour son travail proportionnellement au prix du vente du bien. Le barème dégressif (au 01/12/2017) est le suivant ;

  • De 0 à 6 500€ : 3,945%
  • De 6 500€ à 17 000€ : 1,627%
  • De 17 000€ à 60 000€ : 1,085%
  • Plus de 60 000€ : 0,814%

Ce barème peut-être librement consulté dans l’arrêté du 26 février 2016 (Art. A. 444-91). Je vous conseille également de vous rendre sur le site officiel des notaires de France afin de vérifier qu’il s’agit bien du dernier barème en vigueur.

Je détaille un exemple de calcul des émoluments :

Soit un appartement vendu au prix de 150 000€ net vendeur. Les émoluments sont de :

  • (6 500 – 0) x 3,945% = 256,43€
  • (17 000 – 6 500) x 1,627% = 170,84€
  • (60 000 – 17 000) x 1,085% = 466,55€
  • (150 000 – 60 000) x 0,814% = 732,60€
  • Emoluments totaux : 256,43 + 170,84 + 466,55 + 732,60 = 1 626,41€

Le notaire est également rémunéré de manière forfaitaire. Il a droit à des émoluments fixe pour l’accomplissement des formalités auprès du Service de publicité foncière (demandes d’actes civil, attestations, copies pour la publicité foncière…). Ce forfait est d’environ 500€ TTC.

2. Les débours

Lorsque le notaire travaille sur un dossier de vente de bien immobilier, il engage des frais pour payer des services, comme la demande de documents. Ces frais sont donc refacturés à l’acheteur.

Le viager : L’assiette de calcul des frais de notaire dans le cas du viager

Lors d’une vente immobilière classique, les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien. En revanche, il existe des spécificités selon le type de viager. Notez en revanche que le montant du bouquet ou de la rente viagère n’a aucun impact sur les frais de notaire.

1. Le viager libre

L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (ou valeur vénale) du bien immobilier. L’avantage d’acheter en viager libre permet à l’acquéreur de faire du bien immobilier sa résidence principale.

2. Le viager occupé

La valeur vénale (ou prix de vente) d’un viager occupé se compose en partie du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). Ce droit étant conservé par le vendeur, il ne doit pas être soumis aux frais de notaire. Pour rappel, le DUH doit faire l’objet d’un calcul spécifique. Ces éléments de calcul son inscrits dans le contrat de vente.

Nous reprenons le même exemple que dans le cas d’un transaction classique. Supposons que le DUH soit valorisé 50 000€, les frais de notaires sont donc calculés sur l’assiette de 150 000€ – 50 000€ = 100 000€.

Les frais de notaire sont donc réduits à hauteur de la part du DUH dans la valeur vénale du bien. Un nombre non négligeable de notaire l’ignore. Je vous recommande donc, une fois de plus, de choisir un partenaire spécialiste de la transaction viagère pour votre opération.

En savoir plus :

33 réflexions au sujet de “Comment calculer les frais de notaire d’un viager?”

  1. Bonjour,

    je vais acquérir un bien en viager occupé sur des bases quasiment identiques a votre exemple.
    Quels seront les frais de notaire que j’aurais à régler?

    Valeur maison 200 000€, bouquet 50 000€, Homme de 83 ans, rente de 400€.

    Je ne comprends pas bien le calcul de la DUH et sur quoi sont calculer les frais de notaire.

    D’après mon calcul avec un rendement brut de 5% et une espérance de vie de 8 ans la DUH economique serait de 80000€, alors que la DUH fiscale ne serait que de 24 000€.

    Cela veut donc dire que les frais de notaire que j’aurais à payer (pour moi acheteur) se calculent sur 24 000€ ou sur 80 000€ ou sur un autre montant?

    Merci d’avance pour votre aide.

    Bonne journée

    Répondre
    • Bonjour Jérémy,

      Vous devez vous acquitter des frais de notaire sur la « part » du bien que vous acheté, c’est-à-dire la pleine propriété diminuée du DUH. Le DUH étant conservé par le vendeur.
      L’assiette de calcul des frais de notaire est donc :
      – 200 000€ – 80 000€ = 120 000€ dans une vision économique ;
      – 200 000€ – 24 000€ = 176 000€ avec la méthode fiscale.
      Vous avez tout intérêt à retenir la méthode économique, bien plus proche de la réalité financière de l’opération. Le barème fiscal est centenaire est n’est plus du tout adapté à l’espérance de vie et aux rendements locatifs actuels (plus d’infos sur l’article https://www.vitapecunia.fr/calculer-duh-viager-droit-usage-habitation/).
      Cependant, la valeur retenue du DUH sera celle de votre contrat de vente, pensez donc bien à faire valoir la méthode qui vous semble la plus juste (et aussi la plus avantageuse pour vous).
      De nombreux notaires (peu habitués au viager) calculent les frais de notaire sur la pleine propriété, alertez bien votre notaire si c’est le cas.

      J’attire votre attention sur le fait que la rente me semble très faible pour un homme de 83 ans… le bouquet n’est-il pas plutôt de 150 000€?

      N’hésitez pas à revenir vers moi si je n’ai pas été clair.

      Bonne journée à vous,

      Cyril

      Répondre
  2. Bonjour Cyril,
    je voulais savoir si vous pouviez me sortir d’un doute quant au calcul de frais de notaire sur viager occupé..: Valeur vénale 140.000€ – DUH 59.000€
    Le bouquet est de 30.000€ ( 15.000€ pour l’agent immobilier)
    Selon son calcul : valeur vénale moins DUH + honoraires d’agence = 140.000 – 59.000 + 15.000 = 96.000€ = 8400€ frais de notaire.
    Si sont compris dans le bouquet ses honoraires, est ce normal de les ajouter au calcul pour la base des frais de notaires?
    En vous remerciant infiniment de votre réponse, je vous souhaite une bonne journée.
    Cordialement,
    JC

    Répondre
    • Bonjour Jérôme,

      J’ai déjà rencontré ce cas pour une transaction immobilière classique.
      Le notaire fait ce calcul car les frais d’agence doivent être payés par votre vendeur.
      Le conseil que je peux vous donner, c’est de régler vous-même les honoraires de l’agent immobilier. C’est totalement légal et transparent pour le vendeur et l’agent immobilier : aucune différence financière ou fiscale.
      Rapprochez-vous de l’agent immobilier pour lui demander qu’il vous établisse un mandat de recherche à votre nom, rémunéré 15 000€ (jolie somme soit dit en passant!).
      Le notaire précisera dans l’acte de vente que vous réglez les honoraires de l’agence.

      Votre vigilance vous a fait économisé plus de 1 000€, félicitations! 🙂 Je regrette que le notaire ne vous ai pas informé de cette possibilité…

      Je reste à votre disposition,

      Cyril

      Répondre
  3. Bonjour, nous allons acquérir un bien en viager libre, le bouquet est 200000 euros et une rente de 600 euros , l’âge de la dame est de 75 ans.
    Comment calculer les frais de notaire???? Je pensais que le calcul se fais sur le bouquet et non pas sur la valeur du bien.
    Est se que vous pouvez m’aider svp, la dame a estimé sa maison à 400000 euros

    Répondre
    • Bonjour Selma,

      Les frais de notaire portent sur la valeur des droits acquis le jour de la signature chez le notaire.
      Vous achetez un bien immobilier en viager libre, vous acquérez donc la pleine propriété du bien immobilier, à savoir 400 000€.
      Les frais de notaires sont donc calculés sur 400 000€ et non sur le bouquet de 200 000€.

      Si vous achetez le bien avec des meubles, vous pouvez éventuellement soustraire leur valeur aux 400 000€ afin de faire légèrement baisser les frais de notaire.
      N’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel de l’immobilier pour évaluer correctement la valeur vénale du bien immobilier. Le prix estimé par les vendeurs est souvent éloigné de celui du marché.

      N’hésitez pas si vous avez d’autres questions.

      Cyril

      Répondre
  4. Bonsoir Cyril,
    je voulais savoir si après que le mandat d’exclusivité d’une agence ait été rompu par lettre recommandée avec AR, de la part d’un propriétaire( avec les 15 jours légaux ), je pouvais me porter acquéreur d’un viager, que j’avais visité il y a un an, avec l’agence, sans donner suite a l’époque..?
    Le « propriétaire » est d’accord, mais a peur de problèmes qui pourraient survenir dans un futur avec l’agence..
    Pourriez vous me dire ce qu’il en est au point de vue légal?
    En vous remerciant infiniment,
    bonne soirée,
    J

    Répondre
  5. J’envisage d’acheter un bien en viager composé de 2 maisons, dont une occupée par le crédirentier. l’autre est libre et sera occupée par moi. Au cadastre il n’y a pas de séparation. la valeur totale est estimée à 118 500 €. Comment seront calculés les frais ? Merci de votre réponse et pour votre site.

    Répondre
    • Bonjour Arlette,
      Si je comprends bien, le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation d’une des deux maisons.
      Bien qu’il n’y ait pas de séparation cadastrale, cela ne vous empêche pas d’évaluer séparément les deux maisons.
      Les frais de notaire sont assis sur la valeur de cession le jour de la signature de l’acte authentique.
      Par conséquent, les frais de notaires se calculent sur la valeur de la maison libre et de la maison occupée diminuée du droit d’usage et d’habitation (à définir selon l’âge et le sexe du crédirentier).
      Je reste à votre disposition si vous avez besoin de plus d’informations.
      Cyril

      Répondre
  6. Bonjour,
    Je souhaite acquerir un appartement en viager occupé Usufruit. La proprietaire est une dame de 72 ans . Le montant a payer est de 115 000 euros sans rente mensuelle. La valeur du bien est estimee a 280 000 euros. Quelle est l’assiette de calculbdes frai de notaire et taxes y afferente a la vente.

    Merci.

    Répondre
  7. Bonjour
    Je souhaite acquérir un bien en viager occupé SANS RENTE. Le bien est vendu en bouquet seulement à 235000. Et la valeur vénale est de 352000€ je n’arrive pas bien à comprendre comment calculer mes frais notariés .. pour re vous m’éclairer s’il vous plaît

    Je vous remerci

    Répondre
    • Bonjour,
      Que le bien soit vendu en viager avec ou sans rentes, vous devez retenir la nue-propriété, qui correspond à la valeur occupée du bien.
      C’est à dire la valeur vénale libre diminuée du droit d’usage et d’occupation. Il s’agit de 235 000€ dans votre cas.
      Les frais de notaire s’élèveront donc à environ 20 000€.

      Répondre
  8. Bonjour, sur l’acte de vente d’un achat en viager occupé, la valeur vénale est elle à préciser en sus du prix d’achat occupé. Sur quel prix sera basé l’impot sur les plus value lors de la cession ultérieure ?

    Répondre
    • Bonjour,
      Pour éviter toute contestation ultérieure, il est préférable de détailler la valeur libre du bien et les calculs qui permettent de déterminer la valeur de la rente et du bouquet.

      Répondre
  9. Bonjour

    J’ai un dossier d’achat en viager bloqué chez le notaire car divergence sur le montant des frais de notaire et droit d’enregistrement.

    Viager occupé par une dame de 75 ans
    Valeur vénale 190000
    DUH estimé par l’agence à 102000
    Pas de bouguet, rente à 610€
    Frais d’agence à 10000€ à ma charge

    L’agence et moi avons la même compréhension, à savoir frais de notaire et droit d’enregistrement à calculer sur la base de 88 000€

    Le notaire ne veut rien savoir car selon lui, la publicité foncière prend toujours la taxe sur la base de la valeur vénale que ce soit un viager libre/occupé ou vente classique. Il me demande donc de déposer tous les fonds sur cette base et espérer un remboursement de trop perçu si jamais la publicité sur la base des 88000€ es acceptée par l’administration fiscale.

    Un précision, rien sur les frais de notaire ou le calcul du DUH n’est mentionné sur le compromis signé il y a quelques mois. La vente étant aujourd’hui bloquée pour cette raison, le recours à un avocat ou la chambre des notaire pourrait m’aider ou me conseillez-vous une autre approche? La persistance du notaire me couterait environ 7000€ de plus.

    Répondre
  10. Bonjour
    J’ai un dossier d’achat en viager bloqué chez le notaire car divergence sur le montant des frais de notaire et droit d’enregistrement.
    Viager occupé par une dame de 75 ans
    Valeur vénale 190000
    DUH estimé par l’agence à 102000
    Pas de bouguet, rente à 610€
    Frais d’agence à 10000€ à ma charge

    L’agence et moi avons la même compréhension, à savoir frais de notaire et droit d’enregistrement à calculer sur la base de 88 000€
    Le notaire n’est pas d’accord car selon lui lui, la publicité foncière prend toujours la taxe sur la base de la valeur vénale que ce soit un viager libre/occupé ou vente classique. Il me demande donc de déposer tous les fonds sur cette base et espérer un remboursement de trop perçu si jamais la publicité sur la base des 88000€ est acceptée par l’administration fiscale.
    Rien sur les frais de notaire ou le calcul du DUH n’est mentionné sur le compromis signé il y a quelques mois. La vente étant aujourd’hui bloquée pour cette raison, le recours à un avocat ou la chambre des notaire pourrait m’aider ou me conseillez-vous une autre approche? La persistance du notaire me couterait environ 7000€ de plus

    Répondre
  11. Bjr
    Je vais faire l acquisition d un viager. Je viens d avoir une estimation des frais de notaire qui me semblent élevés
    Valeur du bien. 115.000 euros
    Duh 68040 euros.
    Bouquet 30.000 euros
    Frais agence 4000 euros
    Rente 400 euros
    Si j ai bien compris les frais doivent être calculés sur la différence soit sur 46.960 euros ?
    Qu en pensez-vous ?
    Merci de votre analyse
    Cdlt

    Répondre
    • Bonjour,
      Effectivement, vos frais de notaire ont été calculés sur la pleine-propriété, ce qui n’est pas correct puisque le DUH est conservé par l’acquéreur.
      L’assiette de calcul n’est pas 115 000€ mais 115 000€ – 68 040€
      Bien à vous

      Répondre
  12. Bonjour
    J’ai le même probléme que Cathy. Frais de notaire et droit d’enregistrement calculés sur la pleine propriété alors que c’est un viager occupé. Quel recours face au notaire qui persiste et ne veut rien entendre? La vente est bloqué depuis plusieurs semaines.
    Cordialement

    Répondre
  13. Bonjour, même probleme que Cathy concernant l’assiette de calcul du notaire. Quel recours face au notaire qui persiste? la vente étant bloquée depuis 2 semaines

    Répondre
  14. Bonjour, j’ai un problème avec le notaire sur l’assiette de calcul d’un viager occupé. Il persiste sur un calcul des frais et droits d’enregistrement basé sur la pleine propriété sans prendre en compte le DUH. Quel recours vu que la vente en est bloquée ? Un avocat ?

    Répondre
  15. Bonjour, quel recours face au notaire qui refuse categoriquement de prendre en compte le DUH dans le calcul des frais d’enregistrement pour un viager occupé?

    Répondre
    • Bonjour,
      Malheureusement à part changer de notaire, cela est compliqué…
      Je peux éventuellement vous mettre en relation avec un professionnel spécialisé dans le viager qui a l’habitude de négocier avec les notaires et leur faire entendre raison.
      Si cela vous intéresse, contactez-moi directement par mail et je vous transmettrai ses coordonnées.
      Cordialement

      Répondre
  16. Bonjour,
    Je vais acquérir un bien d’une valeur de 375000 euros et verser un bouquet de 214500 euros sans rente. Je voudrai savoir combien je devrai payer de frais de notaire.
    Je vous remercie d’avance
    Cordialement

    Répondre
  17. Bonjour Cyrille
    J’aimerai acquérir un viager qui se compose ainsi :
    Occupé : H 76 ans. Valeur du bien : 100 826€. 41% de décote : 59286€. Bouquet (FAI) : 35587€. Rente : 250€.
    Mes frais de notaire seront bien (approximatif) de : 2670€ ? Et ne trouvez vous pas que la rente est faible ? Cela ne ferai pas courir un risque, d’une révision de rente, qui au final sera beaucoup plus élevée ? En vous remerciant, bien cordialement

    Répondre
    • Bonjour Christèle,
      Vos frais de notaire sont assis sur la valeur occupée à savoir 60 000€. Sachant que les frais de notaire sont d’environ de 10% sur des petits montants, votre évaluation me semble sous-estimée.
      Votre rente est cohérente si on utilise le barème Daubry (ce qui a été fait dans votre cas, l’espérance de vie est de 12 ans.
      Attention toutefois car à la vue du prix du bien, le DUH pourrait être sous-estimé. En effet, le barème Daubry est applicable dans les grandes métropoles de France et sur la côte d’Azur (là o l’immobilier est cher). En dehors de ce secteur, le barème Daubry n’est pas adapté car les hypothèses sous-jancentes ne sont pas adaptées (notamment sur la valeur locative).
      Sinon, vous ne risquez pas de révision importante pour régulariser une éventuelle sous-évaluation de rente. En effet, la révision est contractuelle et donnée par un indice indiqué dans le contrat viager.
      Bien à vous
      Cyrille

      Répondre
  18. bonjour
    J’envisage de vendre une maison en viager en normandie dans une petite ville du calvados avec DUH
    le viagiste le calcule d’après le barème Daubry ce barème est il adapté aux petites villes ? ou trop élevé

    Répondre
  19. Bonsoir,
    Je dois signer chez un notaire l’acte authentique d’un viager occupé:
    – Bouquet : 67.000,00 euros
    – Rente : 300,00 € mensuel
    – Valeur vénale du bien : 115.000,00 euros
    – Pas de notion de DUH
    Le notaire me demande 9 950€ ce qui me parait élevé.
    Comment vérifier que le montant est correct?
    Merci

    Répondre
    • Bonjour,
      Si votre viager est occupé, le contrat doit impérativement faire apparaître la valorisation du DUH.
      Les frais de notaire sont ici calculés sur la valeur vénale du bien. Ce qui n’est pas correct.
      Cyrille

      Répondre

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.