Les frais de notaire font partie de la liste des frais et des dépenses que vous devez prendre en compte dans votre projet de de vente en viager immobilier libre ou occupé.
Les frais de notaire sont comptabilisés différemment dans le cas d’un viager que dans le cadre d’une vente immobilière classique. En effet, si vous achetez un bien de manière « classique », le notaire retiendra une assiette de calcul égale à la valeur du bien immobilier. Les frais de notaire sont payés lors de la signature de l’acte de vente.
Dans le cas du viager occupé, l’acheteur ne s’acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement. Les frais de notaire sont indépendants de la rente viagère ou du montant du bouquet.
Je vous propose donc de voir ensemble le cas général du calcul des frais de notaire, puis la spécificité du viager. Cet article est un extrait de mon Guide Viager.
Cas général : les frais de notaire sur un bien immobilier
Les frais de notaire regroupent en grande partie des droits d’enregistrement et des taxes, collectés par le notaire et reversés à l’Etat et aux collectivités territoriales. L’autre partie des frais est constituée des émoluments du notaire (sa rémunération) et des débours (ses frais engagés). L’ensemble de ce montant est assis sur la valeur vénale, ou prix du bien immobilier.
1. Les émoluments du notaire
Le notaire est rémunéré pour son travail proportionnellement au prix du vente du bien. Le barème dégressif (au 01/12/2017) est le suivant ;
- De 0 à 6 500€ : 3,945%
- De 6 500€ à 17 000€ : 1,627%
- De 17 000€ à 60 000€ : 1,085%
- Plus de 60 000€ : 0,814%
Ce barème peut-être librement consulté dans l’arrêté du 26 février 2016 (Art. A. 444-91). Je vous conseille également de vous rendre sur le site officiel des notaires de France afin de vérifier qu’il s’agit bien du dernier barème en vigueur.
Je détaille un exemple de calcul des émoluments :
Soit un appartement vendu au prix de 150 000€ net vendeur. Les émoluments sont de :
- (6 500 – 0) x 3,945% = 256,43€
- (17 000 – 6 500) x 1,627% = 170,84€
- (60 000 – 17 000) x 1,085% = 466,55€
- (150 000 – 60 000) x 0,814% = 732,60€
- Emoluments totaux : 256,43 + 170,84 + 466,55 + 732,60 = 1 626,41€
Le notaire est également rémunéré de manière forfaitaire. Il a droit à des émoluments fixe pour l’accomplissement des formalités auprès du Service de publicité foncière (demandes d’actes civil, attestations, copies pour la publicité foncière…). Ce forfait est d’environ 500€ TTC.
2. Les débours
Lorsque le notaire travaille sur un dossier de vente de bien immobilier, il engage des frais pour payer des services, comme la demande de documents. Ces frais sont donc refacturés à l’acheteur.
Le viager : L’assiette de calcul des frais de notaire dans le cas du viager
Lors d’une vente immobilière classique, les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien. En revanche, il existe des spécificités selon le type de viager. Notez en revanche que le montant du bouquet ou de la rente viagère n’a aucun impact sur les frais de notaire.
1. Le viager libre
L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (ou valeur vénale) du bien immobilier. L’avantage d’acheter en viager libre permet à l’acquéreur de faire du bien immobilier sa résidence principale.
2. Le viager occupé
La valeur vénale (ou prix de vente) d’un viager occupé se compose en partie du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). Ce droit étant conservé par le vendeur, il ne doit pas être soumis aux frais de notaire. Pour rappel, le DUH doit faire l’objet d’un calcul spécifique. Ces éléments de calcul son inscrits dans le contrat de vente.
Nous reprenons le même exemple que dans le cas d’un transaction classique. Supposons que le DUH soit valorisé 50 000€, les frais de notaires sont donc calculés sur l’assiette de 150 000€ – 50 000€ = 100 000€.
Les frais de notaire sont donc réduits à hauteur de la part du DUH dans la valeur vénale du bien. Un nombre non négligeable de notaire l’ignore. Je vous recommande donc, une fois de plus, de choisir un partenaire spécialiste de la transaction viagère pour votre opération.
En savoir plus :
- La taxe foncière
- Les travaux et leur répartition entre le vendeur et l’acheteur
- Les réparations
- Les charges locatives
11 commentaires
Jeremy · 31 mai 2018 à 12 h 35 min
Bonjour,
je vais acquérir un bien en viager occupé sur des bases quasiment identiques a votre exemple.
Quels seront les frais de notaire que j’aurais à régler?
Valeur maison 200 000€, bouquet 50 000€, Homme de 83 ans, rente de 400€.
Je ne comprends pas bien le calcul de la DUH et sur quoi sont calculer les frais de notaire.
D’après mon calcul avec un rendement brut de 5% et une espérance de vie de 8 ans la DUH economique serait de 80000€, alors que la DUH fiscale ne serait que de 24 000€.
Cela veut donc dire que les frais de notaire que j’aurais à payer (pour moi acheteur) se calculent sur 24 000€ ou sur 80 000€ ou sur un autre montant?
Merci d’avance pour votre aide.
Bonne journée
Cyril de Vita Pecunia · 31 mai 2018 à 19 h 00 min
Bonjour Jérémy,
Vous devez vous acquitter des frais de notaire sur la « part » du bien que vous acheté, c’est-à-dire la pleine propriété diminuée du DUH. Le DUH étant conservé par le vendeur.
L’assiette de calcul des frais de notaire est donc :
– 200 000€ – 80 000€ = 120 000€ dans une vision économique ;
– 200 000€ – 24 000€ = 176 000€ avec la méthode fiscale.
Vous avez tout intérêt à retenir la méthode économique, bien plus proche de la réalité financière de l’opération. Le barème fiscal est centenaire est n’est plus du tout adapté à l’espérance de vie et aux rendements locatifs actuels (plus d’infos sur l’article https://www.vitapecunia.fr/calculer-duh-viager-droit-usage-habitation/).
Cependant, la valeur retenue du DUH sera celle de votre contrat de vente, pensez donc bien à faire valoir la méthode qui vous semble la plus juste (et aussi la plus avantageuse pour vous).
De nombreux notaires (peu habitués au viager) calculent les frais de notaire sur la pleine propriété, alertez bien votre notaire si c’est le cas.
J’attire votre attention sur le fait que la rente me semble très faible pour un homme de 83 ans… le bouquet n’est-il pas plutôt de 150 000€?
N’hésitez pas à revenir vers moi si je n’ai pas été clair.
Bonne journée à vous,
Cyril
Jerome · 18 août 2018 à 12 h 06 min
Bonjour Cyril,
je voulais savoir si vous pouviez me sortir d’un doute quant au calcul de frais de notaire sur viager occupé..: Valeur vénale 140.000€ – DUH 59.000€
Le bouquet est de 30.000€ ( 15.000€ pour l’agent immobilier)
Selon son calcul : valeur vénale moins DUH + honoraires d’agence = 140.000 – 59.000 + 15.000 = 96.000€ = 8400€ frais de notaire.
Si sont compris dans le bouquet ses honoraires, est ce normal de les ajouter au calcul pour la base des frais de notaires?
En vous remerciant infiniment de votre réponse, je vous souhaite une bonne journée.
Cordialement,
JC
Cyril de Vita Pecunia · 18 août 2018 à 22 h 03 min
Bonjour Jérôme,
J’ai déjà rencontré ce cas pour une transaction immobilière classique.
Le notaire fait ce calcul car les frais d’agence doivent être payés par votre vendeur.
Le conseil que je peux vous donner, c’est de régler vous-même les honoraires de l’agent immobilier. C’est totalement légal et transparent pour le vendeur et l’agent immobilier : aucune différence financière ou fiscale.
Rapprochez-vous de l’agent immobilier pour lui demander qu’il vous établisse un mandat de recherche à votre nom, rémunéré 15 000€ (jolie somme soit dit en passant!).
Le notaire précisera dans l’acte de vente que vous réglez les honoraires de l’agence.
Votre vigilance vous a fait économisé plus de 1 000€, félicitations! 🙂 Je regrette que le notaire ne vous ai pas informé de cette possibilité…
Je reste à votre disposition,
Cyril
Selma · 25 août 2018 à 19 h 11 min
Bonjour, nous allons acquérir un bien en viager libre, le bouquet est 200000 euros et une rente de 600 euros , l’âge de la dame est de 75 ans.
Comment calculer les frais de notaire???? Je pensais que le calcul se fais sur le bouquet et non pas sur la valeur du bien.
Est se que vous pouvez m’aider svp, la dame a estimé sa maison à 400000 euros
Cyril de Vita Pecunia · 26 août 2018 à 10 h 16 min
Bonjour Selma,
Les frais de notaire portent sur la valeur des droits acquis le jour de la signature chez le notaire.
Vous achetez un bien immobilier en viager libre, vous acquérez donc la pleine propriété du bien immobilier, à savoir 400 000€.
Les frais de notaires sont donc calculés sur 400 000€ et non sur le bouquet de 200 000€.
Si vous achetez le bien avec des meubles, vous pouvez éventuellement soustraire leur valeur aux 400 000€ afin de faire légèrement baisser les frais de notaire.
N’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel de l’immobilier pour évaluer correctement la valeur vénale du bien immobilier. Le prix estimé par les vendeurs est souvent éloigné de celui du marché.
N’hésitez pas si vous avez d’autres questions.
Cyril
Jerome Cauchet · 13 octobre 2018 à 19 h 34 min
Bonsoir Cyril,
je voulais savoir si après que le mandat d’exclusivité d’une agence ait été rompu par lettre recommandée avec AR, de la part d’un propriétaire( avec les 15 jours légaux ), je pouvais me porter acquéreur d’un viager, que j’avais visité il y a un an, avec l’agence, sans donner suite a l’époque..?
Le « propriétaire » est d’accord, mais a peur de problèmes qui pourraient survenir dans un futur avec l’agence..
Pourriez vous me dire ce qu’il en est au point de vue légal?
En vous remerciant infiniment,
bonne soirée,
J
arlette dreyfus · 21 octobre 2018 à 9 h 23 min
J’envisage d’acheter un bien en viager composé de 2 maisons, dont une occupée par le crédirentier. l’autre est libre et sera occupée par moi. Au cadastre il n’y a pas de séparation. la valeur totale est estimée à 118 500 €. Comment seront calculés les frais ? Merci de votre réponse et pour votre site.
Youcef · 14 décembre 2018 à 9 h 44 min
Bonjour,
Je souhaite acquerir un appartement en viager occupé Usufruit. La proprietaire est une dame de 72 ans . Le montant a payer est de 115 000 euros sans rente mensuelle. La valeur du bien est estimee a 280 000 euros. Quelle est l’assiette de calculbdes frai de notaire et taxes y afferente a la vente.
Merci.
Cyril de Vita Pecunia · 4 janvier 2019 à 15 h 17 min
Bonjour Arlette,
Si je comprends bien, le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation d’une des deux maisons.
Bien qu’il n’y ait pas de séparation cadastrale, cela ne vous empêche pas d’évaluer séparément les deux maisons.
Les frais de notaire sont assis sur la valeur de cession le jour de la signature de l’acte authentique.
Par conséquent, les frais de notaires se calculent sur la valeur de la maison libre et de la maison occupée diminuée du droit d’usage et d’habitation (à définir selon l’âge et le sexe du crédirentier).
Je reste à votre disposition si vous avez besoin de plus d’informations.
Cyril
Cyril de Vita Pecunia · 4 janvier 2019 à 15 h 21 min
Bonjour Youcef,
L’assiette de calcul est le montant de la nue-propriété, à savoir 115 000€ si j’ai bien compris.
Cyril