Les frais de notaire font partie de la liste des frais et des dépenses que vous devez prendre en compte dans votre projet de de vente en viager immobilier libre ou occupé.
Les frais de notaire sont comptabilisés différemment dans le cas d’un viager que dans le cadre d’une vente immobilière classique. En effet, si vous achetez un bien de manière « classique », le notaire retiendra une assiette de calcul égale à la valeur du bien immobilier. Les frais de notaire sont payés lors de la signature de l’acte de vente.
Dans le cas du viager occupé, l’acheteur ne s’acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement. Les frais de notaire sont indépendants de la rente viagère ou du montant du bouquet.
Je vous propose donc de voir ensemble le cas général du calcul des frais de notaire, puis la spécificité du viager. Cet article est un extrait de mon Guide Viager.
Cas général : les frais de notaire sur un bien immobilier
Les frais de notaire regroupent en grande partie des droits d’enregistrement et des taxes, collectés par le notaire et reversés à l’Etat et aux collectivités territoriales. L’autre partie des frais est constituée des émoluments du notaire (sa rémunération) et des débours (ses frais engagés). L’ensemble de ce montant est assis sur la valeur vénale, ou prix du bien immobilier.
1. Les émoluments du notaire
Le notaire est rémunéré pour son travail proportionnellement au prix du vente du bien. Le barème dégressif (au 01/12/2017) est le suivant ;
- De 0 à 6 500€ : 3,945%
- De 6 500€ à 17 000€ : 1,627%
- De 17 000€ à 60 000€ : 1,085%
- Plus de 60 000€ : 0,814%
Ce barème peut-être librement consulté dans l’arrêté du 26 février 2016 (Art. A. 444-91). Je vous conseille également de vous rendre sur le site officiel des notaires de France afin de vérifier qu’il s’agit bien du dernier barème en vigueur.
Je détaille un exemple de calcul des émoluments :
Soit un appartement vendu au prix de 150 000€ net vendeur. Les émoluments sont de :
- (6 500 – 0) x 3,945% = 256,43€
- (17 000 – 6 500) x 1,627% = 170,84€
- (60 000 – 17 000) x 1,085% = 466,55€
- (150 000 – 60 000) x 0,814% = 732,60€
- Emoluments totaux : 256,43 + 170,84 + 466,55 + 732,60 = 1 626,41€
Le notaire est également rémunéré de manière forfaitaire. Il a droit à des émoluments fixe pour l’accomplissement des formalités auprès du Service de publicité foncière (demandes d’actes civil, attestations, copies pour la publicité foncière…). Ce forfait est d’environ 500€ TTC.
2. Les débours
Lorsque le notaire travaille sur un dossier de vente de bien immobilier, il engage des frais pour payer des services, comme la demande de documents. Ces frais sont donc refacturés à l’acheteur.
Le viager : L’assiette de calcul des frais de notaire dans le cas du viager
Lors d’une vente immobilière classique, les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente du bien. En revanche, il existe des spécificités selon le type de viager. Notez en revanche que le montant du bouquet ou de la rente viagère n’a aucun impact sur les frais de notaire.
1. Le viager libre
L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (ou valeur vénale) du bien immobilier. L’avantage d’acheter en viager libre permet à l’acquéreur de faire du bien immobilier sa résidence principale.
2. Le viager occupé
La valeur vénale (ou prix de vente) d’un viager occupé se compose en partie du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). Ce droit étant conservé par le vendeur, il ne doit pas être soumis aux frais de notaire. Pour rappel, le DUH doit faire l’objet d’un calcul spécifique. Ces éléments de calcul son inscrits dans le contrat de vente.
Nous reprenons le même exemple que dans le cas d’un transaction classique. Supposons que le DUH soit valorisé 50 000€, les frais de notaires sont donc calculés sur l’assiette de 150 000€ – 50 000€ = 100 000€.
Les frais de notaire sont donc réduits à hauteur de la part du DUH dans la valeur vénale du bien. Un nombre non négligeable de notaire l’ignore. Je vous recommande donc, une fois de plus, de choisir un partenaire spécialiste de la transaction viagère pour votre opération.
Si vous avez besoin des sources juridiques et fiscales pour que votre notaire retienne la bonne méthode de calcul, vous pouvez télécharger le kit « Frais de notaire » de Vita Pecunia.