L’âge pour vendre un viager est rapidement source de questionnement. A partir de quel âge peut-on vendre en viager ? Existe-t-il un âge minimum pour vendre en viager ?
Il n’existe pas un âge idéal pour un vendeur en viager.
En revanche, il existe des cas défavorables que le débirentier et le crédirentier doivent éviter afin de ne pas se retrouver dans des situations très délicates : rentes trop élevées, longévité du vendeur mettant en péril le versement des rentes par l’acheteur, etc.
Qu’est-ce que le viager ?
Le viager est un contrat de vente immobilière qui permet à un vendeur de céder son logement tout en continuant à y habiter (cas du viager occupé).
Il dispose en effet d’un droit d’usage (le DUH ou Droit d’Usage et d’Habitation) qui lui permet de rester à vie dans son logement.
Il récupère un bouquet (une somme au comptant) le jour de la vente puis périodiquement des rentes viagères qui lui seront versées par l’acheteur jusqu’à son décès.
L’acheteur, quant-à lui, investi dans l’immobilier sans avoir recours à une banque pour le financement. Il achète l’immobilier moins cher car le vendeur reste dans le logement. En quelque sorte, il bénéficie d’un acompte sur les loyers versé le jour de la vente (cette fameuse décote ou DUH).
Le viager est donc une opération intéressante et rentable pour les deux parties.
Le calcul du viager pour comprendre à quel âge peut-on vendre en viager (ou pas)
Il n’existe pas d’âge parfait pour vendre son viager.
En revanche, la décote d’occupation sera plus importante pour un vendeur jeune et qui a donc une espérance de vie élevée.
De la même manière, la rente viagère sera beaucoup plus faible pour une personne jeune.
A partir de quel âge peut-on vendre en viager ?
Il sera très difficile de vendre un viager si vous avez moins de 65 ans, voire 70 ans.
En effet, la décote du DUH sera très élevée et vous risquez de récupérer à terme moins de la moitié de la valeur de votre bien immobilier.
Si vous demandez des rentes viagères, elles seront très faibles. Néanmoins, elles seront versées sur une durée très longue statistiquement.
La fiscalité des rentes est plus avantageuse pour les vendeurs âgés
Si vous vendez un bien en viager et que vous percevez des rentes, vous devrez payer l’impôt sur le revenu (et les prélèvements sociaux) sur celles-ci.
En revanche, vous bénéficierez d’un abattement en fonction de l’âge d’entrée en jouissance de la rente.
Plus vous êtes âgé au jour de la perception de la première rente viagère et plus l’abattement sera important.
Par conséquent, l’impôt et les charges sociales seront plus faibles.
| Âge | Taux d’abattement de la rente |
|---|---|
| Jusqu’à 50 ans | 30% |
| Entre 51 et 60 ans | 50% |
| Entre 61 et 70 ans | 60% |
| A partir de 71 ans | 70% |
Par exemple, un crédirentier qui a 72 ans le jour de la conclusion du contrat sera imposé sur 30% de sa rente, contre 40% pour une personne de 65 ans.
D’un point de vue fiscal, il est donc plus intéressant de vendre en viager à partir de 71 ans inclus.
Et jusqu’à quel âge vendre en viager ?
De la même manière, il n’existe pas d’âge maximal pour vendre en viager.
Sachez néanmoins qu’il est difficile de vendre un bien en viager si le vendeur a plus de 90 ans.
En effet, la décote du DUH devient très faible et les rentes viagères très élevées.
Il faut aussi demander un bouquet plus élevé, parfois hors de portée des investisseurs, pour limiter le risque qui pèse sur le versement des rentes.
Si le vendeur vit quelques années en plus de son espérance de vie théorique, il fera augmenter très fortement le coût d’achat du bien. C’est la raison pour laquelle les acquéreurs préférerons le bouquet aux rentes pour un vendeur âgé.
Et l’âge de l’acheteur ?
Pour minimiser le risque que l’acheteur décède avant le vendeur, il est préférable que celui-ci soit plus jeune que le vendeur d’au moins 20 ans. Dans tous les cas, nous conseillons à l’acquéreur de souscrire une assurance décès pour sécuriser la vente et protéger sa famille. Nous proposons ce type de contrat, n’hésitez pas à nous demander un devis !
Pourquoi choisir un crédirentier trop âgé est une mauvaise idée ?
Comme nous l’avons vu précédemment, effectuer une transaction en viager avec un vendeur très âgé n’assurera pas à l’acheteur un nombre de rentes à payer plus faible. En effet :
- Le contrat est en théorie « équilibré ». Le vendeur devrait s’éteindre à son âge de décès statistique, n’assurant en aucun cas à l’acheteur de réaliser « une bonne affaire » ;
- Le nombre d’années restants à vivre au vendeur est, en théorie, plus faible qu’un vendeur plus jeune. Par conséquent, si le vendeur survit quelques années en plus par rapport à son espérance de vie statistique, l’acheteur est sûr de faire une très mauvais affaire! (payer 1 année de rentes supplémentaires n’a pas le même impact pour une espérance de vie estimée à 5 ans ou à 10 ans!).
Précisons également que le montant du bouquet et de la rente sera très conséquent pour un viager avec un vendeur très âgé !
Pourquoi retenir un vendeur trop jeune est aussi une mauvaise idée ?
Si on suppose qu’un écart d’âge significatif entre le vendeur et l’acheteur est respecté, choisir un vendeur de viager jeune n’est pas non plus une bonne idée.
En effet, plus les espérances de vie résiduelles (années restantes à vivre) sont importantes et plus le risque de longévité est fort.
En effet, les tables de mortalité qui permettent de calculer les espérances de vie des vendeurs sont soit :
- Calculées sur la mortalité d’une période donnée (par exemple la TH2014 permet de calculer l’espérance de vie des hommes en 2014). Nous déconseillons fortement ces tables de mortalités pour des espérances de vie longues! ;
- Calculées en prenant en compte la dérive de longévité, comme c’est le cas des tables de mortalité générationnelles. Cette dérive à été observée sur les générations passées et est extrapolée aux générations futures.
Nous ne pouvons que nous réjouir des progrès techniques de ces dernières décennies et notamment en médecine.
Cela a permis d’augmenter sensiblement la durée de vie humaine. Nous ne connaissons pas les futures innovations mais elle seront probablement encore plus fortes que celles que nous avons déjà connus.
Et il est indéniable que le nombre de maladies curables sera plus important dans les 20 ans à venir que dans les 10 ans.
Un acheteur s’engageant sur un viager avec un vendeur très jeune s’expose donc à une longévité supérieure à celle anticipée par les tables de mortalité utilisées !
Les conseils pour sa transaction en viager
Finalement, nous conseillons :
L’âge du vendeur doit idéalement se situer entre 75 et 85 ans. En dehors de ces âges, le risque devient important. Nous vous recommandons dans ce cas de recourir à une vente à terme.
Plus une personne est âgée, moins elle vivra longtemps?
Plus une personne est âgée, moins elle vivra longtemps ?
Une croyance largement rependue consiste à croire que plus une personne est âgée, moins elle vivra longtemps.
S’il est indéniable qu’une personne plus âgée va probablement mourir avant une personne plus jeune, son âge de décès sera en revanche, en moyenne plus élevé.
Par exemple, la table de mortalité générationnelle TGH-05 nous donne la probabilité qu’un homme soit centenaire selon l’âge initial considéré :
| Âge initial | Probabilité d’être encore en vie à 100 ans |
|---|---|
| 50 | 16,71% |
| 60 | 12,72% |
| 70 | 9,59% |
| 80 | 7,96% |
| 90 | 11,25% |
| 95 | 23,69% |
Nous constatons qu’un homme jeune a une probabilité d’être centenaire supérieure à une personne âgée de moins de 95 ans. En revanche, une personne très âgée (plus de 95 ans) à une probabilité très élevée d’être centenaire. Il est plus simple de visualiser cette tendance graphiquement :
Ce phénomène de baisse puis de hausse s’explique par :
- Le choix d’une table de mortalité générationnelle : Cette table prend en compte le fait qu’une personne de 50 ans sera mieux soignée à l’avenir que son ainé. Ce qui explique la baisse entre 50 et 90 ans. Si nous avions choisi une table du moment, comme la table TH 2014, la probabilité aurait été toujours croissante selon l’âge.
- A partir de 95 ans, la probabilité d’être centenaire est supérieure à celle de l’être à 50 ans. En effet, bien que la santé d’un homme très âgé soit bien plus faible qu’un homme de 50 ans, il fêtera ses 100 ans dans 5 ans.
C’est pour cette raison que les spécialistes disent qu’une personne plus âgée aura plus de chance d’être centenaire qu’une personne plus jeune : par exemple, en reprenant notre premier tableau, on voit qu’une personne de 90 ans a plus de chance d’être centenaire qu’une personne de 70 ans!
En savoir plus sur l’âge de vente d’un viager
- Vendre avec des experts du viager
- Viager : qui paie les travaux
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- Faire estimer son bien en viager
bonjour est il possible se vendre une maison en viager a 51 ANS e suis en situation de handicape Sébastien
Bonjour,
En théorie, c’est possible. Dans la pratique, très compliqué.
Bien à vous,
Cyrille
J’ai 86 ans j’envisage de vendre ma résidence principale en viager que j’avais payée il y a 18 ans autour de 150.000 € est-ce possible, certains me disent que j’ai dépassé l’âge limite.
Bonjour,
Les crédirentiers ont généralement entre 70 et 85 ans. En revanche, il n’y a pas d’âge limite, si vous trouvez un acheteur cela ne pose aucun problème. On demande généralement un bouquet plus élevé pour compenser et éviter que les rentes viagères ne sont trop élevées.
Bien à vous,
Cyrille
J’ai 74ans est t il l âge pour vendre ma maison en viager merci B
Bonjour,
Un homme de 74 ans peut sans problème vendre sa maison en viager.
Cyrille