Vous pouvez retrouver des viagers sur tout le territoire français. Cependant, les transactions en viager sont particulièrement dynamiques dans les grandes agglomérations et dans le sud de la France, notamment en bord de mer. En effet, selon France Viager, spécialiste du marché viager, l’essentiel des ventes se concentre en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur.
Dans cet article, nous traiterons des ventes en viager en région parisienne.
Quelques chiffres du marché du viager parisien
Relativement aux ventes « classiques », les ventes en viager sont encore peu répandues. On dénombre entre 300 et 700 ventes par an en région parisienne. Ce chiffre est à rapprocher aux 160 000 transactions immobilières annuelles en région parisienne.
Près de la moitié des viagers en Ile-de-France sont réalisés Paris. Une transaction en viager sur trois se situe en petite couronne et une sur quatre en grande couronne. Le bien le plus vendu à Paris est un deux pièces occupé par le vendeur. En d’autres termes, plus le marché immobilier se tend, plus les acquéreurs vont se diriger vers une solution alternative à l’achat « classique », comme le viager, dans une optique patrimoniale.
Je rappelle que deux types de vente sont possibles en viager : la vente occupée lorsque le vendeur reste dans son logement ou la vente libre si l’acheteur jouit de son bien dès la signature de l’acte.
En Ile-de-France, 85% des ventes sont occupées et 15% sont libres.
Il faut savoir que lors de la vente en viager, l’acquéreur paie au vendeur une partie de la valeur du bien. Cette somme s’appelle le bouquet. Il paiera ensuite périodiquement une rente jusqu’à la fin de la vie du vendeur.
A Paris, le bouquet a représenté en moyenne 32% de la valeur vénale du bien en 2016. Ce qui représente tout de même environ 125 000€. La rente moyenne s’élève à 1 600€.
En petite et grande couronne, ces montants sont plus faibles. Le bouquet moyen est de 56 500€ et la rente de 1 200€ / mois pour un appartement. Cette décomposition est légèrement différente pour les maisons : le bouquet représente en moyenne 65 000€ et la rente 1 000€ / mois.
L’acquéreur type en viager a 48 ans et le vendeur est âgé, en moyenne, de 78 ans. La majorité des viagers sont représentés par des personnes seules pour 80% des cas. Les 20% restants correspond à des ventes en couple.
Comment interpréter et utiliser ces données ?
Les chiffres présentés sont des moyennes, il faut donc prendre ces résultats avec des pincettes. Les chiffres avancés reposent sur les types de bien vendus, c’est-à-dire les biens qui trouvent preneurs, et non ceux disponibles sur le marché.
Le marché immobilier parisien étant très tendu et les prix très élevés, il peut être intéressant d’envisager l’acquisition d’un bien immobilier en viager libre pour en faire sa résidence principale. D’autant plus que les chiffres précédents montrent une part non négligeable de bien immobiliers vendus en viager libre. Cela est pleinement justifié si l’acquéreur potentiel dispose d’épargne mais rencontre des difficultés à se faire financer par une banque pour l’achat d’un appartement par le biais d’un prêt bancaire. Cela peut être, par exemple, le cas d’un acquéreur ayant des revenus faibles ou très fluctuants. En effet, les primes et revenus exceptionnels ne sont généralement pas pris en compte par les banques.
Notons également que l’acquisition d’un bien en viager occupé à Paris permet, contrairement à un bien loué de manière « classique », de ne pas subir le plafonnement des loyers des locations nues et meublées. En effet, la décote (le DUH) calculé selon l’âge et le sexe du vendeur s’applique sur le prix du bien et ne prend pas en compte cette mesure.