Définition Viager : Comment ça marche ? Principe et Fonctionnement pour Tout Savoir

Le viager, c’est un type de transaction immobilière unique où le prix de vente du bien est partiellement indéterminé. En effet, l’acheteur, appelé débirentier, s’engage à verser une rente au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès, faisant du viager une vente à caractère aléatoire. Découvrons ensemble la définition du viager, des explications sur le viager et son fonctionnement, ses types et ses spécificités.

Qu’est ce que le viager ?

La définition du viager repose sur une transaction immobilière où l’acheteur paie une partie du prix en une somme appelée bouquet et le reste sous forme de rente viagère. La rente est versée périodiquement au vendeur jusqu’à son décès, d’où l’aléa de cette transaction. Le viager permet à l’acheteur de devenir propriétaire tout en bénéficiant de conditions de paiement flexibles, et au vendeur de conserver un revenu stable et de rester dans son logement à vie.

Quels sont les différents types de viager ?

Il existe plusieurs types de viager, chacun adapté à des situations différentes :

• Viager occupé : Le vendeur conserve le droit de vivre dans le bien. C’est le viager le plus courant. Plus d’explications sur le viager occupé.
• Viager libre : L’acheteur prend immédiatement possession du bien. En savoir plus sur le viager libre.
• Viager sans bouquet : Pas de paiement initial, uniquement des rentes plus élevées. Découvrir le viager sans bouquet.
• Viager en nue-propriété : L’acheteur acquiert un viager sans rente à payer mais avec un gros bouquet. Voir plus d’informations sur la nue-propriété.
• Viager avec réserve d’usufruit : Le vendeur conserve le droit de louer le bien. Détails sur le viager avec usufruit.
• Fonds viagers : L’investisseur peut acheter plusieurs viagers au travers d’un fonds d’investissement qui achète et gère pour lui les viagers. En savoir plus sur les fonds viagers.
• Viager solidaire : concept de viager qui a pour objectif d’aider le maintien à domicile des séniors en situation précaire. Découvrir le viager solidaire.

Quels sont les autres types de contrats assimilables au viager ?

Il existe également des contrats similaires au viager classique :

• Prêt hypothécaire viager : Le vendeur obtient un capital en hypothéquant son bien. Lire plus sur le prêt hypothécaire viager.
• Bail viager : Un contrat locatif jusqu’au décès du locataire. En savoir plus sur le bail viager.
• Vente à terme : Les mensualités sont versées sur une durée définie. Tout savoir sur la vente à terme.

Définition du viager : Les termes relatifs au viager

Nous vous présentons la définition des termes importants du viager.

• Contrat viager : Le viager est défini par l’article 1964 du code civil. Le contrat viager est aléatoire et lie deux parties (acheteur et vendeur) après qu’elles se sont mises d’accord sur le bien à vendre, en échange d’un bouquet et d’une rente. La rédaction du contrat est assez libre mais l’équilibre du contrat doit être conservé (aucune des parties ne doit être lésée).
• Le bouquet : Lors de la signature du contrat viager, l’acheteur paie une somme d’argent au vendeur, appelé le bouquet. Généralement, celui-ci représente 20% à 30% du prix du bien immobilier, mais il est tout à fait possible de trouver des viagers sans bouquets.
• La rente viagère : Dans un viager, la rente viagère est un montant périodique (généralement mensuels) versé par l’acheteur au vendeur et jusqu’à son décès, d’où le caractère aléatoire du contrat. On peut également rencontrer le terme d’arrérage.
• Le crédirentier : Il s’agit de la partie qui a un crédit sur la rente. En d’autres termes, il s’agit du vendeur du viager.
• Le débirentier : De même, la définition viager d’un débirentier est le débiteur de la rente. Il s’agit de l’acheteur du viager.
• Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : Le droit pour le vendeur de continuer à occuper le bien. Explication sur le DUH.
• Une tête : on constitue une rente viagère sur une ou deux « têtes », c’est-a-dire une ou plusieurs personnes (généralement des conjoints).
• Réversion de la rente : En cas de viager à deux têtes, la réversion de la rente engage l’acheter à verser la rente jusqu’au dernier décès.

Qui peut acheter ou vendre en viager ?

Un logement peut être acheté ou vendu en viager par toute personne ayant la capacité juridique.

Il n’est pas nécessaire que le vendeur soit seul : un couple ou deux personnes en indivision peuvent vendre un viager immobilier.

Dans ce cas, la rente viagère est généralement réversible. Cela permet au conjoint survivant de continuer à jouir de la rente viagère.

Cas assez rare : si le vendeur est une personne morale, par exemple une SCI, la rente doit obligatoirement être constituée sur la tête d’une personne physique (un tiers).

Enfin, par définition, un viager est une vente aléatoire. L’acheteur ne doit pas avoir connaissance d’éléments qui pourraient biaiser l’aléa (par exemple savoir que le vendeur est malade avant d’acheter le viager). Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, les ayants-droits du crédirentier décédé peuvent demander l’annulation de la vente devant le tribunal. En effet, la loi considère que la vente était dans ce cas prévisible.

Le paiement du prix du viager : comment ça marche ?

Le paiement dans un viager se compose souvent de deux parties :

• Le bouquet : Somme initiale payée au moment de la vente.
• La rente viagère : Versée régulièrement (mensuellement ou annuellement) jusqu’au décès du vendeur.

Il est également possible d’opter pour un viager sans bouquet, où l’acheteur ne paie que des rentes, augmentant ainsi le montant de ces dernières. Un viager sans rentes, aussi appelé nue-propriété, est un viager avec un unique gros bouquet.

Le paiement des rentes est sécurisé par diverses clauses contractuelles, comme la clause résolutoire, pour garantir le versement au crédirentier.

Comment fonctionne le viager ?

Le fonctionnement du viager repose sur la répartition des droits entre l’acheteur et le vendeur, ainsi que sur des clauses spécifiques inscrites dans le contrat.

La répartition des droits entre le vendeur et l’acheteur

Dans un viager, les droits de propriété sont répartis entre le vendeur et l’acheteur :

• Nue-propriété : L’acheteur acquiert la nue-propriété, l’empêchant de pouvoir l’utiliser ou d’en percevoir les revenus tant que le vendeur est en vie.
• Usufruit ou Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) : Le vendeur conserve le droit de vivre dans le bien et, dans certains cas, de le louer. L’acheteur devient pleinement propriétaire à la fin du contrat (décès du vendeur ou départ en maison de retraite).

Au décès du vendeur ou en cas d’abandon de son droit, l’acheteur, nue-propriétaire, récupère l’usufruit ou le DUH, reformant ainsi la pleine-propriété. Il peut ainsi habiter dans le logement, le mettre en location ou le revendre.

Les clauses du contrat viager et leur fonctionnement

Le contrat de viager peut être personnalisé avec diverses clauses pour s’adapter aux besoins des deux parties :

• Clause résolutoire : Permet au vendeur de récupérer son bien si l’acheteur ne paie plus les rentes.
• Clause d’abandon du DUH : Cette clause permet au vendeur de renoncer à son doit d’occupation et de quitter son logement. L’acquéreur devra augmenter le montant des rentes versées.
• Clause de durée maximale de rente : Fixe une limite dans le temps pour le paiement des rentes, souvent utilisée si le vendeur dépasse l’espérance de vie prévue au moment de la vente. Attention, cette clause est illégale est systématiquement remise en cause par les juges. En effet, elle est perçue comme une manière de supprimer l’aléa.

Ces clauses ajoutent de la flexibilité et de la sécurité aux contrats de viager pour les deux parties. Pour en savoir plus, vous pouvez télécharger notre modèle de contrat viager (compromis).

La répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier : comment ça marche ?

En fonction du type de viager (occupé ou libre), la répartition des charges peut varier :

• Viager occupé : Le vendeur paie généralement les charges liées à l’usage du bien (entretien, petites réparations), tandis que l’acheteur prend en charge les grosses réparations et travaux ainsi que les taxes foncières.
• Viager libre : Toutes les charges (entretien, impôts locaux) sont à la charge de l’acheteur.

Cette répartition doit être clairement définie dans le contrat pour éviter toute ambiguïté. Acheteur et vendeur sont libres de répartir les charges comme ils le souhaitent.

Avantages et risques

L’investissement en viager présente plusieurs avantages mais aussi des risques :

Avantages :

• Achat à prix réduit grâce au DUH ou à l’usufruit.
• Revenus complémentaires pour le vendeur (rente viagère).
• Pas de recours au crédit immobilier pour l’acheteur.

Risques :

• Longévité du vendeur : Si le vendeur vit longtemps, l’opération devient moins avantageuse pour l’acheteur.
• Non-paiement des rentes : Le vendeur peut être exposé à un risque si l’acheteur devient insolvable.

Le viager reste rentable même si le vendeur vit longtemps

Il n’est pas nécessaire que le vendeur décède prématurément pour qu’un viager soit rentable. On entend pourtant régulièrement :

 « Pour qu’un viager soit rentable, il faut que le vendeur décède prématurément ».  

L’attractivité du viager est basée sur une idée que les gens se font à savoir que c’est immoral et aléatoire. La réalité est toute autre, en effet la rentabilité d’un viager n’exige pas nécessairement que le vendeur décède avant son espérance de vie.  

Celle-ci dépend principalement de la revalorisation du bien immobilier et du mécanisme du démembrement de propriété. 

Si vous pouvez gagner de l’argent en achetant un viager, c’est surtout grâce au DUH (donc applicable uniquement au viager occupé).

Quelles sont les conditions d’achat et vente d’un viager ?

La vente en viager est soumise à des conditions légales et contractuelles spécifiques. Voici les principales à retenir :

• Capacité juridique : Le vendeur et l’acheteur doivent avoir la capacité juridique de contracter. Dans certains cas, un tiers (comme un tuteur) peut être nécessaire si le vendeur n’a plus toutes ses facultés.
• Aléa : L’essence même du viager repose sur le caractère aléatoire de la durée de vie du vendeur. Si ce dernier décède peu de temps après la signature du contrat, l’aléa est remis en cause et la vente pourrait être annulée. La loi impose donc que l’état de santé du vendeur soit incertain au moment de la vente.
• Formalisme : Comme pour toute transaction immobilière, la vente en viager doit être réalisée devant un notaire. Le contrat inclut les détails du bouquet, des rentes viagères, ainsi que les clauses spécifiques (clause résolutoire, répartition des charges, etc.).

En savoir plus sur le fonctionnement du viager

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