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Définition Viager : Tout savoir sur le Principe et le Fonctionnement du Viager

Les mots de vocabulaire du viager

La définition du viager immobilier est une transaction immobilière qui a la particularité d’être aléatoire.

En effet, ni l’acheteur, ni le vendeur ne savent à quel prix sera vendu le bien car des rentes seront payées tant que le vendeur est en vie.

Qu’est ce que le viager ?

L’acheteur (débirentier) paie, au moment de la vente, une somme d’argent, appelée bouquet et va distribuer, périodiquement (généralement mensuellement) une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

La valeur vénale du bien immobilier (sa valeur sur le marché) est définie en amont entre l’acheteur et le vendeur (vente de gré-à-gré).

Cependant, cette vente particulière va permettre à l’acheteur d’obtenir une sorte de facilité de paiement. En effet, le jour de la vente, il paiera un bouquet (similaire à un apport) et s’engagera à payer une rente périodique jusqu’au décès du vendeur.

Outre l’avantage de pouvoir acheter sans recourir à l’emprunt bancaire, l’acheteur va également profiter d’une décote sur le prix d’achat du bien.

En effet, le vendeur va conserver le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) qui lui donne le droit d’habiter dans le bien (attention, ce droit est propre et non cessible). La valeur de ce droit viendra donc en diminution de la valeur vénale afin de déterminer le montant dû par l’acheteur (qui se ventilera en bouquet et en rentes).

De son côté, le vendeur va pouvoir rester dans son bien immobilier jusqu’à son décès (ou un départ en maison de retraite par exemple) et profiter d’un complément de revenu intéressant.

Pour le vendeur, la rente ne sera fiscalisée que partiellement, après application d’un abattement en fonction de l’âge du vendeur à la vente.

Au départ ou au décès du vendeur, l’acheteur va récupérer la pleine propriété du bien. Il pourra donc librement y habiter, le revendre ou le mettre en location.

Sachez qu’il existe également un autre type de viager, le viager libre, qui permet à l’acheteur d’entrer directement en pleine possession du bien. Dans ce cas, le vendeur ne conservera pas le DUH et l’acheteur ne profitera donc pas d’une décote à l’achat. Néanmoins, ce dernier pourra acheter un bien immobilier sans recourir à un financement bancaire. Il pourra donc soit habiter le bien, soit le mettre en location.

Le contrat viager est très souple et il est possible de convenir de clauses pour adapter les objectifs et situations de chaque partie prenante à la vente en viager.

Le viager c’est quoi ? Réponse sur ce que veut dire le viager en vidéo :

Quels sont les différents types de viager ?

Il existe de nombreux types de viagers.

Pour n’importe quel viager, la signature de l’acte de vente a pour conséquence le transfert (d’au moins) la nue-propriété du bien. C’est-à-dire le droit de possession du bien, mais sans pouvoir y habiter ou le mettre en location (gardé par le vendeur).

Par définition, le viager permet au vendeur de conserver des droits sur le bien.

Nous énumérons les différents viagers possibles.

Le viager occupé

Il s’agit de la vente la plus courante. Le vendeur conserve le droit d’usage et d’occupation du bien. Cependant le prix de vente du bien diminue au travers d’une décote d’occupation.Le prix du bien immobilier comprend ainsi, un bouquet généralement compris entre 20% et 30% du prix du bien sur le marché ainsi que des rentes versées définis en fonction de la valeur du bien, du montant du bouquet et de l’espérance de vie du ou des vendeurs.

Concernant le prix du bien, celui-ci est calculé en fonction du prix du marché actuel mais comprend également une décote d’occupation du nom DUH : Droit d’Usage et d’Habitation. Celle-ci est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur et de la rentabilité du bien immobilier (entre autres).

Le viager occupé est donc un type de viager intéressant pour les deux parties : il permet à l’acheteur d’investir dans l’immobilier sans gestion locative et le vendeur peut rester chez lui tout en profitant d’un joli complément de revenus.

Le viager libre

Ce type de vente est un peu plus rare, permet au vendeur de vendre un logement secondaire ou locatif lui offrant ainsi l’opportunité de bénéficier de revenus complémentaire à vie grâce à la rente viagère (résiliente à l’inflation grâce à son indexation).L’acquéreur de son côté peut habiter dans son nouveau bien dès le jour de la vente (ou le mettre en location).Le viager libre est un type de viager immobilier peu commun qui intéressera davantage les acheteurs qui souhaitent acquérir de l’immobilier sans recourir à l’emprunt bancaire.

Le viager sans bouquet

Un viager sans bouquet peut être occupé ou libre. L’acquéreur ne versera que des rentes viagères et pas de bouquet. Ces rentes viagères seront donc plus élevées ce qui augmentera donc le pouvoir d’achat du vendeur. Cette vente sans bouquet est une solution intéressante dans le cas où le vendeur souhaite éviter toute gestion parfois délicate d’une somme importante.

Le viager en nue-propriété

Il s’agit d’un viager occupé sans rente. L’acheteur paie le bouquet et récupère le DUH (par abus de langage) ou l’usufruit au décès du vendeur.

Le viager avec réserve d’usufruit

Le vendeur conserve le droit d’habiter mais aussi de mettre en location son bien (usufruit). Le fonctionnement d’un viager occupé repose sur une réserve de DUH, rendant impossible la location du bien par le vendeur.

Les fonds viagers

Pour un investisseur, les fonds viagers présentent de nombreux avantages, comme la mutualisation du risque et la possibilité d’investir sur des biens de taille importante ou prestigieux.Le vendeur, quant à lui, bénéficie d’une solvabilité plus forte et d’un déblocage rapide des fonds.

Le viager solidaire

Le viager solidaire est un concept de viager qui a pour objectif d’aider le maintien à domicile des personnes âgées. 

Généralement, une société ou une association à but non lucratif va collecter des fonds auprès d’investisseurs. Elle va ensuite acheter des viagers à des séniors et les aider dans leur dépendance : mise à disposition d’une assistance à domicile, aménagement de la maison, etc.

Tous les bénéfices sont réinvestis dans les prestations pour les séniors. Par conséquent, l’investisseur ne gagne pas d’argent sur la performance intrinsèque du fonds mais grâce à une économie d’impôts.

Quels sont les autres types de contrats assimilables au viager ?

Il existe d’autres contrats, proches du viager, et qui peuvent être une alternative au viager occupé et autres solutions présentées ci-dessus.

Le prêt hypothécaire viager

Le prêt hypothécaire viager est un type de viager est particulier. Le vendeur obtient un capital en contrepartie d’une hypothèque sur son bien. Le jour du décès, la banque peut récupérer le bien pour solder le crédit.Ce n’est donc pas un viager comme on a l’habitude de l’entendre.

Le bail viager

L’immobilier évolue avec le marché du viager en expansion, dont une variante intrigue : le bail viager.

Se situant entre propriété et location, ce mécanisme se définit comme un contrat locatif à durée indéterminée, prenant fin au décès du locataire (preneur). Le preneur paie un loyer fixé à l’avance au propriétaire (bailleur viager) pour le droit d’usage du bien immobilier.

Ce système présente des avantages pour les deux parties : sécurité et flexibilité financière pour le preneur ; revenus stables et accès à la propriété pour le bailleur.Dans une perspective patrimoniale, il permet aux seniors de monétiser leurs actifs tout en restant chez eux.

La vente à terme

Souvent assimilée au viager, est différente dans le sens où il ne s’agit pas d’un contrat aléatoire.

L’acheteur, en échange d’un comptant et d’une mensualité sur une durée fixe, fait l’acquisition d’un bien occupé ou libre.

Avec la vente à terme, acheteur et vendeur savent à l’avance le prix de vente du bien, contrairement à un viager.

Il existe différents types de viagers, à retenir selon les objectifs et la situation du vendeur et de l’acheteur

Définition du viager : Les termes relatifs au viager

Nous vous présentons la définition des termes importants du viager.

  • Contrat viager : Le viager est défini par l’article 1964 du code civil. Le contrat viager est aléatoire et lie deux parties (acheteur et vendeur) après qu’elles se sont mises d’accord sur le bien à vendre, en échange d’un bouquet et d’une rente. La rédaction du contrat est assez libre mais l’équilibre du contrat doit être conservé (aucune des parties ne doit être lésée).
  • Le bouquet : Lors de la signature du contrat viager, l’acheteur paie une somme d’argent au vendeur, appelé le bouquet. Généralement, celui-ci représente 20% à 30% du prix du bien immobilier, mais il est tout à fait possible de trouver des viagers sans bouquets.
  • La rente viagère : Dans un viager, la définition de la rente est un montant périodique (revenus généralement mensuels) versé par l’acheteur au vendeur. La rente est versée jusqu’au décès du vendeur, d’où le caractère aléatoire du contrat. On peut également rencontrer le terme d’arrérage. Elle répond à un calcul actuariel.
  • Le crédirentier : Il s’agit de la partie qui a un crédit sur la rente. En d’autres termes, il s’agit du vendeur du viager.
  • Le débirentier : De même, la définition viager d’un débirentier est le débiteur de la rente. Il s’agit de l’acheteur du viager.
  • Une tête : Issu du vocabulaire actuariel, la tête désigne la personne dont le décès conditionne le versement de l’objet du contrat (en viager, la pleine propriété du bien immobilier pour l’acheteur est conditionnée au décès du vendeur ou crédirentier). Un viager à deux têtes conditionne la jouissance du bien au décès d’une ou des deux vendeurs.
  • Réversion de la rente : En cas de viager à deux têtes, la réversion de la rente engage l’acheter à verser la rente jusqu’au dernier décès.

Qui peut acheter ou vendre en viager ?

Un logement peut être acheté ou vendu en viager par toute personne ayant la capacité juridique.

Il n’est pas nécessaire que le vendeur soit seul : un couple ou deux personnes en indivision peuvent vendre un viager immobilier.

Dans ce cas, la rente viagère est généralement réversible. Cela permet au conjoint survivant de continuer à jouir de la rente viagère.

Cas assez rare : si le vendeur est une personne morale, par exemple une SCI, la rente doit obligatoirement être constituée sur la tête d’une personne physique (un tiers).

Enfin, par définition, un viager est une vente aléatoire. L’acheteur ne doit pas avoir connaissance d’éléments qui pourraient biaiser l’aléa (par exemple savoir que le vendeur est malade avant d’acheter le viager).

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, les ayants-droits du crédirentier décédé peuvent demander l’annulation de la vente devant le tribunal. En effet, la loi considère que la vente était dans ce cas prévisible.

Le viager est ouvert à de nombreux acheteurs

Le paiement du prix du viager : comment ça marche ?

Le prix de vente est généralement constitué d’un bouquet et d’une rente, bien qu’il soit possible de contracter un viager sans bouquet ou sans rentes.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat chez le notaire. Le bouquet n’est pas obligatoire et il est fixé librement entre les parties. Généralement, il s’élève à 20% à 30% du prix du bien immobilier.

La rente est payée périodiquement par l’acheteur au vendeur. Elle peut être mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle et à terme échoir ou à terme échu.

Son montant est calculé à partir de barèmes de capitalisation et dépend de plusieurs critères :

  • L’âge et donc l’ espérance de vie du crédirentier ;
  • La valeur du bien ;
  • Les loyers que le vendeur pourrait percevoir si son logement était loué.

Pour garantir le paiement des rentes, le vendeur peut inscrire dans l’acte de vente :

  • Une clause résolutoire qui lui permet de reprendre son bien immobilier si plusieurs rentes ne sont pas payées ;
  • Une clause qui lui permet de se réserver le droit de garder le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.

Comment fonctionne le viager ?

Le fonctionnement d’un viager est différent d’une vente traditionnelle car le vendeur reste dans son logement et perçoit, de la part de l’acquéreur, des rentes à vie.

Le droit de jouissance sur le bien a un impact sur le prix de vente du bien immobilier. Toutes les conditions de la vente en viager doivent être précisément écrites dans le contrat de vente.

Le fonctionnement du viager est différent de celui d’une vente classique

La répartition des droits entre le vendeur et l’acheteur

Le viager répartit les droits de la propriété du bien immobilier entre le vendeur et l’acheteur. Il s’agit donc d’un démembrement de propriété.

Les droits sur un appartement ou une maison (la pleine propriété, valorisé à la valeur vénale) sont l’usufruit, la nue-propriété ou encore le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), propre au viager.

  • Valeur vénale : On retrouve plus couramment le terme « valeur  de marché ». Il s’agit de la valeur du bien sur le marché immobilier au moment de la vente.
  • Usufruit : L’usufruit tire son origine latine de usus pour l’usage et de fructus, la jouissance. Ce droit permet à son détenteur de se servir d’un bien en l’habitant et de pouvoir en tirer les profits (les loyers). Ce droit est plus étendu que le DUH.
  • DUH : Défini à partir de l’article 625 du Code Civil, le Droit d’Usage et d’Habitation est un droit accordé au vendeur et à sa famille de pouvoir habiter dans le bien. Ce droit, acquis au crédirentier dans le cadre du viager, ne peut être cédé et n’autorise pas la location du bien. Il existe plusieurs façons de calculer le DUH.
  • Nue-propriété : L’abusus est le droit permettant d’être propriétaire du bien en lui-même (de ces murs et de son terrain en quelques sortes) sans jouir de son usage ou de ses profits (c’est-à-dire l’usufruit) avant une période déterminée.
  • La pleine propriété : La jouissance totale du bien est la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit.

Si vous êtes professionnel de l’immobilier et que vous souhaitez vous former sur le viager, consultez notre offre de formation viager.

Les clauses du contrat viager et leur fonctionnement

La souplesse de la rédaction des contrats en viager permet également d’introduire certaines clauses, comme une durée maximale de paiement. Ainsi, le vendeur signe toujours un contrat aléatoire (il récupère la pleine propriété du bien à la fin du contrat viager, c’est-à-dire au décès du vendeur) mais s’engage à payer sa rente sur une durée maximale en cas de longévité importante du vendeur.

Il est important de souligner que l’équilibre du viager doit être préservé. Ainsi, l’ajout de cette clause augmente mécaniquement la rente (même si la durée maximale est supérieure à l’espérance de vie résiduelle du vendeur).

Il est également possible de récupérer la pleine propriété du bien acheté en viager occupé si le vendeur quitte son domicile avant son décès (à sa convenance ou sur une durée fixée contractuellement – dans ce cas, on parle de viager libre à terme). Encore une fois, la contrepartie de cette clause induit une hausse de la rente.

L’acheteur et le vendeur doivent également se mettre d’accord sur la répartition des frais et des charges du logement : taxe foncière, charges de copropriété, frais de notaire, travaux et réparations etc.

Les clauses du contrat viager apportent de la flexibilité au vendeur et à l’acheteur

La répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier

Dans le cas d’un viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l’acheteur. Néanmoins, une clause contraire dans le contrat prime.

La répartition des autres charges et travaux doivent être prévus dans l’acte de vente.

Dans le cas d’un viager occupé avec réserve d’usufruit, les impôts locaux sont à la charge du vendeur ainsi que les réparations et entretiens courants du logement.

Les grosses réparations sont à la charge de l’acheteur.

Enfin, pour un viager libre, toutes les charges, entretien courant et réparations sont à la charge du débirentier.

Quels sont les avantages et les risques d’un viager ?

Lorsque vous achetez ou vendez un bien en viager, vous ne devez pas oublier les risques associés. Ils peuvent être de plusieurs natures :

  • Le risque de défaut de l’acheteur : si l’acheteur n’est pas solvable, le vendeur ne percevra plus de rentes viagères.
  • Le risque de longévité : un vendeur qui vit plus longtemps que prévu rend l’opération moins attractive pour l’investisseur.
  • Le risque de marché : le bien immobilier peut perdre en valeur.
Le viager est un placement non sans risque

Le viager reste rentable même si le vendeur vit longtemps

Il n’est pas nécessaire que le vendeur décède prématurément pour qu’un viager soit rentable.

On entend pourtant régulièrement :

 « Pour qu’un viager soit rentable, il faut que le vendeur décède prématurément ».  

L’attractivité du viager est basée sur une idée que les gens se font à savoir que c’est immoral et aléatoire. La réalité est toute autre, en effet la rentabilité d’un viager n’exige pas nécessairement que le vendeur décède avant son espérance de vie.  

Celle-ci dépend principalement de la revalorisation du bien immobilier et du mécanisme du démembrement de propriété. 

Si vous pouvez gagner de l’argent en achetant un viager, c’est surtout grâce au DUH (donc applicable uniquement au viager occupé).

Quelles sont les conditions d’achat et vente d’un viager ?

La vente en viager est similaire à une vente traditionnelle. Il faut veiller à bien se faire accompagner pour éviter toute erreur car ce type de vente est complexe.

Le choix d’un viager répond aux besoins et au projet du crédirentier.

Une personne âgée souhaitant conserver son bien sans avoir les responsabilités d’un propriétaire (assemblées générales, paiement des charges…) se dirigera naturellement vers un viager occupé. Un vendeur souhaitant disposer d’un capital et d’une rente grâce à un logement secondaire proposera ce dernier en viager libre. Si ce même vendeur dispose d’un bien loué et qu’il souhaite conserver les loyers perçus, il pourra le vendre en viager avec réserve d’usufruit.

Le débirentier doit également adapter son acquisition à sa stratégie.

Par conséquent, un acheteur souhaitant acquérir sa résidence principale se dirigera vers un viager libre. Un viager occupé intéressera davantage un investisseur souhaitant se constituer un patrimoine et obtenir des loyers futurs.

Enfin, s’il dispose d’un apport conséquent ou qu’il est fortement fiscalisé, il pourra acheter un viager en nue-propriété.

Enfin, la fiscalité du viager est un sujet complexe qui dépend de plusieurs facteurs. Pour le vendeur, la rente perçue est considérée comme un revenu imposable.

La fiscalité varie en fonction de la rente et de l’âge du crédirentier. En cas de viager occupé, le vendeur doit déclarer la valeur du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Un abattement de 40% est appliqué au droit d’usage, qui est considéré comme plus restreint que l’usufruit.

En savoir plus sur le fonctionnement du viager

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