Quand on pense à investir, l’immobilier est souvent en tête de liste.
Toutefois, de nos jours, les épargnants sont de plus en plus méticuleux lorsqu’ils choisissent où placer leurs fonds.
En conséquence, la simple performance financière n’est plus suffisante, les facteurs extra-financiers et l’engagement prennent une part croissante dans le processus de décision. C’est ainsi que les investisseurs se tournent vers des placements alignés sur les critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance), privilégiant les approches d’investissement à la fois durables et responsables.
C’est dans ce paysage financier que les fonds viagers commencent à se démarquer en tant qu’option innovante.
Les fonds viagers mutualisés : Une réponse à la transition démographique
La transition démographique est l’un des plus grands défis sociaux auxquels l’Europe est confrontée, avec une population qui vieillit et une espérance de vie qui ne cesse de s’étendre. D’après les projections de l’INSEE, d’ici 2060, un Français sur deux sera âgé de plus de soixante ans et le nombre de personnes à la retraite sera doublé par rapport à aujourd’hui.
Devant cette réalité en constante évolution, les fonds viagers mutualisés se donnent une mission bien définie : répondre aux exigences croissantes de ce groupe démographique senior.
Le fonctionnement du fonds viager
Le viager est une forme spécifique de transaction immobilière établie entre un crédirentier (le vendeur) et un débirentier (l’acheteur).
Outre un « bouquet » initial potentiel versé lors de la signature de l’acte notarié, l’acheteur promet de payer une rente périodique au vendeur. Ce dernier, de son côté, continue de vivre dans sa propriété jusqu’à son départ ou son décès. C’est seulement à ce moment-là que l’acheteur obtient la pleine propriété du bien immobilier.
Le viager, malgré sa notoriété, ne représente qu’une petite fraction des transactions immobilières en France, environ 1%. Cette modeste popularité peut s’expliquer par l’image parfois sombre associée à la vente en viager, souvent perçue comme une spéculation sur la longévité.
De plus, l’âge du vendeur constitue un risque financier pour l’acheteur. Malgré la décote appliquée sur le prix de vente (généralement de 40 à 60%), l’acheteur n’a aucune assurance sur la durée pendant laquelle il devra verser la rente.
Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, la rentabilité de l’investissement pourrait être en jeu. C’est dans ce contexte que le fonds viager émerge comme une alternative attrayante, à la fois pour les vendeurs et les investisseurs.
Les principes du fonds viager
Les fonds viagers mutualisés sont des fonds d’investissement alternatifs (FIA) spécifiquement dédiés aux investisseurs professionnels. Ils sont principalement distribués sous forme d’unités de compte dans le cadre de contrats d’assurance-vie ou de Plans d’épargne retraite (PER).
Sur le plan juridique, un fonds viager est une Société Civile Immobilière (SCI). En France, l’appel public à l’épargne pour ces produits est interdit, ce qui signifie qu’ils ne sont pas disponibles sous forme de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou d’Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI).
La SCI viager déploie son capital sur le marché résidentiel, ciblant principalement les résidences de personnes âgées de plus de 65 ans. Elle procède à l’achat de ces propriétés au nom de ses souscripteurs.
Le coût d’achat est déterminé par la valeur du marché au moment de l’achat, avec une décote moyenne d’environ 40%. Lors de la signature de l’acte notarié, le vendeur perçoit le bouquet en un seul versement.
Contrairement au viager traditionnel, les fonds viagers optent pour les bouquets purs, fixant ainsi le prix total de vente en amont pour éliminer toute spéculation sur la longévité des vendeurs.
En se spécialisant dans ce segment de marché, les fonds viagers mutualisés visent à améliorer le pouvoir d’achat des personnes à la retraite et à encourager leur autonomie à domicile, tout en restant fidèles à leur objectif de performance en ayant par exemple de meilleurs garanties de paiement des rentes viagères pour le vendeur.
Les fonds SCI viager sont rentables
La collecte record des SCI Viagers
Au premier trimestre 2023, ViaGénérations, un des leaders du marché de la SCI viager, a vu son encours bondir à 1,03 milliards d’euros, alors qu’en 2019, il n’était que de 30 millions d’euros.
Ce niveau record de collecte est en grande partie dû à sa performance annuelle constamment supérieure à 6% sur trois exercices consécutifs (+6,42% en 2018, +6,73% en 2019, +6,81% en 2020, +5,76% en 2021).
Cependant, l’année 2022 a été un peu décevante avec un rendement net de seulement 3,12%.
Viagénérations : une SCI Viagers intéressante
Malgré cela, la performance globale de ViaGénérations depuis sa création en 2017 atteint plus de 32% (sur une période de 6 ans).
La performance de Silver Avenir
Un autre acteur majeur, la SCI Silver Avenir, créée en octobre 2020, a déjà dépassé les 750 millions d’euros d’encours en juin 2023.
L’attrait grandissant des investisseurs pour ces produits d’épargne et leur approche 100% bouquet s’explique par l’essor des réseaux de partenaires et de courtiers financiers responsables de la collecte des souscriptions.
La stratégie d’acquisition diversifiée des fonds viagers mutualisés ainsi que leur gestion professionnelle sont des facteurs essentiels de leur succès.
Viagecapital : un fonds viager accessible en direct
Alors que les fonds présentés jusqu’à présent sont uniquement accessibles au travers d’une assurance-vie ou d’un plan d’épargne retraite, le fonds viager Viagecapital de chez OG2I est un placement accessible en direct, à partir de 10 000€.
OG2I : une société de gestion de fonds viagers
OG2I est une société de gestion agréée par l’AMF et spécialisée dans l’investissement en viager mutualisé. Ces fonds investissent principalement dans des biens immobiliers en viagers occupés et sont destinés à générer une rentabilité annuelle moyenne de 6 à 8% sur au moins 8 ans (rendement cible non garanti).
Les avantages de Viagecapital
L’investissement dans un fonds viager offre de nombreux avantages. Les crédirentiers bénéficient d’une rente viagère faiblement fiscalisée payée par un fonds solvable, leur permettant d’améliorer leur indépendance financière. Tandis que les débirentiers, grâce à la mutualisation, atténuent le risque principal d’un achat en viager : la durée de paiement de la rente plus élevé que prévu. L’investisseur bénéficiera également d’une rentabilité cible élevée et son investissement ne sera pas soumis à l’IFI. Le fonds est éligible aux dispositifs fiscaux du PEA et du PEA PME.
Le fonds viager mutualisé prévoit également une certaine liquidité après une période de « lock-up » de 3 ans.
Les risque du fonds viager
Cependant, il présente aussi des risques. Les investisseurs peuvent subir une perte partielle ou totale de leur capital. Un risque de liquidités peut survenir si les fonds ne peuvent pas libérer les biens sur plusieurs années, entraînant un risque de manque de trésorerie. De plus, l’investissement est sujet au risque immobilier, à la fluctuation du marché, ainsi qu’au risque statistique lié à l’espérance de vie des crédirentiers.
C’est une opportunité d’investissement unique mais potentiellement risquée qui doit être soigneusement étudiée.
Un fonds différenciant : le viager solidaire de chez 3 Colonnes
Le vieillissement croissant de la population en France soulève des enjeux sociaux majeurs, notamment en matière de prise en charge des personnes âgées. Face à ces défis, une approche collective et solidaire émerge : le viager solidaire. C’est dans ce contexte que la société Les 3 Colonnes propose un fonds viager solidaire visant à permettre aux personnes âgées dépendantes de continuer à vivre chez elles, tout en répondant à leurs besoins spécifiques.
Le concept du viager solidaire
Le viager solidaire est une nouvelle forme de coopération solidaire qui vise à accompagner les personnes âgées dans leur maintien à domicile. Contrairement au viager traditionnel, cette approche met l’accent sur la solidarité en offrant des conditions avantageuses aux personnes âgées dépendantes.
La mission de la Société Les 3 Colonnes
La société Les 3 Colonnes a pour mission de structurer des opérations de viager solidaire à des conditions réputées solidaires.
Son objectif est de permettre aux personnes âgées dépendantes de rester chez elles en leur offrant des moyens financiers adaptés. La Société s’engage à ne réaliser aucun profit ou à réinvestir intégralement les éventuels bénéfices dans l’activité.
Autrement dit, l’investisseur achète des parts sociales mais ne bénéficie d’aucune performance financière. Il peut récupérer sa mise à partir d’une certaine durée (7 ans chez 3 Colonnes). L’unique avantage pour lui est l’économie d’impôt que nous verrons plus bas.
Elle est agréée entreprise solidaire d’utilité sociale (ESUS) et a conclu un mandat de service d’intérêt économique général (SIEG) avec le ministère des Solidarités et de la Santé.
Fonctionnement du viager solidaire
Le viager solidaire fonctionne selon le principe du viager occupé. Les personnes âgées propriétaires de leur logement peuvent vendre celui-ci en bénéficiant d’un bouquet initial et de rentes viagères régulières. Elles conservent le droit d’usage et d’habitation jusqu’à leur décès.
Lorsque la société revend le logement après le décès du bénéficiaire, celui-ci est vendu en tant que logement « libre », sans tenir compte du droit d’usage et d’habitation pris en compte lors de l’achat.
Financement circulaire de l’autonomie
La souscription de parts sociales de la société Les 3 Colonnes permet d’acquérir des logements dans le cadre du viager solidaire. Cette démarche offre aux souscripteurs la possibilité de donner du sens à leur épargne en contribuant au maintien à domicile des personnes âgées.
De plus, la souscription de parts sociales peut donner droit à une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions et plafonds fixés par la réglementation fiscale.
Les droits financiers et politiques des souscripteurs
Les souscripteurs de parts sociales bénéficient de droits politiques, notamment le droit de vote pondéré par collèges. Ils appartiennent au collège des « Financeurs solidaires », qui détient 20% des droits de vote.
En revanche, il n’y a pas de versement d’intérêt ni de partage du boni de liquidation. Les souscripteurs ont également la possibilité d’exercer leur droit de retrait ou de rachat partiel, sous certaines conditions.
La fiscalité attractive du viager solidaire
La souscription de parts sociales de la société Les 3 Colonnes offre également un avantage fiscal pour les contribuables qui investissent. En effet, conformément à la réglementation fiscale en vigueur, les souscripteurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Pour les personnes physiques, fiscalement domiciliées en France, la souscription en numéraire au capital de la société entraîne une réduction d’impôt correspondant à 25 % des versements effectués.
Cette réduction est plafonnée à un montant global de 10 000 € pour l’année 2023.
Les versements sont acceptés dans la limite d’un plafond annuel de 50 000 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés, et de 100 000 € pour les contribuables mariés ou pacsés soumis à une imposition commune.
Il est important de noter que pour bénéficier de cette réduction d’impôt, certaines conditions doivent être respectées, telles que la conservation des parts sociales jusqu’au 31 décembre de la septième année suivant l’année de la souscription, soit le 31 décembre 2030.
De plus, en cas de non-respect des conditions nécessaires à l’obtention de l’avantage fiscal, l’administration fiscale peut remettre en cause cette réduction.
La réduction d’impôt permet ainsi aux contribuables investisseurs de soutenir financièrement le viager solidaire tout en bénéficiant d’un avantage fiscal significatif. Cela contribue à donner du sens à leur épargne en soutenant une initiative solidaire visant à améliorer les conditions de vie des personnes âgées dépendantes tout en favorisant leur maintien à domicile.
La souscription des parts sociales comporte certains risques, tels que l’illiquidité interne et externe, c’est-à-dire la possibilité de ne pas pouvoir obtenir le rachat des parts sociales à leur valeur nominale dans les délais prévus.
De plus, l’absence de rentabilité financière des parts sociales et l’évolution de la réglementation peuvent constituer des facteurs de risque.
Le fonds viager solidaire Les 3 Colonnes représente une approche novatrice et collective pour répondre aux enjeux du vieillissement de la population en France.
En favorisant le maintien à domicile des personnes âgées dépendantes, ce fonds viager mutualisé offre une solution solidaire et adaptée à leurs besoins spécifiques.
Tout en offrant la possibilité de donner du sens à leur épargne, les souscripteurs contribuent à créer un modèle économique au service du bien vieillir des personnes âgées en France.
Comparatif des fonds viagers mutualisés
| Silver Avenir | ViaGénérations | Les 3 Colonnes | Viagecapital | |
|---|---|---|---|---|
| Avantages | – Performance annuelle supérieure à 6% sur les trois derniers exercices – Montée en puissance rapide et encours élevés – Accès à des biens de qualité à des prix décotés | – Performance annuelle supérieure à 6% sur les trois derniers exercices – Diversification du portefeuille avec un nombre d’actifs important – Revalorisation immobilière et libération anticipée | – Maintien à domicile des personnes âgées dépendantes – Répond aux enjeux sociaux du vieillissement de la population – Approche collective et solidaire | – Performance annuelle attractive : 6% à 8% (non garanti) – Fonds visé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) – Achat de viagers avec rentes : moins de fonds immobilisés à l’achat |
| Inconvénients | – Récent sur le marché – Concurrence croissante | – Marché de niche limité – Rendement lié à l’usufruit | – Risque d’illiquidité interne et externe – Pas de rentabilité financière directe des parts sociales | – Risque d’illiquidité – Portefeuille de viagers modeste par rapport à ses concurrents en 2023 |
| Durée min. d’Investissement | Long-terme : 8 ans | Long-terme : 8 ans | Long-terme : 7 ans | Long-terme : 8 ans |
| Montant min. d’Investissement | 50€ | 400€ | 3 000€ | 10 000€ |
| Rentabilité Espérée | 5% net | 5% net | 0% mais réduction d’impôt de 25% du montant investi | 7% net |
| Support d’Investissement | Contrats d’Assurance-Vie, PER | Contrats d’Assurance-Vie, PER | Parts sociales | Parts d’un fonds FIA (Actions de société SCA) |
Les leviers de performance des fonds viagers
Contrairement aux SCPI de rendement, la performance d’un fonds viager ne se traduit pas par des revenus réguliers versés aux investisseurs, mais repose entièrement sur l’appréciation du capital investi.
Dans le cadre du viager traditionnel, l’investisseur ne peut évaluer la performance de son investissement qu’à la fin de la vie du crédirentier s’il décide de vendre le bien. Par contre, la performance d’un fonds viager est déterminée par plusieurs facteurs.
Prenons l’exemple de la SCI ViaGénérations qui possède un portefeuille de 95 actifs. Au cours de l’année de référence, huit de ces actifs ont été libérés (dont six à la suite de décès) et un seul a été revendu.
Par conséquent, la performance de la SCI ne dépend pas seulement des transactions réalisées. La SCI ViaGénérations a identifié quatre leviers de performance :
- Le rendement actuariel : Il représente l’amortissement de l’usufruit. Plus on se rapproche de la fin de vie théorique du vendeur, plus la valeur de la nue-propriété s’accroît. Cependant, si l’usufruitier vit beaucoup plus longtemps que prévu, le rendement actuariel de l’actif peut être nul.
- La revalorisation immobilière : Chaque année, un expert indépendant revalorise la nue-propriété des biens que la SCI détient en viager. Ce levier de performance est fortement lié aux variations du marché immobilier. Ainsi, si les prix de l’immobilier augmentent, cela a un impact positif sur la performance du fonds viager mutualisé.
- La libération anticipée : Bien que la majorité des vendeurs restent dans leur logement jusqu’à leur décès, certains peuvent décider de le libérer plus tôt. Une clause de libération anticipée est écrite dans le contrat viager et permet au vendeur de demander une hausse de la rente ou le versement d’un capital complémentaire. Dans ce cas, ils transfèrent l’usufruit à la SCI, qui revalorise alors le bouquet initialement versé.En revanche, le bien étant libéré de toute occupation, il peut être loué ou revendu (dans le cas d’un viager sans rente).Cela aura pour conséquence de booster la rentabilité du fonds viager.
- Le gain technique : Il représente la différence entre la valeur comptable de la propriété enregistrée et le prix effectivement payé lors de la signature de l’acte d’achat. La première valeur est déterminée par une estimation de la nue-propriété basée sur les tables de mortalité de l’INSEE, tandis que la seconde correspond au prix d’achat proposé au vendeur, calculé sur une table de mortalité plus prudente, similaire à celle utilisée par les compagnies d’assurances. Cette méthode permet de proposer un prix d’achat inférieur à la valeur comptable de la propriété.
Pourquoi investir dans un fonds viager ?
Les fonds viagers présentent en effet des avantages pour les deux parties impliquées : le vendeur et l’investisseur.
Pour le vendeur, souvent des seniors, le fonds viager offre la possibilité de rester à domicile tout en sécurisant leurs revenus de retraite et en couvrant les frais associés à leur logement. Dans certains cas, ils peuvent même prévoir un héritage pour leurs descendants. Le montant du bouquet versé à la vente est généralement plus élevé que le capital reçu dans le cadre d’un viager traditionnel.
De plus, lorsque la vente concerne une résidence principale, le montant du bouquet n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu. Par conséquent, le fonds viager représente une option attractive pour les personnes âgées qui souhaitent profiter de leur logement tout en garantissant leur stabilité financière.
Du côté de l’investisseur, les fonds viagers mutualisés offrent une certaine tranquillité d’esprit en éliminant les problèmes associés aux viagers directs, tels que la spéculation sur la durée de vie. La gestion professionnelle des fonds, similaire à celle des SCPI, simplifie la procédure pour les investisseurs, qui n’ont pas à se soucier de la fiscalité, de la gestion des travaux, ou des transactions d’achat ou de vente.
Ils reçoivent des rapports trimestriels sur les activités de la SCI, ainsi que des dividendes. En outre, en investissant dans un fonds viager, les investisseurs ont accès à des biens de qualité à des prix réduits.
Pour un investissement moindre comparé à un viager traditionnel, ils peuvent s’attendre à un rendement d’environ 5%. En tant qu’investisseurs de la SCI, ils détiennent des parts sociales, ce qui facilite leur sortie en trouvant un repreneur à un prix prédéfini, évitant ainsi toute négociation potentiellement défavorable.
Enfin le viager est un investissement socialement responsable qui permet de soutenir financièrement les séniors.
Investir dans les fonds viagers : notre conclusion
Les fonds viager au-delà d’être une alternative innovante et durable aux investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille d’investissements, les fonds viager offrent un potentiel de croissance très intéressant tout en contribuant à une cause sociale importante.
En répondant aux besoins croissants de la population âgée et en offrant des opportunités d’investissement potentiellement performantes, les fonds viagers se positionnent comme une option intéressante sur le marché financier.
Cependant, avec l’attrait croissant pour ces produits, il est probable que la concurrence s’intensifie. Cela incite les acteurs du marché à continuer d’innover et à proposer des offres attractives pour attirer et conserver les investisseurs.
En revanche, que ce soit pour un investisseur particulier ou un vendeur, il est important de s’assurer de la crédibilité des gestionnaires du fonds.
Dans cet article, nous avons parlé des principaux fonds viagers. En effet, il s’agit des organismes les plus fiables.
Cependant il est à noter que plusieurs fonds viagers ont fait faillite, laissant des vendeurs sans rente et des acheteurs privés de leur épargne.
Dans l’ensemble, alors que l’Europe et d’autres parties du monde continuent de faire face à des défis démographiques, les fonds viagers peuvent jouer un rôle significatif en fournissant des solutions qui bénéficient à la fois aux personnes âgées et aux investisseurs.
Agent immobilier : Comment travailler avec les fonds viager mutualisés ?
Nous entretenons des contacts privilégiés avec la plupart des fonds viager du marché. Si vous êtes professionnel de l’immobilier et si vous souhaitez vendre vos biens à des fonds viager mutualisés, contactez-nous !
Vous êtes un fonds viager ou vous souhaitez constituer un véhicule d’investissement dans le viager ?
Nos experts vous aident à concevoir et à rendre votre fonds viager plus visible pour augmenter votre collecte.
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