Comment Calculer le Bouquet d’un Viager ?

Dans le domaine de l’achat et l’investissement immobilier, déterminer le prix d’un viager (calcul du bouquet et des rentes viagères du viager ) est complexe. 

Le calcul viager fait appel à des techniques statistiques pour calculer le bouquet en viager et le montant de ses rentes viagères.

Cependant, le calcul du bouquet ou de la rente du viager est facilitée avec l’aide d’un tableau, appelé le barème viager et qui permet, notamment de réaliser le calcul du bouquet pour un viager et de transformer un capital en une rente viagère périodique. 

La périodicité des rentes viagères est généralement mensuelle, même si on peut rencontrer plus rarement des rentes trimestrielles.

Qu’est-ce que le bouquet d’un viager ?

Une vente immobilière en viager n’est autre qu’une transaction où le vendeur, appelé crédirentier, « prête » de l’argent à l’acheteur (le débirentier). Le viager porte sur l’achat et la vente d’une maison ou d’un appartement mais plus globalement sur un logement ou n’importe quel type de bien immobilier.

En effet, contrairement à un achat immobilier classique, la vente en viager n’est pas payée comptant par l’acheteur (ou par la banque si ce dernier emprunte auprès d’un organisme bancaire).

Pour cela, l’investisseur immobilier paie le jour de la signature chez le notaire une somme d’argent « cash » (le fameux bouquet) et se met d’accord avec le vendeur pour lui verser un montant périodiquement, appelé la rente viagère.

Le calcul du bouquet en viager occupé ou libre  dépend de nombreux facteurs ( âge du vendeur, valeur vénale, etc ). Le bouquet peut ainsi être vu comme un apport. 

Il permettra au vendeur de recevoir dès le jour de la vente une somme conséquente qu’il pourra épargner, consommer ou transmettre à ses enfants par exemple. Dans le dernier cas, sachez que l’administration fiscale vous autorise à transmettre 100 000€ tous les 15 ans à vos enfants. Cela permettra d’anticiper la succession. Ce bouquet n’est pas fiscalisé dans le cas d’une vente en viager occupé.

Le bouquet a également comme rôle de permettre au vendeur d’avoir une avance de rentes. En cas de décès prématuré, une partie de la somme vendue est donc sécurisée. Par ailleurs, cela permet à l’acheteur de diminuer l’impact du risque de longévité. En effet, en ayant payé en amont le bouquet, il diminue mécaniquement le montant des rentes. Si le vendeur vit plus longtemps qu’anticipé, les rentes versées seront plus faibles.

L’équilibre entre le bouquet et les rentes viagères

Toutes choses étant égales par ailleurs, demander plus de rentes viagères, c’est accepter de baisser le bouquet du viager. Et inversement : une baisse des rentes entraîne la hausse du bouquet.

En effet, dans le viager, tout est question d’équilibre !

Pour bien comprendre, revenons au calcul du viager.

Si le viager est occupé, l’acheteur acquiert un bien décoté. La décote correspondant à la valeur du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation, c’est-à-dire le droit conservé par le vendeur qui lui permet de rester à vie dans son logement). Ce prix décoté est appelé valeur d’occupation du bien.

La valeur d’occupation est ensuite répartie entre le bouquet et les rentes viagères. On a donc la formule :

Valeur occupée = Bouquet + Sommes des rentes viagères

Ainsi, si j’augmente la valeur du bouquet, je baisse mécaniquement celle des rentes. Vous conviendrez que baisser de 100€ le bouquet aura un impact plus faible sur la rente mensuelle puisque ces 100€ seront répartis sur les rentes mensuelles (dont le nombre est estimé par l’espérance de vie du vendeur).

Vous l’avez compris : ce n’est pas parce que vous payez un petit bouquet pour votre viager que vous faites une bonne opération (dans le sens rentable).

Vous devez plutôt retenir des montants en accord avec le vendeur mais aussi qui vous convienne : si vous avez une capacité d’épargne mensuelle élevée et peu d’apport, privilégiez la rente. Si vous avez un capital important à placer, vous pouvez diminuer les rentes.

Comment calculer le bouquet d’un viager ?

Le calcul du montant du bouquet d’un viager, mais aussi les rentes viagères ou le Droit d’Usage et d’Habitation, dépendent des caractéristiques de la vente.

Ces caractéristiques peuvent être techniques :

• Le prix du logement vendu ;
• L’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs s’il s’agit d’un couple notamment) ;
• Le type de viager (viager libre ou occupé, vente à terme, viager avec réserve d’usufruit etc.).

Ou économiques (offre et demande) :

• Les besoins financiers du vendeur ;
• Les capacités financières de l’acheteur ;

Lors du calcul du bouquet pour un viager, le montant de celui-ci est généralement négocié ou fixé de manière arbitraire. En effet, le calcul du montant de la rente viagère dépend du montant du bouquet choisi.

Plus le bouquet est élevé et plus la rente viagère diminue afin de conserver l’équilibre du contrat viager.

Notez cependant qu’en pratique, plus le vendeur est âgé et plus le bouquet est élevé.

En effet, la probabilité de décéder rapidement augmente avec l’âge. En augmentant le bouquet, cela permet au vendeur et à ses héritiers de s’assurer qu’un montant important a déjà été encaissé si celui-ci venait à décéder rapidement après la conclusion de la vente.

En théorie, après le calcul du bouquet du viager, celui-ci oscille entre 0% et 50% du prix du bien (sa valeur vénale).  Néanmoins, en pratique après le calcul du bouquet du viager, celui-ci dépassera très rarement 30% de la valeur de l’appartement ou de la maison vendue en viager.

Et la suite du calcul viager ?

Une fois le calcul du montant du bouquet du viager déterminé, celui-ci doit-être retranché à la valeur vénale du bien immobilier.

Si le vendeur conserve le Droit d’Usage et d’Habitation, ce qui est le cas classique d’un viager occupé, il faudra également soustraire la valeur de ce DUH.

Finalement, nous obtenons le « capital à renter » qui doit être converti en rentes viagères. Pour cela, vous devez utiliser un barème viager qui vous donnera un coefficient multiplicateur ou taux de rentes. Par multiplication (taux de rentes) ou division (coefficient multiplicateur), vous déterminerez la rente viagère qui doit être versée au vendeur crédirentier.

En cas de vente d’un viager libre, le Droit d’Usage et d’Habitation est valorisé à 0 car il n’est pas conservé par le vendeur du viager.

En savoir plus sur le calcul du bouquet d’un viager

• Calculer la valeur vénale d’un viager
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