Investir dans un viager vous permet d’acquérir un bien immobilier sans grande gestion, et souvent avec une réduction du prix grâce au démembrement de propriété (DUH).
Vous payez un montant initial (bouquet) et des rentes viagères.
Cependant, ce type d’investissement comporte des risques, comme celui de laisser une dette à vos héritiers en cas de décès.
Que se passe-t-il lorsque l’acheteur meurt avant le vendeur ?
Lorsqu’un acheteur en viager, appelé débirentier, décède avant le vendeur (crédirentier), la situation génère plusieurs implications pour les héritiers.
Voici un résumé des options et des conséquences :
- Continuer à payer la rente : Les héritiers assument l’obligation de continuer le versement des rentes jusqu’au décès du vendeur pour obtenir la pleine propriété du bien.
- Vendre le bien : Les héritiers peuvent vendre la propriété. Ils peuvent soit conserver l’obligation de payer la rente, la partager avec le nouvel acheteur, ou la transférer entièrement.
Les rentes viagères sont-elles obligatoires ?
Les rentes viagères ne sont pas obligatoires dans une vente de viager.
Et dans ce cas, on parle de viager sans rente (logique me direz-vous) ou de viager en nue-propriété (moins logique cette fois-ci). Vous achetez ainsi un viager occupé en versant un unique montant, le bouquet.
Tant que la valeur de votre bien immobilier ne baisse pas et passe en dessous du prix décoté, vous gagnez de l’argent.
Exemple : un bien immobilier vaut 400 000€, vous l’achetez avec un bouquet de 250 000€ (prix de la valeur occupée). Le vendeur âgé de 73 ans restera dans le logement jusqu’à son décès (réserve de DUH). Au décès du vendeur, si le bien vaut plus de 250 000€ (souvenez-vous, il en valait 400 000€ à l’achat), l’acquéreur gagne de l’argent. Oui, le risque est donc limité, j’en conviens.
Vous êtes propriétaire de votre logement et vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires tout en restant chez vous grâce au viager ?
Exemple d’un cas où l’acheteur meurt avant le vendeur
Cette fois-ci , imaginons que l’acquéreur décide de verser un bouquet initial de 100 000€, et s’engage à payer des rentes viagères pour un montant estimé de 150 000€, calculé selon l’espérance de vie du vendeur. Pour illustrer, considérons que la rente s’élève à 750€ par mois.
Que se passe-t-il lors d’un contrat viager si l’acheteur meurt avant le vendeur ?
En cas de décès de l’acheteur avant le vendeur, les héritiers de l’acheteur héritent non seulement du bien immobilier mais aussi de l’obligation de continuer à verser la rente viagère de 750€ par mois jusqu’au décès du vendeur.
Ce transfert d’obligation fait partie intégrante des termes du contrat de viager et lie les héritiers au même titre que l’acheteur initial.
Les héritiers ont ainsi l’option de poursuivre les paiements des rentes initiées par l’acheteur, ou de vendre la propriété. S’ils choisissent de vendre, ils peuvent se charger de garantir les paiements de la rente en cas de défaillance du nouveau propriétaire.
Le décès de l’acheteur peut-il faire annuler le contrat de viager ?
Non, le décès de l’acheteur ne met pas fin au contrat de viager. Tout comme dans une vente à terme, le décès acheteur ne met pas fin au contrat.
Ce type de contrat est conçu justement pour fournir une sécurité financière au vendeur jusqu’à la fin de sa vie. Si l’acheteur vient à décéder avant le vendeur, les responsabilités de continuer les paiements de la rente passent alors aux héritiers de l’acheteur. Ce transfert d’obligation assure que le vendeur continue de recevoir un revenu stable, conformément aux accords initiaux du contrat de viager.
Décès de l’acheteur : comment annuler le risque financier ?
Il n’existe pas d’âge idéal pour le viager mais généralement, je conseille un écart d’âge entre l’acheteur et le vendeur d’au moins 20 ans (25 ans si vous voulez être vraiment prudent).
Le risque de voir le vendeur survivre à l’acheteur devient ainsi très faible (moins de 5% des cas d’après notre bonne vieille table de mortalité TGF05).
Malheureusement, personne n’est à l’abri d’un accident ou d’une maladie… Les conséquences financières peuvent être catastrophiques si les héritiers ne peuvent pas payer les rentes viagères. Ils devront dans ce cas renoncer au viager et les montants versés jusqu’à présent seront définitivement perdus.
Il existe pourtant une solution.
1ère étape : la clause de rachat des rentes
Au moment de rédiger votre contrat de vente, il est impératif d’ajouter une clause qui vous permettra de racheter les rentes.
En échange d’un capital versé au vendeur, vous mettrez fin aux paiements des rentes. Le vendeur pourra placer se capital auprès d’une compagnie d’assurance qui se chargera à son tour de lui verser ses rentes.
En cas de décès de l’acheteur, les héritiers pourront donc mettre fin au versement des rentes.
Et si les héritiers ne disposent pas du capital ? C’est à ce moment que la deuxième étape intervient.
2ème étape : l’assurance prévoyance décès
L’acheteur peut souscrire une assurance prévoyance décès. Elle lui permet de garantir un capital versé aux héritiers le jour de son décès.
Couplée à la clause de rachat de rentes, elle permet donc à l’acheteur de s’assurer que s’il venait à décéder avant le vendeur, un capital équivalent au montant de rachat des rentes serait versé aux héritiers.
Ils auraient ensuite le choix d’utiliser ce capital pour racheter les rentes et ainsi solder le viager.
Attention toutefois, seules les rentes sont rachetées. Cela ne met pas fin au DUH. Autrement dit, le vendeur restera dans le logement jusqu’à son décès.
Pour obtenir une simulation personnalisée de ce type d’assurance, rendez-vous ici : https://go.vitapecunia.fr/offre-prevoyance
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2ème étape alternative : l’assurance-vie
L’acheteur peut également épargner tous les mois une somme d’argent. Elle se fera de préférence dans une assurance-vie pour bénéficier d’un abattement important sur les frais de succession : les héritiers percevront ainsi un capital pour racheter les rentes.
Contrairement à l’assurance prévoyance, les versements faits sur l’assurance-vie pourront être récupérés à tout moment (et donc être réemployés si le vendeur décède finalement avant l’acheteur). En revanche, si l’acheteur décédait trop rapidement, le capital serait insuffisant pour racheter les rentes. A faire donc en complément de l’assurance prévoyance ou uniquement si l’acheteur dispose déjà de liquidités importantes.