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Décès de l’acheteur du viager : faut-il en avoir peur ?

  • Cyrille 
deces acheteur viager

Acheter un viager vous permet d’investir dans l’immobilier résidentiel avec peu de gestion (voire aucune). Si vous achetez un viager occupé, vous profitez même d’une décote à l’achat, grâce au démembrement de propriété (le droit d’usage et d’habitation étant conservé par le vendeur).

En tant qu’acquéreur, vous pouvez ensuite payer un bouquet et des rentes viagères. Si cette méthode d’acquisition peut vous sembler attractive (et notamment parce que vous n’avez pas besoin de solliciter votre banque), vous vous exposez à des risques dès que vous payez des rentes.

Du moins… vous exposez vos proches à des risques : celui de décéder et de laisser une dette derrière vous.

Les rentes viagères sont-elles obligatoires ?

Contrairement à ce que vous pourriez croire : non.

Et dans ce cas, on parle de viager sans rente (logique me direz-vous) ou de viager en nue-propriété (moins logique cette fois-ci). Vous achetez ainsi un viager occupé en versant un unique montant, le bouquet.

Tant que la valeur de votre bien immobilier ne baisse pas et passe en dessous du prix décoté, vous gagnez de l’argent.

Exemple : un bien immobilier vaut 400 000€, vous l’achetez avec un bouquet de 250 000€ (prix de la valeur occupée). Le vendeur âgé de 73 ans restera dans le logement jusqu’à son décès (réserve de DUH). Au décès du vendeur, si le bien vaut plus de 250 000€ (souvenez-vous, il en valait 400 000€ à l’achat), l’acquéreur gagne de l’argent. Oui, le risque est donc limité, j’en conviens.

Si l’acquéreur décide de verser un bouquet de 100 000€, il devra verser des rentes pour un montant estimé de 150 000€ sur toute la durée du viager (l’espérance de vie du vendeur). Par exemple 750€ par mois.

A présent, que se passe-t-il si l’acquéreur verse des rentes et que le vendeur vive (beaucoup) plus longtemps ?

L’acheteur est susceptible de payer le bien plus cher que son vrai prix. Et donc de perdre de l’argent.

Et si l’acheteur décède avant le vendeur ?

Les rentes viagères devront être payées par les héritiers.

Ce sont donc deux risques à prendre en considération lorsque l’on achète un viager et que l’on doit payer des rentes.

La bonne nouvelle, c’est qu’il existe une solution simple pour vous couvrir du deuxième risque (et aussi pour le premier d’ailleurs… mais nous le verrons un autre jour).

Décès de l’acheteur : comment annuler le risque financier ?

Généralement, je conseille un écart d’âge entre l’acheteur et le vendeur d’au moins 20 ans (25 ans si vous voulez être vraiment prudent).

Le risque de voir le vendeur survivre à l’acheteur devient ainsi très faible (moins de 5% des cas d’après notre bonne vieille table de mortalité TGF05).

Malheureusement, personne n’est à l’abri d’un accident ou d’une maladie… Les conséquences financières peuvent être catastrophiques si les héritiers ne peuvent pas payer les rentes viagères. Ils devront dans ce cas renoncer au viager et les montants versés jusqu’à présent seront définitivement perdus.

Il existe pourtant une solution.

1ère étape : la clause de rachat des rentes

Au moment de rédiger votre contrat de vente, il est impératif d’ajouter une clause qui vous permettra de racheter les rentes.

En échange d’un capital versé au vendeur, vous mettrez fin aux paiements des rentes. Le vendeur pourra placer se capital auprès d’une compagnie d’assurance qui se chargera à son tour de lui verser ses rentes.

En cas de décès de l’acheteur, les héritiers pourront donc mettre fin au versement des rentes.

Et si les héritiers ne disposent pas du capital ? C’est à ce moment que la deuxième étape intervient.

2ème étape : l’assurance prévoyance décès

L’acheteur peut souscrire une assurance prévoyance décès. Elle lui permet de garantir un capital versé aux héritiers le jour de son décès.

Couplée à la clause de rachat de rentes, elle permet donc à l’acheteur de s’assurer que s’il venait à décéder avant le vendeur, un capital équivalent au montant de rachat des rentes serait versé aux héritiers.

Ils auraient ensuite le choix d’utiliser ce capital pour racheter les rentes et ainsi solder le viager.

Attention toutefois, seules les rentes sont rachetées. Cela ne met pas fin au DUH. Autrement dit, le vendeur restera dans le logement jusqu’à son décès.

Afin d’optimiser l’assurance, il faudra revoir chaque année à la baisse le capital assuré. En effet, le montant de rachat de rentes diminue au fil du temps. Vous pouvez nous contacter pour la mise en place et le suivi d’un tel contrat d’assurance prévoyance (le cabinet en gestion de patrimoine du groupe, Invest’Aide, distribue ce type de solution).

2ème étape alternative : l’assurance-vie

L’acheteur peut également épargner tous les mois une somme d’argent. Elle se fera de préférence dans une assurance-vie pour bénéficier d’un abattement important sur les frais de succession : les héritiers percevront ainsi un capital pour racheter les rentes.

Contrairement à l’assurance prévoyance, les versements faits sur l’assurance-vie pourront être récupérés à tout moment (et donc être réemployés si le vendeur décède finalement avant l’acheteur). En revanche, si l’acheteur décédait trop rapidement, le capital serait insuffisant pour racheter les rentes. A faire donc en complément de l’assurance prévoyance ou uniquement si l’acheteur dispose déjà de liquidités importantes.

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