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La vente en viager : nos conseils pour bien vendre

Longtemps considérée comme ringarde ou immorale, le viager revient en force ces dernières années. Afin de mieux comprendre cette transaction, je vous apporte quelques explications sur le viager.

Qu’est ce qu’une vente en viager ?

Le viager est un contrat aléatoire entre le vendeur, appelé crédirentier, et l’acheteur, le débirentier.

Le terme aléatoire a son importance puisque c’est la clé de voute du viager : en l’absence d’aléa, le viager peut être requalifié, avec de lourdes conséquences pour l’acheteur. Cela peut-être le cas si l’acheteur avait connaissance d’une maladie du vendeur par exemple. Ou si le prix du viager est anormalement bas, déséquilibrant ainsi l’équilibre économique de la transaction.

Lorsque l’acheteur et le vendeur ont convenu d’un prix de vente du logement, le vendeur va accorder une facilité de paiement à l’acheteur.

Le jour de la vente, l’acheteur va verser un montant comptant, appelé le bouquet. Il versera ensuite des rentes viagères au vendeur (jusqu’à son décès).

Afin d’obtenir une garantie sur le paiement des rentes, le vendeur va obtenir une créance de premier rang. En cas de faillite de l’acheteur, le vendeur pourra ainsi récupérer, de plein droit, le bien immobilier.

Notez qu’il existe plusieurs formes de viager. Classiquement, le viager est occupé. Le vendeur reste donc dans son logement (qui est sa résidence principale) grâce à la conservation de son Droit d’Usage et d’Habitation (le DUH). En contrepartie, l’acheteur aura investira dans un bien décoté. La décote étant égale à la valeur du bien diminué de celle du DUH.

Il est également possible d’acheter un viager libre. Il s’agit bien souvent de résidences secondaires ou locataires du vendeur. L’acheteur aura ainsi la possibilité de mettre immédiatement le bien en location ou d’y habiter.

Pourquoi vendre en viager ?

La vente en viager présente de nombreux avantages : revenus complémentaires, protection du conjoint, autonomie financière…

Nous analysons les avantages de la vente en viager.

Un complément de revenu non négligeable

Les raisons d’une vente en viager peuvent être nombreuses.

La période de forte croissance étant révolue en France, il y a de moins en moins d’actifs par retraité. Ce phénomène, couplé à une stagnation de l’âge de départ à la retraite et à l’allongement de la durée de vie à pour conséquence de mener les caisses de retraite à la faillite dans quelques années… En attendant, les retraites ne sont pas revalorisées, d’où une baisse de pouvoir d’achat des retraités.

Aujourd’hui, les pensions de retraite stagnent et les taux de remplacement diminuent (le ratio de la pension de retraite sur l’ancien salaire d’activité). 

Le viager a comme principal intérêt pour un vendeur de se procurer un complément de revenu, parfois non négligeable, permettant de financer la perte de revenus à la retraite ce qui permet ainsi au vendeur de stabiliser son pouvoir d’achat  voir même de l’améliorer. De plus, une clause est communément inscrite dans le contrat viager afin d’indexer annuellement la rente viagère.

De la même manière, une transaction s’accompagne classiquement d’un « bouquet » qui est une somme d’argent payée comptant par l’acheteur débirentier le jour de la vente. Ce capital est donc immédiatement utilisable pour le vendeur qui peut alors le transmettre en fonction de ses besoins.

Le vendeur paiera d’ailleurs une fiscalité réduite sur ses rentes. Ce qui est beaucoup plus intéressant que de garder un bien locatif qui devra être géré par ailleurs.

Cependant le vendeur à la possibilité de choisir la manière dont il sera rémunéré par l’acheteur.

Il peut choisir entre privilégier le capital versé lors de la vente (le bouquet) ou obtenir un revenu régulier chaque mois (les rentes viagères).

L’acheteur ou débirentier n’est pas en reste. Il pourra investir dans l’immobilier, parfois très bien placé à Paris, et avec une gestion locative très limitée. Au-delà d’aider financièrement une personne âgée, il profite d’un investissement rentable (notamment grâce à la décote à l’achat d’un viager occupé ou à la possibilité de louer un viager libre) sans recourir à un prêt immobilier, coûteux et parfois compliqué à obtenir pour certains profils (comme les jeunes chefs d’entreprise).

Vendre en viager transfert le risque de longévité

L’intérêt de passer par ce type de vente permet au vendeur de transférer le risque de longévité à l’acheteur. En effet, vendre de manière classique son logement permet de récupérer un capital mais celui-ci sera-t-il suffisant pour financer les dépenses quotidiennes du vendeur jusqu’à la fin de sa vie ?

Vendre en viager permet au vendeur d’adapter, dans la mesure du possible, la rente à ses besoins financiers. Peu importe le nombre d’années qui lui reste à vivre, il s’assure ainsi que son train de vie sera préservé.

Enfin, nous vivons plus longtemps et dans de meilleures conditions. De ce fait, les nouveaux retraités sont en meilleure forme que leurs parents au même âge. Ils veulent donc profiter davantage de leur temps libre, ce qui implique des dépenses plus élevées.

Le viager permet ainsi de lutter contre la dépendance. L’allongement de la durée de vie ne signifie par pour autant que l’on vie mieux. Les retraités très âgés ont donc de lourdes difficultés à financer leur maison de retraite ou leur assistant de vie.

Vendre votre maison en viager est un outil de transmission patrimonial

Le viager est un mode de vente immobilière qui permet au vendeur de préparer sa succession. Dans de nombreux cas, la famille ne souhaite pas conserver le bien immobilier au décès du parent.

Le vendeur peut mettre en vente sa maison en viager. Dans ce cas, le vendeur crédirentier pourra redistribuer le bouquet aux héritiers après conclusion de la vente et ainsi organiser sa succession de son vivant.

Sachez que vous disposez de nombreux abattement de donation ou des solutions d’investissement qui permettent d’optimiser la transmission du capital aux héritiers. Autant en profiter de votre vivant !

Protéger votre conjoint grâce à la vente en viager

On l’oublie parfois mais un conjoint qui a élevé des enfants ou a peu travaillé a une pension de retraite faible et vit parfois sur les ressources de sa femme ou de son mari.

Le jour de la disparition du conjoint qui contribuait le plus aux dépenses du ménage, cela peut être catastrophique !

La vente en viager permet de disposer d’une rente viagère réversible sur le conjoint survivant et donc de le protéger et de faire en sorte qu’il reste dans sa maison jusqu’à la fin de sa vie.

Le viager pour déshériter ses enfants

Moins répandu, vendre en viager pour déshériter ses enfants est pourtant très efficace.

En effet, cela permet au vendeur de récupérer un capital qu’il pourra utiliser à sa guise de son vivant et ne le transmettra pas à ses enfants lors de son décès.

Cette méthode est parfaitement légale.

Comment vendre en viager ?

La vente en viager est très différente d’une vente immobilière classique. C’est une pratique peu courante qui nécessite d’être accompagné par des spécialistes de l’immobilier mais aussi du droit.

En effet, cette méthode nécessite une estimation précise et une connaissance approfondie, au vue des spécificités ( âge idéal du vendeur, répartition des charges, etc ) sachant que les transactions en viager sont rares et  peu de professionnels possèdent l’expertise requise. 

 Il est donc important pour le vendeur de créer un contrat viager sur-mesure afin d’envisager toutes les possibilités à l’avenir.

Faire estimer son bien en viager

Peu de transactions en viager sont faites chaque année. Le nombre de professionnels de l’immobilier qui connaît le viager est limité et eux seuls seront compétents pour estimer votre viager.

Les agences immobilières dans le viager

Découvrez avec quelles agences immobilières vendre en viager ? 

A quel âge vendre un viager ?

En pratique, il est possible de vendre un bien immobilier en viager à n’importe quel âge.

Dans les faits, vendre un bien trop jeune augmente la décote d’occupation. Le bouquet et les rentes viagères deviennent donc très faibles et la vente ne devient plus intéressante pour le vendeur.

Au contraire, vendre un viager trop vieux augmente le risque d’incertitude sur le prix de revient de l’opération pour l’acheteur…

Il existe un âge idéal pour vendre en viager que l’on situe entre 70 ans et 85 ans.

Quelle est la répartition des charges et travaux entre l’acheteur et le vendeur d’un viager ?

Lorsque vous vendez votre bien immobilier en viager, il est important de définir qui prendra en charge les travaux et les autres dépenses.

Est-ce le vendeur ou l’acheteur qui paiera la taxe foncière, les charges de copropriété etc.

Si en pratique, un viager occupé rend l’acheteur redevable du paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété non récupérables, nous vous conseillons de bien l’écrire dans le compromis de vente pour éviter toute ambiguïté.

Peut-on vendre un viager en présence d’enfants ou héritiers ?

Il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier alors que vous avez des enfants ou des héritiers.

C’est même plutôt conseillé pour de nombreuses raisons : vous pouvez optimiser la transmission de votre patrimoine de votre vivant, vous pouvez rester financièrement autonome (vos enfants n’auront pas l’obligation de vous aider), vous bénéficiez de revenus complémentaires etc.

Pourquoi est-il préférable de vendre son viager par le biais d’un spécialiste ? 

La vente en viager est un mode de transaction immobilière.

On pourrait donc croire que n’importe quel professionnel de l’immobilier pourrait se charger d’une vente en viager. Comme par exemple un agent immobilier ou un notaire, même si ce dernier n’a jamais réellement fait de viager…

Je reçois quotidiennement des e-mails d’acheteurs, de vendeurs ou même d’agents immobiliers qui me font part de leurs interrogations sur le viager.

Des doutes sur l’application de certaines règles ou loi, sur l’évaluation d’un viager ou sur le ficelage du contrat viager. Et généralement, ils sont surpris de constater qu’un simple mail peut leur faire gagner (ou éviter de perdre) des milliers d’euros.

Les risques du viager

Que ce soit pour l’acheteur ou le vendeur, le viager comporte des risques. Les connaître vous permettra de mieux les anticiper.

Le crédirentier (vendeur), en vendant son logement en viager s’expose à un risque de défaut de l’acheteur. Il devra donc veiller à bien choisir l’acquéreur et à vérifier sa solvabilité. Bien que certaines garanties soient prises (hypothèque de premier rang), rien ne lui garantit de pouvoir récupérer sa mise en cas de nécessité.

Il peut contourner le problème en demandant un viager sans rentes. Et donc être payé uniquement par le bouquet. Cependant, rare sont les investisseurs pouvant mettre une somme conséquente.

Enfin, en cas de décès prématuré, le vendeur sera perdant, relativement à une vente classique. Sachez cependant qu’en cas de décès dans les 90 jours qui suivent la signature de l’acte authentique, la vente peut être annulée.

L’acheteur, quant à lui, s’expose à plusieurs risques.

Le premier est le risque de longévité. Si le vendeur vit au-delà de son espérance de vie statistique, le rentabilité de son opération sera moins bonne que prévue.

Si l’acheteur décède avant le vendeur, la dette est transmise à la succession. L’acheteur devra donc s’assurer de laisser suffisamment de liquidités derrière lui pour que ses héritiers puissent régler les rentes viagères. Il est possible d’ajouter une clause de rachat dans le contrat viager. Dans ce cas, l’acheteur (ou ses héritiers) pourront verser un capital représentatif des rentes à verser afin de mettre fin au viager.

La fin du viager : comment cela se passe-t-il ?

Les raisons de la fin d’un viager sont multiples.

Dans la plupart des cas, le viager se termine au décès du vendeur. L’acheteur peut donc récupérer les clés du logement et y habiter, le mettre en location ou encore le revendre.

Dans certains cas, le viager peut comporter des anomalies. Le vendeur ou ses héritiers peuvent donc se retourner contre l’acheteur pour casser le viager. Ce risque n’est pas à prendre à la légère. C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons de mettre en place un viager sur-mesure, aidé par des experts du sujet. Si vous souhaitez mettre en vente votre bien en viager, contactez-nous, nous vous conseillerons au mieux.

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