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La vente à terme occupée

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Si vous êtes à la retraite ou approchez de la retraite, vous vous demandez peut-être quelles sont vos options pour générer des revenus complémentaires. Une option dont vous avez peut-être entendu parler est la vente à terme occupé. Mais qu’est-ce qu’une vente à terme occupé et comment ça marche ? Découvrez dans cet article toutes les informations nécessaires sur le viager à terme occupé et si c’est le bon choix pour vous.

La vente à terme : Qu’est-ce que c’est ? 

La vente en à terme est un contrat par lequel le propriétaire vend un bien immobilier à un acquéreur, moyennant le versement d’un prix converti en un capital de départ appelé « bouquet », le solde étant versé en forme de mensualités non imposées pendant une durée bien déterminée connue d’avance.

Deux formes de vente à terme existent : la vente à terme libre et la vente à terme occupée. L’opération qui consiste à acheter une maison ou appartement, d’y habiter directement et qui permet au terme d’une période donnée et définie dans l’acte d’arrêter de payer les mensualités est appelée vente à terme libre. L’opération d’achat dans laquelle le vendeur continue d’occuper son bien jusqu’à la fin de la durée de paiement de la mensualité est appelée vente à terme occupée. Les deux types de vente ont leurs avantages.

Contrairement à la vente à terme libre, la vente à terme occupée permet au vendeur de conserver le droit d’usage de son bien. Ce droit accordé au rentier explique pourquoi quatre ventes immobilières sur cinq en viager sont des ventes en viager occupé.

Pourquoi vendre en vente à terme ?

Vendre en vente à terme occupée est la solution choisie par de nombreux seniors afin de percevoir un capital important ainsi qu’une rente mensuelle indexée hors taxes. Les facteurs qui justifient la vente à terme sont entre autres :

Facteurs de patrimoine privé

La demande croissante des propriétaires âgés souhaitant se séparer d’une partie de leur patrimoine immobilier de leur vivant.

Facteurs économiques

La pension de retraite est parfois insuffisante, les dépenses augmentent chaque jour, les charges quotidiennes augmentent, l’entretien patrimonial d’un bien devient de plus en plus cher.

Facteurs sociologiques

Allongement de la durée de vie et donc augmentation du nombre de retraités.

Facteurs situationnels

La crise financière, la fluctuation de l’euro et conjointement un certain manque de confiance de la part des banques.

Qu’est-ce que la vente à terme occupée ?

Un acheteur qui achète une maison ou un appartement en vente à terme occupée n’a pas le droit d’utiliser le bien acquis. Il ne peut pas y vivre non plus. C’est un accord qui arrange les deux parties pour des raisons différentes. La vente viagère peut prendre deux formes :

  • Rétention du droit d’usage seul (la forme la plus courante)
  • Conservation du droit d’usage et de l’usufruit

Dans le premier cas, la loi interdit au vendeur de louer son bien, même s’il quitte son logement et part en maison de retraite. Dans le deuxième cas, il s’agit de nue-propriété. Le rentier conserve l’usufruit. Par conséquent, il a le droit d’utiliser son bien (usus) et de percevoir des revenus (fructus) s’il prend la décision de le mettre en location. 

Quels sont les avantages de la vente à terme occupée pour l’acheteur ?

Le vendeur perçoit des mensualités sur une durée fixe. Lors de la vente, l’acquéreur vous versera une somme au comptant, puis, tous les mois, vous percevrez une somme mensuelle. La mensualité est payable jusqu’à l’échéance prévue.

Le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux sur les mensualités. Les mensualités perçues ne sont pas imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale ou secondaire.

Le vendeur peut se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps.

Le vendeur est garanti du paiement des mensualités. La vente sera enregistrée par un acte authentique établi chez notaire. Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente, celle-ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire.

Le vendeur bénéficie d’une revalorisation annuelle de la mensualité.

Le vendeur protège sa famille, en cas de décès du vendeur, les mensualités continuent d’être versées à ses héritiers.

La vente à terme occupée permet au vendeur de continuer à utiliser son bien et à l’occuper tout en gagnant de l’argent. Cela lui donne la sécurité qu’il recherche puisqu’il reçoit des mensualités jusqu’à la fin de la durée définie pour le paiement des mensualités. Par ailleurs, en cas de problème majeur dans le paiement de la mensualité par l’acheteur, la vente est annulée.

Quels sont les avantages de la vente pour l’acheteur ?

Pour l’acquéreur/investisseur :

L’acquisition sous forme de vente à terme répond à de multiples objectifs : acquérir un logement, se constituer un patrimoine immobilier locatif, investir dans une résidence secondaire, etc.

  • L’acquéreur investit dans l’immobilier à prix réduit, c’est un placement de moyen/long terme très attractif
  • L’acquéreur investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire (et donc sans intérêts bancaires)
  • L’acquéreur, dans le cas d’une vente à terme libre, peut disposer du bien dès l’achat pour s’y loger ou y loger un proche
  • L’acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable dans le cas d’une vente occupée (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation (DUH) est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat)
  • L’acquéreur investit de manière socialement responsable
  • L’acquéreur bénéficie d’une bonne protection du capital investi 

Pour l’acquéreur, le viager est un excellent moyen de construire un patrimoine immobilier, ou immobilier de luxe. Il s’adresse à des investisseurs qui ne recherchent pas une résidence principale dans l’immédiat mais qui souhaitent, à terme, s’offrir une résidence secondaire ou se lancer dans un investissement locatif.

Quels sont les inconvénients de la vente à terme occupée pour le vendeur ?

Le montant des mensualités qu’il perçoit est moindre que dans le cas d’une rente viagère libre. La différence est due au prix d’occupation du bien (le vendeur peut continuer à habiter le logement vendu), qui est calculé en fonction de son âge et déduit du prix de vente. Si l’acte de vente ne prévoit pas la réserve de l’usufruit, il ne peut tirer de revenus de la location de son bien. Autre détail non négligeable : c’est au vendeur de s’acquitter de la taxe d’habitation et des charges courantes.

Quels sont les inconvénients de la vente à terme occupée pour l’acheteur ?

Par définition, la vente à terme occupé donne la possibilité au vendeur de continuer à occuper son bien. L’acquéreur ne pourra donc l’utiliser qu’à la fin de la période de paiement de la rente. Il appartient à l’acquéreur de payer la taxe foncière, ainsi que les gros travaux.

Comment sont calculés les frais en viager à terme occupé ?

La vente à terme occupée est une opération immobilière particulière qui doit prendre en compte plusieurs aspects au-delà des tendances du marché immobilier. Il faut bien entendu estimer le prix de vente du bien concerné. Il faut également déterminer le prix d’occupation du bien par l’acquéreur, qui est principalement calculé en fonction de son espérance de vie.

Lorsque ces deux montants sont fixés, placez les modalités de paiement. L’acheteur apporte le plus souvent un apport personnel qui est versé au moment de l’acte de vente, appelé le bouquet. Il est également nécessaire de calculer les sommes qui seront versées au vendeur tous les mois, les mensualités.

En savoir plus sur la vente à terme occupée

  • Qu’est-ce que la vente à terme libre

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