Le calcul viager permet de déterminer les éléments financiers d’un viager.
Le viager est une vente immobilière spécifique.
Le viager immobilier : quelques rappels
Un viager est une vente différée dans le temps puisque, généralement, l’acheteur va verser une rente chaque mois au vendeur (la rente viagère) en plus d’un bouquet (montant comptant payé le jour de l’achat chez le notaire).
Le vendeur va demander une hypothèque et l’insertion de la clause résolutoire dans l’acte notarié le jour de la vente chez le notaire. Cela lui permettra de se prémunir contre d’éventuels impayés d’arrérages de l’acheteur.
Ces modalités de paiement sont donc intéressantes pour l’acheteur, notamment s’il rencontre des difficultés à obtenir un crédit bancaire pour investir dans l’immobilier ou acheter sa résidence principale, à cause de sa capacité d’endettement trop faible.
Pour le vendeur, il s’agit surtout d’un complément de revenus pour compenser une faible retraite par exemple.
Il profitera d’ailleurs d’avantages fiscaux sur le bouquet et les rentes payées.
Sachant que la rente viagère doit être acquittée par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur, le viager est un contrat aléatoire.
Par conséquent, les calculs du viager sont très importants car ils assurent l’équilibre financier entre les engagements du vendeurs (vendre le logement) et ceux de l’acheteur (payer le bouquet et la rente du viager).
Le calcul d’un viager occupé ou d’un viager libre est complexe et dépend de nombreux paramètres contrairement à une simple transaction immobilière.
À la différence d’une vente immobilière classique, un viager immobilier dépend aussi des caractéristiques du vendeur.
Notamment, son âge et son sexe. Ce sont tous ces éléments qui permettront de déterminer le prix du viager.
Comment calculer un viager immobilier ?
Afin de fixer le prix d’un viager, il faut déterminer l’espérance de vie du vendeur, ainsi que sur des paramètres économiques.
Schématiquement, le calcul d’un viager ressemble à cela :
Nous vous détaillons la méthode de calcul du viager en 4 grandes étapes :
- L’estimation de la valeur vénale du logement ;
- Appliquer un coefficient d’abattement pour occupation : calculer le DUH ou l’usufruit ;
- Fixer le bouquet du viager ;
- Calculer la rente viagère.
L’estimation de la valeur vénale pour le calcul viager
La première étape est l’estimation de la valeur vénale de l’appartement ou de la maison. La valeur vénale d’un bien immobilier est tout simplement la valeur réelle du bien sur le marché immobilier (issu par expertise immobilière).
Le logement mis en vente par le vendeur doit être expertisée par un professionnel de l’immobilier : expert, agent immobilier, notaire etc.
Cette expertise permet de déterminer la valeur vénale (ou valeur de marché ou encore prix du bien immobilier en vente).
Le calcul de la décote d’occupation : le DUH ou l’usufruit
Si le viager est occupé par le vendeur, le calcul du viager occupé s’obtient en diminuant à la valeur vénale de l’appartement, le droit d’usage et d’habitation (DUH).
La valeur économique du DUH est la somme des loyers futurs qui seront en moyenne « payés » par le vendeur. La valeur économique du DUH dépend donc du taux de rendement locatif du logement vendu (dans une évaluation économique du bien).
Dans le cas d’un viager libre, vous n’avez pas besoin d’évaluer le Droit d’Usage et d’Habitation. En effet, le vendeur ne conserve aucun droit d’usage sur le bien.
Comme le DUH, l’usufruit est un droit issu du démembrement de la propriété d’un bien immobilier.
Il est souvent peu utilisé dans le cas du viager car très peu avantageux pour l’acheteur. En effet, l’usufruitier vendeur pourra louer son logement à un tiers. Ce qui signifie qu’à son décès, l’acheteur ne sera pas sûr de pouvoir récupérer son logement et d’en jouir librement si le locataire en place ne souhaite pas partir.
De la même manière que le DUH, l’usufruit peut être calculé de manière économique.
En retranchant l’usufruit à la valeur vénale libre de votre appartement viager, vous obtenez la valeur de la nue propriété.
Le bouquet du viager
Le bouquet d’un viager est déterminé assez simplement : il est souvent fixé par le vendeur (appelé crédirentier du viager) dans un premier temps.
Il pourra ensuite être négocié, à la hausse comme à la baisse, pour faire converger les intérêts de l’acheteur (appelé débirentier du viager) du logement.
Le vendeur devra donc fixer en premier lieu le bouquet et le retrancher à la valeur vénale de son appartement.
Le calcul de la rente viagère
En déduisant le bouquet et le DUH à la valeur vénale, nous obtenons le « capital à renter », aussi appelé « capital constitutif de la rente viagère ».
Pour calculer la rente viagère d’un viager, ce montant est converti en rente mensuelle grâce au barème viager.
Le calcul viager pour convertir le capital en rentes viagères prend en compte l’espérance de vie du vendeur et le taux technique de la rente (aussi appelé taux d’actualisation).
En effet, le vendeur prête de l’argent à l’acheteur : il peut demander une rémunération sous forme d’intérêts (le taux technique).
Si le vendeur et l’acheteur du viager conviennent d’un viager occupé sans rentes, dans ce cas, l’acheteur ne paiera que le bouquet le jour de la signature du contrat viager.
Le bouquet sera égal à la valeur du bien diminuée du Droit d’Usage et d’Habitation ou de l’usufruit si ce droit est conservé par le vendeur.
Un viager sans rentes n’a pas de sens dans le cas d’un viager libre. En effet, il s’agira dans ce cas d’une vente classique car le bouquet est égal à la valeur vénale du logement.
Un exemple de calcul viager
Le calcul viager est différent pour un viager occupé et un viager libre.
Le calcul d’un viager occupé
Prenons le cas de Monsieur Durant, 80 ans. Il souhaite rester à vie dans son logement de 500 000€. Le loyer possible du bien est de 2 000€/mois.
L’espérance de vie de Monsieur Durant est de 10 ans. Il souhaite percevoir un bouquet de 100 000€.
Sachant que Monsieur Durant souhaite rester dans sa maison, on évalue le DUH à 2 000€ x 12 x 8,5 = 204 000€.
Remarque : 8,5 est le coefficient d’actualisation du DUH. Il est légèrement inférieur à l’espérance de vie de Monsieur Durant.
Le bouquet étant de 100 000€, on en déduit que le capital à renter est de 500 000€ – 204 000€ – 100 000€ = 196 000€.
La rente annuelle est de 196 000€ / 8,5 = 23 000€, soit une rente mensuelle de 1 900€.
Le calcul d’un viager libre
Si Monsieur Durant souhaite quitter le logement dès le jour de la vente, il doit le vendre en viager libre.
Dans ce cas, il n’y a pas de DUH à déterminer.
Si le bouquet est de 100 000€, le capital à renter est de 400 000€.
La rente annuelle est donc de 400 000€ / 8,5 = 47 000€, soit une rente mensuelle de 3 900€.
Les barèmes pour vos calculs viagers
Le barème viager est un outil indispensable pour assurer une transaction équitable entre l’acheteur et le vendeur (appelé débirentier et crédirentier lorsqu’il s’agit d’une vente en viager).
Il existe une multitude de barèmes viagers, plus ou moins récents et fiables.
Le barème viager permet de :
- Déterminer la valeur du DUH ou de l’usufruit d’un bien immobilier
- Transformer un capital à renter en rente viagère et inversement.
Pour cela, il suffit de retenir le coefficient diviseur ou le taux de rente qui correspond à l’âge du ou des vendeurs. En effet, le calcul viager dépend de l’espérance de vie des vendeurs.
Nous attirons votre attention sur le fait que le coefficient viager est très différent pour un viager à une tête (un seul vendeur) et un viager à deux têtes (couple de vendeurs).
Si vous souhaitez acquérir ou vendre un viager à deux têtes, utilisez un barème viager spécifique pour pouvoir prendre en compte la réversion de la rente viagère.
Le calcul des frais de notaire
Peu de gens (y compris les professionnels de l’immobilier) le savent mais l’achat en viager permet de réduire les frais de notaire.
En effet, les frais de notaire d’un viager occupé sont calculés sur le valeur occupée du bien (la nue-propriété) et non la totalité de la valeur du logement.
Il en résulte une économie des frais de notaire qui peut dépasser les 40% !
Calculer la rentabilité d’un viager
Si vous êtes acheteur et que vous cherchez à investir dans un viager, il peut être intéressant de déterminer la rentabilité de votre opération.
En effet, calculer la rentabilité du viager vous permettra de comparer les investissements entre eux, que ce soit avec un autre viager ou un autre investissement locatif ou financier.
En effet, comment comparer la performance de deux viagers entre eux alors qu’ils n’ont rien à voir : rente, bouquet, âge ou sexe différents ?
Le logiciel de calcul viager : l’alternative pour vos calculs
Cette explication du calcul viager a consciemment été simplifiée. Afin d’affiner les calculs, des paramètres supplémentaires comme le sexe sont communément utilisés.
Une part importante de négociation peut également justifier des écarts entre le prix théorique, issu des tables de mortalité, et le prix convenu.
Afin de vous assister et vous aider dans le calcul de la rente viagère et du bouquet du viager immobilier que vous comptez acheter ou vendre, nous vous conseillons d’utiliser un outil de calcul viager.
Il existe plusieurs simulateurs de calcul viager en ligne sur le marché du viager. Nous vous présentons notre logiciel de calcul viager et vous expliquons comment l’utiliser.