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Fiscalité du viager : comment réduire vos impôts ?

la fiscalité du viager

Le viager est une solution intéressante pour les personnes âgées qui souhaitent vendre leur bien immobilier tout en conservant leur droit d’usage et d’habitation.

Mais qu’en est-il de la fiscalité du viager ? Est-ce que le viager est imposable ? Qui paye la taxe foncière pour un viager ?

Dans cet article, nous allons répondre à ces questions et examiner la fiscalité du viager.

La fiscalité du viager pour le vendeur

La vente en viager est un contrat qui permet à un vendeur, appelé crédirentier, de céder un bien immobilier à un acheteur, appelé débirentier, moyennant le versement d’une rente viagère à vie.

Pour le crédirentier, cette rente représente un revenu imposable au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR), mais seulement pour une fraction de son montant. Cette fraction est déterminée en fonction de l’âge du crédirentier à la date du premier versement de la rente.

En effet, la fraction imposable de la rente est fixée une fois pour toutes au moment de la vente. Ainsi, plus le crédirentier est âgé au moment de la vente, plus la fraction imposable sera faible.

La part imposable est de 40 % de la rente si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans et 30 % de la rente si le vendeur a plus de 69 ans.

De plus, si la rente viagère est constituée au profit de deux conjoints et réversible au profit du conjoint survivant, l’âge à prendre en compte pour déterminer la fraction imposable dépend de la durée du mariage.

Si la rente est en cours de jouissance pendant la durée du mariage, l’âge du plus âgé des époux lors de l’entrée en jouissance de la rente est pris en compte.

En revanche, si la rente n’est pas en cours de jouissance au moment du décès, l’âge du survivant à la date du décès est pris en compte, si cette solution est plus favorable.

Il est important de noter que la déduction forfaitaire de 10 % n’est pas applicable à la fraction imposable des rentes viagères. De plus, les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2 %, sont dus au titre des revenus du patrimoine.

Ainsi, le crédirentier doit prendre en compte ces éléments pour déterminer le montant net de sa rente viagère après impôts et prélèvements sociaux.

Qui paie la taxe foncière ?

En ce qui concerne les impôts locaux, le paiement de la taxe foncière est généralement à la charge du propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

Toutefois, dans le cadre d’un viager « occupé avec usufruit » et en l’absence de stipulations spécifiques dans l’acte de vente, c’est le vendeur qui est responsable de cette taxe.

Dans le cas où le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu, sauf accord contraire dans l’acte de vente, le paiement de la taxe foncière revient à l’acheteur.

En revanche, pour un viager « libre », la taxe foncière est à la charge de l’acheteur.

Qui paie la taxe d’habitation d’un viager ?

Quant à la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant du bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ainsi, pour un viager « occupé », le vendeur sera redevable de cette taxe, tandis que pour un viager « libre », l’acheteur en sera responsable.

Si le bien immobilier est mis en location, que ce soit par le vendeur ou l’acquéreur, le locataire sera tenu de payer la taxe d’habitation.

Note : la taxe d’habitation a été supprimée.

La fiscalité du viager pour l’acheteur

Les droits d’enregistrement (frais de mutation)

Lorsqu’un bien immobilier est acheté en viager, l’acheteur est tenu de payer les droits d’enregistrement.

Ces derniers sont calculés sur la valeur en capital de la rente qui sera versée au vendeur et sur le montant du bouquet, le cas échéant (c’est-à-dire la valeur occupée du viager). Ils sont donc plus faibles que ceux d’une vente traditionnelle (pour un même bien immobilier).

Les droits d’enregistrement suivent les règles du droit commun et leur taux global est généralement de 5,80 % dans la plupart des départements. Il est important de noter que le paiement des droits d’enregistrement est à la charge de l’acheteur, conformément à la législation en vigueur pour ce type de transaction.

les frais de notaire son plus faible dans un viager occupé
les frais de notaire son plus faible dans un viager occupé

L’impôt sur la plus-value immobilière du viager

Le calcul de la plus-value à la revente ne sera pas le même pour l’acheteur selon que la cession intervient avant ou après le décès du crédirentier.

Si la revente intervient avant le décès du crédirentier, le prix d’achat sera constitué des versements déjà effectués en faveur de l’acheteur, additionnés à la valeur en capital de la rente à la date de la revente.

En cas de revente après le décès du crédirentier, le prix d’achat sera constitué des versements réalisés en faveur du crédirentier, majorés du bouquet.

La plus-value sera imposée l’année de la cession, avec une taxe de 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%. Après une détention de plus de cinq ans, la plus-value réalisée sera réduite chaque année par un abattement et sera exonérée d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Il est également important de noter qu’il est possible de revendre un bien acheté en viager, même sans l’accord du crédirentier, conformément à l’article 1960 du Code civil, à condition de l’en informer par huissier.

Le fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI se calcule en appliquant à la valeur nette de votre patrimoine immobilier les taux du barème de l’IFI. Vous pourrez ensuite moduler ce montant en fonction d’éventuelles réductions de l’IFI ou d’un plafonnement de l’IFI en fonction de vos revenus.

Attention, nous parlons bien du patrimoine immobilier net. Vous devez donc retrancher à la valeur de vos biens immobiliers l’ensemble des dettes. Ces dettes (encours de crédit généralement) doivent être affectées à l’acquisition du bien, à des dépenses de réparation, de construction et de rénovation, ou encore à des taxes sur la propriété.

La valeur des biens retenue est le prix qui pourrait être demandé dans le cas d’une transaction.

On retient la valeur au 1er janvier de l’année suivante.

L’IFI 2022 est donc calculé sur la base de la valeur de l’immobilier du 1er janvier 2023.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : la répartition entre l’acheteur et le vendeur

Lorsqu’une vente en viager est occupée, le vendeur a le choix de conserver le droit d’usage et d’habitation (occuper le logement) ou l’usufruit (louer ou occuper le bien).

Dans les deux cas, le vendeur doit déclarer la valeur de ce droit à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’IFI applique un barème fiscal commun pour le droit d’usage et l’usufruit, mais un abattement de 40% est accordé pour le droit d’usage car il est plus limité.

De l’autre côté, l’acheteur d’un viager « occupé » doit déclarer la valeur de la nue-propriété du bien à l’IFI. S’il s’agit d’un viager « libre », l’acheteur doit déclarer la valeur de l’immeuble acheté et la valeur du capital représentatif de la rente dans le passif. Le vendeur n’est pas assujetti à l’IFI.

Comment comptabiliser les rentes viagères dans l’IFI ?

L’assiette de l’IFI est déductible des dettes.

Or, les rentes viagères constituent une dette contractée par l’acheteur. Le capital représentatif de la rente est déductible de la valeur de la nue-propriété du viager (ou de la pleine-propriété s’il s’agit d’un viager libre).

Le capital représentatif des rentes viagères se calcule avec le barème de capitalisation de l’ISF.

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