Le viager est une solution intéressante pour les personnes âgées qui souhaitent vendre leur bien immobilier tout en conservant leur droit d’usage et d’habitation.
Mais qu’en est-il de la fiscalité du viager ? Est-ce que le viager est imposable ? Qui paye la taxe foncière pour un viager ?
Dans cet article, nous allons répondre à ces questions et examiner la fiscalité du viager.
Quelle est la fiscalité du viager pour le vendeur ?
La vente en viager est un contrat qui permet à un vendeur, appelé crédirentier, de céder un bien immobilier à un acheteur, appelé débirentier, moyennant le versement d’une rente viagère à vie.
La fiscalité du viager pour le vendeur est particulière, en effet pour le crédirentier, cette rente représente un revenu imposable au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu (IR), mais seulement pour une fraction de son montant. Cette fraction est déterminée en fonction de l’âge du crédirentier à la date du premier versement de la rente.
En effet, la fraction imposable de la rente est fixée une fois pour toutes au moment de la vente. Ainsi, plus le crédirentier est âgé au moment de la vente, plus la fraction imposable sera faible.
Si le vendeur a entre 60 et 69 ans, 40 % de la rente viagère est imposable. Au-delà de 69 ans, cette part imposable diminue à 30 %. Ainsi, un pourcentage de la rente viagère peut être déduit des impôts, variant selon l’âge du vendeur.
De plus, la fiscalité en viager présente des particularités lorsque la rente viagère est établie au nom de deux conjoints et qu’elle est réversible au profit du conjoint survivant, l’âge à prendre en compte pour déterminer la fraction imposable dépend de la durée du mariage.
Si la rente est en cours de jouissance pendant la durée du mariage, l’âge du plus âgé des époux lors de l’entrée en jouissance de la rente est pris en compte.
En revanche, si la rente n’est pas en cours de jouissance au moment du décès, l’âge du survivant à la date du décès est pris en compte, si cette solution est plus favorable.
Il est important de noter que la déduction forfaitaire de 10 % n’est pas applicable à la fraction imposable des rentes viagères. De plus, les prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2 %, sont dus au titre des revenus du patrimoine.
Ainsi, pour évaluer la fiscalité d’un viager, le crédirentier doit prendre en compte ces éléments afin de déterminer le montant net de sa rente viagère après déduction des impôts et des prélèvements sociaux.
Pour le vendeur en viager, la rente est imposée au barème progressif de l’IR, mais seulement pour une partie, déterminée par l’âge initial.
Quelle est la fiscalité du viager pour l’acheteur ?
Les droits d’enregistrement (frais de mutation)
Lorsqu’un bien immobilier est acheté en viager, l’acheteur est tenu de payer les droits d’enregistrement.
Ces derniers sont calculés sur la valeur en capital de la rente qui sera versée au vendeur et sur le montant du bouquet, le cas échéant (c’est-à-dire la valeur occupée du viager). Ils sont donc plus faibles que ceux d’une vente traditionnelle (pour un même bien immobilier).
Les droits d’enregistrement suivent les règles du droit commun et leur taux global est généralement de 5,80 % dans la plupart des départements. Il est important de noter que le paiement des droits d’enregistrement est à la charge de l’acheteur, conformément à la législation en vigueur pour ce type de transaction.
L’impôt sur la plus-value immobilière du viager
Le calcul de la plus-value à la revente ne sera pas le même pour l’acheteur selon que la cession intervient avant ou après le décès du crédirentier.
Si la revente intervient avant le décès du crédirentier, le prix d’achat sera constitué des versements déjà effectués en faveur de l’acheteur, additionnés à la valeur en capital de la rente à la date de la revente.
En cas de revente après le décès du crédirentier, le prix d’achat sera constitué des versements réalisés en faveur du crédirentier, majorés du bouquet.
La plus-value sera imposée l’année de la cession, avec une taxe de 19% et des prélèvements sociaux de 17,2%. Après une détention de plus de cinq ans, la plus-value réalisée sera réduite chaque année par un abattement et sera exonérée d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Il est également important de noter qu’il est possible de revendre un bien acheté en viager, même sans l’accord du crédirentier, conformément à l’article 1960 du Code civil, à condition de l’en informer par huissier.
Qui paie la taxe foncière ?
En ce qui concerne les impôts locaux, le paiement de la taxe foncière est généralement à la charge du propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.
Toutefois, dans le cadre d’un viager « occupé avec usufruit » et en l’absence de stipulations spécifiques dans l’acte de vente, c’est le vendeur qui est responsable de cette taxe.
Dans le cas où le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu, sauf accord contraire dans l’acte de vente, le paiement de la taxe foncière revient à l’acheteur.
En revanche, pour un viager « libre », la taxe foncière est à la charge de l’acheteur.
Qui paie la taxe d’habitation d’un viager ?
Quant à la taxe d’habitation, elle est due par l’occupant du bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition.
Ainsi, pour un viager « occupé », le vendeur sera redevable de cette taxe, tandis que pour un viager « libre », l’acheteur en sera responsable.
Si le bien immobilier est mis en location, que ce soit par le vendeur ou l’acquéreur, le locataire sera tenu de payer la taxe d’habitation.
Note : la taxe d’habitation a été supprimée.
Quels sont les avantages fiscaux du viager ?
Le viager présente d’importants avantages fiscaux.
Les acheteurs bénéficient d’une réduction de l’IFI, de l’absence de crédit et d’un coût d’acquisition réduit.
Les vendeurs quant à eux, profitent d’une exonération fiscale sur le bouquet, d’une transmission patrimoniale optimisée et de charges locales réduites, ce qui en fait une option intéressante pour tous.
Les avantages fiscaux du viager pour l’acheteur
- IFI : Lorsque vous achetez un bien en viager occupé, vous n’intègrez pas la valeur totale de la propriété dans votre base taxable à l’IFI. Seule la valeur de la nue-propriété du bien est prise en compte. Cette structure procure un avantage intéressant pour ceux qui souhaitent réduire ou échapper à l’IFI.
- Frais de dossier et intérêts : Contrairement à un achat classique financé par un prêt immobilier, le viager ne nécessite pas de passer par un établissement bancaire, ce qui élimine les frais liés à la gestion du prêt.
Étant donné que le viager implique généralement le paiement d’une rente directement au vendeur, il n’y a pas d’intérêts à payer sur un prêt bancaire.
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Les avantages fiscaux du viager pour le vendeur
- Le bouquet : Le bouquet est un paiement initial effectué par l’acheteur au vendeur lors de la transaction. Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur, la plus-value réalisée lors de la vente est exonérée d’impôt. Cependant, si la vente concerne une résidence secondaire ou un bien locatif, cette exonération ne s’applique pas, et le vendeur est soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières.
- La rente viagère : La rente viagère est le paiement périodique versé par l’acheteur au vendeur. Étant une source de revenus, elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Cependant, des abattements fiscaux sont prévus, basés sur l’âge du vendeur (crédirentier). Si le crédirentier a entre 60 et 69 ans, 40 % de la rente viagère est imposable. Au-delà de 69 ans, la fraction imposable est réduite à 30 %.
- Optimisation succession : La vente en viager peut offrir différentes manières d’optimisation du viager Cela inclut principalement la conversion de la valeur de l’immobilier en rente, ce qui peut fournir une source de revenus réguliers tout en minimisant les charges fiscales. Grâce à ce type de transaction, le vendeur peut également bénéficier de certains abattements fiscaux, particulièrement intéressants pour la gestion de l’impôt sur les successions. Les contrats viagers peuvent contourner certaines limites de la réserve héréditaire, permettant une répartition plus flexible du patrimoine entre les héritiers ou même des tiers. Cette planification proactive contribue à une meilleure liquidité pour le vendeur, lui permettant de réaliser ses projets ou de couvrir d’autres besoins financiers, tout en assurant la stabilité financière des bénéficiaires après son départ.
- Charges locales : Dans une vente en viager occupé, le vendeur conserve le droit d’habiter la propriété, mais n’est plus responsable du paiement de la taxe foncière, qui revient à l’acheteur.Les frais d’entretien et de réparation sont également souvent partagés ou assumés par l’acheteur, soulageant ainsi le vendeur de coûts qui pourraient être considérables.
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L’impôt sur la Fortune Immobilière en viager
Le fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’IFI se calcule en appliquant à la valeur nette de votre patrimoine immobilier les taux du barème de l’IFI. Vous pourrez ensuite moduler ce montant en fonction d’éventuelles réductions de l’IFI ou d’un plafonnement de l’IFI en fonction de vos revenus.
Attention, nous parlons bien du patrimoine immobilier net. Vous devez donc retrancher à la valeur de vos biens immobiliers l’ensemble des dettes. Ces dettes (encours de crédit généralement) doivent être affectées à l’acquisition du bien, à des dépenses de réparation, de construction et de rénovation, ou encore à des taxes sur la propriété.
La valeur des biens retenue est le prix qui pourrait être demandé dans le cas d’une transaction.
On retient la valeur au 1er janvier de l’année suivante.
L’IFI 2022 est donc calculé sur la base de la valeur de l’immobilier du 1er janvier 2023.
La répartition entre l’acheteur et le vendeur
Lorsqu’une vente en viager est occupée, le vendeur a le choix de conserver le droit d’usage et d’habitation (occuper le logement) ou l’usufruit (louer ou occuper le bien).
Dans les deux cas, le vendeur doit déclarer la valeur de ce droit à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’IFI applique un barème fiscal commun pour le droit d’usage et l’usufruit, mais un abattement de 40% est accordé pour le droit d’usage car il est plus limité.
De l’autre côté, l’acheteur d’un viager « occupé » doit déclarer la valeur de la nue-propriété du bien à l’IFI. S’il s’agit d’un viager « libre », l’acheteur doit déclarer la valeur de l’immeuble acheté et la valeur du capital représentatif de la rente dans le passif. Le vendeur n’est pas assujetti à l’IFI.
Comment comptabiliser les rentes viagères dans l’IFI ?
L’assiette de l’IFI est déductible des dettes.
Or, les rentes viagères constituent une dette contractée par l’acheteur. Le capital représentatif de la rente est déductible de la valeur de la nue-propriété du viager (ou de la pleine-propriété s’il s’agit d’un viager libre).
Le capital représentatif des rentes viagères se calcule avec le barème de capitalisation de l’ISF.
Comment déclarer un viager aux impôts ?
Pour déclarer un viager aux impôts en France, les informations clés à connaître sont les suivantes :
- Déclaration des rentes viagères : Les rentes viagères doivent être déclarées comme des pensions sur le formulaire 2042. L’impôt dépend de l’âge du crédirentier au premier versement, avec un pourcentage de la rente imposable variant de 70% pour les moins de 50 ans à 30% pour les plus de 69 ans
- Choix du régime fiscal : En cas de viager libre loué par l’acheteur (uniquement), les revenus fonciers du viager peuvent être déclarés sous le régime micro-foncier, avec un abattement de 30% pour des revenus inférieurs à 15 000 euros, ou sous le régime réel si les revenus excèdent ce montant, ce qui permet la déduction des charges réelles. Attention, la rente viagère n’est jamais déductible des revenus fonciers.
- Impôt sur la plus-value : Le bouquet peut être sujet à l’impôt sur les plus-values, à moins que le bien vendu ne soit la résidence principale du vendeur, auquel cas il peut être exonéré.
Pour plus de détails sur les formulaires et la fiscalité du viager, nous vous recommandons la lecture de notre Guide Viager.
En savoir plus sur la fiscalité du viager
- Le compromis de vente et les clauses du viager
- Les zones géographiques du viager
- Qu’est-ce qui peut être acheté en viager ?
- Les types de viager immobilier
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