Le viager immobilier
Qu’est-ce que la vente en viager ?
Vous souhaitez assurer des revenus supplémentaires mensuels pour améliorer le niveau de votre vie ? Vous voulez devenir propriétaire même si vous ne disposez pas des fonds nécessaires ? Adoptez le viager !
Dans le monde, la France est, dans l’essentiel, l’un des seul pays à recourir au viager. Cette vente permet d’assurer des revenus constants et régulier à une personne jusqu’à la fin de ses journées. Le viager, popularisé par le film de Tchernia avec Michel Serrault, est mal connu mais attire de plus en plus l’attention ces dernières années. Cette forme de vente immobilière, permet d’acheter un appartement ou une maison à prix décoté et de bénéficier du bien immobilier au décès du vendeur..
Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter mon dictionnaire du viager.
Quelles sont les différentes formes de viager ?
Dans sa définition, il existe 3 formes de viager ayant des règles de fonctionnement distinctes. Elles s’adaptent donc à vos projets :
- Le logement est occupé par le vendeur jusqu’à la fin de ses jours, on parle dans ce cas de viager occupé. C’est la forme la plus répandue.
- Le bien immobilier peut être libre ce qui permet à l’acheteur d’occuper immédiatement le logement, une fois le contrat signé. Dans ce cas, on parle de viager libre.
- Enfin, il existe une alternative pour que l’acheteur connaisse par avance le coût global maximum de son investissement en viager. En effet, le vendeur définit clairement et à l’avance, le nombre d’années de paiement maximum (les rentes) ainsi que la somme à payer au moment de la vente (le bouquet). On parle dans ce cas de viager à terme. L’aléa demeure et il réside dans la libération du logement par le vendeur lors de son décès. Celle-ci peut intervenir avant la date maximale de libération du bien fixée dans le contrat de vente.
Pour bien choisir la meilleure forme de viager, qui correspond à ses objectifs et en adéquation avec son budget et avec ses besoins, il est nécessaire d’utiliser des outils de calcul viager précis.
Où se trouvent les viagers ?
Bien que l’on puisse trouver des viagers dans toute la France, ils ne sont pas uniformément répartis sur le territoire. Par conséquent, on retrouve les viagers :
- En région Parisienne : Paris, la petite couronne, les Yvelines…
- En région Rhône-Alpes : Lyon, la Savoie
- La Côte d’Azur et le sud : Nice, Canne, Marseille
- Les autres grandes villes de l’hexagone : Strasbourg, Nantes, Bordeaux, Cambrai
Fonctionnement : le principe du viager
Le viager, comme tout autre forme de vente, est basé sur un contrat de vente immobilière classique. En revanche, le fonctionnement du viager est spécifique. Les règles de paiement peuvent être différentes. La vente en viager doit obligatoirement mentionner un événement non prévisible et incertain. Il s’agit donc d’une sorte de pari entre deux parties, le vendeur et l’acheteur. La transaction en viager introduit une notion de solidarité intergénérationnelle.
A noter qu’il est possible de diminuer les risques associés à ce pari en disposant des meilleurs outils d’estimation et de calcul viager.
La vente et l’achat en viager est à la disposition de tous ceux ayant la capacité juridique. La loi précise également que pour que cet investissement soit valable, il est nécessaire que le décès du vendeur soit imprévisible.
Si par exemple, vous signez un contrat viager et que la personne âgée décède dans les 20 jours suivant la signature de ce contrat, l’achat sera annulé par le tribunal de grande instance. Même si le décès intervient plus de 20 jours après la vente, les juges peuvent annuler la vente s’il est prouvé que l’acquéreur avait connaissance du décès imminent du vendeur. Par contre, une mort accidentelle du vendeur ne sera pas une cause d’annulation de la vente.
En ce qui concerne le prix de vente, il ne doit jamais dépasser la valeur estimée des biens immobiliers dans cette région. Cette valeur est également estimée en fonction de l’état général du bien immobilier, de sa vétusté et de son potentiel locatif.
Juridiquement, on parle de crédirentier (vendeur) et de débirentier (acheteur).
Les conditions requises pour la validité du contrat viager sont détaillées dans le Code civil : articles 1968 à 1976. En ce qui concerne la fixation de la rente, par les articles 1977 à 1983 du Code civil.
Pourquoi choisir le viager ?
Vous hésitez encore à acheter ou vendre un bien en viager ? Voilà les avantages des règles de cette forme d’investissement !
Le viager est une opportunité d’investissement importante pour l’acheteur, permettant de profiter de plusieurs conditions financières et fiscales très attractives. Selon plusieurs statistiques, le prix d’achat en viager peut être jusqu’à 45% moins cher que l’achat classique d’un bien immobilier. Le viager est également un moyen simple pour acquérir un bien sans recours au crédit bancaire, donc d’investir sans payer d’intérêts. Même si vous ne disposez pas initialement des fonds nécessaires, vous pouvez acquérir un bien immobilier et devenir propriétaire grâce au viager. Le viager représente un placement à long terme. La rentabilité de cette forme d’investissement est élevée. Elle peut dépasser 8% dans des grandes villes comme Paris. Il s’agit donc un investissement parfait pour augmenter son patrimoine !
Pour le vendeur, la rente viagère est plus qu’un simple complément de revenu, c’est un moyen permettant d’améliorer considérablement son niveau de vie et sa retraite sur le long terme. Les conditions fiscales sont aussi attractives pour le vendeur en viager. En effet, selon l’âge, l’abattement fiscal peut atteindre 70%.
Comment évaluer un investissement en viager ?
Bien que la vente / achat en viager présente plusieurs avantages pour le crédirentier (vendeur) et pour le débirentier (acheteur), cette opération est un investissement avec des risques (comme toutes autres formes d’investissement en immobilier).
Vous rêvez d’accéder à la propriété ou d’investir dans la pierre, mais vous ne disposez pas des fonds nécessaires ? Le viager est une solution avantageuse à condition de bien évaluer cette forme d’investissement en prenant en considération tous les avantages, et les risques de l’investissements en viager. Cette tâche vous semble compliquée ? Le calcul viager doit toujours être précis pour réussir son investissement. Profitez de la puissance des outils de calcul et de notre expertise et conseil de la gestion des risques viager.
Les outils de calcul viager que nous mettons à votre disposition, tiennent en compte plusieurs facteurs. Il s’agit d’une solution, à la fois complète et rapide pour calculer un viager, et prendre les meilleures décisions. Ces outils de simulations viager sont adaptés à tous types de situations pour avoir une simulation précise basée sur des barèmes viagers fiables.
Nos derniers conseils sur le viager
Le viager libre : comment ça marche ? April 15, 2019
Le viager occupé : comment ça marche ? March 7, 2019
Investir dans l’immobilier rentable February 28, 2019
Le viager occupé sans rente : fonctionnement avantages inconvénients February 5, 2019