Vous voulez acheter ou vendre votre bien en viager ? Vous avez entendu parler de réserve d’usufruit viager mais vous ne savez pas de quoi il s’agit ?
Lors des calculs d’un viager occupé, il est important de distinguer les différents droits vendus et conservés par chacune des parties.
Un bien immobilier peut être démembré des droits suivants :
- Le droit d’utiliser le logement : l’usus ;
- Le droit de percevoir des revenus du logement : le fructus ;
- Le droit de disposer du logement, comme le vendre : l’abusus (la nue-propriété).
Dans un viager occupé classique, le vendeur conserve l’usage du bien puisqu’il y habite. On l’appelle le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Ce droit est assimilable à l’usus.
Cependant, il ne pourra pas mettre le logement en location car il ne dispose pas du fructus sur le bien. S’il le souhaite, il pourra donc demander l’usus et le fructus sur le bien afin d’avoir un droit plus étendu que le DUH. On parle alors d’usufruit viager.
Le viager immobilier avec réserve d’usufruit
L’usufruit est la réunion de l’usus et du fructus. Il permet à son détenteur d’habiter le logement et d’en percevoir des revenus.
Lorsque l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, on parle d’usufruit viager.
Dans le cas d’un viager avec réserve d’usufruit, le droit conservé par le vendeur crédirentier est donc supérieur à celui d’un viager occupé classique (réserve de DUH).
En effet, le vendeur sera en droit de mettre en location le bien qu’il habite, et sans le consentement préalable de l’acheteur du viager (le débirentier).
En revanche, les charges et les taxes sont plus importantes pour l’usufruitier. Il devra s’acquitter de la taxe foncière notamment mais également de tous les travaux de réparation et d’entretien de sa maison. Article 605 et 608 du Code Civil.
Seules les très grosses réparations (réfection des murs extérieurs ou de refend, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement, clôture) sont à la charge du nu-propriétaire. Article 605 du Code Civil.
N’oubliez pas que l’usufruit est un droit réel sur le logement. Le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel qui ne peut être transférable.
Autrement dit, le vendeur peut revendre son usufruit (à l’acheteur par exemple mais aussi à n’importe quelle autre personne). Cependant, l’usufruit viager cédé conserve la même durée : il restera actif tant que l’usufruitier d’origine est en vie.
La valorisation de l’usufruit viager
Comme pour la valorisation du droit d’usage et d’habitation (le DUH d’un viager occupé), l’usufruit viager peut faire l’objet d’une valorisation selon deux méthodes :
- La méthode fiscale : simple à réaliser mais éloignée de la réalité financière ;
- La méthode économique : compliquée à calculer mais fidèle à la réalité économique de la transaction immobilière.
La méthode de calcul économique de l’usufruit viager
La méthode de calcul économique d’un usufruit viager se veut fidèle à la réalité économique de l’opération.
Autrement dit, elle permet d’équilibrer équitablement les flux financiers entre le vendeur et l’acheteur.
Le calcul est fait dans l’ordre suivant :
- Détermination du loyer hors charges sur le marché
- Estimation de la taxe foncière et des charges récurrentes du logement
- Estimation de l’espérance de vie (selon une table de mortalité)
- Détermination du taux d’actualisation des loyers
- Actualisation des loyers nets de taxes et de charges au taux d’actualisation : il s’agit de l’usufruit viager.
Revenons sur le concept du taux d’actualisation.
Le vendeur conserve l’usufruit du bien. Autrement dit, un stock de loyers à venir sur une durée égale à son espérance de vie.
Si on vous demande : préférez-vous obtenir 100 immédiatement ou 10 chaque année pendant 10 ans, vous répondrez bien sur : obtenir 100 maintenant.
La raison est simple : vous pourriez placer les 100 sur un compte rémunéré pour obtenir plus au bout des 10 ans.
L’actualisation est donc le fait de faire « travailler » les loyers à verser dans le futur.
Pour un usufruit viager, nous vous recommandons de retenir un taux d’actualisation égal au taux de rendement locatif net du bien.
Pour rappel : taux de rendement locatif net = (loyer annuel hors charges – charges et taxes annuelles) / valeur vénale du bien
La méthode de calcul fiscale de l’usufruit viager
Pour évaluer l’usufruit d’un viager avec la méthode économique, vous aurez besoin de connaître le loyer praticable du logement vendu ainsi que les charges afférentes.
La méthode fiscale pour calculer l’usufruit est plus simple et dépend simplement de l’âge de l’usufruitier.
Elle est donnée par la table suivante :
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit (%) |
| Moins de 21 révolus | 90 % |
| Moins de 31 révolus | 80 % |
| Moins de 41 révolus | 70 % |
| Moins de 51 révolus | 60 % |
| Moins de 61 révolus | 50 % |
| Moins de 71 révolus | 40 % |
| Moins de 81 révolus | 30 % |
| Moins de 91 révolus | 20 % |
| Plus de 91 révolus | 10 % |
Pour rappel, le droit d’usage et d’habitation est calculé en prenant 60% de la valeur de l’usufruit.
Par exemple, un usufruitier de 72 ans aura une valeur d’usufruit de 30% de la valeur vénale du bien immobilier.
Bien que la valeur économique soit préférable dans le calcul de la valeur de l’usufruit pour la transaction immobilière entre le vendeur et l’acheteur, le fisc retiendra systématiquement la valeur fiscale pour taxer la vente immobilière.
Conclusion sur les calculs d’un usufruit viager
Nous vous recommandons fortement d’utiliser une évaluation économique de l’usufruit viager.
Ce type d’évolution devra être fait par une société indépendante pour éviter toute prise de position sur la transaction.
Vita Pecunia est spécialiste des calculs viagers : obtenez une étude de viager personnalisée.
En savoir plus sur le calcul de l’usufruit d’un viager occupé
- Le calcul du DUH d’un viager occupé
- Calculer la valeur vénale d’un viager
- Comment calculer le bouquet d’un viager ?
- Comment calculer la rente d’un viager ?
Question
Je souhaite vendre sur ma seule tête de célibataire, en viager mon habitation.
Est-ce possible d’effectuer cette transaction sur une deuxième tête, celle de mon amie plus jeune de dix ans ?? nous ne sommes pas mariés ni pacsés ,et elle possède une habitation qui lui est personnelle qu’elle occupe seule.
Merci