Mettre Fin à un Viager : Quelles sont les causes d’arrêt du contrat de Viager ?

La vente en viager est une transaction immobilière avec une date de fin aléatoire. S’il est certain que le viager prend fin (classiquement au décès du vendeur), impossible pour l’acheteur de savoir quand.

Il existe une multitude de raisons pour lesquelles le contrat viager peut se terminer.

Le viager est un contrat aléatoire 

Comme je vous le précisais plus haut, le viager est un contrat aléatoire. Cela signifie que pour être valable, il faut que l’acheteur (débirentier) ou le vendeur (crédirentier) ne puisse pas savoir à l’avance s’il va être gagnant ou perdant dans l’opération. S’il est certain que le vendeur va mourir, comme nous tous d’ailleurs, c’est la date de décès qui est aléatoire.

Contrat aléatoire de la manière suivante : une convention réciproque dont les effets dépendent d’un événement incertain

Article 19764 du Code Civil

Par conséquent, un viager déséquilibré au profil de l’acheteur ou du vendeur (ou du moins, de manière exagérée) est un argument suffisant pour annuler un viager (enfin, encore faut-il démontrer que c’est le cas !).

Par exemple, un viager avec une rente très faible ferait perdre au viager son caractère aléatoire. En effet, un montant de rente viagère trop faible et c’est l’acheteur qui sera gagnant dans l’opération, même si le vendeur vit exceptionnellement longtemps !

Il est possible d’acheter un viager sans rente. Dans ce cas, c’est un bouquet exagérément trop faible (égal à la nue-propriété) qui pourrait être source d’annulation du viager. En effet, l’acheteur serait avantagé en récupérant le bien plus vite que prévu (relativement à la décote à l’achat liée au droit de jouissance du vendeur).

Quelles sont les raisons pour casser un viager ?

Je vous présente les motifs permettant l’annulation d’un viager.

Le décès imminent du vendeur

En cas de maladie avérée du vendeur, le viager peut être annulé.

Mais au-delà d’une forte probabilité de décès qui serait connu par l’acheteur, le Code Civil stipule également (art. 1975) que la vente en viager est nulle si le vendeur décède dans les 20 jours d’une maladie dont il était atteint au moment de la vente. Que l’acheteur soit informé ou non de l’état de santé du vendeur !

Petite subtilité : ce délai court à compter de la date de la signature du compromis de vente, et non de la date de signature de l’acte authentique.

Dans tous les cas, si l’acheteur a eu connaissance de l’état de santé du vendeur et notamment de sa maladie avant l’achat, c’est un cas d’annulation systématique. Que le vendeur soit décédé dans les 20 jours suivant l’achat ou non.

La rente viagère est très ( trop basse )

Si la rente viagère est très basse et déséquilibre le contrat viager au profil de l’acheteur, le viager immobilier peut être cassé.

Toujours pour la même raison (aléa du contrat), une rente trop basse annule l’aléa du contrat. C’est notamment le cas si la rente est inférieure au loyer du bien (uniquement si aucun bouquet n’a été versé évidemment) ou que la somme des rentes versées sur la durée de vie moyenne du vendeur est bien plus basse que la valeur vénale du bien (diminué du bouquet versé).

La revente du viager

L’acheteur est en droit de revendre le contrat viager qu’il a contracté quelques années (ou quelques mois…) plus tôt. Se pose alors la question de savoir de quelle manière le viager peut être revendu et à quel prix. L’acheteur reste également solidaire de la dette et de la solvabilité du nouvel acheteur.

Le décès du vendeur

Le viager prend fin au décès du vendeur. Il s’agit du cas le plus courant.

Dans ce cas, l’acheteur récupère la plaine-propriété du logement sans aucune formalité supplémentaire (il n’est pas nécessaire de repasser devant chez le notaire par exemple).

Le décès de l’acheteur

En cas de décès de l’acheteur avant le vendeur dans un viager, la rente viagère est due par les héritiers de l’acheteur. Si ces héritiers ne peuvent pas payer, le vendeur peut activer une clause résolutoire pour reprendre la propriété du bien, tout en gardant les sommes déjà perçues. Le vendeur peut ensuite choisir de remettre le bien en vente.       

La revente du viager à un assureur

Si l’acheteur du viager le souhaite, il peut revendre le capital constitutif des rentes du viager à un assureur.

Cette clause est généralement ajoutée de manière standard par tous les notaires. Néanmoins, elle est très difficile à mettre en pratique (voire impossible).

Il est donc préférable pour l’acheteur d’indiquer une possibilité de rachat de rente avec une formule explicitée dans le contrat de vente (calcul du prix de revente du viager), sans que le recours à un assureur ne soit obligatoire.

La libération anticipée du viager

La libération anticipée du viager peut intervenir à n’importe quel moment tout au long de la vie du contrat viager. Il ne s’agit pas de la fin du viager à proprement parler mais le contrat subit des modifications : l’acheteur peut prendre possession des lieux en contrepartie d’une hausse de la rente viagère.

Casser un viager : est-ce possible ?

De nombreux contrats viagers comportent des anomalies. Il n’est pas rare que des héritiers se sentant lésé par la vente en viager se retournent contre le notaire ou l’agent immobilier pour essayer de récupérer le bien immobilier.

De nombreux acheteurs perdent donc leur logement et les sommes versées…

C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons toujours de passer par des experts du viager comme Vita Pecunia afin de sécuriser votre vente.

Que se passe-t-il à la fin du viager ?

A la fin du viager, plusieurs événements peuvent se produire, principalement liés à la cessation des paiements et au transfert de propriété.

Lorsqu’un viager se termine, c’est généralement parce que le crédirentier, la personne qui a vendu sa maison en échange d’une rente à vie, est décédé. 

Ce moment marque la fin des paiements de rente par l’acheteur, connu sous le nom de débirentier. 

Avec le décès du crédirentier, le débirentier obtient la pleine propriété de la maison, s’il n’avait reçu initialement que la nue-propriété. 

Quel délai pour libérer un viager ?

Le délai pour libérer le viager, c’est-à-dire le moment où l’acheteur prend pleinement possession du bien après le décès du crédirentier, n’est pas soumis à un délai légal spécifique. 

Le transfert de propriété est immédiat à la mort du crédirentier, mais le bien doit être libéré de ses occupants et de leurs affaires dans un délai raisonnable, souvent négocié entre les parties ou leurs héritiers et indiqué dans le contrat de vente.

Pour approfondir, le délai pour libérer le viager dans son ensemble dépend en grande partie des arrangements préalables entre le crédirentier et le débirentier, ainsi que des lois locales. 

En pratique, cela implique généralement de donner aux héritiers ou aux occupants restants un délai convenu pour vider le domicile et régler toutes les formalités administratives nécessaires. 

Ce délai peut varier, mais il est courant de fixer une période allant de quelques semaines à quelques mois, pour permettre une transition ordonnée.

En savoir plus sur la fin du viager

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