Revendre un viager : est-ce possible ?

Il y a quelques mois, un lecteur de ma lettre privée m’a posé la question suivante :

Je m’intéresse à l’achat d’un bien en viager occupé. Cependant, je me demande s’il est possible de revendre un bien acheté en viager. Comme cela se passe concrètement ?

Effectivement… Si la plupart des investisseurs ont une idée claire de la manière dont s’achète un bien en viager et comment il prend fin, on peut se demander s’il est possible de revendre un bien déjà acheté en viager. Et donc avec son vendeur crédirentier à l’intérieur.

 

Rappels sur le viager immobilier

 

Avant de rentrer plus dans les détails de la revente d’un viager, je vous fais un bref rappel du fonctionnement du viager.

Un viager, qu’il soit libre ou occupé, est une vente immobilière où le vendeur va accorder une facilité de paiement à l’acheteur et éventuellement garder une partie du droit sur l’habitation (Droit d’Usage et d’Habitation ou Usufruit). Cette facilité de paiement revêt le paiement d’un bouquet (apport au comptant) le jour de la signature chez le notaire. L’acheteur va ensuite compléter le paiement par le versement périodique de rentes viagères jusqu’au décès du crédirentier (vendeur).

Le bouquet et les rentes ne sont pas toutes les deux obligatoires. Acheteur et vendeur peuvent convenir du paiement seul des rentes ou du bouquet.

Néanmoins, en cas de paiement de rentes viagères, le vendeur devra prendre une garantie réelle sur le bien (hypothèque) pour se protéger en cas de défaut de paiement de la part de son acheteur débirentier.

Ce point est important puisqu’il ne va pas être sans conséquence lors de la revente du viager.

 

La garantie hypothécaire et la revente du viager

 

Nous y venons enfin.

Si l’acheteur veut revendre son viager, il devra convenir avec le nouvel acquéreur les conditions de reprise. En pratique, la rente viagère qui sera à présent payée par le nouvel acheteur devra être égale à la rente en cours.

Le nouvel acquéreur devra dédommager l’ancien acheteur par le paiement d’un bouquet. Nous verrons plus tard comment évaluer ce paiement.

Le vendeur n’aura pas son mot à dire dans le choix du nouvel acheteur. Cela sera du ressort de l’ancien débirentier. Cependant, ce dernier se portera garant du bon paiement de la rente viagère.

De plus, sachant qu’une hypothèque existe déjà sur le bien immobilier (prise par le vendeur), l’ancien acheteur ne pourra pas avoir de garantie en cas de défaut du nouvel acquéreur.

Si vous souhaitez revendre un viager, autant vous dire que vous devez bien choisir votre acheteur.

 

Le calcul du nouveau bouquet

 

Pour calculer le bouquet versé à l’ancien acheteur par le nouveau propriétaire, revenons à la formule initiale du calcul viager.

 

Le calcul viager initial

La valeur vénale se décompose en deux droits distincts (démembrement) : le DUH et la nue-propriété, respectivement conservées par le vendeur et l’acheteur :

Valeur vénale = nue-propriété + DUH

Ensuite, la nue-propriété est payée par l’acheteur au vendeur en bouquet et rentes viagères :

Nue-propriété = Bouquet + Capital constitutif des rentes

Pour convertir un capital en rentes viagères, on utilise une table de mortalité ou un barème viager.

Exemple :
Prenons une maison valorisée 500 000€ (valeur vénale).
Une évaluation de DUH par méthode économique nous donne un DUH de 200 000€.
La nue-propriété est donc de 500 000 – 200 000 = 300 000€ et sera payée avec un bouquet de 120 000€.
Le capital constitutif des rentes viagères est donc de 180 000€. Le barème viager nous donne un coefficient de capitalisation de 15. La rente annuelle est donc de 180 000€ / 15 = 12 000€, soit une rente viagère mensuelle de 1 000€.

 

Le calcul à la revente

Après plusieurs années, cet équilibre entre la valeur vénale, le DUH et la nue-propriété est modifié.

D’une part, il faut réévaluer la valeur vénale et le DUH (à la hausse ou à la baisse en fonction du marché de l’immobilier). On en déduit ainsi la nue-propriété :

Nue-propriété = Valeur Vénale – DUH

D’autre part, la nue-propriété se compose toujours du capital constitutif des rentes et d’un bouquet. Ici, le calcul se fait à l’envers puisque l’on connait déjà les rentes viagères, identiques au rentes servies actuellement.

Capital constitutif = Nouveau coefficient de capitalisation x Rentes viagères actuelles

On détermine ensuite le nouveau bouquet qui doit être payé par le second acquéreur :

Nouveau bouquet = Nue-propriété – Capital constitutif

Exemple :
6 ans plus tard, l’acheteur de l’exemple précédent revend son viager à un nouvel acquéreur. La valeur du bien est passée de 500 000€ à 550 000€.
Le DUH vaut à présent 130 000€, ce qui porte la nue-propriété à 550 000€ – 130 000€ = 420 000€.
La rente viagère annuelle est aujourd’hui de 12 000€ et le nouveau coefficient de capitalisation est de 10, soit un capital constitutif de 120 000€.
Le nouveau bouquet est donc de 420 000 – 120 000 = 300 000€.

Il est intéressant de relever que la nue-propriété se revalorise naturellement dans le temps (puisque le DUH diminue) mais aussi en cas de revalorisation de l’immobilier. On le voit concrètement dans l’exemple précédent.

 

La fiscalité lors de la revente

 

La revente d’un viager est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière. La plus-value se calcule en retranchant à la valeur de cessions, le prix d’achat du bien. Cette plus-value est soumise à un impôt forfaitaire de 19% auquel s’ajoute les contributions sociales de 17,2%. Notez toutefois qu’après 5 ans de détention s’applique un abattement pour durée de détention.

Intéressons-nous à présent au calcul de la valeur d’achat et de revente.

 

La détermination du prix d’acquisition

Le prix d’acquisition correspond à la valeur du capital représentatif des rentes viagères et majorée du bouquet le cas échéant (soit l’ancienne nue-propriété).

L’acheteur peut néanmoins remplacer cette valeur par :

  • Les annuités versées, le capital représentatif de la rente à la date de la revente et le bouquet (le cas échant) si la revente intervient avant le décès.
  • Les annuités versées et le bouquet (le cas échant) si la revente intervient après le décès du crédirentier (en dehors du sujet de cet article).

 

La détermination du prix de cession

Le prix de cession correspond simplement au prix de vente fixé dans l’acte de vente (capital constitutif de la rente augmenté le cas échéant du bouquet).

Le vendeur peut déduire du prix de cession les frais supportés lors de la vente, notamment : les commissions versées aux intermédiaires (comme un agence immobilière), les dépenses liées aux diagnostics obligatoires etc.

 

Vous avez un projet d’achat ou de vente en viager ? Je vous recommande tout d’abord de vous inscrire à ma lettre privée sur le viager. Je vous délivre pendant 7 jours des conseils pour bien préparer votre transaction.

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