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Le viager solidaire : comment ça marche ?

Le viager solidaire est une forme de viager dans laquelle un propriétaire âgé vend sa maison ou son appartement à une société spécialisée acheteuse, mais continue à y habiter jusqu’à sa mort.

L’acheteur paie alors un capital (le bouquet) et une rente mensuelle au propriétaire jusqu’à son décès.

Le concept de « viager solidaire » est différent d’un viager classique dans le sens où la rente est versée par une organisation à but non lucratif. Elle utilise ses fonds pour aider les personnes âgées en situation de précarité. En effet, elle alloue la totalité des bénéfices générés dans l’amélioration de la qualité de vie des propriétaires séniors : aménagement de la maison pour le grand âge, accompagnement par un aide-soignant, etc.

Qu’est ce qu’un le viager solidaire ?

Le fonctionnement d’un viager solidaire est basé sur la vente d’un bien immobilier par un propriétaire âgé à un acheteur, mais avec la particularité que le propriétaire continue à habiter dans la propriété jusqu’à sa mort.

Le concept « solidaire » vient du fait que l’acheteur acquiert le viager au travers d’un fonds créé pour l’occasion. La société de gestion s’occupera de la recherche des biens et de la gestion des viagers.

Il y a donc trois parties principales dans un viager solidaire : le propriétaire vendeur et l’acheteur.

  1. Le propriétaire vendeur : Il est propriétaire d’un bien immobilier qu’il souhaite vendre, mais il ne souhaite pas quitter sa propriété car il y est attaché ou il y a des raisons pratiques qui l’en empêchent. Il peut être aidé par une société de viager solidaire pour mettre en place le contrat de vente.
  2. L’acheteur : Il est intéressé par l’achat d’un bien immobilier, mais ne souhaite pas payer le prix plein, il peut donc être intéressé par l’achat d’un bien en viager solidaire. Il va également être aidé par une société de viager solidaire pour mettre en place le contrat d’achat.
  3. La société de viager solidaire : une société spécialisé qui collectera les fonds auprès de l’acheteur pour les investir dans le viager de propriétaires vendeurs.

Le propriétaire vendeur et la société de gestion signent un contrat de vente qui précise les modalités de la vente. Il précise :

  • le prix d’achat du bien immobilier
  • la rente mensuelle que l’acheteur versera au propriétaire vendeur
  • la durée de la rente
  • les modalités de remboursement en cas de décès du propriétaire
  • les clauses d’entretien et de réparation du bien

L’acheteur verse un capital à la société de gestion de viagers solidaires. Celle-ci va ensuite verser un capital (bouquet) et une rente mensuelle au propriétaire vendeur. En contrepartie, la société est propriétaire du viager et revend le bien immobilier lors du décès du vendeur.

Sachant que le bien a été acheté moins cher que sa valeur libre (car occupé par le sénior), la société de gestion va réaliser une plus-value.

Les bénéfices seront en totalité réinvestis dans les équipements et l’accompagnement des vendeurs dans le maintien à leur domicile (travaux, mise à disposition d’une assistante de vie, etc.)

Le fonds ne dégage donc pas de performance : à l’issue d’une durée moyenne de 8 à 10 ans, l’investisseur récupère le capital investi (sans plus-value).

L’intérêt d’investir est de percevoir une économie d’impôt en pourcentage du montant investi (environ 30%) et de contribuer au maintien à domicile des séniors en difficulté (financière ou de santé).

Comment investir dans le viager solidaire ?

Investir dans un fonds de viager solidaire : il existe des fonds d’investissement qui rassemblent des investisseurs pour acheter des biens en viager solidaire.

Ces fonds gèrent ensuite les relations avec les propriétaires âgés : ils leur versent les rentes viagères, les aident au quotidien en leur mettant des aides à domicile à disposition, ils rénovent la maison ou l’adaptent à leur grand âge en cas de nécessité, etc.

Les fonds de viagers solidaires sont éligibles à des avantages fiscaux. C’est même généralement l’unique moteur de performance du fonds puisque tous les bénéfices sont réinvestis pour le maintien à domicile des séniors.

Il est donc important de bien comprendre les risques et les modalités de ces fonds avant d’y investir.

Quels sont les avantages et les inconvénients du viager solidaire ?

Les avantages du viager solidaire sont multiples :

  • Pour le vendeur, cela permet de percevoir des revenus complémentaires tout en restant chez soi, et de ne pas avoir à se soucier de la vente de sa propriété. Il bénéficie également d’une exonération d’impôts sur les plus-values immobilières.
  • Pour l’investisseur qui place son épargne dans le fonds viager solidaire, cela permet de donner du sens à son épargne. Il ne gagnera pas d’argent sur son investissement à proprement parler puisque tous les bénéfices sont réinvestis pour le maintien à domicile des séniors qui ont vendu leur maison au fonds. En revanche, les fonds de viagers solidaire sont éligibles à des réductions d’impôt. Son gain sera donc immédiat et purement fiscal.
  • Pour la société de gestion du fonds, cela permet de soutenir les personnes âgées en situation de précarité, en leur offrant une source de revenus complémentaires et un accompagnement dans le maintien à leur domicile.

Cependant, il y a aussi des inconvénients :

  • Pour le vendeur, il peut y avoir un risque de ne pas percevoir la rente pendant une longue période si la société de viager solidaire faisait faillite (peu probable si elle est bien choisie).
  • Pour l’investisseur qui place son argent dans le fonds et la société qui gère le fonds, il y a un risque que le propriétaire vive plus longtemps que prévu, ce qui implique de payer des rentes pendant une plus longue période et de ne pas pouvoir jouir de la propriété immédiatement. Il y a aussi un risque de voir la valeur du bien diminuer à cause de l’usure ou de l’obsolescence. Ces risques auront un impact sur la durée de blocage des fonds : en cas de surlongévité des vendeurs, les biens seront occupés plus longtemps et l’argent investi par l’acheteur mettra plus de temps à lui revenir.

En résumé, le viager solidaire est un concept intéressant qui permet de combiner l’intérêt des différentes parties (propriétaire, investisseur, société) mais il faut être conscient des risques qui y sont liés. Il est donc important de bien réfléchir avant de se lancer dans ce type de transaction.

Vous souhaitez investir dans le viager solidaire ou vendre un bien ?

Nous sommes sommes partenaires de sociétés de viager solidaire. Nous pourrons vous accompagner dans l’investissement de viagers solidaire ou encore vous accompagner dans la vente d’un viager solidaire.

En savoir plus sur le viager solidaire

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