Le viager immobilier a un fonctionnement particulier et un modèle de compromis de vente en viager peut être très utile. En effet, acheteur et vendeur doivent respecter un certain formalisme lors de la rédaction du contrat de vente (aussi appelé compromis de vente) et de l’acte authentique.
Bien sûr, ils pourront se faire aide de spécialistes pour la rédaction d’une promesse de vente sur-mesure. Néanmoins, ils devront être attentifs aux clauses spécifiques qui devront figurer sur les documents qu’ils signeront.
Qu’est ce que le compromis de vente en viager ? (promesse de vente)
Comme pour n’importe quel achat immobilier, le vendeur et l’acheteur d’un viager devront signer un compromis de vente qui les engageront pour signer définitivement la vente quelques mois plus tard.
Toutes les conditions devront clairement être stipulées dans cet avant contrat, et notamment par l’ajout de clauses importantes, comme la clause de libération anticipée du bien, la clause résolutoire pour non paiement de la rente, les conditions de majoration de rente et d’indexation, etc.
Il existe des clauses indispensables à ajouter à votre contrat. Nous listons les principales ci-dessous.
La clause d’indexation des rentes dans le compromis de vente
Afin que le vendeur conserve son pouvoir d’achat, il est obligatoire d’indiquer une clause de revalorisation de la rente. Généralement, celle-ci sera augmentée selon l’indice des prix.
Oublier cet indice peut vous coûter cher ! Il ne faut pas l’oublier.
La clause de libération anticipée dans le contrat de vente en viager
La clause de libération anticipée est indispensable. En effet, elle permet au vendeur de quitter le logement en cas de besoin : dépendance, souhait d’intégrer une maison de retraite etc. et de bénéficier d’une majoration de sa rente en contrepartie.
L’acheteur, quant à lui, récupère le logement en sa totalité et peut le mettre en location, y habiter ou le revendre en cas d’absence de garantie sur le bien (cas d’un viager sans rentes par exemple).
La clause de réversion des rentes
Si vous vendez un viager à deux avec votre conjoint, il est intéressant d’ajouter une clause de réversion de la rente dans le contrat de vente viager. Dans le cas où l’un des deux conjoints viendrait à décéder, le survivant percevra la rente jusqu’à la fin de ses jours.
La réversion peut être totale comme partielle (une partie de la rente initiale est reversée au conjoint survivant).
Après le compromis de vente en viager : la signature de l’acte définitif
L’acte définitif, aussi appelé acte authentique, sera signé généralement 3 mois après la première signature de la promesse de vente. Il s’agit d’un acte de réitération, toutes les clauses et spécificités de la vente auront déjà été rédigées dans l’avant-contrat.
La vente définitive doit obligatoirement passer devant chez le notaire afin qu’il puisse l’enregistrer officiellement à la publicité foncière, rendant ainsi l’acheteur définitivement propriétaire de la nue-propriété du bien.
Le vendeur, quant-à lui, conservera la réserve du droit d’usage et d’habitation (dans le cas d’un viager occupé) et pourra ainsi rester dans le logement jusqu’à son décès ou s’il souhaite quitter les lieux plus tôt. Dans ce cas, il faut mieux être prévoyant et le stipuler dès le départ dans la promesse de vente. Généralement, il est indiqué un taux de hausse de la rente en cas de départ anticipé. Cela permettra notamment au vendeur de financer les coûts de son nouveau logement (bien souvent des EHPAD ou des établissements spécialisés onéreux).
Il est également conseillé au vendeur de demander une hypothèque de premier ordre sur le bien immobilier. En cas de non-paiement de la rente par l’acheteur, il pourra ainsi récupérer la pleine-propriété du bien, sans indemnités dues à l’acquéreur.
Les conditions d’annulation d’un compromis de vente en viager
Un viager immobilier est une vente aléatoire. C’est-à-dire que l’issue de la vente, comme la date du décès du vendeur, doit rester imprévisible et notamment inconnu par l’acheteur.
Par ailleurs, la jurisprudence considère qu’en cas de décès prématuré du vendeur (décès dans les 20 jours qui suivent la vente définitive), le contrat viager est annulé pour cause d’absence d’aléa.
En savoir plus sur le compromis de vente et les clauses du viager immobilier
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