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Le viager libre sans bouquet : c’est possible ?

le viager libre sans bouquet

Le viager libre sans bouquet est une solution intéressante pour acheter de l’immobilier sans apport et sans crédit.

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour y habiter ou le louer ? Vous ne pouvez pas emprunter ou vos liquidités sont faibles ? Avez-vous pensé à l’achat d’un viager libre sans bouquet ?

Si ce n’est pas le cas et que vous ne savez pas vraiment de quoi il en retourne, nous allons tout vous expliquer au sein de cet article !

Définitions et fonctionnement

Le viager libre sans bouquet est un type particulier de viager.

Pour rappel, le viager est une vente immobilière où il s’agit tout simplement de vendre un appartement ou une maison en contrepartie d’un bouquet (apport payé comptant le jour de la vente) et éventuellement d’une rente et ce, pendant toute la durée de vie du vendeur.

Il s’agit donc d’un type de vente ou l’acheteur bénéficie d’une facilité de paiement.

L’acheter paie une rente périodique au vendeur, appelé crédirentier. La rente est mensuelle dans la grande majorité des cas, mais elle peut aussi être annuelle, semestrielle, trimestrielle. Il est également possible de payer un montant initial au vendeur, c’est ce que l’on appelle bouquet. Dans ce cas, il faut savoir que le calcul de la rente prend en compte ce dépôt à la signature : la rente sera mécaniquement plus faible.

Le bien immobilier est à la propriété de l’acheteur dès que ce dernier a signé l’acte de vente. Ce qui signifie qu’au décès du vendeur, l’acheteur récupère sans autres formalités devant le notaire le bien immobilier (l’usufruit ou le DUH en cas de viager occupé et il arrête de payer les rentes viagères).

Notons également que classiquement, le vendeur continuer à habiter dans le logement et jusqu’à son décès puisqu’il s’agit de sa résidence principale. On parle ici d’un viager occupé.

Voici le schéma de fonctionnement d’un viager classique (occupé) :

fonctionnement viager occupé

Ici, nous nous intéressons au viager libre. C’est-à-dire un bien immobilier vendu libre d’occupation (où éventuellement loué par un locataire), il n’y a donc pas de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Généralement, le vendeur cède un bien autre que sa résidence principale, comme une résidence secondaire ou locative.

Pour votre parfaite information, il existe différents types de viager :

  • Le viager occupé : comme nous l’avons expliqué, le vendeur reste dans son logement jusqu’à son départ ou son décès.
  • Le viager libre : le logement peut être habité par l’acheteur ou ce dernier peut décider de le louer. Il n’est pas nécessaire de payer un bouquet : le viager peut être un viager libre sans bouquet.
  • Le viager à terme : c’est un bien immobilier dont le nombre d’années de paiement de rentes et d’occupation a été déterminé lors de la signature de l’acte authentique. Comme pour un viager, il existe des viager à terme occupé ou libre.

Les avantages du viager libre sans bouquet

Comme son nom l’indique, le viager libre est tout simplement un bien immobilier vide, vendu en viager à un acheteur.

Si l’acheteur ne paie pas de bouquet, on parle alors d’un viager libre sans bouquet. L’acheteur peut donc décider d’y habiter, par exemple, mais il est possible de le transformer en bien locatif et de percevoir des loyers.

De plus, il est important de savoir que le viager libre présente de nombreux avantages pour le vendeur, mais également pur l’acheteur :

  • Pour le vendeur, le viager libre offre un prix de vente bien plus intéressant que le viager occupé. Sachant qu’il n’y habitera pas, le bien sera vendu sans décote liée à l’usufruit ou au DUH.
  • Il faut également savoir que pour le vendeur, la rente sera aussi mécaniquement plus élevée.
  • Le vendeur disposera d’un complément de revenu régulier et garanti par l’acheteur, ce qui n’est pas négligeable pour un sénior qui a peut-être vu ses revenus baisser à sa retraite.
  • Pour l’acheteur, cela peut être une bonne alternative, s’il n’a pas pu obtenir un emprunt auprès de sa banque ou si sa profession ou son état de santé l’empêche d’emprunter.

Néanmoins, si vous avez pour projet d’acheter un appartement ou une maison en viager, vous trouverez certainement plus de biens immobiliers en viager occupé que libre.

Nos conseils pour ce type de viager

Le viager libre sans bouquet est tout simplement l’achat d’un bien immobilier sans dépôt d’argent initial : Le fameux bouquet. En d’autres termes, l’acheteur du viager ne paiera que les rentes périodiques (mensuelle la plupart du temps).

Il faut néanmoins savoir qu’il est plus difficile de trouver un bien immobilier en viager libre sans bouquet. En effet, dans la majorité des cas, un dépôt initial est demandé par le vendeur.

Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet sera élevé dans la pratique afin de compenser un éventuel décès prématuré mais aussi pour éviter de proposer des rentes viagères beaucoup trop élevées.

Tout reste une histoire de négociation : l’acheteur et le vendeur peuvent se mettre d’accord sur le retrait du bouquet en contrepartie d’une majoration plus forte de la rente (au-delà de l’équilibre technique du contrat).

Comment calculer un viager libre sans bouquet ?

Si vous souhaitez acheter ou vendre ce type de viager, il faut impérativement savoir comment se calcule le viager. Nous allons, vous expliquer ce dernier dans ces quelques lignes. Plusieurs étapes sont nécessaires pour réaliser un calcul optimal :

  1. Il faut connaître la valeur vénale du bien immobilier choisi. Il suffit de comparer la maison ou l’appartement que vous souhaitez acheter, en le comparant avec ceux qui sont déjà en vente sur le marché. Vous pouvez parfaitement vous faire aider d’un agent immobilier, si cela est plus simple pour vous.
  2. Une fois que vous avez trouvé la valeur de votre bien immobilier, il ne vous reste plus qu’à soustraire le bouquet, si le contrat en demande un. Dans le cas d’un viager libre sans bouquet, ce ne sera pas le cas.
  3. Vous devez ensuite utiliser un barème de viager à jour pour connaître le taux de rentes que vous devrez appliquer au capital à renter.
  4. En multipliant le capital à renter (égal à la valeur vénale dans le cas d’un viager libre sans bouquet) par le taux de rente, vous déterminerez les rentes viagères.
  5. Il ne vous reste plus qu’à diviser le résultat avec le nombre de mois ou de trimestres auxquels vous souhaitez effectuer le paiement de vos rentes.
détail du calcul de viager libre sans bouquet

Si vous avez pour projet d’acheter ou de vendre un bien immobilier en viager libre, vous pouvez commander des audits indépendants depuis la page de nos services viagers.

Quels sont les risques d’un achat ou d’une vente en viager libre sans bouquet ?

Tout d’abord, il s’agit d’un investissement ou un achat immobilier pour l’acheteur. Les risques de l’immobilier sont identiques par rapport à une acquisition classique :

  • Le risque locatif : si vous mettez le bien en location, vous pouvez avoir des impayés ou du turn-over.
  • Le risque de valorisation du bien immobilier : la valeur peut fluctuer dans le temps et vous pouvez perdre de l’argent lors de la revente. Un achat immobilier n’est pas un placement à capital garanti.

Les risques du viager sont les suivants :

  • Le risque de longévité du vendeur : pour l’acheteur, le fait que le vendeur vive plus longtemps que son espérance de vie théorique fait baisser la rentabilité de son achat. En effet, il devra payer des rentes en plus (ce risque est plus fort dans le cas d’un achat de viager libre sans bouquet)
  • Le risque de décès prématuré du vendeur : à l’inverse, c’est un risque pour le vendeur qui aurait du vendre son bien de manière classique…
  • Le risque de défaut de l’acheteur : si l’acheteur ne parvient plus à payer ses rentes, le vendeur peut en théorie demander d’annuler le contrat, de récupérer le bien immobilier et de conserver les rentes déjà payées. Ce risque reste faible puisque l’acheteur peut revendre le viager avant d’être insolvable.
  • Le risque de décès de l’acheteur avant le vendeur : si l’acheteur décède avant le vendeur, les héritiers de l’acheteur devront revendre le bien ou continuer à payer des rentes.

Les frais de notaire

Sachant que le vendeur cède la pleine-propriété du bien immobilier, les frais de notaire sont assis sur la valeur vénale libre du bien.

Il n’y a donc aucune différence de frais de notaire entre un viager libre sans bouquet et une vente classique.

La fiscalité

Comme dans n’importe quelle vente de bien immobilier, il est important de prendre en compte l’aspect fiscal de l’opération. Le viager libre sans bouquet ne fait donc pas exception. Il faut savoir que de nombreuses exonérations et abattements sont déductibles des impôts.

  • Le bouquet : Généralement, si le logement est occupé, aucune plus-value ne sera à payer par l’acheteur. En revanche, si c’est un investissement locatif ou une résidence secondaire, il faut savoir qu’un impôt sur la plus-value devra être payé par l’acheteur. Bien évidemment, cela ne concerne pas le viager libre sans bouquet puisqu’il n’y a ni occupation, ni bouquet.
  • Les rentes : il faut savoir qu’un abattement est prévu en fonction de l’âge du vendeur et cela est calculé sur l’impôt sur le revenu du vendeur. L’âge d’apprécie lors de l’entrée en jouissance de la rente.
  • Il faut également savoir que c’est à l’acheteur de déclarer la valeur vénale de son nouveau bien immobilier aux impôts. Il devra donc payer un impôt sur la fortune immobilière.

En conclusion, l’achat d’un bien immobilier en viager libre sans bouquet peut être une bonne idée. En effet, que ce soit pour l’acheteur ou le vendeur, ce type de contrat présente de nombreux avantages. Après avoir pris connaissance de toutes les informations, il ne vous reste plus qu’à trouver le bien immobilier de vos rêves !

21 commentaires sur “Le viager libre sans bouquet : c’est possible ?”

  1. Bonjour, nous recherchons un terrain dans le médoc en viager libre et sans bouquet, jusqu’à 10000 m2 avec une partie constructible d’environ 1000m2 ou un peu moins, pour y démarrer une activité de lombriculture. En vous remerciant pour toute informations. Cordialement.

  2. Bonjour, je suis a la recherche d’un bien en vente à terme sans bouquet, sud Bourgogne ou l’Ain ou encore la région lyonnaise et/ou vers Châteauroux, si vous pouvez me conseiller

  3. Famille recherche viager libre sans bouquet ,maison même avec travaux minimum 3 chambres avec terrain dans un rayon de 30 km de Pézenas mais étudie toutes propositions
    Cordialement

    1. Bonjour,
      Il est possible d’acheter un bien immobilier en viager à un membre de sa famille.
      Assurez-vous cependant que le contrat soit équilibré pour éviter tout problème avec l’administration fiscale ou les ayants-droits de votre grand-mère.
      Cyrille

  4. Bonsoir je suis intéressé par l’achat d’une maison
    D’un viager libre sans bouquet
    Pouvez-vous me conseillé
    MERCI par avance

  5. Bonsoir si j’ai acheter un bien a viager et que le vendeur est décédé a qui dois je verser la rente? Merci de me répondre

    1. Bonjour,
      Le principal risque pour vous vendeur est l’impayé de l’acheteur. Vous aurez néanmoins une hypothèque de premier ordre sur le bien.
      Bien à vous,
      Cyrille

  6. quel est le montant a payer au notaire par l acheteur pour un viager libre d une valeur de 55000 euros situe a cambon d albi 81990 tarn adresse 38 chemin des vergnades ?

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