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Le viager libre sans bouquet : c’est possible ?

viager libre sans bouquet

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour y habiter ou le louer ? Vous ne pouvez pas emprunter ou vos liquidités sont faibles ? Avez-vous pensé à l’achat d’un viager libre sans bouquet ? Si ce n’est pas le cas et que vous ne savez pas vraiment de quoi il en retourne, nous allons tout vous expliquer au sein de cet article !

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est une vente immobilière un peu particulière. Il s’agit tout simplement de vendre un appartement ou une maison en contrepartie d’un bouquet (apport) et éventuellement d’une rente et ce, pendant toute la durée de vie du vendeur. Il s’agit donc d’un type de vente ou l’acheteur bénéficie d’une facilité de paiement.

L’acheter paie une rente annuelle, semestrielle, trimestrielle ou encore mensuelle (dans 99% des cas) qui est versée au vendeur. Il est également possible de payer un montant initial au vendeur, c’est ce que l’on appelle bouquet. Dans ce cas, il faut savoir que le calcul de la rente prend en compte ce dépôt à la signature.

Néanmoins, ce qu’il est impératif de comprendre que le bien immobilier est à la propriété de l’acheteur dès que ce dernier a signé l’acte de vente. Ce qui signifie qu’au décès du vendeur, l’acheteur récupère sans autres formalités devant le notaire le bien immobilier (l’usufruit ou le DUH en cas de viager occupé et il arrête de payer les rentes viagères).

Notons également que le bien peut rester habité par le vendeur, ce dernier reste dans son logement jusqu’à son décès. Il s’agit ainsi d’un viager occupé.

Il existe différents types de viager :

  • Le viager occupé : comme nous l’avons expliqué, le vendeur reste dans son logement jusqu’à son départ ou son décès.
  • Le viager libre : le logement peut être habité par l’acheteur ou ce dernier peut décider de le louer.
  • Le viager à terme : c’est un bien immobilier dont le nombre d’années à termes a été déterminé lors de la signature de l’acte de vente.

Le viager libre : la définition

Comme son nom l’indique, le viager libre est tout simplement un bien immobilier qui est vendu à un acheteur et où ce dernier n’est pas occupé par le vendeur. L’acheteur peut donc décider d’y habiter, par exemple, mais il est possible de le transformer en bien locatif et de percevoir des loyers.

De plus, il est important de savoir que le viager libre présente de nombreux avantage pour le vendeur, mais également pur l’acheteur :

  • Pour le vendeur, le viager libre offre un prix de vente bien plus intéressant que le viager occupé. Sachant qu’il n’y habitera pas, le bien sera vendu sans décote liée à l’usufruit ou au DUH.
  • Il faut également savoir que pour le vendeur, la rente sera aussi mécaniquement plus élevée.
  • Le vendeur disposera d’un complément de revenu régulier et garanti par l’acheteur, ce qui n’est pas négligeable pour un sénior qui a peut-être vu ses revenus baisser à sa retraite.
  • Pour l’acheteur, cela peut être une bonne alternative, s’il n’a pas pu obtenir un emprunt auprès de sa banque ou si sa profession ou son état de santé l’empêche d’emprunter.

Néanmoins, si vous avez pour projet d’acheter un appartement ou une maison en viager, vous trouverez certainement plus de biens immobiliers occupés que libres.

Qu’est-ce que sont les bouquets et les rentes ?

Nous allons maintenant vous en dire plus sur les bouquets et les rentes dans un contrat de vente en viager. En effet, ce sont deux éléments que vous trouverez souvent lors d’un contrat de vente en viager. Voici une définition simple de ces deux notions :

  • Le bouquet est tout simplement le dépôt initial payé au vendeur. Il peut différer en fonction de divers critères comme la taille du bien immobilier ou encore son emplacement. Ce dernier peut être calculé entre 20% et 30% du prix total d’un bien immobilier.
  • Les rentes sont des sommes versées tous les mois au vendeur, par l’acheteur. Elles sont calculées en fonction de différents critères.

Zoom sur le viager libre sans bouquet

Le viager libre sans bouquet est tout simplement l’achat d’un bien immobilier sans dépôt d’argent initial : Le fameux bouquet. En d’autres termes, l’acheteur du viager ne paiera que les rentes de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, en fonction des différents contrats.

Il faut néanmoins savoir qu’il est plus difficile de trouver un bien immobilier en viager libre sans bouquet. En effet, dans la majorité des cas, un dépôt initial est demandé par le vendeur.

Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet sera élevé dans la pratique afin de compenser un éventuel décès prématuré mais aussi pour éviter de proposer des rentes viagères beaucoup trop élevées.

Tout reste une histoire de négociation : l’acheteur et le vendeur peuvent se mettre d’accord sur le retrait du bouquet en contrepartie d’une majoration plus forte de la rente (au-delà de l’équilibre technique du contrat).

Comment se calcule un viager libre sans bouquet ?

Si vous souhaitez vous lancer dans ce type d’achat, il faut impérativement savoir comment se calcule le viager. Nous allons, vous expliquer ce dernier dans ces quelques lignes. Plusieurs étapes sont nécessaires pour réaliser un calcul optimal :

  • Il faut connaître la valeur vénale du bien immobilier choisi. Il suffit de comparer la maison ou l’appartement que vous souhaitez acheter, en le comparant avec ceux qui sont déjà en vente sur le marché. Vous pouvez parfaitement vous faire aider d’un agent immobilier, si cela est plus simple pour vous.
  • Une fois que vous avez trouvé la valeur de votre bien immobilier, il ne vous reste plus qu’à soustraire le bouquet, si le contrat en demande un. Dans le cas d’un viager libre sans bouquet, ce ne sera pas le cas.
  • Vous devez ensuite utiliser un barème de viager à jour pour connaître le coefficient que vous devrez appliquer à vos rentes.
  • C’est le coefficient diviseur qui vous permettra de connaître vos rentes de manière mensuelle.
  • Il ne vous reste plus qu’à diviser le résultat avec le nombre de mois ou de trimestres auxquels vous souhaitez effectuer le paiement de vos rentes.

Si vous avez pour projet d’acheter ou de vendre un bien immobilier en viager libre, vous pouvez commander des évaluations viagères depuis notre boutique en ligne.

Quels sont les risques d’un achat ou d’une vente en viager libre ?

Tout d’abord, un viager est un investissement ou un achat immobilier pour l’acheteur. Les risques de l’immobilier sont identiques par rapport à une acquisition classique :

  • Le risque locatif : si vous mettez le bien en location, vous pouvez avoir des impayés ou du turn-over.
  • Le risque de valorisation du bien immobilier : la valeur peut fluctuer dans le temps et vous pouvez perdre de l’argent lors de la revente. Un achat immobilier n’est pas un placement à capital garanti.

Les risques du viager sont les suivants :

  • Le risque de longévité du vendeur : pour l’acheteur, le fait que le vendeur vive plus longtemps que son espérance de vie théorique fait baisser la rentabilité de son achat. En effet, il devra payer des rentes en plus (ce risque est plus fort dans le cas d’un achat de viager libre sans bouquet)
  • Le risque de décès prématuré du vendeur : à l’inverse, c’est un risque pour le vendeur qui aurait du vendre son bien de manière classique…
  • Le risque de défaut de l’acheteur : si l’acheteur ne parvient plus à payer ses rentes, le vendeur peut en théorie demander d’annuler le contrat, de récupérer le bien immobilier et de conserver les rentes déjà payées. Ce risque reste faible puisque l’acheteur peut revendre le viager avant d’être insolvable.
  • Le risque de décès de l’acheteur avant le vendeur : si l’acheteur décède avant le vendeur, les héritiers de l’acheteur devront revendre le bien ou continuer à payer des rentes.

Les frais de notaire d’un viager libre sans bouquet

Sachant que le vendeur cède la pleine-propriété du bien immobilier, les frais de notaire sont assis sur la valeur vénale libre du bien.

Il n’y a donc aucune différence de frais de notaire avec une vente classique.

Vous pouvez utiliser notre simulateur de frais de notaire pour viagers.

La fiscalité du viager libre sans bouquet

Comme dans n’importe quelle vente de bien immobilier, il est important de prendre en compte l’aspect fiscal de ce type de vente. Il faut savoir que de nombreuses exonérations et abattements sont à déduire des impôts ce qui peut être intéressant.

  • Le bouquet : Généralement, si le logement est occupé, aucune plus-value ne sera à payer par l’acheteur. En revanche, si c’est un investissement locatif ou une résidence secondaire, il faut savoir qu’un impôt sur la plus-value devra être payé par l’acheteur. Bien évidemment, cela ne concerne pas le viager libre sans bouquet puisqu’il n’y a ni occupation, ni bouquet.
  • Les rentes : il faut savoir qu’un abattement est prévu en fonction de l’âge du vendeur et cela est calculé sur l’impôt sur le revenu du vendeur. L’âge d’apprécie lors de l’entrée en jouissance de la rente.
  • Il faut également savoir que c’est à l’acheteur de déclarer la valeur vénale de son nouveau bien immobilier aux impôts. Il devra donc payer un impôt sur la fortune.

En conclusion, l’achat d’un bien immobilier en viager peut être une bonne idée. En effet, que ce soit pour l’acheteur ou le vendeur, ce type de contrat présente de nombreux avantages. Après avoir pris connaissance de toutes les informations, il ne vous reste plus qu’à trouver le bien immobilier de vos rêves !

20 commentaires sur “Le viager libre sans bouquet : c’est possible ?”

  1. quel est le montant a payer au notaire par l acheteur pour un viager libre d une valeur de 55000 euros situe a cambon d albi 81990 tarn adresse 38 chemin des vergnades ?

    1. Bonjour,
      Il est possible d’acheter un bien immobilier en viager à un membre de sa famille.
      Assurez-vous cependant que le contrat soit équilibré pour éviter tout problème avec l’administration fiscale ou les ayants-droits de votre grand-mère.
      Cyrille

  2. Famille recherche viager libre sans bouquet ,maison même avec travaux minimum 3 chambres avec terrain dans un rayon de 30 km de Pézenas mais étudie toutes propositions
    Cordialement

  3. Bonjour, je suis a la recherche d’un bien en vente à terme sans bouquet, sud Bourgogne ou l’Ain ou encore la région lyonnaise et/ou vers Châteauroux, si vous pouvez me conseiller

  4. Bonjour, nous recherchons un terrain dans le médoc en viager libre et sans bouquet, jusqu’à 10000 m2 avec une partie constructible d’environ 1000m2 ou un peu moins, pour y démarrer une activité de lombriculture. En vous remerciant pour toute informations. Cordialement.

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