Le viager sans rente : fonctionnement, avantages et inconvénients

Le viager sans rente est un type de viager dont la spécificité est que seulement le bouquet est payé par l’acheteur. L’acheteur débirentier ne versera donc pas des rentes viagères périodiques par la suite.

Ce type de vente immobilière ne peut fonctionner que pour les viagers occupés. En effet, si le viager est libre, cela revient à faire une transaction immobilière classique. Le bouquet étant égal à la valeur du bien immobilier vendu.

Le viager sans rente est donc un viager qui présente des avantages et des inconvénients qu’il faut souligner.

viager sans rente

Comment fonctionne le viager occupé sans rente ?

Comme dans le cas d’un viager, l’acheteur verse un bouquet lors de la signature du contrat chez le notaire. L’acheteur devient donc officiellement propriétaire du bien mais le vendeur reste dans les lieux. Il s’agit d’un viager occupé.

A la différence avec un viager classique, l’acheteur ne versera pas de rentes viagères par la suite.

Cela signifie que le bouquet doit être égal à la valeur vénale du bien vendu diminué du droit d’usage et d’habitation.

Le droit d’usage et d’habitation correspond à l’abattement pour occupation du bien par le vendeur.

Il peut se calculer de deux manières :

  • Avec la méthode fiscale ;
  • Avec la méthode économique.

La méthode fiscale consiste à utiliser le barème fiscal de l’usufruit et de retenir 60% de la valeur de l’usufruit trouvé pour déterminer la valeur du DUH.

Nous vous conseillons plutôt la méthode économique.

Pour cela, vous devez vous équiper d’un barème viager et trouver le coefficient viager du vendeur. Ensuite, déterminez le loyer probable du bien immobilier. Appliquez ensuite le coefficient viager au loyer annuel pour trouver la valeur du DUH.

Finalement, en soustrayant à la valeur vénale le DUH, vous trouverez le montant du bouquet du viager occupé sans rente.

Un viager libre sans rente, est-ce possible ?

Comme nous l’avons précisé précédemment, le viager libre sans rente n’a pas de sens. Le viager sans rente ne peut s’appliquer qu’à un viager occupé ou avec réserve d’usufruit. En effet, il n’y a pas de versements de rentes viagères dans le cas d’un viager sans rente. Le bouquet est donc égal à la valeur vénale du bien immobilier. Cela revient donc à verser la totalité de la valeur du bien à la signature chez le notaire.

Les avantages du viager sans rente

Les avantages du viager sans rente sont nombreux.

Pour l’investisseur, le viager sans rente lui permet d’emprunter pour payer le bouquet. En effet, le vendeur ne demandera pas d’hypothèque sur le bien puisqu’il ne touchera pas de rentes viagères.

L’acheteur diminue les risques financiers. Il ne se retrouvera pas à payer plus longtemps que prévu les rentes viagères si le vendeur vit plus longtemps que prévu. Il devra seulement attendre plus longtemps que prévu pour récupérer le bien immobilier.

Il n’y a pas non plus de risque d’indexation trop forte de la rente viagère.

L’acquéreur dispose d’un bien « loué » par le vendeur. En effet, le DUH qui a été retranché à la valeur vénale du bien peut être vu comme les loyers futurs déjà encaissés par l’acheteur. Il a été observé que les vendeurs continuent à se sentir chez eux et entretiennent bien leur maison ou appartement vendue en viager sans rente.

Pour le vendeur, les avantages sont indéniables.

Il peut continuer à vivre chez lui tout en profitant d’une jolie somme d’argent qui lui permettra d’améliorer son pouvoir d’achat. Il pourra également le transmettre à ses enfants par exemple.

Les inconvénients du viager sans rente

Bien que les avantages soient nombreux, il existe des inconvénients pour un viager sans rente.

Tout d’abord, le bouquet sera plus élevé que dans le cas d’un viager occupé classique. En effet, l’acheteur ne paiera pas de rentes viagères. Cela fait mécaniquement augmenter le bouquet.

Le montage financier d’un viager sans rente est également moins rentable. En effet, la totalité de la valeur vénale occupée à été payée par l’acheteur. Ce qui fait baisser la rentabilité du projet immobilier. Cela reste cohérent car le risque est également moins important.

Enfin, le viager sans rente n’est pas adapté aux vendeurs trop jeunes. Si vous retenez la méthode économique pour valoriser le DUH, vous obtiendrez un DUH très élevé relativement à la valeur vénale du bien immobilier. Cependant, en utilisant la méthode fiscale (déconseillée), cela vous permettra d’obtenir un droit d’usage et d’habitation plus faible.

 

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