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Viager sans rente : toutes les clés pour le comprendre

viager sans rente

Avec le viager sans rente, seul le bouquet — correspondant à la valeur du logement — est payé par l’acquéreur, ce qui implique qu’il ne verse aucune rente viagère périodique ensuite. Le bien immobilier doit donc être occupé (le viager sans rente est un viager occupé), car la vente en viager sinon s’apparenterait à une transaction immobilière classique.

Voici toutes les clefs pour comprendre le fonctionnement du viager sans rente

Le concept du viager sans rente

Le concept du viager sans rente n’est pas à proprement parler un viager « pur » au sens juridique du terme. En effet, le viager tel qu’il est défini dans les articles 1968 à 1983 du Code civil est un contrat aléatoire qui exige du débirentier (l’acheteur) le versement d’une rente viagère. Or, aucune rente mensuelle n’est versée au crédirentier (le vendeur) dans le viager sans rente. C’est pourquoi ce type de vente immobilière est assimilée à une vente en pleine propriété pour laquelle le vendeur conserve son DUH : le Droit d’Usage et d’Habitation.

Le point commun entre le viager sans rente et le viager traditionnel demeure le versement du bouquet au moment de la signature de l’acte chez le notaire, équivalant à la valeur du bien. L’acquéreur devient alors le propriétaire officiel du viager occupé. Ce n’est qu’après le décès du vendeur qu’il pourra prendre physiquement possession de son nouveau patrimoine immobilier. Après la signature du contrat et durant la période de jouissance par le crédirentier, aucun versement d’une rente quelconque n’a lieu. 

Pas de viager sans rente libre

Pour un viager sans rente, le bouquet équivaut à la valeur vénale des biens immobiliers. Étant donné que l’acquéreur n’aura pas à payer la rente, l’argent est versé en totalité lors de la signature du contrat de vente chez le notaire. Ainsi, la vente en viager libre n’aurait aucune raison d’être pour un viager sans rente. Il convient que le bien immobilier soit occupé ou avec réserve d’usufruit.

Le calcul du droit d’usage et d’habitation pour une vente en viager

Le calcul du droit d’usage et d’habitation apparaît capital pour un achat en viager. Le DUH prend en compte le droit d’usage du vendeur, jusqu’à son décès. Il est considéré comme un abattement qui est retranché de la valeur de la maison en viager.  

Le DUH peut être calculé selon deux méthodes. 

La méthode économique du calcul du DUH

La méthode économique est la plus recommandée pour calculer le DUH. Elle se fonde sur le barème viager sur lequel vous devez déterminer le coefficient viager du vendeur. Il s’agit ensuite d’estimer le loyer annuel potentiel du bien vendu en viager et de lui appliquer le coefficient viager pour obtenir le DUH.

La méthode fiscale du calcul du DUH

La méthode fiscale se base sur le barème fiscal de l’usufruit. Pour déterminer la valeur du DUH, il faut en retrancher 60 % de la valeur de l’usufruit.

Enfin, lorsque vous retranchez le montant du DUH de la valeur vénale, vous obtenez le montant du bouquet du viager sans rente occupé.

Comment évaluer le montant du viager sans rente

Le calcul n’est pas le même entre un viager occupé classique, incluant de paiement de la rente, et le viager sans rente

Le calcul du montant du viager classique

Le calcul du montant du viager classique occupé s’effectue en plusieurs étapes :

  • la valeur vénale du bien — ou valeur libre — est déterminée par une expertise immobilière ;
  • la décote d’occupation est ensuite retranchée, en tenant compte du DUH ou usufruit : le résultat équivaut à la valeur occupée ;
  • le bouquet est soustrait de ce montant ;
  • le montant restant correspond au capital à renter : il est alors converti en rentes viagères.
le détail du calcul du viager occupé classique
le calcul du viager classique

Le calcul du montant du viager sans rente 

Le calcul du viager sans rente s’avère plus simple en raison de l’absence de rentes viagères. La valeur du bouquet équivaut à la valeur vénale du bien, dont est retranché le DUH, c’est-à-dire la valeur occupée.

Pourquoi choisir d’acheter un bien par l’intermédiaire d’un viager sans rente ?

Le viager sans rente présente l’avantage d’être bénéfique pour l’acquéreur, comme pour le vendeur. 

Les avantages du viager sans rente pour le crédirentier

  • Le vendeur profite de son bien jusqu’à la fin de ses jours, comme pour un viager classique, mais en disposant d’un capital plus conséquent. Il peut d’ailleurs placer ce capital pour profiter des intérêts et se créer sa propre rente. 
  • En l’absence de rente viagère, il ne risque pas les impayés. 
  • Il ne règle plus la taxe foncière et ses charges sont allégées, ne lui laissant à régler que les charges considérées comme locatives ou récupérables. 
  • Il peut profiter de cette vente pour effectuer des donations à ses enfants. L’exonération de taxes porte sur un montant de 100 000 €, avec la possibilité de renouveler le don tous les 15 ans.
  • En cas de décès prématuré, le bouquet revient à ses héritiers. 

Les avantages du viager sans rente pour le débirentier

  • Le débirentier emprunte son capital pour acquitter le bouquet. N’étant pas soumis au paiement de rente, il n’a aucune autre garantie à donner à son vendeur. Ainsi, il n’a pas d’autre prêt à contracter, ce qui exclut entre autres d’avoir à hypothéquer ses propres biens et de régler une mensualité qui grève ses finances.  
  • En l’absence de rente viagère, l’acquéreur connaît le montant total dès que le prix de vente est fixé. Il ne dépend pas de la longévité du propriétaire devenu locataire. Les risques financiers apparaissent donc moindres et seule la patience de l’acheteur peut être éprouvée. 
  • Pas de rente viagère signifie également que l’acheteur s’épargne les risques d’indexation qui interviennent dans le cas d’un viager immobilier classique. 

Par ailleurs, comme pour tous les viagers :

  • l’occupant continue à entretenir le bien comme s’il était encore le sien, ce qui évite les risques de délabrement et de gros travaux lors de la reprise ;
  • l’acquéreur dispose d’un locataire fixe, ce qui lui évite les tracasseries liées à la location ou le paiement à une agence immobilière pour la gestion du bien ;
  • lorsque l’acquéreur prend possession de son bien, il est libre de l’habiter (en résidence principale ou secondaire), de le louer ou de le revendre. 
schéma de vente en viager sans rente
le mécanisme financier du viager sans rente

Les inconvénients du viager sans rente 

Les réserves sur le viager sans rente sont minimes. 

  • Le concept ne s’adresse pas aux personnes jeunes, car le DUH atteint un montant trop important. 
  • Dans tous les cas, pour l’acquéreur, le bouquet devient plus élevé, ce qui restreint le nombre de candidats. 
  • Le viager sans rente s’avère souvent moins rentable pour l’acquéreur. Payer la totalité de la valeur vénale exclut les bénéfices de l’effet de levier lié au paiement des rentes. Toutefois, la baisse de rentabilité est compensée par l’absence de risque pour les deux parties.

8 commentaires sur “Viager sans rente : toutes les clés pour le comprendre”

  1. Bonjour,
    Dans le cas ou le viager sans rente se porte sur 2 propriétaires (deux frères) un seul habite le lieu .Faut il attendre le décès des deux frères ou seulement celui de l occupant pour récupérer le bien ?
    Merci

    1. Bonjour,
      Les deux sont possibles mais généralement, on retient un DUH sur deux têtes et une réversion de la rente sur le second vendeur. Cela signifie qu’en cas de décès, l’acheteur continue à payer ses rentes et le vendeur survivant reste dans le logement.
      Dans le cas où vous voudriez récupérer le bien au premier décès et stopper la rente, cela est possible. Mais cela va mécaniquement baisser le DUH et augmenter la rente.
      Cyrille

  2. Bonjour
    grosso modo il y a que d intérêts pour le cédant et non pour l acquéreur?! autant passer en vente directe!!! ou quelque chose m a échappé

    1. Bonjour,
      Tout dépend de la situation de l’acquéreur. S’il est déjà endetté et qu’il ne peut pas acheter à crédit, le viager peut être intéressant par exemple.
      Cyrille

  3. Bonjour,
    Je m’étais mis d’accord avec les vendeurs pour acheter leur appartement dans le cadre d’un viager sans rente. Mon notaire a considéré qu’il s’agissait d’une vente simple avec un droit d’usage et d’habitation qui s’éteindrait si les vendeurs quittaient les lieux (décès ou EPAHD).
    Or après consultation du CRIDON, il semble que même en cas de dispositions contraires convenues par les parties dans l’acte de vente, la loi permet aux vendeurs, ou à leur tuteurs s’ils ne sont plus en mesure de décider, d’imposer une rente « en fonction de leurs besoins du moment » s’ils venaient à devoir quitter les lieux. De sorte que je serai tenu à ce moment là (certes après avoir récupéré l’appartement) à devoir payer une rente dont le montant ne sera connu qu’à ce moment là. Même mon notaire ne connaissait pas cette subtilité. Qu’en pensez vous ?

    1. Bonjour,
      Il est coutume de prévoir une augmentation de la rente viagère au moment du départ des vendeurs.
      Cela les incitent à quitter les lieux si leur état de santé les y oblige. D’autre part, l’acheteur peut récupérer le bien, y habiter ou le mettre en location.
      S’il n’y a pas de rentes, vous ne pouvez donc pas l’augmenter au moment du départ… La solution est de fixer contractuellement le versement d’un capital ou d’une petite rente.
      Cyrille

  4. valeur du bien:320000, bouquet proposé 200000 sec sans rentes et rémunération de l’agent vendeur 190000; je trouve ce montant excessif ? est ce calculé sur la valeur réelle du bien ou sur le bouquet est ce le vendeur qui doit payer ce prix ?Merci de votre réponse

    1. Bonjour,
      La commission de l’agent immobilier est généralement proportionnelle à la valeur vénale du bien. Elle est inclue dans le bouquet (si précisé FAI).
      Bien à vous,
      Cyrille

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