Lors d’un achat d’un viager, il n’est pas rare que certains vendeurs demandent un bouquet important. Cependant, il est possible que l’acquéreur ne puisse pas payer pour diverses raisons : manque de liquidités, fonds bloqués déjà affectés à un autre projet… Dans ce cas, l’acheteur se tournera naturellement vers un organisme financier pour emprunter tout ou partie du bouquet. Or, l’acheteur risque de se retrouver dans une situation inconfortable, avec de nombreux refus de la part des banques sollicitées. Je vous explique la raison.
Les différentes garanties de la banque
Classiquement, lorsqu’une banque accorde un crédit pour financer un bien immobilier, elle peut demander des garanties de diverses natures :
- Une société de cautionnement mutuelle ;
- Une sûreté réelle comme l’hypothèque (immobilier neuf) ou le privilège prêteur de deniers (immobilier ancien) ;
- Un cautionnement privé ;
- Le nantissement d’un contrat de placement financier.
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La garantie hypothécaire du vendeur
Le contrat viager dispose d’une clause permettant au vendeur de récupérer son bien en cas de défaut de l’acheteur. Il s’agit du privilège du vendeur qui est une inscription hypothécaire de premier rang.
Par conséquent, la banque qui aura accordé un crédit au vendeur ne sera pas prioritaire pour récupérer sa mise en cas de défaut de l’acheteur.
Les garanties alternatives
La société de cautionnement mutuelle
Un organisme de caution mutuelle paie les mensualités du crédit à la banque si l’emprunteur fait défaut. Cet organisme se retournera ensuite vers l’emprunteur afin de récupérer les sommes versées à la banque. Cette alternative est intéressante car le coût est inférieur à une hypothèque qui exige un acte notarié. En revanche, l’organisme est libre d’accorder sa caution ou pas. S’il estime que le patrimoine ou le salaire de l’acheteur n’est pas suffisant, il ne se portera pas caution.
Hypothéquer un autre bien immobilier
Si l’acheteur est propriétaire d’un autre bien immobilier et que son état hypothécaire le permet, il peut l’utiliser pour garantir l’achat du viager.
Le cautionnement privé
Contrairement à la caution mutuelle, c’est un tiers (amis, famille…) qui s’engage à payer les mensualités si l’acheteur fait défaut. La banque exigera en contrepartie une caution avec des salaires et un patrimoine suffisant au regard du projet viager.
Nantissement d’un contrat de placement financier
L’acheteur nanti un contrat (livret, assurance-vie…) au profil de la banque. Cette alternative évite de payer des frais de garantie. Ce contrat génère des intérêts. Le banquier peut donc exiger le blocage d’une somme inférieure à la somme empruntée.
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Mon avis sur l’emprunt bancaire pour financer le bouquet d’un viager
Nous voyons le viager occupé comme un placement financier avec un effort d’épargne régulier matérialisé par les rentes viagères versées. Par conséquent, demander un financement du bouquet va considérablement augmenter cet effort d’épargne, ce qui peut être dangereux pour vos finances personnelles.
Je vous déconseille donc de contracter un crédit immobilier pour l’acquisition d’un viager occupé. Si votre apport est limité, sachez qu’il existe de nombreuses annonces de viagers avec des bouquets très abordables (à partir de quelques milliers d’euros).
Dans le cas d’un viager libre, l’approche est différente. Si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier pour de l’investissement locatif, les mensualités seront en partie financées par les loyers, réduisant l’effort d’épargne. Si vous recourez au viager pour acheter votre résidence principale, veilliez à ce que le poids de la mensualité du crédit et la rente viagère soit supportable.
En savoir plus sur le financement d’un viager
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