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La libération anticipée du viager

La libération anticipée du viager est une faculté qui doit être clairement inscrite dans le contrat viager. A proprement parler, cette faculté ne met pas fin au viager. En revanche, le vendeur quitte les lieux. Pour que le vendeur libère son bien, faut-il qu’il y habite dans un premier temps… elle ne concerne donc que les viagers occupés (et par extension, les vente à terme occupées).

La libération anticipée du viager ne fonctionne qu’en cas de réserve de DUH

Le vendeur crédirentier d’un viager conserve son Droit d’Usage et d’Habitation après la vente de son bien immobilier.
Ce droit lui permet de d’habiter (avec éventuellement sa famille) dans le logement mais n’est pas cessible et ne lui permet pas de mettre son logement en location.
En revanche, rien ne l’empêche de renoncer à ce droit s’il le souhaite (ou qu’il en est contraint! Pour raisons médicales par exemple…).
Les causes d’une telle renonciation peuvent être diverses :

  • Un départ en maison de retraite ;
  • Le logement n’est plus adapté ;
  • Louer un logement pour faciliter la gestion du bien ;
  • Etc.

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Le départ du vendeur

Le départ du vendeur crédirentier peut être gratuit ou onéreux.

Evidemment, je conseille au vendeur de choisir une renonciation onéreuse du DUH.

Les conséquences de cette renonciation permet à l’acheteur débirentier de récupérer la pleine propriété du bien. Et donc de la jouissance totale du logement (y habiter, le louer, héberger un proche etc.). Il est donc « normal » que cette faculté à présent offerte au débirentier soit compensée financièrement.

D’autre part, l’acheteur s’expose à une requalification de cette renonciation en donation. Non seulement, il devra s’acquitter de droits de mutation mais il risque également de voir l’aléa de son viager contesté en cas de litige avec le vendeur.

La renonciation onéreuse du DUH pour libération anticipée du viager

Les conditions d’une telle renonciation doivent impérativement être rédigées dans le contrat viager afin d’éviter toute ambiguïté.
L’acheteur et le vendeur devront se mettre d’accord sur les points suivants :

  • La faculté de renonciation
  • Le montant de la majoration de la rente

Le montant de la majoration de la rente est généralement exprimé en pourcentage de la rente initiale.

Le calcul de la majoration de la rente pour libération anticipée

Certains contrats retiennent un taux qui est fonction du nombre d’années qui séparent la signature du viager et la date de renonciation du DUH par le crédirentier. Plus le crédirentier quitte rapidement de son logement, plus le taux est important.
Les autres contrats retiennent un taux de majoration uniforme.

Lorsque le crédirentier renonce au DUH, il transfert en réalité ce droit au débirentier. La majoration est donc le ratio du DUH relativement au capital à renter. Par exemple, imaginons que la valeur du bien acquis était de 200 000€ et que le DUH s’élevait à 50 000€. La rente a donc été calculée sur la base de 150 000€. En renonçant à son DUH, le crédirentier va voir sa rente majorée de 50 000 / (200 000 – 50 000) = 33%.

Ce taux est donc uniforme. Mathématiquement, il est donc plus juste de retenir la deuxième méthode.
MAIS : La première méthode peut être intéressante pour le débirentier qui a un intérêt certain à ce que le crédirentier quitte rapidement son logement. En effet, le taux de majoration dégressif va inciter le crédirentier à anticiper son départ avant de franchir un nouveau taux, plus bas.

Enfin, en cas de viager sans rente, vous ne trouverez naturellement pas de majoration exprimée en pourcentage. Ce montant sera tout simplement exprimé en euros.

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La libération du bien immobilier est irrémédiable

Sachez que la libération anticipée du viager est irrémédiable. Si le vendeur crédirentier quitte les lieux, il ne pourra pas revenir habiter son logement (même si ce dernier accepte de percevoir une rente minorée). Dès lors que le crédirentier renonce à son droit d’usage et d’habitation, ce droit s’éteint.

En savoir plus sur la libération anticipée du viager

13 commentaires sur “La libération anticipée du viager”

  1. Bonjour,
    Superbe article, merci.
    Nous somme sur le point de signer un viager en DUH sans rente. Il n’est pas prévu dans le contrat la question du départ anticipé, parce qu’ils ne l’envisage pas. Mais en cas de placement en maison de retraite pour logement inadapté ou autre, que ce passera-t-il?
    Ils ne veulent pas d’augmentation de rente en cas de libération anticipée. Comment doit-on le stipulé sur le contrat? Libération anticipée à titre gratuit?
    Bien à vous
    Hugo

    1. Bonjour,
      Merci pour votre retour sur notre article ! S’il n’y a pas de rentes, impossible de mettre une augmentation de rente ou une rente complémentaire en cas de départ anticipé. Vous devrez indiquer le versement d’un capital complémentaire en cas de libération du bien.
      Ce capital peut être dégressif dans le temps.
      Bien à vous,
      Cyrille Chéry

  2. Bonjour
    J’ai récupéré un bien que j’avais acheté en viager occupé
    La personne a renoncé à son droit d’usage et d’habitation car elle est partie en Ehpad mais dans mon contrat rien ne mentionne que je dois augmenter la rente.
    Est ce un droit obligatoire est ce que je risque de perdre mon viager si je n’augmente pas ma rente car j’ai récupéré le bien
    Que dois je faire

  3. Bonjour, j’ai acheté un viager il y a 4 ans le monsieur est décédé et la dame en maison de retraite et mise sous tutelle je le bats depuis 1 an avec le juge des tutelles pour récupérer les clés et verser les 30 % de majoration comme notifie sur l’acte notarié
    Son subalterne me répond que le dossier est sur le bureau du juge et ne veut pas me donner la raison . Que dois je faire pour me sortir de la ? j’ai toujours payé ma rente
    Je ne sais plus quoi faire
    Pourriez vous avoir une idée du problème ?
    Merci d’avance

  4. bonjour … nous sommes en indivision ( 5) et nous voudrions envisager une vente en viager bouquet 30 000 /40 000 ..deux solutions pourraient se profiler , la premiere un des individis 74 ans resterait dans le bien ( les autres 66-70-77-76 ans ) ou voir deux (frère et soeur ) ou une seconde laisser le bien totalement libre à l’acquéreur par viager ,( valeur du bien 65 000 /85 000 )… quelles sont les principaux éléments à respecter pour ces types de viager ..
    merci cordialement

  5. Bonjour,
    j’ai acheté une maison en viager occupé à un couple de retraité avec clause de libération anticipée (rentes + 20%) : la revalorisation des rentes pour départ anticipé est-elle valable à partir du départ des deux personnes ou bien d’une seule ?
    Merci pour votre réponse.

    1. Bonjour,
      La revalorisation est valable au départ des deux personnes puisque la revalorisation vous permet de récupérer le droit d’usage du bien. Tant qu’un des vendeurs reste dans l’appartement, vous ne pourrez pas récupérer ce droit.
      Bien à vous,
      Cyrille

  6. Mon locataire est parti en Ehpad et me dit qu’elle libère l’appartement(verbalement)qu’elle occupait jusqu’à présent. Quel courrier doit elle me remettre. (C’est prévu au contrat)

  7. Bonjour
    J’ai acheté un appartement en viager occupé en 2016
    Et le credirentier à quitter le logement depuis 16 mois pour raison de santé ( Il est resté 9 mois dans un hôpital de Gériatrie ensuite il a été transféré dans un Ehpad médicalisé
    Est ce que c’est possible de récupérer l’appartement
    cordialement

    1. Bonjour,
      Vérifiez que votre contrat viager dispose d’une clause de libération anticipée. Les formalités sont indiquées sur cette clause, notamment la revalorisation de la rente viagère.
      Bien à vous
      Cyrille

    2. Bonjour, je suis dans la même situation que vous l’étiez mon débirentier est hospitalisé depuis 18 mois. Il est inscrit dans l’acte de vente qu’il peut renoncer à son droit d’habitation sous certaines conditions financières que je ne conteste pas mais il subit l’influence de personnes qui ne sont pas de sa famille et qui refusent obstinément que je récupère l’appartement. Comment avez-vous résolu votre problème ? Merci de votre réponse et bien cordialement.

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