La libération anticipée du viager

La libération anticipée du logement est une faculté qui doit être clairement inscrite dans le contrat viager. A proprement parler, cette faculté ne met pas fin au viager. En revanche, le vendeur quitte les lieux. Pour que le vendeur libère son bien, faut-il qu’il y habite dans un premier temps… elle ne concerne donc que les viagers occupés (et par extension, les vente à terme occupées).

Le Droit d’Usage et d’Habitation du vendeur de viager

Le vendeur crédirentier d’un viager conserve son Droit d’Usage et d’Habitation après la vente de son bien immobilier.
Ce droit lui permet de d’habiter (avec éventuellement sa famille) dans le logement mais n’est pas cessible et ne lui permet pas de mettre son logement en location.
En revanche, rien ne l’empêche de renoncer à ce droit s’il le souhaite (ou qu’il en est contraint! Pour raisons médicales par exemple…).
Les causes d’une telle renonciation peuvent être diverses :

  • Un départ en maison de retraite ;
  • Le logement n’est plus adapté ;
  • Louer un logement pour facilier la gestion du bien ;
  • Etc.

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Le type de départ du vendeur

Le départ du vendeur crédirentier peut être gratuit ou onéreux.

Evidemment, je conseille au vendeur de choisir une renonciation onéreuse du DUH.

Les conséquences de cette renonciation permet à l’acheteur débirentier de récupérer la pleine propriété du bien. Et donc de la jouissance totale du logement (y habiter, le louer, héberger un proche etc.). Il est donc « normal » que cette faculté à présent offerte au débirentier soit compensée financièrement.

D’autre part, l’acheteur s’expose à une requalification de cette renonciation en donation. Non seulement, il devra s’acquitter de droits de mutation mais il risque également de voir l’aléa de son viager contesté en cas de litige avec le vendeur.

La renonciation onéreuse du DUH pour libération anticipée du viager

Les conditions d’une telle renonciation doivent impéraivement être rédigées dans le contrat viager afin d’éviter toute ambiguïté.
L’acheteur et le vendeur devront se mettre d’accord sur les points suivants :

  • La faculté de renonciation
  • Le montant de la majoration de la rente

Le montant de la majoration de la rente est généralement exprimé en pourcentage de la rente initiale.

Le calcul de la majoration de la rente pour libération anticipée

Certains contrats retiennent un taux qui est fonction du nombre d’années qui séparent la signature du viager et la date de renonciation du DUH par le crédirentier. Plus le crédirentier quitte rapidement de son logement, plus le taux est important.
Les autres contrats retiennent un taux de majoration uniforme.

Lorsque le crédirentier renonce au DUH, il transfert en réalité ce droit au débirentier. La majoration est donc le ratio du DUH relativement au capital à renter. Par exemple, imaginons que la valeur du bien acquis était de 200 000€ et que le DUH s’élevait à 50 000€. La rente a donc été calculée sur la base de 150 000€. En renonçant à son DUH, le crédirentier va voir sa rente majorée de 50 000 / (200 000 – 50 000) = 33%.

Ce taux est donc uniforme. Mathématiquement, il est donc plus juste de retenir la deuxième méthode.
MAIS : La première méthode peut être intéressante pour le débirentier qui a un intérêt certain à ce que le crédirentier quitte rapidement son logement. En effet, le taux de majoration dégressif va inciter le crédirentier à anticiper son départ avant de franchir un nouveau taux, plus bas.

Enfin, en cas de viager sans rente, vous ne trouverez naturellement pas de majoration exprimée en pourcentage. Ce montant sera tout simplement exprimé en euros.

La libération du bien immobilier est irrémédiable

Sachez que la libération anticipée du viager est irrémédiable. Si le vendeur crédirentier quitte les lieux, il ne pourra pas revenir habiter son logement (même si ce dernier accepte de percevoir une rente minorée). Dès lors que le crédirentier renonce à son droit d’usage et d’habitation, ce droit s’éteint.

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