Le viager a mauvaise presse et souffre de nombreux clichés : opération immorale et cynique, moyen de déshériter les enfants etc.
En réalité, le viager améliore considérablement la situation financière du vendeur (de manière immédiate) et celle de l’acheteur (sécuriser son avenir). Elle peut être une transaction très protectrice pour un couple vendeur.
Nous voyons la raison pour laquelle la vente en viager protège le conjoint du vendeur.
Financer sa retraite de son vivant avec le viager
Vendre un bien immobilier en viager (sa résidence principale par exemple), permet de percevoir :
- Un bouquet : une somme d’argent versée comptant le jour de la vente
- Une rente à vie, que l’on appelle rente viagère
Le bouquet et les rentes permettent ainsi aux séniors de consommer et de profiter de leurs vieux jours : voyage, donation pour leurs enfants ou même rénovation de leur maison (qui profite d’ailleurs à l’acheteur !).
Le viager est surtout une solution permettant de conserver son bien et d’y habiter (réserve du droit d’usage et d’habitation) et de percevoir des revenus de ce patrimoine immobilier.
A l’heure où l’immobilier est très cher et où les conditions de financement se resserrent, c’est un échange gagnant-gagnant pour l’acheteur qui pourra se constituer un capital immobilier sans recours au crédit immobilier à un prix décoté. Et parmi les autres avantages, nous pourrions citer : un IFI plus faible, très peu de gestion locative, pas de problème d’impayé de loyer, pas de fiscalité etc.
Attention aux déséquilibres sur les pensions des conjoints
Lorsque l’un des deux conjoints n’a pas cumulé de droits à la retraite suffisants, sa pension de retraite est très faible. Les raisons peuvent être multiples : congés pour élever les enfants, conjoint au foyer, conjoint collaborateur mais non déclaré…
Ce déséquilibre est dangereux à la retraite : la totalité des ressources du foyer est assurée par un seul des deux conjoints. En cas de décès, les revenus vont donc considérablement chuter.
Il est possible d’obtenir une rente de réversion de la pension du conjoint décédé. Néanmoins, elle peut être partielle et parfois, compliquée à obtenir. Notamment en cas de seconde union (la réversion serait ainsi accordée au premier conjoint séparé).
Comment le viager peut protéger le conjoint survivant
Le viager permet de rendre un patrimoine immobilier liquide : les vendeurs récupère un bouquet et des rentes viagères de leur vivant.
Si l’un des vendeurs souhaite protéger son conjoint, il pourra ainsi :
- Placer le bouquet et le faire fructifier : la somme pourra être récupérée en exonération de frais de succession si le vendeur survivant est son conjoint. Si les deux vendeurs n’étaient ni mariés, ni pacsé, cette somme pourra être placée sur un contrat d’assurance-vie pour profiter d’une exonération des frais de succession (limitée à 152 500€). Remarquez que cela peut s’appliquer à une autre personne que le conjoint. Le vendeur peut très bien décider de désigner un enfant ou une personne étrangère à sa famille dans la clause bénéficiaire de son assurance-vie. Enfin, il peut également choisir d’autres supports, comme les SCPI ou les contrats de capitalisation pour optimiser la transmission.
- Calibrer le montant de la rente viagère et choisir la réversion à 100% : en cas de décès, la rente continuera à être versée au conjoint survivant et lui permettra ainsi de conserver un train de vie suffisant toute sa vie durant.
Il est également possible d’effectuer des modulations sur la rente. Les calculs, non standards, devront être sous-traités à des experts pour éviter toute erreur.
Ainsi, le vendeur ayant la pension de retraite la plus élevée et n’ayant pas besoin de revenus complémentaires peut décider de minorer la rente tant qu’il est en vie. Le jour du décès, une réversion avec une augmentation de la rente permettra au conjoint survivant de compenser la pension disparue avec son conjoint.
En savoir plus sur la vente en viager et la protection du conjoint
- La vente en viager pour déshériter
- Obtenir des revenus complémentaires avec le viager
- Optimiser la transmission de son patrimoine grâce au viager
- La répartition du bouquet et des rentes d’un viager
- Le viager pour monétiser son immobilier