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Non paiement de la rente viagère : comment faire ?

  • Cyrille 
impayés viager

Vous souhaitez acheter un viager immobilier et vous vous demandez ce qu’il se passe en cas de non paiement de la rente viagère ?

Vous comptez vendre votre bien immobilier en viager et vous craigniez que l’acheteur fasse faillite ou vous vous demandez comment réduire ces risques ?

Je vous explique quels sont les risques et les conséquences d’un non-paiement de la rente viagère d’un viager immobilier dans cet article !

Qu’est-ce qu’une rente viagère : rappels

Lorsque vous achetez ou vous vendez en viager (généralement occupé par le vendeur crédirentier), le prix d’achat est décoté (par l’occupation, appelé DUH pour Droit d’Usage et d’Habitation).

La valeur occupée est ensuite payée par le débirentier acheteur de deux manières : avec un bouquet (apport au moment de l’achat) et le versement de rentes viagères. Ces rentes viagères sont généralement payées tous les mois et jusqu’au décès du crédirentier.

C’est donc sur le paiement de cette rente que des problèmes peuvent arriver.

L’acheteur est engagé dans le paiement de la rente viagère

En passant chez le notaire, l’acheteur contracte une dette auprès du vendeur. Son contrat viager est formel : il devra payer des rentes (et les indexer chaque année) tant que le vendeur est en vie.

Même si le vendeur vit bien plus longtemps que son espérance de vie, le viager est une vente aléatoire. Il doit donc payer.

En revanche, l’acheteur peut se retrouver en difficultés financière. Dans ce cas, le vendeur peut exercer ses droits pour récupérer son bien.

Comment le vendeur peut-il se couvrir d’un non paiement de la rente ?

La clause résolutoire

En insérant une clause résolutoire en cas de non paiement de rentes dans le contrat, le vendeur s’assure qu’en cas de non paiement de la rente, il peut automatiquement annuler le viager. L’absence de paiement doit être constaté par un juge.

Cette vente est donc annulée rétroactivement : elle est réputée comme n’ayant jamais existé.

Le vendeur récupère ainsi le bien et peut demander au juge de conserver le bouquet et toutes les rentes déjà versées. En effet, la clause prévoit généralement qu’en cas de non-paiement de plusieurs échéances de rentes, le vendeur peut demander que la vente soit résolue de plein droit.

Le vendeur devra entamer des démarches, comme adresser un commandement de payer à l’acquéreur qui, resté infructueux, pourra entamer une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance (TGI).

La clause de privilège du crédirentier

Cette clause permet au vendeur de récupérer le bien et de le mettre aux enchères pour récupérer les rentes non payées. Il s’agit d’une procédure extra-judiciaire.

Compte-tenu des conséquences et des démarches : le vendeur devra quitter son propre bien et le vendre, ce n’est pas forcément la meilleure option. En effet, qui se lancerait dans ce type de procédure pour quelques mois d’impayés ?

L’injonction de payer la rente viagère

Il s’agit de la méthode la plus efficace pour que le vendeur récupère ses rentes impayées. La compétence de la juridiction dépend du montant de la créance à recouvrer :

  • Le tribunal judiciaire : il s’agit des anciens « tribaux de proximité », ce tribunal est compétent pour les créances de moins de 5 000€
  • Le tribunal d’instance : entre 5 000€ et 10 000€ de créances, c’est le tribunal d’instance qui est compétent.
  • Le tribunal de grande instance : pour les litiges de plus de 10 000€.

Le vendeur devra adresser une injonction de payer au tribunal de son domicile. Il devra l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposer la requête. Celle-ci devra faire apparaître certaines mentions, comme les noms, prénoms, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du crédirentier et du débirentier. Il faudra ensuite faire apparaître l’objet de la demande et les montants réclamés.

L’exigibilité de la rente et l’annulation de la vente en viager a été rappelé plusieurs fois en cour de cassation.

Les profils d’acheteur risqués

Un vendeur doit avoir conscience qu’il existe des catégories d’acheteurs qui peuvent présenter des risques de faillite plus importants.

Evidemment, un acheteur ayant des revenus élevés a bien plus de chance de mieux payer les rentes viagères.

Mais il peut y avoir des pièges…

C’est notamment le cas de artisans entrepreneurs ou des libéraux. Les professionnels exerçant en personne physique peuvent se retrouver en difficulté financière si leur entreprise fait faillite.

Sachant qu’il n’y a pas de différence entre leur patrimoine privé et professionnel, un défaut de leur entreprise entraînera une faillite personnelle et le non-paiement de la rente. Le vendeur aura donc de grandes difficultés à récupérer ses créances.

Sachant que les procédures pour récupérer ses créances sont longues et que cela laisse le vendeur sans rentes (le temps du jugement et de son exécution), il est préférable de limiter les risques des le départ (et donc lors de la sélection de l’acheteur).

Augmenter le bouquet pour baisser le risque

Comme on le dit souvent : ce qui est pris n’est plus à prendre.

Si l’acheteur peut payer un bouquet élevé, autant demander une somme plus conséquente dès le départ. Certes, le taux technique de la rente, s’il est plus élevé que le taux d’inflation permettra au vendeur de faire fructifier sa créance. Mais cela lui permettra de s’exposer à un risque plus élevé.

Le vendeur peut également demander un taux technique plus élevé sur les rentes pour compenser le risque de défaut (risque d’impayés). Il récupérera ainsi plus vite sa créance et limitera le risque de pertes.

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