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Le barème viager Daubry pour calculer un viager

bareme daubry viager

Le barème viager Daubry est un barème viager.

Ce barème permet de calculer les rentes viagères d’un viager et a été établi par Jaques Daubry. Les taux données sont issus des études de mortalités de l’INSEE mais également sur la base de la mortalité observée sur plusieurs milliers de contrats viagers.

Les calculs viagers possibles

Le barème Daubry tient compte de 13 230 données et 1956 possibilités. Il permet de calculer les taux de rentes viagères des contrats viagers à venir.

Pour les vendeurs seuls, vous pouvez calculer la rente des hommes et des femmes de 40 ans à 105 ans.

Dans le cas d’un couple vendeur, vous pouvez déterminer la rente pour un homme et une femme de 20 ans plus jeune à 10 ans plus âgée.

Il est également possible de calculer une rente viagère sur des couples de même sexe.

La rente peut s’appliquer à un démembrement en nue-propriété et usufruit mais aussi en droit d’usage et d’habitation.

Le barème vous permet donc de calculer de nombreuses situations différentes. Néanmoins, les couples avec des écarts d’âge importants, des ventes de frères et soeurs ou encore des couples homosexuels ne peuvent pas donner lieu à une évaluation selon Daubry.

Par ailleurs, les cas particuliers de réversion partielle peuvent pas être déterminées avec Daubry.

L’utilisation du barème Daubry pour les viagers

Le barème Daubry est utilisé par la plupart des professionnels du viager (viagéristes, agents immobiliers, notaires etc.). Il a pour vocation de proposer une espérance de vie proche de la réalité.

La version la plus récente du barème Daubry a été publiée en 2018.

Je vous conseille de rester vigilant lors de l’utilisation du barème Daubry. En effet, il ne s’agit que d’un calcul de référence, déterminé sur la base d’une valeur locative fixée du bien.

Or, la valeur locative (ramenée à la valeur vénale du bien) est différente pour un appartement en plein coeur de Paris ou dans une petite ville de province.

Il est préférable d’utiliser Daubry dans des zones où le rendement locatif brut (ratio loyer/valeur vénale) n’excède pas 4% puisqu’il s’agit de l’hypothèse sous-jacente utilisée par le barème.

Comment calculer avec barème Daubry ?

L’un des principaux avantages du barème Daubry est de pouvoir faire un calcul extrêmement rapide d’un viager.

Le calcul est assez simple :

  1. Déterminer la valeur vénale du bien immobilier. Il s’agit de la valeur sur le marché du bien s’il était vide. Cette valeur est généralement donnée par un agent immobilier expert du quartier ou de la ville du bien immobilier.
  2. Pour un viager occupé, il faut appliquer la décote d’occupation : en fonction du sexe et de l’âge du/des vendeur(s), le barème Daubry vous donnera un taux de DUH. En multipliant ce taux par la valeur vénale du bien, vous obtenez le montant du DUH (droit conservé par le vendeur). Retranchez ce montant de la valeur vénale pour obtenir la nue-propriété (la part achetée par l’acquéreur).
  3. Déterminer le capital à renter en soustrayant le bouquet à la nue-propriété.
  4. Calculez la rente viagère en multipliant le taux de rentes au capital à renter. Ce taux de rente est donné par sexe et âge du ou des vendeurs.

Les espérances de vie du barème Daubry

Les espérances de vie du barème Daubry ont été déterminées à partir des données de l’INSEE (les tables de mortalité). Daubry a également effectué une modification de ses tables, surtout sur les âges élevés à partir de ses propres observations.

Néanmoins, Vita Pecunia a détecté des anomalies sur les espérances de vie à certains âges. Prudence donc lors de son utilisation : n’hésitez pas à confronter l’espérance de vie avec d’autres sources de données, comme l’INSEE ou les assureurs.

Le taux de DUH du barème Daubry

Le taux de DUH a été calculé à partir de l’espérance de vie de Daubry et une hypothèse de rendement locatif du logement.

Ce rendement est de 4,5% (le ratio entre les loyers annuels et la valeur du bien immobilier).

Nous attirons votre attention sur le fait que ce rendement n’est pas forcément adapté à toutes les opérations immobilières.

Enfin, le taux d’actualisation utilisé dans le calcul du DUH est égal à ce même rendement locatif. Autrement dit, le rendement locatif du bien immobilier est partagé entre l’acheteur et le vendeur. Cette règle de répartition nous semble tout à fait équitable.

Il est très simple de déterminer un DUH avec Daubry : il suffit de multiplier le taux de DUH du barème Daubry par la valeur vénale du bien immobilier.

Le taux de rentes du barème Daubry

Le taux de rentes du barème Daubry a également été calculé avec l’espérance de vie du même barème et une hypothèse de taux technique d’environ 4,5% (taux variable).

Autrement dit, le vendeur est rémunéré 4,5% (en plus de la revalorisation de la rente selon l’inflation) en accordant une facilité de paiement à l’acheteur via les rentes.

Dans un contexte économique où les taux d’emprunt des états sont proches de 0% sur 10 ans, ce taux nous semble très élevé et l’acheteur peut donc être lésé.

Enfin, comme pour le DUH, le calcul de la rente est simple : il suffit de multiplier le taux de rentes par le capital à renter (valeur vénale – DUH – bouquet). Notez que le montant obtenu est une rente annuelle : divisez ce montant par 12 pour obtenir une rente mensuelle.

Ne pas oublier d’ajuster la rente viagère

Je vous rappelle que le viager est un contrat aléatoire. Dire qu’il n’existe qu’une seule rente viagère, exacte, n’a pas de sens.

Le barème Daubry, comme n’importe quel autre barème viager permet de fixer un point de référence mais peut tout à fait être modulé selon l’offre et la demande ou de l’état de santé du vendeur.

Bien entendu, tant que l’aléa est conservé.

Il existe d’autres méthodes d’évaluation pour votre viager, comme :

  • Une évaluation économique avec la table de mortalité TGH05-TGF05 (méthode conseillée) : vous pouvez commander une étude personnalisée fait par des actuaires (consultez la page de nos services ou contactez-nous).
  • Une évaluation économique fait avec le logiciel Hectaur des notaires
  • Une évaluation sur la base du barème fiscal : cette méthode est fortement déconseillée

Quelles sont les limites du barème Daubry ?

La barème Daubry est un barème de qualité et reconnu. En revanche, j’ai constaté plusieurs limites dans l’utilisation de ce barème :

  • Il n’existe pas (à ma connaissance) de version en ligne, plus simple et rapide à consulter qu’un document papier très dense ;
  • Le barème repose sur la table de mortalité Insee. La mortalité utilisée est donc celle qui a été observée entre ces dernières années en France. La mortalité des crédirentiers est plus faible que celle de la population française car les vendeurs se savent en bonne santé. Par ailleurs, ce type de table n’utilise pas d’extrapolation sur la longévité. Si elle est efficace pour les âges élevés, elle présente un « risque de table » pour les âges jeunes. En effet, il est fort à parier que l’espérance de vie va continuer à s’allonger ;
  • Ce barème donne une répartition entre la nue-propriété et le DUH en fonction de la valeur de la pleine propriété. Autrement dit, Daubry fait une hypothèse sur le montant des loyers et les paramètres financiers. Ce barème s’applique donc bien pour les biens situés à Paris, dans le sud de la France et dans les grandes agglomérations. En revanche, je vous le déconseille dans les autres villes de France. Néanmoins, sont utilisation est facilitée.

En savoir plus sur le barème Daubry

19 commentaires sur “Le barème viager Daubry pour calculer un viager”

  1. Désire vendre en viager un bien de 110000€ occupée une tête de 75 a désire savoir le capital peut prétendre et tente mensuel.merci

    1. Bonjour,
      1°: Née en 1951, vous avez 49 ans et vous êtes une femme = ces 2 éléments rendent difficile (pour ne pas dire impossible) une vente en viager occupé (tous les professionnels vous le diront)
      2°: Ces données ont pour conséquence des conditions de prix très faibles :
      – Un bouquet de 160.000 est impensable car il est supérieur à la valeur de la nue-propriété (prix de votre maison OCCUPEE par vous votre vie durant, estimée à 29,9 ans) qui n’est que de 126.800 € (ce prix si , par miracle, il était obtenu) ne permettrait aucune rente.
      – Pour le principe : sans bouquet, vous auriez une rente de, seulement, : 5.617 € par an, soit de : 468 € par mois.
      Désolé de vous avoir déçue.
      Maître J-A. DAUBRY

    1. Bonjour,
      Le barème Vita Pecunia ne fige pas les hypothèses de calcul. Il est possible de choisir la valeur locative du bien (et donc de pouvoir faire des calculs fiables sur des biens situés en dehors de Paris et de la côte d’Azur) et le taux d’actualisation (rendement de l’opération du vendeur).
      Cela permet une plus grande transparence dans la tarification.
      Cyrille

  2. Bonjour,
    Je suis intéressé par votre logiciel, en tant que professionnel. Préalablement, je souhaitais avoir quelques précisions le concernant.
    Courtoisement

  3. J’ai 75 ans j’ai un bien sur Paris de 32m2 (carrez) avec cave de 4m2-Ascenseur -Vu jardin) exposition ouest- très calme.situé centre Paris (commerces et nombreux transports-
    le bien avait récemment été éstimé (quartier recherché) à 12.000m2
    je voudrais une rente et un bouquet
    que puis je espéré ?
    merci de me répondre

    1. Bonjour,
      Afin de vous faire une étude complète, j’aurai besoin de plus d’informations.
      Vous pouvez commander une étude personnalisée depuis notre page « nos services ».
      Cyrille

  4. Je m’intéresse à un viager occupé. La valeur vénale de 320 000. La proprio est une femme de 84. Pour un bouquet de 100 000, qu’elle s’était la rente que je peux offrir ? La valeur locative de la propriété charges incluses autour de 1700 / 1800 . Merci!

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