Tout d’abord, le viager dans le secteur de l’immobilier, est traduit comme un contrat établi entre le propriétaire d’un bien et celui qui achète le bien.
C’est une procédure très ancienne d’investissement qui est transcrite dans le Code civil dès sa rédaction initiale.
C’est un document qui est donc régi par la loi, à travers le Code civil en son article 1964. Cette transaction est très particulière et possède un jargon qui lui est propre.
La rente en ce qui la concerne, représente la somme que verse de façon régulière l’acheteur souvent mensuellement ou trimestriellement selon le contrat.
Lors de la signature du contrat, une clause de révision est généralement prévue dans l’acte, indexant sa valeur sur l’évolution d’un indice comme l’indice des prix à la consommation, celui du coût de la construction ou de la révision des loyers.
L’indice de départ est obligatoirement indiqué dans l’acte d’achat.
Le débirentier est le nom donné à l’acquéreur dans le cadre d’une transaction viagère. Quant au crédirentier, il s’agit du vendeur qui touche la rente prévue.
De manière générale, une rente viagère est une somme d’argent, appelée arrérage, qu’une personne appelée le débirentier s’engage à verser périodiquement à une autre personne appelée le crédirentier jusqu’au décès de celle-ci – d’où la dénomination de viagère.
Autrement dit, la rente viagère, est tout simplement une somme d’argent que vous allez percevoir de façon régulière tous les mois, tous les trimestres ou à toute autre fréquence de votre choix. Et cela, tout au long de votre vie. D’où la dénomination de rente viagère pour toute la vie.
La rente cesse au décès de son bénéficiaire, excepté si le contrat a prévu le versement de la rente au conjoint ou tout autre bénéficiaire désigné. En contrepartie, le capital ne peut pas être récupéré, ni être transmis aux héritiers.
Par ailleurs, les rentes viagères sont versées à vie. Il s’agit d’un bien immobilier qui peut être converti en rente viagère. On parle alors de vente en viager. L’acquéreur de votre bien, au lieu de vous verser immédiatement le fruit total de la vente, vous versera tous les mois une rente viagère dont vous aurez défini le montant ensemble.
Notre société est spécialisée dans la réalisation de contrat de rente viagère en vue de constituer une retraite complémentaire.
Viager immobilier : le mécanisme utilisé pour le calcul de la rente
Acquérir un bien immobilier grâce au viager consiste au versement d’une rente par l’acheteur au vendeur en plus d’une somme initiale appelée le bouquet. La particularité de ce type de vente réside dans le fait que le paiement est effectué de manière proportionnée jusqu’au décès du propriétaire actuel.
Pour que la méthode soit mise en place, nous prenons en compte trois critères importants à savoir :
- la valeur vénale du bien (appartement, maison) ;
- le statut de la propriété ;
- l’âge du vendeur.
Le prix d’achat intrinsèque du bien est calculé en fonction de ses caractéristiques, des éventuels travaux à faire, du quartier et des commodités accessibles. En ce qui concerne le statut, il consiste en l’occupation ou non du bien. Il faut souligner que ces éléments sont essentiels pour savoir comment est fixé le prix d’un viager.
Le viager immobilier requiert le versement de rente, mais aussi d’un bouquet. Ce dernier représente la somme payée au moment de la signature du contrat. L’acheteur le verse comptant et il équivaut à 20 ou 30 % de la valeur totale de la propriété.
Toutefois, il n’est pas obligatoire. Lorsqu’il existe, nous le diminuons de la valeur marchande avant de calculer rente viager.
Les modalités de calcul de la rente d’un viager
Nous disposons de deux méthodes pour obtenir le montant de la rente annuelle à verser. Chaque technique est déterminée en fonction de l’occupation ou non de la propriété.
Autrement dit, pour calculer une rente viager, nous vérifions si une personne vit dans ladite maison. Le cas échéant, la méthode de calcul inclut les éventuels loyers encaissables.
Rente pour bien immobilier libre en viager
Pour calculer la rente d’un viager libre, nous tenons compte de l’espérance de vie, du calcul du bouquet et de la valeur marchande du bien. Puisqu’il n’est pas occupé, il n’y a pas lieu d’estimer le montant total des loyers encaissables.
De ce fait, la rente annuelle en viager pour une propriété libre se calcule de cette manière :
(Valeur du bien – Bouquet) / Coefficient d’espérance de vie
À propos du dernier facteur de calcul, sa détermination se fait grâce aux tables de mortalité proposées par l’Insee. Nous utilisons également le processus mis en place par les compagnies d’assurance.
Il faut préciser qu’en cas de non-paiement du bouquet la formule de calcul est la suivante :
Valeur du bien / Coefficient d’espérance de vie
Exemple : En supposant que la maison de Mme Mélanie est de 400 000 euros et que M. Paul a payé un bouquet de 25 %, nous calculons la rente annuelle de la manière suivante : (400 000 – 100 000)/8,61.
Rente pour un viager occupé
La situation d’un bien occupé est assez différente. Le résident peut être le propriétaire ou un locataire. Quel que soit le cas, nous faisons une estimation du montant total des loyers à percevoir.
La période sur laquelle se fait la projection financière débute le jour de la signature jusqu’au décès du vendeur. Évidemment, la somme à déduire représente la totalité des loyers.
Si la maison est éventuellement occupée par le propriétaire, le montant du loyer est calculé grâce à un sondage du marché locatif immobilier. Lorsque nous détectons des disparités, nous faisons alors un choix approximatif (montant moyen).
Ainsi, la formule de calcul devient :
Valeur du bien – Bouquet – Loyers potentiellement encaissables / Coefficient d’espérance de vie
Exemple : Pour le cas de Mme Mélanie, les loyers encaissables sont de 130 000 euros. De ce fait, pour calculer la rente viager, nous ferons (400 000 – 100 000 – 130 000)/8,61.
Il est possible qu’une revalorisation de la rente soit faite au fil des années. En effet, cela est dû à l’éventuelle augmentation du loyer. Par conséquent, nous ajustons le calcul pour que tout soit conforme à la loi.
La rente viagère et ses avantages
Étant un revenu garanti, la rente viagère est une option proposée pour vous permettre de constituer des revenus complémentaires pour votre retraite. Elle vous sera versée par l’acheteur jusqu’à la fin de votre vie.
En outre, il est à noter que la rente viagère a de nombreux avantages surtout lorsqu’il s’agit de l’utiliser pour se constituer une retraite complémentaire.
Par ailleurs, le viager présente de nombreux avantages dans la préparation de sa retraite :
La garantie du montant du revenu. Il ne peut pas baisser dans le temps, mais au contraire, le montant de la rente est revalorisé à la hausse. Donc, vous ne portez aucun risque.
Par ailleurs, le conjoint survivant peut également prétendre au viager. On parle alors de viager immobilier sur deux têtes. Les deux personnes du couple devront décéder pour que le paiement de la rente cesse.
Vous pouvez vous rapprocher de nous pour avoir les conditions de la rente proposée.
Aussi, la vente viagère :
- Donne l’assurance au bénéficiaire d’avoir un revenu fixe et régulier tout au long de sa vie.
- Donne une sécurité car n’étant pas dépendante de la conjoncture.
- N’est pas contraignante et est versé de façon ponctuelle avec une certaine certitude. Le crédirentier est de ce fait libre de faire inscrire dans l’acte de vente une clause résolutoire par laquelle il peut retrouver la propriété de son bien en cas de non-versement de plusieurs rentes.
- Également peut être inscrit dans l’acte de vente une clause d’indexation qui donne le droit au crédirentier de faire une augmentation automatique de la rente en fonction de l’indice des prix.
Le problème de la rente viagère
L’aléa de la durée de vie comporte un risque pour l’acheteur et le vendeur. En priorisant la rente au bouquet, vous amplifiez le risque financier (dans les deux sens).
Le versement des rentes par l’acheteur étant conditionné par le décès du vendeur, si celui-ci intervient :
- Trop tôt : c’est l’acheteur qui est gagnant et la succession du vendeur est lésée
- Trop tard : le vendeur est gagnant et l’acheteur perdant. Un nouveau risque peut survenir : l’instabilité du versement de la rente si l’acheteur veut revendre le bien ou n’est plus solvable (ou le fait croire car se sentant lésé, il décide d’être moins régulier dans le paiement des rentes…)
Dans un cas extrême, si l’acheteur paie un unique bouquet et pas de rentes (viager sans rente), le risque est fortement diminué pour l’acheteur et le vendeur. En effet, à moins que la valeur du bien se déprécie fortement dans le temps, l’acheteur est sûr de gagner de l’argent dans l’opération.
Dans le cas d’un non paiement de la rente, comment le vendeur peut-il se couvrir ?
La clause résolutoire
En insérant une clause résolutoire en cas de non paiement de rentes dans le contrat, le vendeur s’assure qu’en cas de non paiement de la rente, il peut automatiquement annuler le viager. L’absence de paiement doit être constatée par un juge.
Cette vente est donc annulée rétroactivement : elle est réputée comme n’ayant jamais existé.
Le vendeur récupère ainsi le bien et peut demander au juge de conserver le bouquet et toutes les rentes déjà versées. En effet, la clause prévoit généralement qu’en cas de non-paiement de plusieurs échéances de rentes, le vendeur peut demander que la vente soit résolue de plein droit.
Le vendeur devra entamer des démarches, comme adresser un commandement de payer à l’acquéreur qui, resté infructueux, pourra entamer une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance (TGI).
La clause de privilège du crédirentier
Cette clause permet au vendeur de récupérer le bien et de le mettre aux enchères pour récupérer les rentes non payées. Il s’agit d’une procédure extra-judiciaire.
Compte-tenu des conséquences et des démarches : le vendeur devra quitter son propre bien et le vendre, ce n’est pas forcément la meilleure option. En effet, qui se lancerait dans ce type de procédure pour quelques mois d’impayés ?
L’injonction de payer la rente viagère
Il s’agit de la méthode la plus efficace pour que le vendeur récupère ses rentes impayées. La compétence de la juridiction dépend du montant de la créance à recouvrer :
- Le tribunal judiciaire : il s’agit des anciens « tribunaux de proximité », ce tribunal est compétent pour les créances de moins de 5 000€
- Le tribunal d’instance : entre 5 000€ et 10 000€ de créances, c’est le tribunal d’instance qui est compétent.
- Le tribunal de grande instance : pour les litiges de plus de 10 000€.
Le vendeur devra adresser une injonction de payer au tribunal de son domicile. Il devra l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposer la requête. Celle-ci devra faire apparaître certaines mentions, comme les noms, prénoms, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du crédirentier et du débirentier. Il faudra ensuite faire apparaître l’objet de la demande et les montants réclamés.
L’exigibilité de la rente et l’annulation de la vente en viager a été rappelée plusieurs fois en cour de cassation.
Les profils d’acheteur risqués
Un vendeur doit avoir conscience qu’il existe des catégories d’acheteurs qui peuvent présenter des risques de faillite plus importants.
Evidemment, un acheteur ayant des revenus élevés a bien plus de chance de mieux payer les rentes viagères.
Mais il peut y avoir des pièges…
C’est notamment le cas d’artisans entrepreneurs ou de libéraux. Les professionnels exerçant en personne physique peuvent se retrouver en difficulté financière si leur entreprise fait faillite.
Sachant qu’il n’y a pas de différence entre leur patrimoine privé et professionnel, un défaut de leur entreprise entraînera une faillite personnelle et le non-paiement de la rente. Le vendeur aura donc de grandes difficultés à récupérer ses créances.
Sachant que les procédures pour récupérer ses créances sont longues et que cela laisse le vendeur sans rentes (le temps du jugement et de son exécution), il est préférable de limiter les risques dès le départ (et donc lors de la sélection de l’acheteur).
Augmenter le bouquet pour baisser le risque
Comme on le dit souvent : ce qui est pris n’est plus à prendre.
Si l’acheteur peut payer un bouquet élevé, autant demander une somme plus conséquente dès le départ. Certes, le taux technique de la rente, s’il est plus élevé que le taux d’inflation permettra au vendeur de faire fructifier sa créance. Mais cela lui permettra de s’exposer à un risque plus élevé.
Le vendeur peut également demander un taux technique plus élevé sur les rentes pour compenser le risque de défaut (risque d’impayés). Il récupérera ainsi plus vite sa créance et limitera le risque de pertes.
Pourquoi avoir recours au viager pour se constituer sa retraite complémentaire ?
Après les avantages énumérés, la décision qu’il faut prendre est plus évidente. En tant qu’experts spécialisés, nous vous recommandons de transformer en rente viagère votre maison ou appartement afin de vous permettre de bénéficier d’un complément de revenu à vie et de profiter des avantages de cette formule.
En effet, le viager est une vente qui vous permet de percevoir un revenu complémentaire ceci en poursuivant la jouissance de votre bien immobilier. Autrement dit, c’est un moyen très efficace qui vous permet de compléter vos revenus ou votre retraite.
Pour établir le contrat de la vente, le débirentier c’est-à-dire l’acheteur verse au crédirentier qu’est le vendeur une somme d’argent appelée le bouquet et revient périodiquement verser une rente jusqu’à la mort du ou des vendeurs.
Autrement dit, lors de la vente, la rente est constituée sur deux têtes par exemple entre époux, lorsque le premier conjoint décède, l’acheteur continuera à payer la rente jusqu’au décès du conjoint survivant. Pendant ce temps, ce dernier pourra continuer à occuper les lieux.
La rente viagère est-elle une option intéressante pour constituer une retraite complémentaire ?
Le constat fait est que la rente viagère est peu utilisée et également peu connue de la majorité. Ceci est dû au fait que la transformation de son bien immobilier en rente implique de renoncer à ce dernier à votre décès, aussi vos héritiers ne pourront pas y avoir accès.
Cette idée peut probablement inquiéter. Cependant, il est à noter que la rente viagère est une option intéressante à celui qui veut l’utiliser pour se constituer une retraite complémentaire.
Par illustration, lorsque vous disposez d’un bien immobilier, vous pouvez choisir de convertir ce dernier en rente. Cela va vous permettre de toucher des revenus réguliers toute votre vie. Le montant à toucher est fixé à l’avance.
En revanche, cela signifie que vous renoncez définitivement à votre propriété puisque finalement, vous allez le percevoir sous forme d’une rente régulière. Donc ce capital ne vous appartient plus, mais en contrepartie, la rente viagère vous offre la sécurité d’un revenu régulier, garanti et versé à vie.
La rente viagère est donc particulièrement bien adaptée pour se créer un complément de revenu à la retraite. C’est du coup une solution à envisager de près pour répondre à une baisse de ses revenus à la retraite. Il est vrai que plusieurs options sont recommandées pour se constituer une retraite complémentaire.
C’est la raison pour laquelle notre société compétente en viager immobilier est disponible pour vous accompagner afin de vous constituer une retraite complémentaire bien faite. Par ailleurs, la principale option dont nous vous parlons, est celle relative aux rentes viagères.
Donc, vous pouvez vous constituer une retraite complémentaire avec des versements d’une rente viagère.
En somme, il faut retenir que la rente viagère vous offre la sécurité d’un revenu régulier et garantie toute votre vie, tout au long de votre période de retraite. Aussi, elle répond sérieusement à un besoin de création d’un complément de revenu pour la retraite avec un allongement de la durée de vie.
Enfin, la rente viagère a pour intérêt de vous permettre de réaliser le bon choix afin de vous assurer des revenus réguliers avec votre propriété immobilière.
Alors, nous vous recommandons de percevoir un revenu régulier à vie grâce à une rente viagère. Ainsi en tant que souscripteur, vous recevrez une rente, chaque mois ou chaque trimestre, jusqu’à la fin de vos jours en échange de votre appartement.