L’achat d’un bien immobilier viager est un placement de capital qui offre des avantages intéressants à chaque partie concernée. Cependant, il n’y a pas que son fonctionnement qui est singulier. La détermination du montant à verser l’est également. Découvrez à travers notre article les méthodes pour calculer une rente viagère.
Viager immobilier : le mécanisme utilisé pour le calcul de la rente
Acquérir un bien immobilier grâce au viager consiste au versement d’une rente par l’acheteur au vendeur en plus d’une somme initiale appelée le bouquet. La particularité de ce type de vente reside dans le fait que le paiement est effectué de manière proportionnée jusqu’au décès du propriétaire actuel.
Pour que la méthode soit mise en place, nous prenons en compte trois critères importants à savoir :
- la valeur vénale du bien (appartement, maison) ;
- le statut de la propriété ;
- l’âge du vendeur.
Le prix d’achat intrinsèque du bien est calculé en fonction de ses caractéristiques, des éventuels travaux à faire, du quartier et des commodités accessibles. En ce qui concerne le statut, il consiste en l’occupation ou non du bien. Il faut souligner que ces éléments sont essentiels pour savoir comment est fixé le prix d’un viager.
Le viager immobilier requiert le versement de rente, mais aussi d’un bouquet. Ce dernier représente la somme payée au moment de la signature du contrat. L’acheteur le verse comptant et il équivaut à 20 ou 30 % de la valeur totale de la propriété.
Toutefois, il n’est pas obligatoire. Lorsqu’il existe, nous le diminuons de la valeur marchande avant de calculer rente viager.
Les modalités de calcul de la rente d’un viager
Nous disposons de deux méthodes pour obtenir le montant de la rente annuelle à verser. Chaque technique est déterminée en fonction de l’occupation ou non de la propriété.
Autrement dit, pour calculer une rente viager, nous vérifions si une personne vit dans ladite maison. Le cas échéant, la méthode de calcul inclut les éventuels loyers encaissables.
Rente pour bien immobilier libre en viager
Pour calculer la rente d’un viager libre, nous tenons compte de l’espérance de vie, du calcul du bouquet et de la valeur marchande du bien. Puisqu’il n’est pas occupé, il n’y a pas lieu d’estimer le montant total des loyers encaissables.
De ce fait, la rente annuelle en viager pour une propriété libre se calcule de cette manière :
(Valeur du bien – Bouquet) / Coefficient d’espérance de vie
À propos du dernier facteur de calcul, sa détermination se fait grâce aux tables de mortalité proposées par l’Insee. Nous utilisons également le processus mis en place par les compagnies d’assurance.
Il faut préciser qu’en cas de non-paiement du bouquet la formule de calcul est la suivante :
Valeur du bien / Coefficient d’espérance de vie
Exemple : En supposant que la maison de Mme Mélanie est de 400 000 euros et que M. Paul a payé un bouquet de 25 %, nous calculons la rente annuelle de la manière suivante : (400 000 – 100 000)/8,61.
Rente pour un viager occupé
La situation d’un bien occupé est assez différente. Le résident peut être le propriétaire ou un locataire. Quel que soit le cas, nous faisons une estimation du montant total des loyers à percevoir.
La période sur laquelle se fait la projection financière débute le jour de la signature jusqu’au décès du vendeur. Évidemment, la somme à déduire représente la totalité des loyers.
Si la maison est éventuellement occupée par le propriétaire, le montant du loyer est calculé grâce à un sondage du marché locatif immobilier. Lorsque nous détectons des disparités, nous faisons alors un choix approximatif (montant moyen).
Ainsi, la formule de calcul devient :
Valeur du bien – Bouquet – Loyers potentiellement encaissables / Coefficient d’espérance de vie
Exemple : Pour le cas de Mme Mélanie, les loyers encaissables sont de 130 000 euros. De ce fait, pour calculer la rente viager, nous ferons (400 000 – 100 000 – 130 000)/8,61.
Il est possible qu’une revalorisation de la rente soit faite au fil des années. En effet, cela est dû à l’éventuelle augmentation du loyer. Par conséquent, nous ajustons le calcul pour que tout soit conforme à la loi.
Calculer une rente viager : qui s’en charge ?
Ce mode d’investissement immobilier est assez délicat. Il représente un placement de fonds à long terme pour l’acheteur et un moyen de subsistance à vie pour le vendeur. À cet effet, il convient de confier sa mise en application à un professionnel. Le choix est possible entre un notaire et un spécialiste du viager immobilier.
Notre société de gestion immobilière spécialiste du viager est outillée pour vous obtenir un contrat profitable. Que vous soyez un acheteur ou un vendeur, notre rôle est de minimiser les risques liés à ce type d’investissement.
À ce propos, pour trouver le coefficient d’espérance de vie, nous envisageons l’usage de plusieurs options.
Il s’agit entre autres :
- des tables de mortalité ;
- du barème viager de l’administration fiscale ;
- du recueil de la caisse nationale de prévoyance ;
- du barème Daubry.
Le barème des notaires nous est aussi utile dans cette tâche. Par ailleurs, nous proposons une clause d’indexation qui a pour conséquence la révision de la rente: le facteur principal de cette variation est l’indice des prix à la consommation de l’Insee et celui du coût de construction.
Même lorsqu’aucune clause n’est insérée dans le contrat, une indexation légale est appliquée. Le taux de revalorisation utilisé est fixé par les autorités compétentes. Nous accomplissons notre devoir en l’appliquant scrupuleusement.
Quels sont les risques liés à la méthode viagère ?
L’acheteur comme le vendeur s’expose à des risques financiers pendant le temps du viager.
En ce qui concerne l’acquéreur, il se peut qu’il paie le double, voire le triple de la valeur totale du bien. Cela est possible parce que l’arrêt du versement de rentes viagères est assujetti au décès du vendeur. Le prolongement de sa vie aboutit donc à la prorogation des paiements.
Quant au vendeur, il prend le risque d’être sous-payé, car l’éventualité d’un décès rapide existe.
Nous sommes certains de calculer la rente viager de sorte à éviter au maximum ces déconvenues. Nous vous garantissons une prise de précautions exceptionnelle afin que chaque détail soit analysé.
Adopter le viager demande donc une grande réflexion et les éléments à prendre en compte sont nombreux. Pour cette raison, il faut l’intervention d’un professionnel du viager. Nous sommes la meilleure alternative pour vous permettre de conclure ce type d’affaires. Notre expertise et notre professionnalisme vous seront d’une grande aide.
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