La rente viagère est un contrat entre un vendeur (crédirentier) et un acheteur (débirentier).
Plutôt qu’un paiement unique, l’acheteur effectue des versements réguliers, ( des rentes ) souvent mensuels ou trimestriels.
Ces versements, ajustés en fonction des indices économiques, durent toute la vie du crédirentier, offrant une source de revenus stable et sécurisée.
La rente viagère est particulièrement intéressante pour les seniors, car celle-ci assure un revenu constant tout en leur permettant de rester dans leur logement.
Notre société Vita Pecunia, experte en rentes viagères, aide les vendeurs en viager à obtenir une source de revenu fiable pour leur retraite via notamment les rentes viagères.
Nous allons maintenant vous expliquer qu’est ce que la rente viagère et comment celle-ci fonctionne ?
Qu’est-ce que la rente viagère ?
La définition d’une rente viagère est qu’il s’agit d’une somme d’argent versée de façon périodique jusqu’au décès du bénéficiaire.
On parle de rentes viagères à titre onéreux lorsqu’elles proviennent d’une vente de viager, celles-ci sont d’ailleurs généralement versées mensuellement ou trimestriellement.
Le montant des rentes viagères dépend de l’espérance de vie de la personne au moment de l’entrée en jouissance de la rente.
Cela garantit ainsi un revenu stable après la retraite ou en cas de besoin de soutien financier à long terme. Les rentes viagères sont revalorisées chaque année selon l’inflation.
Vous êtes propriétaire de votre logement et vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires tout en restant chez vous grâce au viager ?
Quels sont les différents types de rente viagère ?
Il existe différents types de rente viagère :
- Rente viagère simple : Une rente viagère est versée de façon régulière, généralement mensuellement et ce durant jusqu’au décès du crédirentier, à la suite de cela, la rente viagère cesse d’être versée.
- Rente viagère avec réversion : Le crédirentier s’engage à verser de façon périodique la rente viagère pendant toute la durée de vie du vendeur. Après le décès de celui-ci, l’acheteur doit continuer de verser la rente viagère à la personne désignée lors de la conclusion du contrat. Il s’agit généralement du conjoint du vendeur.
Viager immobilier – Comment se calculent des rentes viagères ?
Acquérir un bien immobilier grâce au viager consiste au versement d’une rente viagère par l’acheteur au vendeur en plus d’une somme initiale appelée le bouquet. La particularité de ce type de vente réside dans le fait que le paiement est effectué de manière proportionnée jusqu’au décès du propriétaire actuel.
Pour que la méthode soit mise en place, nous prenons en compte trois critères importants à savoir :
- la valeur vénale du bien (appartement, maison) ;
- le statut de la propriété ;
- l’âge du vendeur en viager.
Le prix d’achat intrinsèque du bien est calculé en fonction de ses caractéristiques, des éventuels travaux à faire, du quartier et des commodités accessibles. En ce qui concerne le statut, il consiste en l’occupation ou non du bien. Il faut souligner que ces éléments sont essentiels pour savoir comment est fixé le prix d’un viager.
Le viager immobilier requiert le versement de rente, mais aussi d’un bouquet. Ce dernier représente la somme payée au moment de la signature du contrat. L’acheteur le verse comptant et il équivaut à 20 ou 30 % de la valeur totale de la propriété.
Toutefois, il n’est pas obligatoire. Lorsqu’il existe, nous le diminuons de la valeur marchande avant de calculer rente viagère.
Les modalités de calcul de la rente d’un viager
Nous disposons de deux méthodes pour calculer le montant de la rente viagère annuelle à verser. Chaque technique est déterminée en fonction de l’occupation ou non de la propriété.
Autrement dit, pour calculer des rentes viagères, nous vérifions si une personne vit dans ladite maison. Le cas échéant, la méthode de calcul inclut les éventuels loyers encaissables.
Rente pour bien immobilier libre en viager
Pour calculer la rente d’un viager libre, nous tenons compte de l’espérance de vie, du calcul du bouquet et de la valeur marchande du bien. Puisqu’il n’est pas occupé, il n’y a pas lieu d’estimer le montant total des loyers encaissables.
De ce fait, la rente viagère annuelle pour une propriété libre se calcule de cette manière :
(Valeur du bien – Bouquet) / Taux de rente viagère
À propos du dernier facteur de calcul (le taux de rente viagère), sa détermination se fait grâce aux tables de mortalité proposées par l’Insee. Nous utilisons également le processus mis en place par les compagnies d’assurance.
Il faut préciser qu’en cas de non-paiement du bouquet la formule de calcul est la suivante :
Valeur du bien / Taux de rente viagère
Exemple : En supposant que la maison de Mme Mélanie est de 400 000 euros et que M. Paul a payé un bouquet de 25 %, nous calculons la rente viagère annuelle de la manière suivante : (400 000 – 100 000)/8,61.
Rente pour un viager occupé
La situation d’un bien occupé est assez différente. Le résident peut être le propriétaire ou un locataire. Quel que soit le cas, nous faisons une estimation du montant total des loyers à percevoir.
La période sur laquelle se fait la projection financière débute le jour de la signature jusqu’au décès du vendeur. Évidemment, la somme à déduire représente la totalité des loyers.
Si la maison est éventuellement occupée par le propriétaire, le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) est calculé grâce à un sondage du marché locatif immobilier car il dépend de la valeur du loyer. Lorsque nous détectons des disparités, nous faisons alors un choix approximatif (montant moyen). Pour simplifier, la valeur du DUH est environ égale aux loyers encaissables sur l’espérance de vie du vendeur.
Ainsi, la formule de calcul devient :
(Valeur du bien – Bouquet – DUH) x Taux de rente
Exemple : Pour le cas de Mme Mélanie, les loyers encaissables sont de 130 000 euros. De ce fait, pour calculer la rente viagère, nous ferons (400 000 – 100 000 – 130 000) x 16%.
Il est possible qu’une revalorisation de la rente soit faite au fil des années. En effet, cela est dû à l’éventuelle augmentation du loyer. Par conséquent, nous ajustons le calcul pour que tout soit conforme à la loi.
Quels sont les avantages de la rente viagère ?
Étant un revenu garanti, la rente viagère est une option proposée pour vous permettre de constituer des revenus complémentaires pour votre épargne retraite.La rente viagère vous sera versée par l’acheteur jusqu’à la fin de votre vie.
En outre, il est à noter que la rente viagère a de nombreux avantages surtout lorsqu’il s’agit de l’utiliser pour se constituer une retraite complémentaire.
Par ailleurs, le viager présente de nombreux avantages dans la préparation de sa retraite :
La garantie du montant du revenu. Il ne peut pas baisser dans le temps, mais au contraire, le montant de la rente est revalorisé à la hausse. Donc, vous ne portez aucun risque.
Par ailleurs, le conjoint survivant peut également prétendre au viager. On parle alors de viager immobilier sur deux têtes. Les deux personnes du couple devront décéder pour que le paiement de la rente cesse.
Vous pouvez vous rapprocher de nous pour avoir les conditions de la rente proposée.
Aussi, la vente viagère :
- Donne l’assurance au bénéficiaire d’avoir un revenu fixe et régulier tout au long de sa vie.
- Donne une sécurité car n’étant pas dépendante de la conjoncture.
- N’est pas contraignante et est versé de façon ponctuelle avec une certaine certitude. Le crédirentier est de ce fait libre de faire inscrire dans l’acte de vente une clause résolutoire par laquelle il peut retrouver la propriété de son bien en cas de non-versement de plusieurs rentes.
- Également peut être inscrit dans l’acte de vente une clause d’indexation qui donne le droit au crédirentier de faire une augmentation automatique de la rente en fonction de l’indice des prix.
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Quels sont les inconvénients de la rente viagère ?
L’aléa de la durée de vie comporte un risque pour l’acheteur et le vendeur. En priorisant la rente au bouquet, vous amplifiez le risque financier (dans les deux sens).
Le versement des rentes par l’acheteur étant conditionné par le décès du vendeur, si celui-ci intervient :
- Trop tôt : c’est l’acheteur qui est gagnant et la succession du vendeur est lésée
- Trop tard : le vendeur est gagnant et l’acheteur perdant. Un nouveau risque peut survenir : l’instabilité du versement de la rente si l’acheteur veut revendre le bien ou n’est plus solvable (ou le fait croire car se sentant lésé, il décide d’être moins régulier dans le paiement des rentes…)
Dans un cas extrême, si l’acheteur paie un unique bouquet et pas de rentes (viager sans rente), le risque est fortement diminué pour l’acheteur et le vendeur. En effet, à moins que la valeur du bien se déprécie fortement dans le temps, l’acheteur est sûr de gagner de l’argent dans l’opération.
Quelle est la fiscalité de la rente viagère ?
La rente viagère est considérée comme un revenu, elle est donc intégré à votre impôt sur le revenu.
Il existe pour la rente viagère un abattement qui dépend de l’âge de la personne au moment du 1er versement de la rente :
- Si vous avez moins de 50 ans : abattement de 30 %
- Si vous avez entre 50 et 59 ans : abattement de 50 %
- Si vous avez entre 60 et 69 ans : abattement de 60 %
- Si vous avez plus de 69 ans : abattement de 70 %
Par exemple, une personne âgée de 55 ans au moment du 1er versement de la rente d’un montant annuel de 20 000 aura comme part imposable 10 000 ( 20 000*50%).
Dans le cas d’un non paiement de la rente, comment le vendeur peut-il se couvrir ?
La clause résolutoire
En insérant une clause résolutoire en cas de non paiement de rentes dans le contrat, le vendeur s’assure qu’en cas de non paiement de la rente, il peut automatiquement annuler le viager. L’absence de paiement doit être constatée par un juge.
Cette vente est donc annulée rétroactivement : elle est réputée comme n’ayant jamais existé.
Le vendeur récupère ainsi le bien et peut demander au juge de conserver le bouquet et toutes les rentes déjà versées. En effet, la clause prévoit généralement qu’en cas de non-paiement de plusieurs échéances de rentes, le vendeur peut demander que la vente soit résolue de plein droit.
Le vendeur devra entamer des démarches, comme adresser un commandement de payer à l’acquéreur qui, resté infructueux, pourra entamer une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance (TGI).
La clause de privilège du crédirentier
Cette clause permet au vendeur de récupérer le bien et de le mettre aux enchères pour récupérer les rentes non payées. Il s’agit d’une procédure extra-judiciaire.
Compte-tenu des conséquences et des démarches : le vendeur devra quitter son propre bien et le vendre, ce n’est pas forcément la meilleure option. En effet, qui se lancerait dans ce type de procédure pour quelques mois d’impayés ?
L’injonction de payer la rente viagère
Il s’agit de la méthode la plus efficace pour que le vendeur récupère ses rentes impayées. La compétence de la juridiction dépend du montant de la créance à recouvrer :
- Le tribunal judiciaire : il s’agit des anciens « tribunaux de proximité », ce tribunal est compétent pour les créances de moins de 5 000€
- Le tribunal d’instance : entre 5 000€ et 10 000€ de créances, c’est le tribunal d’instance qui est compétent.
- Le tribunal de grande instance : pour les litiges de plus de 10 000€.
Le vendeur devra adresser une injonction de payer au tribunal de son domicile. Il devra l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposer la requête. Celle-ci devra faire apparaître certaines mentions, comme les noms, prénoms, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du crédirentier et du débirentier. Il faudra ensuite faire apparaître l’objet de la demande et les montants réclamés.
L’exigibilité de la rente et l’annulation de la vente en viager a été rappelée plusieurs fois en cour de cassation.
Les profils d’acheteur risqués
Un vendeur doit avoir conscience qu’il existe des catégories d’acheteurs qui peuvent présenter des risques de faillite plus importants.
Évidemment, un acheteur ayant des revenus élevés a bien plus de chance de mieux payer les rentes viagères.
Mais il peut y avoir des pièges…
C’est notamment le cas d’artisans entrepreneurs ou de libéraux. Les professionnels exerçant en personne physique peuvent se retrouver en difficulté financière si leur entreprise fait faillite.
Sachant qu’il n’y a pas de différence entre leur patrimoine privé et professionnel, un défaut de leur entreprise entraînera une faillite personnelle et le non-paiement de la rente. Le vendeur aura donc de grandes difficultés à récupérer ses créances.
Sachant que les procédures pour récupérer ses créances sont longues et que cela laisse le vendeur sans rentes (le temps du jugement et de son exécution), il est préférable de limiter les risques dès le départ (et donc lors de la sélection de l’acheteur).
Augmenter le bouquet pour baisser le risque
Comme on le dit souvent : ce qui est pris n’est plus à prendre.
Si l’acheteur peut payer un bouquet élevé, autant demander une somme plus conséquente dès le départ. Certes, le taux technique de la rente, s’il est plus élevé que le taux d’inflation permettra au vendeur de faire fructifier sa créance. Mais cela lui permettra de s’exposer à un risque plus élevé.
Le vendeur peut également demander un taux technique plus élevé sur les rentes pour compenser le risque de défaut (risque d’impayés). Il récupérera ainsi plus vite sa créance et limitera le risque de pertes.
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Pourquoi avoir recours au viager pour se constituer sa retraite complémentaire ?
Après les avantages énumérés, la décision qu’il faut prendre est plus évidente. En tant qu’experts spécialisés, nous vous recommandons de transformer en rente viagère votre maison ou appartement afin de vous permettre de bénéficier d’un complément de revenu à vie et de profiter des avantages de cette formule.
En effet, le viager est une vente qui vous permet de percevoir un revenu complémentaire ceci en poursuivant la jouissance de votre bien immobilier. Autrement dit, c’est un moyen très efficace qui vous permet de compléter vos revenus ou votre pension de retraite.
Pour établir le contrat de la vente, le débirentier c’est-à-dire l’acheteur verse au crédirentier qu’est le vendeur une somme d’argent appelée le bouquet et revient périodiquement verser une rente jusqu’à la mort du ou des vendeurs.
Autrement dit, lors de la vente, si la rente viagère est par exemple constituée sur deux têtes (entre époux), lorsque le premier conjoint décède, l’acheteur continuera à payer la rente jusqu’au décès du conjoint survivant. Pendant ce temps, ce dernier pourra continuer à occuper les lieux.
La rente viagère est-elle une option intéressante pour constituer une retraite complémentaire ?
Le constat fait est que la rente viagère est peu utilisée et également peu connue de la majorité. Ceci est dû au fait que la transformation de son bien immobilier en rente implique de renoncer à ce dernier à votre décès, aussi vos héritiers ne pourront pas y avoir accès.
Cependant, il convient de souligner que la rente viagère, malgré les inconvénients mentionnés précédemment, offre également des avantages intéressants à ceux qui envisagent de l’utiliser pour compléter leur retraite.
Par illustration, lorsque vous disposez d’un bien immobilier, vous pouvez choisir de convertir ce dernier en rente. Cela va vous permettre de toucher des revenus réguliers toute votre vie. Le montant à toucher est fixé à l’avance.
En revanche, cela signifie que vous renoncez définitivement à votre propriété puisque finalement, vous allez le percevoir sous forme d’une rente régulière. La rente viagère vous offre donc la sécurité d’un revenu régulier, garanti et versé à vie au détriment d’un capital qui donc ne vous appartient plus.
La rente viagère est donc particulièrement bien adaptée pour se créer un complément de revenu à la retraite. C’est du coup une solution à envisager de près pour répondre à une baisse de ses revenus à la retraite. Il est vrai que plusieurs options sont recommandées pour se constituer une retraite complémentaire.
C’est la raison pour laquelle notre société compétente en viager immobilier est disponible pour vous accompagner afin de vous constituer une retraite complémentaire bien faite. Par ailleurs, la principale option dont nous vous parlons, sont les rentes viagères.
Donc, vous pouvez vous constituer une retraite complémentaire avec des versements d’une rente viagère.
En somme, il faut retenir que la rente viagère vous offre la sécurité d’un revenu régulier et garantie toute votre vie, tout au long de votre période de retraite. Aussi, la rente viagère répond sérieusement à un besoin de création d’un complément de revenu pour la retraite avec un allongement de la durée de vie.
Enfin, la rente viagère a pour intérêt de vous permettre de réaliser le bon choix afin de vous assurer des revenus réguliers avec votre propriété immobilière.
Alors, nous vous recommandons de percevoir un revenu régulier à vie grâce à une rente viagère. Ainsi en tant que souscripteur, vous recevrez une rente, chaque mois ou chaque trimestre, jusqu’à la fin de vos jours en échange de votre appartement.