Aller au contenu
Vita Pecunia » Le viager » Fonds viagers : la meilleure façon de vendre ou d’acheter du viager ?

Fonds viagers : la meilleure façon de vendre ou d’acheter du viager ?

fonds viager

Les fonds viagers ont de plus en plus le vent en poupe. Ils permettent aux investisseurs d’accéder à un portefeuille de biens immobiliers et de profiter de la mutualisation grâce à de nombreux types de viagers.

Les vendeurs auront également de nombreux avantages, comme des garanties de paiement du bouquet et des rentes beaucoup plus fortes.

Un rappel du fonctionnement du viager immobilier

Pour financer son grand âge ou optimiser des revenus, un sénior peut vendre son bien immobilier en viager.

Il existe plusieurs types de viager : le viager occupé, le viager libre, la vente à terme, etc.

Dans la grande majorité des cas, les ventes sont des viagers occupés. Cela permet au vendeur de rester dans son logement et de percevoir un bouquet (une somme d’argent le jour de la vente) et des rentes viagères, tous les mois.

Puisque le vendeur (appelé crédirentier) reste dans son logement, l’acheteur paiera moins cher le bien bien : il sera diminué de la valeur de la réserve d’occupation (le droit d’usage et d’habitation ou DUH).

Voici comment cela fonctionne en terme de calculs et de flux financiers :

le détail du calcul du viager occupé classique
un exemple de calcul viager et de rentes viagères

Les difficultés du viager immobilier et la nécessité de fonds viagers

L’acheteur et le vendeur devront veiller à plusieurs choses avant de s’engager dans un viager immobilier.

L’estimation du bien immobilier

Comme pour n’importe quelle transaction immobilière, il est nécessaire d’évaluer correctement le prix du bien. C’est sur cette valeur que le calcul du viager sera fait pour déduire le bouquet et les rentes viagères.

L’acheteur et le vendeur devront faire expertiser le bien immobilier afin de s’assurer que la transaction est équilibrée.

Les calculs viagers

Les calculs viagers sont fondamentaux afin de s’assurer que ni le vendeur, ni l’acheteur ne seront lésés dans l’opération.

Le contenu du contrat viager

Il existe énormément de subtilités que de nombreux professionnels de l’immobilier ignorent. Y compris les notaires.

Il faut donc se faire aider d’un spécialiste du viager dans la rédaction du contrat de vente.

La solvabilité de l’acheteur

Dans le cas où le vendeur percevra des ventes, il devra sélectionner scrupuleusement l’acheteur.

En effet, ce dernier s’engagera à payer les rentes durant toute la durée du contrat (c’est-à-dire jusqu’au décès du crédirentier).

Il est donc très important d’avoir un investisseur solvable.

Les fonds viagers : qu’est-ce que c’est ?

Les fonds viagers sont des sociétés d’investissement, détenus par des investisseurs particuliers ou institutionnels.

Elles peuvent prendre la forme de SAS, de SCI ou encore de SCA.

Le fonds viager est constitué dans le but d’acheter des viagers occupés, ou plus rarement des viagers libres ou des ventes à terme.

Le fonds acquiert plusieurs viagers, parfois des centaines pour les plus gros fonds.

Le volume de viagers et l’expertise des gérants du fonds permet de :

  • Neutraliser le risque de longévité : le volume de viagers permet de réduire les espérances de vie « anormales ». C’est-à-dire les vendeurs qui vivent bien au-delà de leur espérance de vie théorique (mais aussi bien en dessous).
  • Déléguer la sélection et la gestion à des experts : le viager peut très vite devenir compliqué. En achetant des viagers par le biais de fonds d’investissement, vous limitez le risque d’erreurs de calculs ou de mauvaise rédaction des contrats.
  • La dilution du risque d’impayés : le fonds viager regroupe de nombreux investisseurs. Ce la permet d’avoir de meilleurs garanties de paiement des rentes viagères pour le vendeur.

De nombreuses créations de fonds viagers

Afin de fluidifier les transactions et redonner du pouvoir d’achat aux personnes âgées, notamment pour financer des établissements médicaux, plusieurs investisseurs institutionnels se sont lancés dans la constitution de fonds viager.

Ainsi, fin 2014, la Caisse des dépôts s’est associée au groupe Renée Costes afin d’acquérir 120 millions d’euros de biens immobilier en viager par le biais de son fonds dénommé Certivia.

Depuis Certivia, de nombreux institutionnels se sont lancés sur le marché des fonds viagers :

  • Viagénérations (Turgot Asset Management) : Créé en 2017, Viagénérations a acquis de très nombreux viagers, principalement en Ile de France et dans le sud de la France. Ce fond est accessible dans n’importe quel bon contrat d’assurance-vie (pour plus d’informations, vous pouvez contactez notre cabinet de gestion de patrimoine).
  • SilverAvenir (Arkéa) : Un fonds d’investissement accessible également dans les contrats d’assurance-vie. Le fonctionnement est très similaire à celui de Viagénérations.

Il existe également d’autres fonds viagers ayant des caractéristiques différentes : accès pour les particuliers, les professionnels, des tailles à plusieurs millions ou centaines de millions d’euros, etc.

Nous travaillons régulièrement avec les fonds viagers : ils achètent les viagers de nos clients vendeurs mais nous les référençons également auprès des investisseurs, intéressés pour acheter des parts de fonds viagers.

Les rendements des fonds viagers

Les rendements des fonds viagers étaient élevés ces dernières années.

En effet, ils ont trouvés de nombreuses opportunités. Cependant, on observe un tassement des rendements ces dernières années. Les investisseurs devront donc rester très sélectifs pour conserver un rendement intéressant.

Après prise en compte des frais, les rendements des fonds viagers sont de l’ordre de 5% par an.

Attention : le rendement provient exclusivement de la revalorisation du prix de la part du fonds viager. Les fonds ne distribuent pas de revenus, contrairement à une SCPI par exemple.

Les rendements proviennent de plusieurs leviers de performance.

Le rendement actuariel du viager

En achetant un viager occupé, l’investisseur bénéficie d’une décote à l’achat.

le viager sans rente et la décote d'occupation
explication du rendement actuariel du viager occupé

Même si le vendeur est toujours en vie, la pleine-propriété du bien se reconstitue peu à peu. Autrement dit, la valeur du viager augmente naturellement dans le temps même si l’immobilier reste stable.

Cela provient du fait que la réserve d’occupation (DUH ou usufruit) d’amortit dans le temps.

La revalorisation immobilière

Si l’immobilier prend de la valeur, il va générer de la performance.

Si le fonds viager achète un viager occupé 65 pour une valeur vénale de 100 (donc une décote de 35), en cas de revalorisation de l’immobilier de 5%, la valeur du viager sera augmentée de 5 (la revalorisation portant sur la totalité du bien et non sur la valeur occupée payée par le fonds).

Le gain technique

Le fonds viager, comme n’importe quel acheteur sur le marché traditionnel, peut négocier la valeur vénale (libre) du bien.

Si le bien est expertisé 100 mais que le fonds réussi à négocier pour l’acheter 95, il réalise un gain technique de 5.

Ces négociations sont plus fréquentes sur des biens immobiliers compliqués à vendre, par exemple des logements atypiques ou vendus à plusieurs millions d’euros.

La libération anticipée du bien

Si le crédirentier le souhaite, il peut quitter son logement.

Une clause de libération anticipée est écrite dans le contrat viager et permet au vendeur de demander une hausse de la rente ou le versement d’un capital complémentaire.

En revanche, le bien étant libéré de toute occupation, il peut être loué ou revendu (dans le cas d’un viager sans rente).

Cela aura pour conséquence de booster la rentabilité du fonds viager.

Les avantages des fonds viagers pour les vendeurs

De nombreux séniors veulent rester dans leur logement mais ne peuvent pas toujours faire face à l’augmentation du coût de la vie ou à toutes les dépenses du bien (travaux, charges, etc.).

Par ailleurs, anticiper sa succession et faire des donations de son vivant est généralement une bonne idée.

Vendre en viager à un fonds permet donc de :

  • Percevoir un bouquet des éventuellement des rentes viagères
  • Anticiper sa succession et diminuer les frais de succession
  • Sécuriser l’opération en vendant à des experts du viager et des acheteurs solvables

Les avantages des fonds viagers pour les acquéreurs

Acheter du viager au travers de fonds viagers présente beaucoup d’avantages :

  • La mutualisation du risque : acheter plusieurs dizaines de viagers d’un coup, c’est l’assurance de faire fonctionner le principe de la mutualisation et donc, de limiter les risques « extrêmes » (comme un longévité exceptionnel du crédirentier).
  • Ne pas gérer l’immobilier : toute la gestion est assurée par le gestionnaire du fonds viager
  • Investir dans l’immobilier avec un montant réduit : certains fonds sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros. L’immobilier est également un support d’investissement stable.
  • Donner du sens à son argent : le viager est un investissement socialement responsable. Il permet de soutenir financièrement les séniors.
  • La rentabilité : les fonds viagers dégagent des performances historiques de l’ordre de 5% / an. Placer son argent dans des fonds vous permet de faire travailler votre capital.

Notre avis sur les fonds viager

Les fonds viager ont un potentiel de croissance très intéressant. En revanche, que ce soit pour un investisseur particulier ou un vendeur, il est important de s’assurer de la crédibilité des gestionnaires du fonds.

Dans cet article, nous avons parlé des principaux fonds viagers. En effet, il s’agit des organismes les plus fiables.

Dans le passé, plusieurs fonds viagers ont fait faillite, laissant des vendeurs sans rentes et des acheteurs privés de leur épargne.

Le vendeur doit toutefois faire attention à ne pas faire des concessions trop importantes face à un institutionnel. Les pratiques de certains fonds ont été décriées et ses gestionnaires accusés de profiter de leur position dominante pour négocier fortement les viagers.

En savoir plus sur les fonds viagers

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *