Une alternative à l’acquisition directe : les fonds viagers

Les difficultés des vendeurs en viager

La frilosité des investisseurs particuliers à acquérir un bien en viager maintient un nombre de transactions annuel bas et beaucoup de personnes âgées, souhaitant vendre leur bien en viager, rencontre de sérieuses difficultés. Vendre son bien en viager ou acheter des parts d’un fonds viager peut-il être une alternative intéressante à l’acquisition ou la vente en direct d’un bien en viager?

Les fonds viagers

Afin de fluidifier les transactions et redonner du pouvoir d’achat aux personnes âgées, notamment pour financer des établissements médicaux, plusieurs investisseurs institutionnels se sont lancés dans la constitution de fonds viager.

Ainsi, fin 2014, la Caisse des dépôts s’est associée au groupe Renée Costes afin d’acquérir 120 millions d’euros de biens immobilier en viager par le biais de son fonds dénommé Certivia.

Ce fonds a un avantage indéniable pour les vendeurs. En effet, le risque de défaut de l’acheteur est pratiquement neutralisé. Les crédirentiers sont ainsi assurés de percevoir leur rente jusqu’à la fin de leur vie.

Du côté des investisseurs particuliers, le risque viager est maîtrisé par des experts du sujet (en contrepartie de frais de gestion). Le risque de longévité exceptionnelle est neutralisé par le nombre important de biens en portefeuille (effet de mutualisation). Lors du décès du crédirentier, les gérants du fonds revendent le bien immobilier, permettant ainsi la réalisation d’une éventuelle plus-value.

Notre avis sur les fonds viager

Les fonds viager ont un potentiel de croissance très intéressant. En revanche, que ce soit pour un investisseur particulier ou un vendeur, il est important de s’assurer de la crédibilité des gestionnaires du fonds. Dans cet article, nous n’avons parlé que du fonds de la Caisse des Dépôts. En effet, à nos yeux, il s’agit de l’organisme le plus fiable. Dans le passé, plusieurs fonds viager ont fait faillite, laissant des vendeurs sans rente et des acheteurs privés de leur épargne.

Le vendeur doit toutefois faire attention à ne pas faire des concessions trop importantes face à un institutionnel. Les pratiques du fonds Certivia ont été décriées et ses gestionnaires accusés de profiter de leur position dominante pour négocier fortement les viagers.

Si vous envisagez de vendre votre viager à un institutionnel, assurez-vous en amont du prix de votre viager en consultant nos solutions.

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