Vita Pecunia » Choisir le viager » Viager et IFI : comment échapper à l’impôt sur la fortune immobilière ?

Viager et IFI : comment échapper à l’impôt sur la fortune immobilière ?

  • Cyrille 
calcul ifi viager

L’impôt sur la Fortune Immobilière est une taxe qui concerne les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 millions d’euros. Il remplace l’impôt de solidarité sur la fortune ISF.

Le viager étant une opération d’achat ou de vente immobilière, cette dernière n’est pas sans impact sur le montant d’IFI que vous devrez peut-être payer ! Je vous propose de faire le point sur le viager et l’impôt sur la fortune immobilière dans cet article.

Le fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière (ISF)

L’IFI se calcule en appliquant à la valeur nette de votre patrimoine immobilier le barème de l’IFI. Vous pourrez ensuite moduler ce montant en fonction d’éventuelles réductions de l’IFI ou d’un plafonnement de l’IFI en fonction de vos revenus.

Attention, nous parlons bien du patrimoine immobilier net. Vous devez donc retrancher à la valeur de vos biens immobiliers la somme des encours de crédit (si vous devez encore rembourser des crédits immobiliers).

La valeur des biens retenue est le prix qui pourrait être demandé dans le cas d’une transaction. On retient la valeur au 1er janvier de l’année suivante. L’IFI 2021 est donc calculé sur la base de la valeur de l’immobilier du 1er janvier 2022.

Le barème de l’IFI en 2021

Voici le barème de l’IFI applicable pour l’année 2021. Vous pourrez obtenir le dernière barème IFI sur le site des impôts.

Fraction de la valeur nette taxable Taux applicable
Inférieur à 800 000€ 0,00%
Entre 800 000€ et 1 300 000€ 0,50%
Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ 0,70%
Entre 2 570 000€ et 5 000 000€ 1,00%
Entre 5 000 000€ et 10 000 000€ 1,25%
Supérieur à 10 000 000€ 1,50%

Exemple de calcul de l’IFI

Vous disposez de plusieurs biens immobiliers valorisés 4 000 000€. La dette que vous devez encore à votre banque est de 1 000 000€. L’actif net taxable est donc de 4 000 000€ – 1 000 000€ = 3 000 000€.

Le détail du calcul est le suivant :

  • Entre 800 000€ et 1 300 000€ : 500 000€ x 0,50% = 2 500€
  • Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ : 1 270 000€ x 0,70% = 8 890€
  • Entre 3 000 000€ et 2 570 000€ : 430 000€ x 1% = 4 300€

L’IFI 2021 sera donc de 2 500€ + 8 890€ + 4 300€ = 15 690€.

L’IFI dans le cas du viager

Le viager est un démembrement de propriété. En effet, le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation du bien (DUH). Il cède à l’acheteur la nue-propriété.

L’IFI doit être partagé entre l’acheteur et le vendeur, selon la clé de répartition qui dépend de l’âge du crédirentier (vendeur) :

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
De 21 à 30 ans 80% 20%
De 31 à 40 ans 70% 30%
De 41 à 50 ans 60% 40%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 40% 60%
De 71 à 80 ans 30% 70%
De 81 à 90 ans 20% 80%
Après 91 ans 10% 90%
Article 669 du Code général des impôts

Il existe quelques exceptions qui pourraient modifier cette répartition. Notamment si le débirentier est un héritier du crédirentier. Dans le cas d’une transmission familiale, l’usufruitier doit déclarer à l’IFI la pleine-propriété du bien même s’il ne dispose que de l’usufruit (dans ce cas, le débirentier déclare 0 pour le calcul de l’IFI).

Enfin, dans le cas d’une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (concerne la majorité des cas), vous devez appliquer une décote de 40% à la valeur de l’usufruit pour déterminer le DUH. La nue-propriété équivalente s’obtient en déduisant le DUH à la valeur de la pleine-propriété.

Pour un viager libre, l’acheteur est tenu de déclarer la pleine-propriété du bien.

Dans tous les cas et si l’acheteur paie une rente viagère, il doit déduire la valeur du capital représentatif de la rente à la valeur de la nue-propriété (ou pleine-propriété si viager libre).

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.