Le viager est taxable à l’impôt sur la Fortune Immobilière. Cette taxe concerne les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 millions d’euros. Elle remplace l’impôt de solidarité sur la fortune ISF.
Le viager étant une opération d’achat ou de vente immobilière, cette dernière n’est pas sans impact sur le montant d’IFI que vous devrez peut-être payer !
Le viager est néanmoins très avantageux pour l’acheteur concerné par l’IFI. Nous vous proposons de faire le point sur le viager et l’impôt sur la fortune immobilière dans cet article.
Le fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière (ISF)
L’IFI se calcule en appliquant à la valeur nette de votre patrimoine immobilier les taux du barème de l’IFI. Vous pourrez ensuite moduler ce montant en fonction d’éventuelles réductions de l’IFI ou d’un plafonnement de l’IFI en fonction de vos revenus.
Attention, nous parlons bien du patrimoine immobilier net. Vous devez donc retrancher à la valeur de vos biens immobiliers l’ensemble des dettes. Ces dettes (encours de crédit généralement) doivent être affectées à l’acquisition du bien, à des dépenses de réparation, de construction et de rénovation, ou encore à des taxes sur la propriété.
La valeur des biens retenue est le prix qui pourrait être demandé dans le cas d’une transaction.
On retient la valeur au 1er janvier de l’année suivante.
L’IFI 2022 est donc calculé sur la base de la valeur de l’immobilier du 1er janvier 2023.
Le barème de l’IFI en 2022
Voici le barème de l’IFI applicable pour l’année 2022. Vous pourrez obtenir le dernière barème IFI sur le site des impôts.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux applicable |
|---|---|
| Inférieur à 800 000€ | 0,00% |
| Entre 800 000€ et 1 300 000€ | 0,50% |
| Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ | 0,70% |
| Entre 2 570 000€ et 5 000 000€ | 1,00% |
| Entre 5 000 000€ et 10 000 000€ | 1,25% |
| Supérieur à 10 000 000€ | 1,50% |
Exemple de calcul de l’IFI
Vous disposez de plusieurs biens immobiliers valorisés 4 000 000€. La dette que vous devez encore à votre banque est de 1 000 000€. L’actif net taxable est donc de 4 000 000€ – 1 000 000€ = 3 000 000€.
Le détail du calcul est le suivant :
- Entre 800 000€ et 1 300 000€ : 500 000€ x 0,50% = 2 500€
- Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ : 1 270 000€ x 0,70% = 8 890€
- Entre 3 000 000€ et 2 570 000€ : 430 000€ x 1% = 4 300€
L’IFI 2022 sera donc de 2 500€ + 8 890€ + 4 300€ = 15 690€.
L’IFI dans le cas du viager occupé
Le viager occupé est un démembrement de propriété. En effet, le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation du bien (DUH). Il cède à l’acheteur la nue-propriété.
L’IFI du viager doit être partagé entre l’acheteur et le vendeur, selon la clé de répartition qui dépend de l’âge du crédirentier (vendeur) :
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Après 91 ans | 10% | 90% |
Il existe quelques exceptions qui pourraient modifier cette répartition. Notamment si le débirentier est un héritier du crédirentier. Dans le cas d’une transmission familiale, l’usufruitier doit déclarer à l’IFI la pleine-propriété du bien même s’il ne dispose que de l’usufruit (dans ce cas, le débirentier déclare 0 pour le calcul de l’IFI).
La majorité des viagers ont une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation au bénéfice du crédirentier (vendeur). Vous devez retenir 60% de la valeur de l’usufruit pour déterminer le DUH.
Par exemple, si un bien immobilier a une valeur libre de 300 000€ et que le vendeur est âgé de 72 ans, le DUH est de 300 000€ x 30% x 60% = 54 000€.
La nue-propriété équivalente s’obtient en déduisant le DUH à la valeur de la pleine-propriété (300 000€ – 54 000€ = 246 000€ dans notre exemple).
L’IFI et le viager libre : comment ça marche ?
Pour un viager libre, l’acheteur est tenu de déclarer la pleine-propriété du bien.
Il ne bénéficie donc pas de décote sur l’assiette taxable à l’IFI.
Comment comptabiliser les rentes viagères dans l’IFI ?
L’assiette de l’IFI est déductible des dettes.
Or, les rentes viagères constituent une dette contractée par l’acheteur. Le capital représentatif de la rente est déductible de la valeur de la nue-propriété du viager (ou de la pleine-propriété s’il s’agit d’un viager libre).
Le capital représentatif des rentes viagères se calcule avec le barème de capitalisation de l’ISF.
En savoir plus sur le viager et l’IFI
- Les avis sur l’achat en viager
- Le viager ne demande pas de gestion locative
- Le viager est-il rentable ?
- Investir en viager
- Le viager : un investissement sans loyer
Merci pour cet article sur un sujet peu abordé dans le cadre du viager.
En pratique pour un achat d’un appartement d’une valeur 1.200.000 a personne de 75 ans, avec DUH et rente de 1600€/mois.
Quel serait le calcul pour ce bien ?
En sachant qu’il se rajoute à des biens similaires de viagers occupés…
La valeur du DUH est donc de 30% x 60% = 18% de la valeur vénale du bien (1,2M€). La valeur occupée est donc de 100% – 18% = 82%.
Pour le calcul de l’IFI de l’acheteur, vous devez retrancher à la valeur occupée le capital constitutif de la rente rente viagère (qui est une dette envers le vendeur). Pour cela, il faut diviser la rente par le taux de rente du barème viager utilisé.