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Viager et IFI : comment échapper à l’impôt sur la fortune immobilière ?

calcul ifi viager

L’impôt sur la Fortune Immobilière est une taxe qui concerne les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 millions d’euros. Il remplace l’impôt de solidarité sur la fortune ISF.

Le viager étant une opération d’achat ou de vente immobilière, cette dernière n’est pas sans impact sur le montant d’IFI que vous devrez peut-être payer ! Le viager est donc très avantageux pour l’acheteur concerné par l’IFI. Je vous propose de faire le point sur le viager et l’impôt sur la fortune immobilière dans cet article.

Le fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière (ISF)

L’IFI se calcule en appliquant à la valeur nette de votre patrimoine immobilier le barème de l’IFI. Vous pourrez ensuite moduler ce montant en fonction d’éventuelles réductions de l’IFI ou d’un plafonnement de l’IFI en fonction de vos revenus.

Attention, nous parlons bien du patrimoine immobilier net. Vous devez donc retrancher à la valeur de vos biens immobiliers la somme des encours de crédit (si vous devez encore rembourser des crédits immobiliers).

La valeur des biens retenue est le prix qui pourrait être demandé dans le cas d’une transaction. On retient la valeur au 1er janvier de l’année suivante. L’IFI 2021 est donc calculé sur la base de la valeur de l’immobilier du 1er janvier 2022.

Le barème de l’IFI en 2021

Voici le barème de l’IFI applicable pour l’année 2021. Vous pourrez obtenir le dernière barème IFI sur le site des impôts.

Fraction de la valeur nette taxableTaux applicable
Inférieur à 800 000€0,00%
Entre 800 000€ et 1 300 000€0,50%
Entre 1 300 000€ et 2 570 000€0,70%
Entre 2 570 000€ et 5 000 000€1,00%
Entre 5 000 000€ et 10 000 000€1,25%
Supérieur à 10 000 000€1,50%

Exemple de calcul de l’IFI

Vous disposez de plusieurs biens immobiliers valorisés 4 000 000€. La dette que vous devez encore à votre banque est de 1 000 000€. L’actif net taxable est donc de 4 000 000€ – 1 000 000€ = 3 000 000€.

Le détail du calcul est le suivant :

  • Entre 800 000€ et 1 300 000€ : 500 000€ x 0,50% = 2 500€
  • Entre 1 300 000€ et 2 570 000€ : 1 270 000€ x 0,70% = 8 890€
  • Entre 3 000 000€ et 2 570 000€ : 430 000€ x 1% = 4 300€

L’IFI 2021 sera donc de 2 500€ + 8 890€ + 4 300€ = 15 690€.

L’IFI dans le cas du viager

Le viager est un démembrement de propriété. En effet, le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation du bien (DUH). Il cède à l’acheteur la nue-propriété.

L’IFI doit être partagé entre l’acheteur et le vendeur, selon la clé de répartition qui dépend de l’âge du crédirentier (vendeur) :

Age de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans90%10%
De 21 à 30 ans80%20%
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%
Après 91 ans10%90%
Article 669 du Code général des impôts

Il existe quelques exceptions qui pourraient modifier cette répartition. Notamment si le débirentier est un héritier du crédirentier. Dans le cas d’une transmission familiale, l’usufruitier doit déclarer à l’IFI la pleine-propriété du bien même s’il ne dispose que de l’usufruit (dans ce cas, le débirentier déclare 0 pour le calcul de l’IFI).

Enfin, dans le cas d’une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (concerne la majorité des cas), vous devez appliquer une décote de 40% à la valeur de l’usufruit pour déterminer le DUH. La nue-propriété équivalente s’obtient en déduisant le DUH à la valeur de la pleine-propriété.

Pour un viager libre, l’acheteur est tenu de déclarer la pleine-propriété du bien.

Dans tous les cas et si l’acheteur paie une rente viagère, il doit déduire la valeur du capital représentatif de la rente à la valeur de la nue-propriété (ou pleine-propriété si viager libre).

En savoir plus sur le viager et l’IFI

2 commentaires sur “Viager et IFI : comment échapper à l’impôt sur la fortune immobilière ?”

  1. Merci pour cet article sur un sujet peu abordé dans le cadre du viager.
    En pratique pour un achat d’un appartement d’une valeur 1.200.000 a personne de 75 ans, avec DUH et rente de 1600€/mois.
    Quel serait le calcul pour ce bien ?
    En sachant qu’il se rajoute à des biens similaires de viagers occupés…

    1. La valeur du DUH est donc de 30% x 60% = 18% de la valeur vénale du bien (1,2M€). La valeur occupée est donc de 100% – 18% = 82%.
      Pour le calcul de l’IFI de l’acheteur, vous devez retrancher à la valeur occupée le capital constitutif de la rente rente viagère (qui est une dette envers le vendeur). Pour cela, il faut diviser la rente par le taux de rente du barème viager utilisé.

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