Calculer la valeur vénale d’un viager

Déterminer le prix d’un viager immobilier reposent sur différents concepts : la rente viagère, le bouquet, le droit d’usage et d’habitation mais aussi la valeur vénale du logement.

La valeur vénale est la première chose à déterminer lorsque l’on souhaite effectuer les calculs d’un viager occupé ou d’un viager libre.

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale d’un appartement ou d’une maison est simplement la « valeur » du bien. Elle correspond à la valeur qui serait retenue lors d’une transaction entre un acheteur immobilier et le vendeur qui souhaite vendre son logement.

D’un point de vue juridique et comme dans n’importe quelle autre vente immobilière, les conditions suivantes doivent être réunies afin de parler de valeur vénale :

• Le vendeur et l’acquéreur doivent librement vouloir acheter et vendre le bien immobilier. Une vente forcée par l’une des deux parties biaiserai la valeur vénale du logement.
• Les négociations doivent être faites dans un délai raisonnable relativement à la nature du bien immobilier et des conditions de marché. Une vente précipitée remet en cause le montant de la valeur vénale.
• La valeur vénale doit être stable pendant une certaine période. Une variation trop importante de la valeur du bien immobilier n’est pas une bonne chose.
• Le bien immobilier doit avoir été proposé à la vente sur le marché immobilier et porté à la connaissance de suffisamment d’investisseurs.
• On ne doit pas observer de convenances personnelles.

Les synonymes de la valeur vénale

On rencontre régulièrement les termes suivants pour désigner la valeur d’un bien immobilier vendu en viager :

• Valeur ;
• Valeur de marché ;
• Valeur de réalisation ;
• Valeur marchande.

Calculer la valeur vénale d’un bien immobilier en viager

Il existe différentes manières de calculer la valeur vénale d’un appartement ou d’une maison vendue en viager.

Vous pouvez vous aider des petites annonces (journal ou internet), des annonces d’agents immobiliers, d’une estimation du notaire ou encore d’une estimation par un agent immobilier.

La valeur donnée par ses sources pourra être retenue comme première valeur vénale. L’offre et la demande fera ensuite varier à la hausse ou la baisse ce montant.

Il existe une seconde méthode, réservée aux investissements immobilier. En retenant un taux de rendement cible et les loyers théoriques du logement, il est possible de recalculer la valeur vénale de la maison.

Par exemple, une maison permettant de générer des loyers annuels de 10 000€ dans une zone où le rendement moyen observé est de 5% : 10 000€ / 5% = 200 000€.

La valeur vénale de cette maison est donc de 200 000€.

Enfin, si le bien est libre de toute occupation, on parle de viager libre. Dans ce cas, la valeur finale retenue pour déterminer le bouquet et les rentes viagères est la valeur vénale calculée précédemment.

Si le bien est habité, on parle de viager occupé.

Dans ce cas, la personne en charge du calcul du viager doit retenir la valeur vénale diminuée du Droit d’Usage et d’Habitation, aussi abrégé DUH. On parle également d’abattement pour occupation.

Le DUH peut être évalué de deux manière : par le biais d’une évaluation fiscale (avec les barèmes fiscaux) ou par une évaluation économique, plus proche de la réalité (nous vous le conseillons).

L’évaluation économique requiert de connaître le montant moyen des loyers du logement en vente. L’évaluation fiscale est plus simple, le barème intègre directement le rendement locatif de la maison ou de l’appartement. Il est de ce fait beaucoup plus imprécis lorsque l’on sait que le rendement locatif varie énormément d’une ville à l’autre.

Les calculs viagers supplémentaires

Une fois que la valeur vénale est calculée, vous devez soustraire de ce montant le bouquet du viager, négocié entre l’acheteur et le vendeur.

Vous obtenez ainsi le capital à renter sur lequel vous appliquez les arrérages.

Pour cela, utilisez un barème viager fiable pour convertir le capital en rentes viagères.

Les barèmes viagers sont déterminés à partir de l’espérance de vie du vendeur (selon les tables de mortalité statistiques).

Ces rentes devront être payées au vendeur crédirentier de manière périodique, généralement tous les mois.

Enfin, si l’acheteur ne paie pas les rentes viagères au vendeur, la clause résolutoire, insérée dans le contrat viager permet d’annuler la vente. Le vendeur lésé pourra également demander réparation sous forme de dommages et intérêts.

En savoir plus sur le calcul de la valeur vénale d’un viager

• Calculer la rente d’un viager
• Calculer le bouquet d’un viager
• Le calcul du DUH d’un viager occupé
• L’usufruit d’un viager occupé