Vita Pecunia » Les calculs du viager » Calculer la valeur vénale d’un viager

Calculer la valeur vénale d’un viager

valeur vénale viager

Les calculs d’un viager immobilier reposent sur différents concepts : la rente viagère, le bouquet, le droit d’usage et d’habitation mais aussi la valeur vénale du logement.

La valeur vénale est la première chose à déterminer lorsque l’on souhaite effectuer les calculs d’un viager occupé ou d’un viager libre.

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale d’un appartement ou d’une maison est simplement la « valeur » du bien. Elle correspond à la valeur qui serait retenue lors d’une transaction entre un acheteur immobilier et le vendeur qui souhaite vendre son logement.

D’un point de vue juridique et comme dans n’importe quelle autre vente immobilière, les conditions suivantes doivent être réunies afin de parler de valeur vénale :

  • Le vendeur et l’acquéreur doivent librement vouloir acheter et vendre le bien immobilier. Une vente forcée par l’une des deux parties biaiserai la valeur vénale du logement.
  • Les négociations doivent être faites dans un délai raisonnable relativement à la nature du bien immobilier et des conditions de marché. Une vente précipitée remet en cause le montant de la valeur vénale.
  • La valeur vénale doit être stable pendant une certaine période. Une variation trop importante de la valeur du bien immobilier n’est pas une bonne chose.
  • Le bien immobilier doit avoir été proposé à la vente sur le marché immobilier et porté à la connaissance de suffisamment d’investisseurs.
  • On ne doit pas observer de convenances personnelles.

Les synonymes de la valeur vénale

On rencontre régulièrement les termes suivants pour désigner la valeur d’un bien immobilier vendu en viager :

  • Valeur ;
  • Valeur de marché ;
  • Valeur de réalisation ;
  • Valeur marchande.

Calculer la valeur vénale d’un bien immobilier en viager

Il existe différentes manières de calculer la valeur vénale d’un appartement ou d’une maison vendue en viager.

Vous pouvez vous aider des petites annonces (journal ou internet), des annonces d’agents immobiliers, d’une estimation du notaire ou encore d’une estimation par un agent immobilier.

La valeur donnée par ses sources pourra être retenue comme première valeur vénale. L’offre et la demande fera ensuite varier à la hausse ou la baisse ce montant.

Il existe une seconde méthode, réservée aux investissements immobilier. En retenant un taux de rendement cible et les loyers théoriques du logement, il est possible de recalculer la valeur vénale de la maison.

Par exemple, une maison permettant de générer des loyers annuels de 10 000€ dans une zone où le rendement moyen observé est de 5% : 10 000€ / 5% = 200 000€.

La valeur vénale de cette maison est donc de 200 000€.

Enfin, si le bien est libre de toute occupation, on parle de viager libre. Dans ce cas, la valeur finale retenue pour déterminer le bouquet et les rentes viagères est la valeur vénale calculée précédemment.

Si le bien est habité, on parle de viager occupé.

Dans ce cas, la personne en charge du calcul du viager doit retenir la valeur vénale diminuée du Droit d’Usage et d’Habitation, aussi abrégé DUH. On parle également d’abattement pour occupation.

Le DUH peut être évalué de deux manière : par le biais d’une évaluation fiscale (avec les barèmes fiscaux) ou par une évaluation économique, plus proche de la réalité (nous vous le conseillons).

L’évaluation économique requiert de connaître le montant moyen des loyers du logement en vente. L’évaluation fiscale est plus simple, le barème intègre directement le rendement locatif de la maison ou de l’appartement. Il est de ce fait beaucoup plus imprécis lorsque l’on sait que le rendement locatif varie énormément d’une ville à l’autre.

Les calculs viagers supplémentaires

Une fois que la valeur vénale est calculée, vous devez soustraire de ce montant le bouquet du viager, négocié entre l’acheteur et le vendeur.

Vous obtenez ainsi le capital à renter sur lequel vous appliquez les arrérages.

Pour cela, utilisez un barème viager fiable pour convertir le capital en rentes viagères.

Les barèmes viagers sont déterminés à partir de l’espérance de vie du vendeur (selon les tables de mortalité statistiques).

Ces rentes devront être payées au vendeur crédirentier de manière périodique, généralement tous les mois.

Enfin, si l’acheteur ne paie pas les rentes viagères au vendeur, la clause résolutoire, insérée dans le contrat viager permet d’annuler la vente. Le vendeur lésé pourra également demander réparation sous forme de dommages et intérêts.

16 commentaires sur “Calculer la valeur vénale d’un viager”

  1. Bonjour,

    J’ai une petite question concernant le viager. Si l’on achète un viager occupé peut-on demander un droit de résidence occasionnel sur une partie de la maison(pour les vacances par exemple).

    Concernant la maison en elle-même a-ton le droit de faire des travaux quand la personne est encore en vie? Tout ceci est-il négociable au moment de l’achat?

    Autre question,dans le cas d’un viager sur deux têtes.
    L’une des deux personnes vient à décéder, et l’autre se remarie, que se passe-t-il si la 2eme personne vient à décéder? le contrat ne peut être modifiable sous l’influence du nouveau conjoint?

    Merci de vos réponses.

    Cordialement

    Merci de votre réponse.

    1. Bonjour,
      Il est possible de demander ce type de droit mais une contrepartie financière sera probablement demandée par le crédirentier.
      Vous pouvez convenir de réaliser des travaux du vivant du crédirentier. Dans ce cas, celui devra être d’accord et vous devrez définir la répartition du paiement des travaux. Je vous conseille de le faire écrire dans l’acte de vente.
      Pour votre dernière question, l’engagement du contrat viager est contractuel. Aucune modification ne sera possible à postériori.
      Le viager s’éteindra avec le décès du dernier vendeur, peut importe le régime matrimonial (séparation ou communauté de biens).
      Cordialement,
      Cyril

  2. Bonjour je voudrais savoir qu’est que se passe dans un viager libre quand le valeur vénale est atteint, rentes + entrée initial, si en ce moment l’ancien propriétaire est encore vivant ..je dois payer la même rente au ancien propriétaire pendant qu’il est vivant tout y que le valeur estimée a été surpasse, merci

    1. Bonjour,
      Vous devez effectivement payer les rentes jusqu’au décès du vendeur. Il s’agit du principe du viager : vous achetez un bien mais vous ne savez pas combien il va vous coûter.
      D’où l’intérêt de bien calculer le montant de la rente dès le départ afin que personne ne soit lésé.

    1. Bonjour,

      L’acte notarié doit préciser le prix de vente, qui est la valeur vénale du bien (sa valeur sur le marché traditionnel).
      Il faut également préciser la décomposition du DUH (ou usufruit) et la nue-propriété ainsi que la répartition du bouquet et des rentes viagères.

      Cyrille

  3. Bonjour,
    Est il obligatoire de voir apparaître la valeur vénale dans l’annonce d’une maison vendue en viager ?

    Et je lis aujourd’hui que le bouquet ne dépasse pas les 40% de la valeur venale ?
    Est ce que c’est la loi ou une généralité décidée entre l’agence et le vendeur ?

    1. Bonjour,
      Au moment de signer, vous devez connaître la valeur vénale (valeur libre du bien). L’agent immobilier se doit de vous la communiquer en amont.
      Le bouquet est librement fixé entre l’acheteur et le vendeur. Rien ne vous empêche de négocier le montant (qui se répercutera sur la rente viagère). Il n’existe aucune loi qui fixe le montant du bouquet. Néanmoins, le bouquet est plus élevé pour les personnes âgées afin de limiter les conséquences financières d’un décès prématuré.
      Cyrille

  4. Bonjour

    Afin de connaître si la rente viagère verse mensuellement est supérieure au revenu que pourrait rapporter la valeur vénale on fait comment ?
    – valeur vénale du bien 206800€ En 2007
    – bien occupe en DUH ( personne de 75 ans )
    – rente versée mensuelle 1071,03 € soit 12.852,36 euros annuel
    – pas de bouquet
    – espérance de vie 8,44 ans
    J’ai pas réussi à le faire mais il me semble que cette rente est faible
    Merci
    Cordialement
    D. Milesi

    1. Bonjour,
      Je ne suis pas certain d’avoir compris votre question.
      Souhaitez-vous comparer le loyer potentiel du bien avec la rente viagère afin d’éviter un risque de requalification ? Cela n’a de sens que pour un viager libre (et n’est applicable uniquement s’il n’y a pas de bouquet).
      Cordialement,
      Cyrille

    2. Bonjour D. Milesi,
      En refaisant le calcul à l’envers :
      Coût de la rente: 12852,36 x 8,44 = 108473,92€
      Estimation du DUH : 206800 – 108473,92 = 98326,08€
      Calcul du taux de valeur locative retenue dans le contrat viager: 98326,08 ÷ 8,44 = 11650€
      11650 ÷ 206800 = 0,0563 soit un rendement locatif de 5,63% retenu dans le contrat
      Avec ce taux, le bien pourrait être loué : 206800 x 0,0563 = 11643€ /an soit 970€/mois.
      Cordialement
      Patrick (je ne suis pas un pro de la question mais ce n’est pas difficile à évaluer)

      1. Bonjour Patrick,
        Merci pour votre calcul qui est exact à la condition que le coefficient de capitalisation du barème viager est égal à l’espérance de vie.
        Autrement dit, que le taux d’actualisation (c’est-à-dire le taux d’emprunt du montage) soit nul, ce qui n’est jamais le cas car défavorable pour le vendeur.
        Cyrille

  5. bonjour, sur un bien de 180000€, personne de 73ans (h), bouquet 46000€, rente 330€;pouvez vous me donner sur quelle somme sera calculer les frais et taxes lors de l acte.
    a ce jour j n ai pas trouvé de simulateur, les frais sur les viagers reste un peu secret.
    cordialement ,merci pour votre réponse

    1. Bonjour,
      Voici un calcul rapide et approximatif mais il devrait vous donner une première idée.
      Si l’espérance de vie est d’environ 15 ans, le DUH est de 330 x 12 x 15 = 60 000€ environ, soit une nue-propriété de 120 000€.
      Les frais de notaire sont donc d’environ 11 000€.
      Cyrille

  6. Bonjour,

    Dans l’annonce, sur Le Bon Coin par exemple, faut il indiquer la valeur vénale, dans la case relative au prix de vente, ou le montant du bouquet ? La plupart des annonces indiquent le bouquet…
    Merci

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.