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Acheter en Viager – Comment Réussir votre Achat de Viager ?

Acheter en viager : Le guide complet

Acheter en viager est un placement très intéressant pour l’acquéreur mais aussi le vendeur : dans une vente en viager, le vendeur conserve généralement le droit de résider dans le bien jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’il choisisse de le quitter. Il y a donc une part d’aléatoire dans ce type de vente.

En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une décote lors de l’achat en viager et peut payer le bien avec une partie au comptant et une autre sous forme de rentes viagères. Le montant de la rente est défini dans l’acte de vente en fonction de plusieurs critères tels que l’espérance de vie du vendeur, le montant du bouquet,etc. 

Nous vous expliquons dans cet article tout ce que vous devez savoir sur l’achat viager.

Pourquoi acheter en viager immobilier

Il existe de nombreuses raisons d’opter pour un achat en viager immobilier.

Acheter en viager ne doit pas être confondu avec une vente à terme. Dans une vente à terme, l’acheteur bénéficie de la certitude du coût total dès le départ, avec des paiements déterminés pour une période fixe

Toutefois, l’acheter en viager est avant tout un investissement locatif pour l’acheteur.

Investir dans l’immobilier à prix décoté

Acheter en viager permet à l’acquéreur d’investir dans un bien immobilier à un prix réduit. 

Si celui-ci est occupé, le vendeur appelé crédirentier restera dans le logement jusqu’à la fin de sa vie.

Pour compenser cette occupation, le bien est acheté en viager avec une décote, appelée le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation).

C’est donc sur la valeur occupée (différence entre la valeur vénale du bien et le DUH) que la transaction est effectuée.

La valeur occupée augmente mécaniquement chaque année, à mesure que le vendeur vieillit et que son espérance de vie diminue.

Il n’est donc pas nécessaire que le vendeur décède prématurément pour que l’investisseur qui a acheté en viager gagne de l’argent.

revalorisation du viager avec le démembrement de propriété
un exemple d’investissement en viager occupé

En réalisant un achat viager, l’acquéreur peut réaliser un investissement immobilier rentable tout en offrant au vendeur la sécurité de rester dans sa résidence. 

C’est une solution gagnant-gagnant pour les deux parties impliquées.  

Si vous envisagez d’acheter en viager, il est essentiel de comprendre tous les aspects juridiques et financiers de cette transaction. 

Consultez un professionnel du viager pour savoir comment acheter un viager et obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique.

Une gestion facilitée avec l’achat en viager

En optant pour l’achat viager, le vendeur reste dans le logement. C’est donc le locataire à vie de l’acheteur en quelque sorte, ce qui est intéressant avec le viager, c’est donc que le locataire connaît bien les lieux, y prend soin et est autonome (le jour où il ne l’est plus, il quitte généralement les lieux).

Il y également d’autres avantages tel que l’absence d’impayés, du fait qu’en passant par un achat viager, vous avez un prix décoté qui correspond aux loyers futurs que le vendeur crédirentier aurait dû vous payer.

Le viager évite donc tout impayés de loyers puisque vous les obtenez dès l’achat sous forme de décote du prix du bien ! Le viager est donc un investissement locatif sans loyer ce qui vous permet donc de ne pas envoyer de quittance.

Ainsi l’achat viager est une solution d’investissement peu chronophage, où l’acheteur connaît déjà le locataire (le vendeur) ce qui sécurise la transaction pour l’acheteur.

Une fiscalité avantageuse

Au niveau de la fiscalité, l’achat viager étant donné qu’il s’agit d’un investissement locatif, les recettes locatives perçues qui s’ajoutent aux autres revenus sont normalement imposées.

Cependant dans le cas où vous achetez en viager, ce n’est pas le cas : vous ne percevez pas de loyers, vous n’avez donc pas d’impôt à payer. Et vous augmentez à votre rythme votre parc immobilier.

Aussi, si pendant la vente en viager, le vendeur demande une réserve d’usufruit plutôt qu’un DUH, on se positionne sur du démembrement de propriété.

Pour l’IFI, la valeur que vous déclarez au fisc est celle de la nue propriété du bien, et non sa valeur en pleine propriété. Ce qui peut vous permettre d’augmenter votre patrimoine sans avoir l’obligation de verser d’IFI.

Au niveau de la fiscalité, l’achat viager étant donné qu’il s’agit d’un investissement locatif, les recettes locatives perçues qui s’ajoutent aux autres revenus sont normalement imposées.
Une fiscalité avantageuse pour le vendeur en viager

La réduction des frais de notaire pour un achat en viager

Acheter un viager présente également un autre avantage : les frais de notaire sont calculés en se basant non sur la valeur vénale du bien acheté en viager, mais sur sa valeur occupée.

Ainsi, c’est donc sur la valeur décotée que se base le calcul des frais du notaire.

À cet effet, vous bénéficiez d’une réduction des frais de notaire.

C’est là encore un atout pour vous permettre de constituer un patrimoine immobilier à moindre frais !

Acheter un bien sans recourir à une banque

Acheter un viager offre la possibilité d’acquérir un bien immobilier sans recourir à une banque. 

Dans un contexte où l’obtention de prêts bancaires devient de plus en plus compliqué, l’option d’acheter un viager représente une alternative attrayante. 

En effet, le bien est vendu contre des rentes viagères. Ce sont des versements que vous devez faire chaque mois et qui correspondent par analogie à un crédit immobilier.

A la seule différence que le banquier, c’est le vendeur du viager (le crédirentier).

Dans le cas du viager la différence  est que votre banque et le locataire sont la même personne pour un viager occupé : le crédirentier (le vendeur).  

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur, qui est votre « banquier », est différent de la personne qui occupe les lieux (vous ou votre locataire). 

Cela présente plusieurs avantages :

  • L’emprunt est facilité car vous n’avez pas besoin d’avoir un dossier « béton ». Le vendeur sera moins exigeant qu’un banquier car il connaît très bien la maison ou l’appartement en vente et son potentiel locatif (et oui, c’est lui qui va y habiter !). Le vendeur va s’assurer que vous êtes en capacité de payer sa rente alors que le banquier s’intéressera à d’autres paramètres (comme votre consommation de produits bancaires potentielle) ;
  • Vous ne payez pas d’intérêts sur le logement acheté en viager ;
  • Aucun problème de vacance locative ;
  • Le vendeur « locataire » prendra soin du logement. Il y aura beaucoup moins de dégradations ;
  • Une gestion simplifiée de votre bien. Comme un propriétaire bailleur, vous devez néanmoins prendre en charge les grosses réparations.

Cependant dans certains cas d’achat par viager l’acheteur a la possibilité de demander un financement du bouquet à sa banque.

Cela lui permettra, par exemple, d’étaler le bouquet sur une durée plus longue, et donc de diminuer les versements mensuels (par rapport à une rente viagère).

Vous souhaitez acheter un viager ?

Quel viager acheter ?

Que ce soit pour acheter un appartement en viager ou une maison, il existe deux types de viager : le viager occupé et le viager libre.

Comme leur nom l’indique, le vendeur conserve un droit d’occupation à vie sur le premier. Le viager libre est vendu libre de toute occupation : l’acheteur peut y habiter ou le mettre lui-même en location.

Que ce soit pour acheter un appartement en viager ou une maison, il existe deux types de viager : le viager occupé et le viager libre.
il existe deux types de viager : le viager occupé et le viager libre.

Le viager occupé

Le viager occupé représente la grande majorité des ventes en viager.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier facilement ? Le viager occupé est fait pour vous. En effet, le viager occupé permet à l’acquéreur d’acheter un viager à prix décoté car une décote d’occupation est déduite du prix du bien.

Le viager libre

Le viager libre offre plus de droits à l’acquéreur car le plus souvent, il s’agit d’une résidence locative ou secondaire vendu par le crédirentier. Par contre, le prix de vente est plus élevé, égal à la valeur vénale du bien (le prix sur le marché classique de la transaction immobilière).

Le viager libre est donc idéal si vous souhaitez acquérir un bien pour y habiter ou pour éventuellement y loger un locataire

Quels types de bien peuvent être achetés en viager ?

La nature du bien en viager peut-être différente, tant que le bien est tangible et immobilier :

  • Une maison ou un appartement d’habitation ;
  • Un commerce ;
  • Un terrain ;
  • Un bien immobilier déjà loué par un locataire ;
  • Un immeuble de plusieurs lots locatifs ;
  • Une ferme.

Investir en viager est-il rentable ?

Ce que vous devez comprendre, c’est qu’acheter en viager est un projet à long terme.

Investir en viager est très intéressant d’un point de vue financier pour tous types d’investisseurs peu importe son niveau d’apport initial.

Car, il est possible de se retrouver face à un viager avec un gros bouquet et un autre avec un faible bouquet et très abordable.

Ce qui est important, c’est d’être en possession d’un apport financier suffisant pour régler le montant du bouquet sans avoir recours à un emprunt bancaire et d’être en mesure de de consacrer une épargne mensuelle afin de régler la rente pendant 10 à 15 ans en moyenne. 

Pour faire court, le viager est un projet dont la flexibilité en fait un placement sécurisé et rentable tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

L’acheteur en viager dispose ainsi de plusieurs leviers pour générer de la rentabilité sur son achat viager.

Le rendement d’un achat en viager occupé 

Un viager occupé est vendu avec une décote d’occupation.

Par exemple, l’achat maison d’une en viager ayant une valeur de 100 est vendu 65 car il faut déduire 35 de DUH.

Si l’espérance de vie est de 10 ans, le rendement uniquement généré par l’amortissement du DUH (ou de l’usufruit) est de 4,5%.

le viager sans rente et la décote d'occupation
La décote d’occupation d’un viager sans rente

La revalorisation de l’immobilier 

Si le bien immobilier prend de la valeur, la revalorisation s’applique sur la pleine-propriété et non sur l’achat de l’acquéreur.

L’acheteur en viager bénéficie donc d’un levier intéressant en cas de revalorisation de l’immobilier.

Dans notre exemple précédent, si la valeur du bien augmente de 20% sur 10 ans, le rendement de son achat viager passe de 4,5% à 6,5% / an.

Les prix de l'immobilier ont progressé en moyenne de 4,5 % par an depuis 20 ans, soit un niveau bien supérieur à l'inflation et aux revenus des ménages.
Les prix de l’immobilier ont progressé en moyenne de :
4,5 % par an depuis 20 ans

La libération du viager occupé

Le crédirentier (vendeur) a un droit d’usage et d’habitation sur le bien. Il peut néanmoins y renoncer lorsqu’il le souhaite.

Dans ce cas, le débirentier devra verser un complément de rentes ou de capital.

Comment acheter en viager ?

Bien qu’acheter en viager ressemble à un achat de maison classique, il y a quelques différences à garder à l’esprit.

Par exemple, l’âge de l’acheteur et du vendeur, ainsi que les critères de négociation du bien immobilier, sont des aspects importants à considérer.

La signature de l’acte est un moment crucial dans le processus d’achat en viager.

C’est lors de cette étape que les modalités de la transaction sont officiellement enregistrées et que les parties s’engagent contractuellement.  

Déterminer le prix de marché

Ici, la méthode pour un achat de maison en viager (ou d’un appartement) est identique à une vente traditionnelle.

Pour évaluer le prix du bien en viager, commencez par examiner les prix des biens comparables “classique” disponibles sur différents sites d’annonces immobilières ( par ordre d’importance ) :

  • Leboncoin ;
  • Seloger ;
  • ParuVendu ;
  • Acheter-en-viager.net : notre site d’annonces spécialisé en viager.

Par comparable, j’entends ayant les mêmes caractéristiques (ou proches) suivantes :

  • Nature : maison individuelle, appartement en copropriété etc. ;
  • Superficie ;
  • Nombre de pièces ;
  • Localisation, quartier ;
  • Etat général du bien ;
  • Annexes : garage, cave, jardin, balcon, terrasse etc. ;
  • Étage, orientation, état des parties communes si concerné ;
  • Vendu vide ou occupé (location en cours) ;
  • Éliminez les montants extrêmes.

Rapportez ensuite la valeur de chaque bien à sa superficie pour déterminer le prix au mètre carré (loi Carrez). Calculez la valeur moyenne. Multipliez enfin cette valeur par la superficie du bien immobilier que vous ciblez.

L’âge du vendeur

L’âge du vendeur est un facteur crucial à prendre en compte lors de l’achat en viager

Il est déconseillé d’acheter une maison en viager à une personne trop âgée (plus de 90 ans). En effet, le paiement des rentes peut rapidement être un gouffre financier. Si l’espérance de vie est très faible et que le vendeur vit 2 ou 3 ans au-dessus de son espérance de vie théorique, la charge totale des rentes sera élevée.

De la même manière, acheter un viager à une personne trop jeune (moins de 65 ans) rend la transaction compliquée. La décote d’occupation est très importante et le vendeur n’est plus motivé pour vendre. L’acheteur s’engage, quant à lui, sur une opération très longue.

Nous avons écrit un article dédié pour en apprendre plus sur l’âge idéal pour vendre en viager.

Le viager est un contrat aléatoire

Le viager est un contrat aléatoire et il doit impérativement le rester : ni l’acheteur, ni le vendeur ne connaissent la date de décès du vendeur.

Il s’agit donc d’un gain ou d’une perte aléatoire : on ne connaît pas le prix de revient de l’achat d’une maison en viager.

Acheter une maison en viager à un couple

L’achat viager « sur 2 têtes » est possible. Cela signifie que le bien appartient à deux vendeurs, généralement un couple.

L’espérance de vie d’un couple étant supérieur aux espérances de vie de chacun des conjoints, le droit d’usage et d’habitation sera plus élevé.

La rente sera donc mécaniquement plus faible que celle d’un viager équivalent sur une seule tête.

La rente viagère est dite réversible : en cas de décès de l’un des conjoints, vous devrez continuer à la verser au conjoint survivant.

De la même manière, ce conjoint continuera à bénéficier du droit d’usage de la maison.

Le viager occupé sur deux têtes est possible et permet notamment en cas de décès d'un des conjoints de continuer à recevoir la rente.
Le viager occupé sur deux têtes est possible et permet notamment en cas de décès d’un des conjoints de continuer à recevoir la rente.

Les frais et les taxes à votre charge

Acheter en viager vous contraint à supporter, en plus des rentes viagères, différentes charges et taxes.

La répartition de l’entretien et des travaux est souvent similaire à un rapport locataire / bailleur. 

Autrement dit, dans le cas de l’achat d’une maison en viager (ou d’un appartement) vous devrez payer :

  • La taxe foncière (mais vous pourrez récupérer la taxe d’ordure ménagère auprès du vendeur) ;
  • Les charges de copropriété non récupérables ;
  • L’assurance propriétaire non occupant ;
  • Les réparations du logement.

Quels sont les risques d’un viager immobilier ?

Les risques du viager

En plus des risques classiques que l’on retrouve dans un achat immobilier, comme le risque d’acheter trop cher son bien immobilier ou encore l’état du logement (vices cachés par exemple), acheter un viager présente des risques pour l’acheteur :

  • La longévité du vendeur ;
  • Le décès prématuré de l’acheteur ;
  • Un risque sur le calcul de la rente viagère ;
  • Etc.

Les risques de l’achat par viager ne doivent pas être pris à la légère et anticipés avant l’achat pour sécuriser votre transaction.

Sachez néanmoins qu’il existe des clauses à ajouter à votre contrat viager ou des assurances pour vous couvrir des principaux aléas liés à l’achat par viager.

Le risque de longévité

La situation la plus redoutée est la longévité exceptionnelle du vendeur.

Autrement dit, que vous fassiez un achat viager à un sénior qui vivra aussi longtemps que Jeanne Calment !

En réalité, la décote d’un achat en viager ainsi que la revalorisation naturelle de l’immobilier sur le long-terme vous permet de réduire drastiquement ce risque.

Prenons le cas d’un achat par viager occupé d’une personne de 80 ans. Son espérance de vie est de 10 ans.

revalorisation du viager occupé

Revendre un viager : est-ce possible ?

L’acquéreur s’engage à payer les rentes viagères au crédirentier jusqu’au décès de ce dernier. En cas d’impayé, le vendeur du bien en viager peut demander l’annulation de la vente et récupérer tous les droits sur le logement et sans rembourser les versements déjà effectués par l’acheteur. Pour cela, il lui suffira d’actionner la clause résolutoire du contrat.

Avant d’en arriver là, sachez qu’il est possible de revendre le viager que vous avez acheté, même si le vendeur occupe toujours les lieux.

Pour en savoir plus sur cette possibilité, consultez notre article dédié : « Revendre un viager : est-ce possible ? ».

Il est possible de revendre le viager que vous avez acheté, même si le vendeur occupe toujours les lieux.
Il est possible de revendre le viager que vous avez acheté.

Est-il possible d’acheter un viager à un membre de sa famille ?

Sur le plan juridique, rien ne vous empêche l’achat d’une maison en viager à un membre de votre famille : un parent, un grand-parent, un oncle, etc.

Cependant, l’administration fiscale voit ce type d’opération d’un mauvais œil. Beaucoup d’achats en viager en famille sont en réalité une donation déguisée.

Notre avis sur le viager

Acheter un viager présente donc de nombreux avantages.

Si vous souhaitez investir sur le long-terme pour sécuriser votre avenir, notre avis sur l’achat en viager : allez-y ! Mais faites-vous conseiller.

L’achat d’un appartement ou d’une maison en viager n’est pas anodin.

Pour cela, notre équipe d’expert du viager est à votre écoute.

En savoir plus sur l’achat en viager

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