Quels sont les risques du viager?

Le viager est un achat immobilier si vous ne comprenez pas les tenants et les aboutissants. Dans ce cas, les risques sont nombreux et dangereux. Apprenez à les connaître pour mieux les anticiper.

Face à la diminution du pouvoir d’achat des retraités, à l’allongement de la durée de vie et aux problèmes de financement de la dépendance, le viager séduit de plus en plus de vendeurs.

Néanmoins, la forte croissance de l’offre n’est pas comblée par la demande des acheteurs. En effet, de plus en plus de biens en viager se retrouvent sur le marché et ne trouvent pas preneurs. Cela en grande partie parce que les acheteurs ne savent pas quoi penser des avantages et des inconvénients du viager.

Plusieurs raisons peuvent expliquer ce phénomène.

Les biens nécessitent souvent des rénovations

Les maisons et appartement en viager sont souvent aux goûts des vendeurs, inchangés depuis plusieurs décennies. Cela rebute une bonne partie des acheteurs potentiels… D’autant plus que beaucoup de vices peuvent être cachés, augmentant ainsi le risque.

Les biens sont sur-évalués

Les viagers permettent bien souvent de réaliser des projets (maison de retraite, voyages…). Or, les vendeurs font l’erreur de valoriser leur bien en fonction de leurs besoins de financement (et non l’inverse). De plus, les bouquets sont souvent très importants ce qui bloque les investisseurs (les banques sont très frileuses au financement du bouquet). Les acheteurs ne veulent pas prendre le risque d’acheter un bien trop cher.

La peur des acheteurs de ne pas pouvoir honorer ses engagement

Il est compliqué pour un vendeur de se projeter dans 20 ans et de savoir s’il sera toujours capable de payer ses rentes (dans le cas contraire, il risque de perdre toutes les sommes investies!). Ne vous inquiétez pas, un retard de paiement ne signifie pas une annulation du contrat (en réalité, la saisie du bien par le vendeur est une procédure longue et coûteuse, il privilégiera la solution à l’amiable). Cependant, il faut savoir se couvrir contre un risque de difficultés financières ou de votre propre décès pour assurer la pérennité de votre investissement.

Les acquéreurs sont bien souvent perdus dans les différents calculs

Ces calculs concernent l’évaluation du bouquet, de la rente ou de la valeur d’habitation. De plus, les évaluation d’un professionnel à l’autre sont parfois très différentes. Faire, ne serait-ce qu’une faible erreur de revalorisation annuelle du bien, chiffrera le risque pris en dizaines de milliers d’euros (voire bien plus!). Le choix de la table de mortalité, par exemple, peu avoir un impact financier très fort.

Le faible nombre de transactions annuel rend les acquéreurs perplexes

Il est compliqué de se référer à un investisseur qui puisse aider les acheteurs dans leurs démarches. Il est peu probable que le notaire ou l’expert comptable soit spécialiste du viager et encore moins qu’il ait lui-même investit dans le viager. De plus, comment être sûr que la rentabilité va être bonne sachant que vous disposez de très peu de recul? Regardez par vous même : essayez de trouver un étude de rentabilité sur les biens en viager signés ces dernières décennies.

La longévité

Rendu populaire par le viager de Jeanne Calment. Cette centenaire avait vendu sa maison en contrat viager. Il se trouve que son vendeur, qui était également son notaire, est décédé avant lui… Ce sont donc ses héritiers qui ont du continuer à payer les rentes. Même si ce cas est exceptionnel, le « risque » de longévité n’est pas à prendre à la légère! Je vous explique le rôle d’une table de mortalité afin d’anticiper le risque de longévité.

 

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