Dans le domaine de l’investissement, le taux de rentabilité est un bon indicateur pour comparer les placements entre eux et prendre les bonnes décisions.
Dans l’immobilier classique, les premiers calculs de rendement locatif sont assez simples. Je les détaille ci-dessous.
J’explique ensuite comment déterminer la rentabilité dans un calcul viager.
Calculer le rendement d’un investissement immobilier
Le rendement locatif brut
Le rendement locatif brut vous permet de déterminer la capacité du bien immobilier à générer des loyers relativement à sa valeur sur le marché (valeur vénale).
Il se calcule donc comme étant le ratio des loyers annuels bruts sur la valeur de marché du bien.
Ainsi, si votre bien immobilier est évalué à 200 000€ et qu’il génère des loyers de 12 000€ à l’année (loyer mensuel de 1 000€), le rendement locatif brut est de 12 000€ / 200 000€ = 6%.
Le calcul est très simpliste car il ne prend pas en compte les charges et les impôts.
Le rendement locatif net
Il s’agit du ratio des loyers annuels diminués des charges (copropriété, taxe foncière, assurances etc.) sur la valeur de marché du bien immobilier.
En reprenant l’exemple précédent et en supposant que les charges annuelles sont de 3 000€, on obtient un rendement locatif net de :
(12 000€ – 3 000€) / 200 000€ = 4,5%
Cet indicateur est plus précis que le précédent. Mais il manque encore quelque chose : l’imposition.
Le rendement locatif net net
A l’indicateur financier précédent, nous allons retrancher l’imposition.
Et c’est à ce moment que ça se complique…
Vous devez prendre en compte votre tranche marginal d’imposition mais aussi le résultat fiscal issu de l’exploitation du bien. Si votre bien est loué nu, il s’agit du résultat foncier, sinon du résultat BIC en cas de location meublée.
Et en fonction du type de régime : micro ou réel, l’imposition est différente.
Bref, prenons le cas d’un investisseur qui a une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30%, imposé au régime micro-foncier (location nue).
Dans l’exemple précédent, le résultat foncier est de 12 000€ x 70% = 8 400€. Pour rappel, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 30% pour le régime micro-foncier.
Son imposition supplémentaire sera donc de 30% x 8 400€ = 2 520€ auxquels il devra ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%.
Soit un prélèvement total de 3 965€ fait par l’administration fiscale.
On récapitule.
Le rendement locatif net net est donc de (12 000€ – 3 000€ – 3 965€) / 200 000€ = 2,5%.
Au passage, on s’aperçoit qu’un rendement locatif brut est donc très éloigné de la réalité… Et cela n’est pas finit puisqu’à ce stade, nous n’avons pas pris en compte l’évolution du prix de l’immobilier et le recours au crédit immobilier.
Le taux de rentabilité interne
95% des investisseurs immobiliers n’ont jamais entendu parler du taux de rentabilité interne.
Il s’agit d’un indicateur financier extrêmement précis qui vous permet de prendre en compte tous les paramètres de votre investissement locatif. Ou même investissement financier puisqu’il fonctionne avec tous les supports d’investissement.
Imaginez que l’on reprenne l’exemple précédent et que l’on prévoit de revendre son appartement 250 000€ dans 15 ans.
Comment le prendre en compte ?
Dans le TRI (taux de rentabilité interne), tout simplement.
La formule du TRI est assez complexe, je ne l’aborderai pas cet article. Il existe de nombreuses références sur internet sur lesquelles vous pourrez vous appuyer.
Pour les personnes à l’aise avec l’outil Excel, sachez que ce logiciel vous permet de calculer le TRI facilement.
Comme la majorité des investisseurs, imaginez à présent que vous ayez recours à un prêt immobilier pour financer votre bien immobilier.
En terme de flux de trésorerie, cela est très différent d’un achat comptant.
Si vous achetez cash, vous décaissez la valeur du bien immobilier le jour où vous rentrez en jouissance du logement. Vous encaisserez ensuite les loyers de manière mensuelle. Vous aurez donc une très grosse dépense puis des petites entrées d’argent.
En achetant à crédit, vous décaisserez l’apport et éventuellement des frais d’acquisition (comme des frais de dossier ou d’hypothèque). Vous encaisserez par la suite des loyers mais vous paierez des mensualités de crédit. Vous aurez donc une petite dépense et des petites sorties d’argent (ou éventuellement des très petites entrées d’argent si le bien s’autofinance).
Pour conclure, le TRI est donc capable de prendre en compte le montage de financement.
Si on reprend notre exemple et que l’on finance cet achat avec un prêt immobilier sur 20 ans sans apport, nous aurons une mensualité de 1 000€ par mois.
Les flux seront les suivants :
- Pendant 15 ans : paiement d’une mensualité de 1 000€ par mois et encaissement d’un loyer net de charges et d’impôts de 1 000€ – 250€ – 330€ = 420€. Soit un décaissement global de 580€.
- A 15 ans, revente du bien à 250 000€ et solde du prêt évalué à 75 000€. Encaissement global de 175 000€ (par simplification, je ne tiens pas compte de l’impôt sur la plus-value).
Le TRI ressort à 7%.
Pour simplifier : si vous allez voir votre banque et que vous lui demandez un produit bancaire qui vous verse 175 000€ dans 15 ans en contrepartie d’un versement mensuel de 580€, il devra vous servir un produit ayant un rendement de 7%.
Au passage, vous venez de découvrir que l’on peut transformer un rendement de 2,5% en 7% grâce à sa banque.
Qui a dit que la dette était mauvaise ?
Le rendement d’un investissement viager
On y arrive enfin : la méthode pour calculer le rendement d’un viager.
Car vous vous en êtes probablement rendu compte, un viager fonctionne différemment puisqu’il est basé sur l’aléa.
Dans le cadre d’un investissement classique, les paiements et encaissements sont (à peu près…) certains.
Si vous achetez un viager, vous ne savez pas quel montant de rente vous allez décaisser.
Avant d’aller plus loin, je vais vous expliquer certains concepts.
Le démembrement de propriété
Le viager est un démembrement de propriété. Le vendeur cède le Droit d’Usage et d’Habitation et l’acheteur récupère le droit complémentaire de la pleine propriété. Peu ou prou la nue-propriété.
Autrement dit, l’acheteur va acheter son logement moins cher (il bénéficiera d’une décote) car le vendeur restera dans le bien immobilier.
Ce sera son locataire.
Choses très intéressantes :
- Vous vous souvenez du montant d’impôts qui tuait littéralement la rentabilité d’une opération immobilière classique ? Dans le cas du viager, les loyers sont perçus d’avance. L’acheteur n’est donc pas imposé et on évite un « frottement » fiscal qui baisse la rentabilité de l’opération.
- La banque permet de démultiplier le rendement d’un investissement locatif. Bonne nouvelle, le vendeur est en réalité le banquier. C’est lui qui fait crédit au débirentier en échange d’une rente versée périodiquement (généralement mensuellement).
Vous vous en doutez, le rendement d’un viager va donc être beaucoup plus intéressant si vous êtes fortement fiscalisé.
Pourquoi il n’est pas nécessaire que le vendeur décède pour gagner de l’argent dans le viager
J’en profite pour démonter un mythe trop souvent répandu.
Pour gagner de l’argent dans le viager, vous n’avez pas besoin de prier très fort que votre crédirentier décède.
Pourquoi ?
Parce qu’un viager prend de la valeur dans le temps.
La décote (c’est-à-dire la valeur du DUH) se calcule proportionnellement à l’espérance de vie du vendeur. Plus il est vieux, plus le DUH est faible. Donc plus la nue-propriété possédée par l’acheteur est valorisée.
Pour rappel : Pleine propriété = DUH + Nue-propriété.
Il est tout à fait possible de revendre un viager.
Si vous le faites quelques années seulement après avoir acheté votre viager, votre nue-propriété sera plus élevée à l’achat qu’à la revente. Et si le bien immobilier s’est apprécié, toute la plus-value ira dans votre poche.
Vous êtes dubitatif ?
Vous voulez des chiffres ?
C’est parti !
Je prends l’exemple d’un bien immobilier valorisé 200 000€. Le vendeur a une espérance de vie de 8 ans, le loyer est de 1 000€. Pour simplifier, je pars du principe que le coefficient viager est égal à l’espérance de vie.
Tout d’abord, le DUH est de 1 000€ x 12 x 8 = 96 000€.
La nue-propriété est donc de 104 000€.
5 ans plus tard, l’espérance de vie du vendeur est de 6 ans (attention, elle est supérieure à 10 – 5 = 5 ans !)
Le DUH est donc de 1000€ x 12 x 6 = 72 000€. Si la valeur du bien n’a pas changé, la nue-propriété s’élève à 128 000€. Si le bien s’est apprécié de 5%, la nue-propriété est de 138 000€ !
La méthode de calcul de la rentabilité d’un viager
Il n’existe pas de méthode simple de calcul qui consisterait, par exemple, à diviser des loyers fictifs sur la valeur de la nue-propriété par exemple.
Vous êtes obligé de calculer un taux de rentabilité interne probable.
J’ai rajouté le terme « probable » car les décaissements d’une opération viagère ne sont pas certains. Il faut prendre en considération la probabilité que le vendeur décède.
Pour que vous puissiez comprendre facilement, imaginez que vous achetez un appartement dans lequel un locataire indélicat vous paie une fois sur deux.
La rentabilité est deux fois plus faible que celle que vous auriez espéré sans impayés.
Revenons au viager.
Vous devez multiplier les flux futurs par leur probabilité de survenance. Ces probabilités vous sont données par les tables de mortalité.
Par exemple, prenons le cas d’un viager avec un bouquet de 50 000€, un logement d’une valeur de 200 000€, un DUH de 80 000€ et une rente mensuelle de 500€ :
- Le jour de la signature chez le notaire, vous décaissez de manière certaine 50 000€ pour payer le bouquet ;
- Vous payez mensuellement 500€ tant que le vendeur est en vie. Il faut donc multiplier cette valeur par la probabilité que le vendeur soit en vie à cette date ;
- Si le vendeur décède, vous récupérez un logement d’une valeur de 200 000€ (je ne prends pas en compte la revalorisation de l’immobilier). Vous devez donc multiplier cette valeur par la probabilité que le vendeur décède à cette date.
En entrant les flux probabilisés dans la moulinette du TRI (sur Excel par exemple), on obtient le TRIP, c’est-à-dire le taux de rentabilité interne probable de votre opération.
Vous pourrez ainsi comparer les taux des viagers entre eux pour savoir lequel est le plus rentable !
Un calculateur de rentabilité de viager simplifié
Vous pouvez estimer la rentabilité de votre viager avec le calculateur ci-dessous. Vous devez double cliquer sur les cellules oranges claires pour les modifier.
Le simulateur viager pour calculer la rentabilité d’un viager
Si vous souhaitez vous équiper d’un outil professionnel pour calculer la rentabilité de votre viager, vous pouvez télécharger mon outil de calcul viager.
En savoir plus sur le calcul de la rentabilité d’un viager
- Calcul viager occupé
- Les barèmes viagers
- Calculer les frais de notaire d’un viager
- Le simulateur viager pour vos calculs