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Estimation viager : comment déterminer le prix de votre viager ?

Faire estimer son bien en viager

Si vous souhaitez vendre votre bien en viager, vous vous demandez surement quelle est l’estimation de votre viager.

Parmi les différents types de ventes immobilières. Au nombre de celles-ci, figure la vente en viager. Bien qu’elle soit encore peu répandue en France, la vente en viager revêt une multitude d’avantages pour le vendeur. Toutefois, avant de pouvoir vendre son bien en viager, il faut d’abord l’estimer. Nous vous éclairons sur ce sujet.

Que savoir sur le viager ?

Dans le domaine du foncier, le viager est un contrat de démembrement du bien immobilier durant le temps de vie du vendeur. Autrement dit, ce contrat consiste principalement à vendre une propriété tout en conservant le droit d’y habiter (et dans certains cas, de percevoir les loyers). 

De ce fait, l’acheteur devient le nouveau propriétaire du logement et est tenu de payer au vendeur un bouquet et une rente viagère chaque mois ou chaque trimestre.

Le paiement de cette rente prend fin au décès du vendeur. Ce dernier pourra continuer à occuper le logement tout au long du contrat (viager occupé), mais il peut aussi le quitter (viager libre). Dans ce type d’accord, le vendeur est appelé le crédirentier et l’acheteur, le débirentier.

Il est important de préciser que le viager est un contrat immobilier uniquement à destination des seniors qui désirent monétiser leur propriété, tout en continuant à y vivre. En France, l’âge moyen pour vendre sa propriété en viager est de 78 ans.

Comment estimer une propriété en viager ?                                             

L’estimation d’un bien en viager ne se déroule pas de la même manière que l’estimation lors d’une transaction immobilière classique. En effet, dans ce type de système, l’acheteur détient la nue-propriété tandis que le vendeur conserve le droit d’usage (DUH viager). 

Puisque l’acheteur ne paie pas l’ensemble de la propriété, il ne doit donc pas payer la totalité du prix du bien. 

Pour estimer un viager, il est important de suivre ces 4 étapes.

  • Estimer la valeur vénale du bien
  • Calculer le DUH viager
  • Calculer le prix de vente en viager et choisir le bouquet
  • Calculer la rente viagère        

Pour mieux comprendre l’estimation d’un viager, l’idéal serait d’avoir plus de détails sur chacune de ces étapes.

Estimer la valeur vénale du bien

La première étape pour estimer un viager est d’évaluer le bien. La valeur vénale d’un bien en viager s’effectue de la même manière qu’une transaction immobilière classique. 

Le vendeur (le crédirentier) peut faire appel à un professionnel ou utiliser des logiciels de simulation spécialisés. Il faut signaler que la valeur vénale du bien sert de base pour les simulations viagères.

Calculer le DUH viager

Une fois que vous aurez estimé la valeur vénale de votre bien, il faudra maintenant calculer le droit d’usage et d’habitation (DUH viager). Il représente le droit que conserve le crédirentier afin de rester dans sa propriété durant toute sa durée de vie. 

La valeur économique du DUH équivaut donc à un loyer sur l’espérance de vie du crédirentier. Cette espérance de vie, quant à elle, dépend non seulement de l’âge du vendeur, mais aussi de son sexe et de sa situation matrimoniale. 

L’espérance de vie est donnée par des tables générationnelles officielles. Il peut s’agir des tables générationnelles de l’INSEE ou de celles qui sont définies par décret ministériel, ou encore le barème Daubry. Ensuite, il faudra appliquer le coefficient d’actualisation qui est aussi connu sous le nom de taux d’actualisation. 

Pour définir le DUH, vous pouvez vous tourner vers un expert ou utiliser un simulateur en ligne, mais l’expert reste la meilleure option.

Calculer le prix de vente en viager et choisir le bouquet

Le calcul du prix de vente en viager est assez simple. Pour le trouver, il suffit de soustraire le droit d’usage d’habitation (DUH) de la valeur vénale du bien. Une fois que vous aurez calculé le prix de vente en viager, il faudra maintenant le répartir en rente viagère et en bouquet.

Quant au bouquet, il représente le paiement comptant que le vendeur reçoit le jour de la signature de l’acte de vente devant le notaire. Pour le choix de ce montant, l’acheteur devra se mettre d’accord avec le vendeur. 

Calculer la rente viagère

Alors que le bouquet représente la somme que perçoit le vendeur le jour de la transaction, la rente viagère constitue la rente mensuelle ou trimestrielle que recevra le cédant jusqu’à sa mort. 

Il faut noter que le montant de la rente viagère dépend de celle du bouquet. En effet, lorsque le bouquet est déduit du prix de vente en viager, le reste est converti en rente viagère. Pour ce faire, il faudra à nouveau tenir compte de l’espérance de vie du vendeur. La somme trouvée sera alors répartie sur ces années de vie restantes.

Quels sont les avantages en viager ?

La vente en viager revêt de nombreux avantages. Ils concernent aussi bien le vendeur que l’acquéreur.

Les avantages pour le vendeur

Si vous avez décidé de vendre votre bien en viager, cela vous permettra de vivre dans votre maison tout en bénéficiant d’une rente mensuelle. En effet, le bouquet et la rente que vous recevrez vous permettront d’augmenter vos revenus de retraite et de protéger votre conjoint et vos enfants. De plus, cela vous permettra d’alléger certaines taxes et bien sûr, l’IFI. 

Les avantages pour l’acheteur

Le viager présente aussi des avantages pour l’acquéreur. En effet, il permet d’acheter un bien immobilier avec une décote qui peut aller jusqu’à -50 % dans certains cas. Cependant, il est important de préciser que l’achat en viager peut parfois être risqué. C’est la raison pour laquelle il est important de se faire accompagner. 

Pourquoi nous faire confiance pour l’estimation de votre viager ?

Pour estimer un viager, de nombreuses personnes se tournent généralement vers des simulateurs en ligne. L’idéal est toutefois de se référer à un spécialiste qui maîtrise les rouages de ce système. 

Nous sommes spécialisés non seulement dans le conseil, mais aussi dans la vente en viager. Notre équipe est composée de conseillers immobiliers, de juristes, et de conseillers en gestion de patrimoine. Nous possédons donc toutes les compétences pour réaliser des estimations exactes.

En savoir plus sur « l’estimation de son bien en viager »

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