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Les barèmes viager : fonctionnement et calculs

  • Cyrille 

L’étape du calcul lors de l’achat ou de la vente d’un viager immobilier est très importante. Elle conditionne la réussite de votre projet de viager. Nous voyons ensemble comment fonctionne un barème viager, véritable pierre angulaire du calcul viager.

Tout ce qu’il faut savoir sur les barèmes viager

La mise en place d’un viager ne doit rien au hasard. Certains pensent que le viager consiste simplement à verser tous les mois une somme à une personne âgée et cela jusqu’à ce qu’elle décède avant d’en récupérer le bien.

Or c’est bien plus complexe que cela car la somme versée tous les mois résulte d’un calcul précis qui prend en compte de nombreuses données.

Comment est calculée la rente viagère ?

Le type de viager entre en ligne de compte dans le barème de la rente viagère.

Lorsque le viager est libre le montant de la rente est souvent plus élevé. Dans ce cas l’acheteur est redevable des charges du logement mais aussi des travaux.

Lorsque l’on met en place un viager dans un bien occupé, le prix de vente est plus bas.

L’espérance de vie du vendeur par rapport à son âge, la valeur du bien sur le marché immobilier ainsi que le taux de rendement du viager (ou son taux d’actualisation) sont également pris en compte dans le barème de la rente viagère.

Le bouquet et la rente

Dans une vente en viager le paiement se fait en deux temps : le bouquet et la rente.

Le bouquet est une somme versée immédiatement lors de la signature de la vente. C’est en quelque sorte le ticket d’entrée. Son montant par rapport à la valeur occupée peut être très différent d’un cas à l’autre. En règle générale, plus l’âge du vendeur est avancé et plus le montant du bouquet élevé. Mais les convenances et besoins des vendeurs peuvent aussi influer sur le montant du bouquet.

La rente consiste à verser une somme tout au long de la vie du vendeur et cela jusqu’à sa mort. Elle est définie avant la signature de la vente en viager et ne peut pas être modifiée une fois celle-ci signée. La rente peut être versée tous les mois ou tous les trimestres.

Le calcul de la rente d’un viager grâce aux barèmes viagers

Le montant de la rente est notamment calculé sur la base de l’espérance de vie du vendeur et selon les barèmes de la table de mortalité établis par l’INSEE et les compagnies d’assurance. La valeur du bien ainsi que le taux de revenu du capital (hors inflation) font aussi partie du barème d’un viager.

Globalement, tous les barèmes fonctionnent de la même manière.

Mais dans le cadre d’une vente en viager, on peut considérer que le vendeur fait crédit à l’acquéreur sur le montant total à régler, c’est pourquoi il est nécessaire d’appliquer un taux d’actualisation.

Les professionnels du viager utilisent généralement leurs propres tables de barèmes. Acheteurs ou vendeurs peuvent tout de même se faire une idée du montant de la rente. C’est une procédure simple qui consiste à utiliser l’espérance de vie du vendeur comme coefficient diviseur de rente. Cependant, plus le taux d’actualisation est important, plus cette approximation est élevée.

Une méthode tout aussi rapide consiste à utiliser des barèmes viagers. Je publie d’ailleurs gratuitement des barèmes viagers construit par des professionnels de la gestion du risque.

Les estimations et montants peuvent varier fortement en matière de viager tant les paramètres et hypothèses sont nombreux.

La durée de vie estimée et le taux d’actualisation retenu dans les calculs sont deux facteurs qui font que l’évaluation d’un viager varie.

Les différents barèmes d’une vente en viager

On distingue deux types de barèmes viager :

  • Le barème fiscal : encore utilisé par les notaires ce barème se fait vieillissant, il est maintenant devenu incohérent avec la réalité du marché immobilier et économique.
  • Le barème Daubry : c’est le barème le plus utilisé chez les viagéristes car il est celui qui se rapproche le plus de la réalité du marché. Ce barème donne des valeurs précises sur le droit d’usage et d’habitation et permet, entre autre, de déterminer le montant de la rente en fonction de l’âge et du sexe du vendeur.

Bien évidemment, les données indiquées dans ses barèmes restent purement indicatives. En effet, d’autres éléments, comme l’emplacement du bien ou encore son état, vont faire monter ou baisser le prix de vente.

Des barèmes variables d’un professionnel à l’autre

Les viagéristes et professionnels du viager utilisent bien souvent leurs propres grilles pour évaluer financièrement un viager.

Par conséquent, les espérances de vie et les taux d’actualisation peuvent varier d’une agence à l’autre. Les résultats peuvent ainsi différer même si les hypothèses de départ sont les mêmes. Voilà pourquoi, même si vous passez par un professionnel, vous n’êtes jamais certain du calcul de la rente viagère.

C’est pour cette raison que l’utilisation d’un outil spécialement dédié au calcul du barème viager s’avère être une solution fiable.

Certains logiciels peuvent même vous aider dans le calcul du barème viager.

Que ce soit pour un viager libre ou occupé, ces outils ou logiciels sont pointus vous permettent ainsi de savoir si oui ou non les conditions d’un contrat de vente en viager sont intéressantes.

Explication en vidéo des barèmes viagers

A l’aide de mon tableau noir, j’explique dans cette vidéo l’utilisation du barème viager. Nous verrons ensemble :

  • Comment est construit un barème viager ;
  • Comment choisir un barème viager ;
  • Comment utiliser un barème viager pour calculer la rente du viager.

Choisir la bonne table de mortalité pour votre barème viager

Un barème viager se construit à l’aide d’une table de mortalité et permet de convertir un capital en rentes (mais aussi des rentes en capital).

Il existe plusieurs types de tables. Parmi les plus connues, nous pouvons citer les tables de l’INSEE TF00-02 et TH00-02 ou celles des assureurs comme les TGF05 et TGH05.

Ce que vous devez comprendre (et que la plupart des professionnels du viager ignorent…), c’est qu’avant d’utiliser une table de mortalité, vous devez vous poser la question suivante : « La mortalité de la population utilisée pour la création de la table de mortalité est-elle représentative de celle du crédirentier? ».

En effet, utiliser une table de mortalité homme pour un crédirentier femme est une aberration, tout comme utiliser une table « population entière » pour une personne qui vend son logement en viager…

Je recommande donc d’utiliser les barèmes construits à partir de tables générationnelles (comme la table TGH05 et TGF05) pour votre viager.

Le taux financier est une composante importante du barème viager

Le viager pouvant être vu comme un prêt immobilier, le crédirentier vendeur doit être rémunéré en conséquence. Cette rémunération se matérialise par le taux financier utilisé dans les barèmes. Retenez un taux cohérent avec ceux pratiqués par le marché en fonction de la durée du « prêt » (c’est-à-dire l’espérance de vie du vendeur).

Un exemple d’utilisation du barème viager

Un barème viager permet de convertir un capital en rentes et vice-versa. Par exemple, si nous prenons le logement suivant :

  • Valeur vénale : 200 000€
  • DUH : 100 000€
  • Coefficient du barème correspondant au vendeur : 20

Le capital à renter (aussi appelé capital constitutif de la rente) est de 200 000€ – 100 000€ = 100 000€.

La rente annuelle est donc de 100 000€ / 20 = 5 000€.

Notre accompagnement et nos services

Si vous envisager d’acheter ou de vendre un viager, consultez nos services : documentation, barème, logiciels, calculs viagers…

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