Il existe de nombreuses méthodes et barèmes viagers pour calculer un viager immobilier. Parmi elles figure la méthode économique. Elle consiste à prendre en considération tous les paramètres du bien immobilier et du vendeur pour faire une estimation la plus fine possible de la réalité économique de la transaction.
Le principe de l’évaluation économique du viager
La valorisation d’un viager immobilier de manière économique repose sur plusieurs calculs.
Rappel du calcul viager
La valeur vénale du bien se divise en deux droits :
- Le droit d’occupation conservé par le vendeur. Il s’agit généralement du DUH (droit d’usage et d’habitation) qui ne confère pas au vendeur le droit de louer le bien. Dans de plus rares cas, le droit d’occupation est l’usufruit.
- La nue-propriété achetée par l’acquéreur. Elle sera ensuite ventilée en rentes à payer et en bouquet.
Calcul économique du droit d’occupation
Pour effectuer un calcul économique du droit d’occupation, il faut déterminer la valeur locative du bien (la valeur du loyer équivalent).
L’acheteur, ne pouvait ni louer ni habiter le bien durant la durée de vie statistique du vendeur, il faudra calculer le montant total de loyers non perçus. Cette somme sera ainsi équivalente au droit d’occupation.
Calcul économique des rentes viagères
Ce calcul repose uniquement sur l’espérance de vie du vendeur et du taux technique de la rente.
Le taux technique est le taux de rentabilité des rentes perçues par le vendeur. En effet, en convertissant un capital du par l’acheteur au vendeur en rentes, le crédirentier (vendeur) se prive d’un gain immédiat. ll peut donc demander un taux de rémunération lié à cette « facilité » de paiement.
La table de mortalité
Il existe de nombreuses tables de mortalité viager sur le marché. Elles nous permettent de calculer les espérances de vie individuelles (homme ou femme seuls) mais aussi les espérances de vie des couples (hétérosexuels comme homosexuels).
Nous vous conseillons d’utiliser plusieurs tables de mortalité représentatives de la mortalité humaine actuelle, comme les tables TGH05 et TGF05 ou encore les tables de mortalité publiées par l’INSEE.
L’espérance de vie
Comm dit précédemment, l’espérance de vie pour le calcul viager est déterminée grâce aux tables de mortalité. C’est une composante essentielle à l’évaluation économique d’un viager immobilier.
Les loyers et le taux d’actualisation
Afin d’évaluer un droit d’occupation, vous aurez besoin de la valeur économique du bien immobilier mais aussi d’un taux d’actualisation.
Le taux technique de la rente viagère
Le taux technique d’une rente viagère est le taux de rémunération des rentes. Plus ce taux est élevé, plus l’opération est lucrative pour le vendeur. Vous devez déterminer un taux technique cohérent et juste pour l’acheteur et le vendeur.
Cela vous permettra de déterminer le taux de rente à appliquer au capital (ou encore appelé coefficient diviseur).