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Comment est fixé le prix d’un viager ?

prix viager

Le viager est un contrat de vente immobilière un peu particulière puisqu’il est aléatoire. Autrement dit, ni l’acheteur, ni le vendeur ne savent combien l’opération coûtera avant sa fin, le jour du décès du vendeur.

Pour cette raison, des calculs viagers doivent être effectués afin d’obtenir un montant de référence que le vendeur et l’acheteur pour négocier, dans la limite du raisonnable.

Nous vous expliquons comment déterminer ce fameux point de référence.

L’âge et le sexe du vendeur a un impact sur les calculs viagers

Puisque l’acheteur d’engage à payer une rente jusqu’à la fin de la vie du vendeur, le montant de la rente dépend de l’espérance de vie du vendeur. Vous devez donc prendre en considération l’âge et le sexe du crédirentier (vendeur).

Les tables de mortalités de l’INSEE publient régulièrement des espérances de vie récentes (tous les ans). Ces résultats vous permettront de connaître la durée de vie moyenne du vendeur. Attention toutefois à vérifier le périmètre des études des tables de mortalités. En effet, la mortalité des vendeurs est généralement sous-estimée : un vendeur en viager vend en se sachant en bonne santé.

Calculer la valeur vénale d’un viager

La valeur vénale est déterminée par un agent immobilier ou par un expert immobilier. Pour cela, il va s’appuyer sur son expérience du quartier et de la ville mais également de différentes sources : les dernières ventes publiées par les notaires, les annonces des agences locales etc.

Rien ne vous empêche de consulter certains outils, comme Meilleurs Agents ou Leboncoin pour obtenir une première idée de la valeur vénale.

La décote d’occupation : Le DUH

Dans le cas du calcul d’un viager occupé, il faudra déterminer la valeur du DUH (le droit d’usage et d’habitation).

Le calcul du DUH repose sur l’espérance de vie mais aussi sur la valeur locative du bien immobilier. Puisque l’acquéreur ne pourra pas habiter dans le bien ou le mettre en location, il demandera en contrepartie une décote plus ou moins importante, selon la valeur du loyer équivalent perdu (la valeur locative).

Notez qu’il existe de nombreux barèmes, comme le barème Daubry qui ne prennent pas en considération le loyer du bien immobilier (un loyer standard est pris comme hypothèse). Nous vous déconseillons ces barèmes, préférez les méthodes d’évaluation économique qui prennent en considérations tous les paramètres, y compris le loyer estimé du logement.

En retranchant à la valeur vénale la décote d’occupation, vous obtenez la valeur occupée, aussi appelée la nue-propriété du logement. C’est ce montant qui sera vendu à l’acheteur et ventilé en deux choses : le bouquet et les rentes viagères.

Le bouquet du viager

L’acquéreur paiera une somme au comptant le jour de la vente. Elle porte le nom de bouquet.

Si dans la majorité des cas, le bouquet représente 20% à 30% de la valeur vénale, rien n’empêche l’acheteur et le vendeur de se mettre d’accord sur un montant plus élevé ou plus faible. Il est tout à fait possible pour l’acheteur de demander de ne pas apporter de bouquet.

Evidemment, le montant du bouquet aura un impact dans la suite des calculs puisque le bouquet va augmenter ou diminuer le montant à renter.

A présent, vous pouvez soustraire à la valeur occupée le bouquet. Vous obtiendrez ainsi le capital à renter.

Les rentes viagères

Les rentes viagères sont calculées à partir du capital à renter. Autrement dit, il faut convertir le capital à renter en une rente qui sera versée jusqu’au décès du vendeur.

L’espérance de vie, mais aussi le taux technique de la rente vont influencer le montant de la rente.

Le taux technique est tout simplement le taux de rémunération de la rente pour le vendeur. Si le capital à renter est de 100 000€ et que le taux technique est de 3%, cela signifie que tous les mois, nous allons prélever la rente mensuelle de ce stock de rente mais que ce même stock générera un rendement de 3% pour le vendeur

En d’autres termes, le vendeur devient le banquier de l’acheteur et perçoit des intérêts.

Attention donc à retenir un taux technique intéressant pour le vendeur mais aussi cohérent, afin de ne pas pénaliser l’acheteur.

Enfin, la rente viagère sera revalorisée périodiquement, en général tous les ans. Et ce, selon l’indice des prix à la consommation qui est un indice publié par l’INSEE.

Un exemple de calcul viager

Afin de fixer les idées, nous prenons un exemple de calcul viager occupé.

Prenons le cas d’un homme de 80 ans qui souhaite vendre sa maison en viager. Son agent immobilier estime sa maison pour une valeur de 200 000€. Si le vendeur devait mettre en location sa maison, il pourrait la louer 1 000€. Enfin, il souhaite disposer d’une somme de 50 000€ lors de la vente.

La table de mortalité utilisée estime une espérance de vie de 9 ans.

L’abattement pour occupation est donc de 9 x 12 x 1 000€ = 108 000€.

En prenant en compte le bouquet, le montant à renter est de 200 000€ – 108 000€ – 50 000€ = 42 000€.

La rente mensuelle est donc égale à 42 000€ / 9 / 12 = 389€.

Notes

Pour simplifier les calculs, nous avons retenu un taux technique et un taux d’actualisation nul. Autrement dit, le vendeur n’est pas rémunéré sur ses rentes et la rentabilité locative du bien est totalement conservée par l’acheteur. Nous ne vous recommandons pas de faire ce type de calculs dans le cadre d’une vente car ils sont très défavorables pour le vendeur et l’acheteur risque une requalification pour abus de faiblesse ou absence d’aléa.

Nous vous conseillons de demander une étude personnalisée auprès de nos services afin d’avoir un calcul fiable et équitable.

En savoir plus sur le calcul d’un viager

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