Le calcul de l’espérance de vie en viager est une étape très importante dans la tarification d’un bien immobilier viager. Celle-ci se calcule d’ailleurs à l’aide d’un table d’espérance de vie pour viager, prenant en compte de nombreux facteurs tel que l’âge du vendeur, le sexe, etc.
L’espérance de vie théorique du vendeur dans le cadre d’une vente en viager occupé permet de déterminer la décote d’occupation (aussi appelé DUH ou usufruit) mais aussi la rente viagère. L’espérance de vie est donc un paramètre important pour s’assurer du bon équilibre du contrat entre le crédirentier et le débirentier. Elle est garante de la conservation de l’aléa du viager.
Qu’est ce qu’une espérance de vie
Une espérance de vie est tout simplement l’âge statistique de décès d’un humain. Les espérances de vie sont données par âge. En effet, l’espérance de vie d’une personne de 60 ans n’est pas la même qu’une espérance de vie à la naissance (à 0 an).
La justification est parfaitement logique : à la naissance, il existe un risque de décéder avant 60 ans. Par conséquent, l’espérance de vie à 60 ans est plus élevée qu’à la naissance.
Par exemple, l’espérance de vie à la naissance peut-être de 75 ans, là où l’espérance de vie à 60 ans serait de 85 ans. Dit autrement, l’espérance de vie à 60 ans serait de 25 ans (85 – 60 = 25 ans). Ici, on parle plutôt d’espérance de vie « résiduelle ».
Certaines catégories de population n’ont pas la même espérance de vie.
Par exemple, un homme et une femme. C’est la raison pour laquelle il est préférable de segmenter finement les espérances de vie en fonction du calcul économique réalisé
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L’espérance de vie à la naissance
L’espérance de vie à la naissance en France a un impact fort sur la valeur d’un viager, qui est une transaction immobilière où le vendeur reçoit une rente à vie en échange de la vente de sa propriété.
Selon les dernières données de l’Insee, l’espérance de vie à la naissance en France est d’environ 85,7 ans pour les femmes et 80 ans pour les hommes.
Cela signifie que, statistiquement, les femmes vivent plus longtemps que les hommes, un facteur important à prendre en compte lors de l’évaluation des rentes viagères.
Dans un contrat de viager, l’espérance de vie de l’acheteur et du vendeur joue un rôle clé dans la détermination de la rente. Si le vendeur a une espérance de vie plus longue, la rente versée peut être moins élevée, car l’acheteur s’attend à verser la rente pendant plus longtemps.
Étant donné que l’espérance de vie est plus élevée chez les femmes, alors dans le cadre d’un viager, le montant des rentes viagères sera potentiellement moins élevé que les hommes à cause de cette différence statistique.
Cet exemple autour de l’espérance de vie d’une femme dans le cadre d’un viager souligne bien l’importance d’utiliser des données actuelles et spécifiques à chaque population lors de la négociation des contrats de viager, pour s’assurer que les conditions lié notamment à l’espérance de vie en viager sont équitables pour toutes les parties impliquées.
L’espérance de vie en viager : l’espérance de vie résiduelle
L’espérance de vie résiduelle est la différence entre la durée de vie estimée et l’âge à la date de calcul du viager. Il s’agit donc de la durée pendant laquelle l’acheteur doit verser une rente au vendeur.
Par exemple, si l’espérance de vie d’une femme de 80 ans est de 92 ans, l’espérance de vie résiduelle sera donc 92 – 80 = 12 ans.
Les tables d’espérance de vie pour le viager, telles que les largement utilisées TGH TGF 05, ainsi que le barème Daubry sont couramment employées, bien que la méthodologie de ce dernier manque de clarté. L’espérance de vie résiduelle varie considérablement selon l’âge.
Par exemple, une femme de 70 ans a selon les tables d’espérence de vie en viager, une espérance de vie résiduelle d’environ 22,4 ans selon la table TGH 05, tandis qu’une femme du même âge peut s’attendre à vivre 19,1 ans supplémentaires.
Cette différence d’espérance de vie peut être attribuée à des facteurs socio-économiques (progrès continus de la médecine et de l’augmentation de la durée de vie) ainsi qu’aux différentes méthodes utilisées dans les calculs des tables d’espérance de vie pour le viager.
Comment est déterminée une espérance de vie ?
Une espérance de vie se fonde sur une table d’espérance de vie pour le viager. Ce sont des données statistiques qui nous renseignent sur la mortalité d’une population donnée.
Il existe plusieurs tables de mortalité mais les plus fiables et utilisées dans le viager sont la table de mortalité INSEE (régulièrement mise à jour) et la TGH TGF 05 qui est la table réglementaire des assureurs.
La table de mortalité INSEE
Cette table de mortalité a été construite sur la population « France Entière ». Elle distingue les sexes et les âges et nous permet de calculer une espérance de vie actualisée. Les tables de mortalité INSEE sont régulièrement mises à jour et publiées sur le site de l’INSEE.
La table de mortalité de l’INSEE repose sur des données collectées auprès de l’ensemble de la population française. Elle offre une perspective détaillée sur l’espérance de vie en tenant compte des différences liées au sexe et à l’âge.
Ces données démographiques permettent d’obtenir des estimations précises de la durée de vie moyenne et constituent un outil essentiel pour les projections démographiques.
Les tables de mortalité de l’INSEE, régulièrement mises à jour, sont utilisées par les institutions, les assureurs et les chercheurs pour mieux comprendre les tendances démographiques et planifier des stratégies.
Bien que la table de mortalité de l’INSEE soit une référence précieuse, il existe d’autres alternatives tel que le barème Daubry qui propose des informations supplémentaires sur les transactions immobilières en viager, en ajustant les coefficients pour refléter les tendances actuelles du marché.
La table de mortalité TGH TGF 05
Cette table est la table réglementaire des assureurs. C’est la table de référence utilisée pour établir les comptes de résultats et bilans financiers des organismes d’assurance.
Cette table a la particularité de prendre en compte l’année de naissance en plus de l’âge et du sexe. Par conséquent, l’espérance de vie est différente pour un homme de 70 ans né en 1950 ou 1945.
Ce qui est parfaitement logique lorsque l’on y pense : l’espérance de vie augmente années après années (grâce à l’évolution de la médecine et de notre confort de vie principalement).
Les assureurs ont construit cette table au début des années 2000. On observe déjà des écarts avec la réalité (la TGH TGF 05 sous-estime la mortalité). Pour cette raison, certains assureurs construisent eux-même leur table de mortalité et la font certifier par des actuaires afin d’obtenir des calculs plus justes.
Il n’est donc pas rare de voir des institutionnels acheter des viagers avec une espérance de vie légèrement au-dessus de celle de la TGH TGF 05 ce qui a un impact notamment sur la rente viagère.
La mortalité est différente selon la catégorie socio-professionnelle
Nous ne sommes pas tous égaux face à la mort. La catégorie socio-professionnelle (CSP) est l’un des facteurs explicatifs d’un décès prématuré (ou tardif).
Nous pouvons facilement comprendre qu’un ouvrier ayant un travail physique et pénible est susceptible de contracter plus de maladies chroniques (responsable de 63% des décès en France) qu’un cadre d’entreprise.
En revanche, il est délicat de quantifier les écarts de mortalité entre les différentes populations de CSP.
C’est notamment pour cette raison que ces données ne sont pas prises en compte lors des calculs pour une vente en viager.
Calculez l’espérance de vie d’un couple en viager
Une table de mortalité permet de calculer l’espérance de vie d’un individu mais également d’un couple (voire même d’un groupe de personne si on le souhaite).
La formule mathématique est un peu complexe, c’est la raison pour laquelle nous préférons vous mettre à disposition un calculateur d’espérance de vie, très utile dans le cadre d’un viager.
Il vous permet de déterminer l’espérance de vie d’un vendeur seul ou en couple (homme-femme, homme-homme ou femme-femme) chose qui est nécessaire pour un viager.
Comment utiliser notre calculateur de l’espérance de vie en viager
Pour calculer l’espérance de vie en viager il faut, Entrez les données :
- Statut relationnel : Sélectionnez “seul” ou “en couple” selon votre situation
- Sexe : Sélectionnez “Homme” ou “Femme”
- Date de naissance : Fournissez votre date de naissance dans le format américain (mm/jj/aaaa). Par exemple, pour une personne née le 15 août 1950, entrez « 8/15/1950 ».
Trouver les résultats : Le document calculera l’espérance de vie basée sur les données saisies et affichera les résultats dans la plage de cellules appropriée.
Interpréter les résultats : L’espérance de vie sera présentée dans les cellules du tableau. Vous pouvez la noter ou l’utiliser comme référence.
Vous souhaitez évaluer avec précision votre viager occupé ou libre ? Téléchargez notre calculateur viager en ligne.
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