Vita Pecunia » Choisir le viager

Pourquoi choisir le viager ?

 

Pour vendre des biens immobiliers comme les maisons, les appartements, les villas et autres, nous disposons de différents mécanismes de vente. Le viager est cependant l’un des moyens les moins utilisés. Cette technique de vente de biens immobiliers est très prisée par les personnes âgées qui souhaitent rester dans leur logement et profiter d’un revenu complémentaire.

Mais en quoi consiste la vente en viager ? Comment fonctionne cette technique de vente de biens immobiliers ? Quels sont les avantages pour le vendeur ? Quels sont les inconvénients de cette technique ? Autant de questions qui méritent d’être élucidées pour permettre à chaque vendeur de savoir à quoi s’en tenir. Alors, que retenir sur la vente en viager de biens immobiliers ?

Nous vous invitons à tout découvrir dans cet article.

viager signature

Vente en viager : qu’est-ce que c’est ?

Le viager est un contrat aléatoire qui repose sur la durée de vie du vendeur. Le débirentier (acquéreur) s’engage à verser une somme (rente) mensuelle, trimestrielle ou annuelle au vendeur (crédirentier) jusqu’à la mort de ce dernier. Les deux parties doivent être assistées par un notaire pour la signature du contrat.

Dans les règles du contrat, l’acquéreur ne devient propriétaire qu’après la mort du vendeur. Il faut que les deux parties soient parfaitement en bonne santé physique et mentale. L’acheteur doit également être majeur et avoir au moins 20 ans de moins que le vendeur. Pour en savoir davantage, rendez-vous sur le site du Service public.

A la signature du contrat de vente en viager, le vendeur peut exiger une somme fixe appelée le bouquet du viager. Cette somme peut être comprise entre 20 et 30 % de la valeur du bien à vendre et fixé à la discrétion de l’acheteur et du vendeur. Cela a bien évidemment une incidence sur la rentre à percevoir périodiquement.

Les formes de viagers immobiliers

Il existe 3 différentes formes de viagers immobiliers. Il s’agit notamment du :

  • viager libre : le logement en vente est libre. Le débirentier peut donc l’occuper après la signature du contrat ;
  • viager à terme : le vendeur et l’acquéreur définissent le nombre d’années de paiement de la rente. Il faut toutefois attendre le décès du vendeur pour que l’acheteur puisse récupérer le bien. Au-delà de la durée définie, le vendeur devra quitter le logement. Le caractère aléatoire de ce type d’opération a déjà été remis en cause par des tribunaux. Nous ne vous conseillons pas de recourir à cette méthode de vente ;
  • viager occupé : ici, le vendeur occupe la maison jusqu’à son décès ou son transfert dans une maison de retraite. L’acheteur pourra ensuite récupérer le bien et le revendre, le louer ou l’occuper lui-même.

Les avantages de la vente en viager

Opter pour la vente en viager de sa maison présente de nombreux avantages. D’abord, elle permet d’assurer au vendeur un complément de revenus substantiels. Les personnes âgées sont très motivées par ces revenus à vie appelés rentre. C’est une sorte de retraite ou pension pour les couples âgés. Les conditions et la qualité de vie s’en trouvent améliorées.

En parlant justement des couples, la vente en viager d’un bien immobilier permet de protéger les conjoints. En effet, il est possible pour le vendeur de stipuler dans le contrat de vente que la rente sera réversible au profit de son conjoint. Il peut donc rester dans la maison et continuer à percevoir la rentre jusqu’à son décès.

Compte tenu du caractère alimentaire de la rente viagère, la vente en viager bénéficie d’une défiscalisation partielle. C’est un avantage considérable.

Il faut également noter que le vendeur continue à bénéficier de la sécurité matérielle du bien, surtout s’il s’agit d’une maison.

Les inconvénients de la vente en viager

La vente d’un bien immobilier en viager présente également quelques inconvénients. En effet, les héritiers du vendeur perdent définitivement le bien s’ils ne reprennent pas les engagements du défunt, à savoir verser les rentes viagères.

En plus, le vendeur doit continuer de payer la taxe foncière, d’entretien et les charges courantes liées au bien immobilier.

Le paiement des services du notaire peut également être élevé. Nous vous conseillons de vous adresser à un notaire qui a déjà réalisé des ventes en viager car les erreurs sont courantes chez les professionnels sont aguerris au viager.

Quels sont les risques du viager ?

couple viager

Le viager est un achat immobilier si vous ne comprenez pas les tenants et les aboutissants. Dans ce cas, les risques sont nombreux et dangereux. Apprenez à les connaître pour mieux les anticiper.

Face à la diminution du pouvoir d’achat des retraités, à l’allongement de la durée de vie et aux problèmes de financement de la dépendance, le viager séduit de plus en plus de vendeurs.

Néanmoins, la forte croissance de l’offre n’est pas comblée par la demande des acheteurs. En effet, de plus en plus de biens en viager se retrouvent sur le marché et ne trouvent pas preneurs. Cela en grande partie parce que les acheteurs ne savent pas quoi penser des avantages et des inconvénients du viager.

Plusieurs raisons peuvent expliquer ce phénomène.

Les biens nécessitent souvent des rénovations

Les maisons et appartement en viager sont souvent aux goûts des vendeurs, inchangés depuis plusieurs décennies. Cela rebute une bonne partie des acheteurs potentiels… D’autant plus que beaucoup de vices peuvent être cachés, augmentant ainsi le risque.

Les biens sont sur-évalués

Les viagers permettent bien souvent de réaliser des projets (maison de retraite, voyages…). Or, les vendeurs font l’erreur de valoriser leur bien en fonction de leurs besoins de financement (et non l’inverse). De plus, les bouquets sont souvent très importants ce qui bloque les investisseurs (les banques sont très frileuses au financement du bouquet). Les acheteurs ne veulent pas prendre le risque d’acheter un bien trop cher.

La peur des acheteurs de ne pas pouvoir honorer ses engagement

Il est compliqué pour un vendeur de se projeter dans 20 ans et de savoir s’il sera toujours capable de payer ses rentes (dans le cas contraire, il risque de perdre toutes les sommes investies!). Ne vous inquiétez pas, un retard de paiement ne signifie pas une annulation du contrat (en réalité, la saisie du bien par le vendeur est une procédure longue et coûteuse, il privilégiera la solution à l’amiable). Cependant, il faut savoir se couvrir contre un risque de difficultés financières ou de votre propre décès pour assurer la pérennité de votre investissement.

Les acquéreurs sont bien souvent perdus dans les différents calculs

Ces calculs concernent l’évaluation du bouquet, de la rente ou de la valeur d’habitation. De plus, les évaluation d’un professionnel à l’autre sont parfois très différentes. Faire, ne serait-ce qu’une faible erreur de revalorisation annuelle du bien, chiffrera le risque pris en dizaines de milliers d’euros (voire bien plus!). Le choix de la table de mortalité, par exemple, peu avoir un impact financier très fort.

Le faible nombre de transactions annuel rend les acquéreurs perplexes

Il est compliqué de se référer à un investisseur qui puisse aider les acheteurs dans leurs démarches. Il est peu probable que le notaire ou l’expert comptable soit spécialiste du viager et encore moins qu’il ait lui-même investit dans le viager. De plus, comment être sûr que la rentabilité va être bonne sachant que vous disposez de très peu de recul? Regardez par vous même : essayez de trouver un étude de rentabilité sur les biens en viager signés ces dernières décennies.

La longévité

Rendu populaire par le viager de Jeanne Calment. Cette centenaire avait vendu sa maison en contrat viager. Il se trouve que son vendeur, qui était également son notaire, est décédé avant lui… Ce sont donc ses héritiers qui ont du continuer à payer les rentes. Même si ce cas est exceptionnel, le « risque » de longévité n’est pas à prendre à la légère! Je vous explique le rôle d’une table de mortalité afin d’anticiper le risque de longévité.

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  • Cyrille 

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